【文章內(nèi)容簡介】 為2房?？腿海簽槠胀ù蟊?、剛需客戶與投資型客戶建筑風(fēng)格接受度高簡約歐式風(fēng)格的建筑在自貢市場上的投放量最高，接受度也最高，便于戶型打造；自貢住宅的建筑風(fēng)格較少有突破，如在建筑風(fēng)格上融入時尚元素和亮麗色彩，有助于項目新穎的外觀打造，更好的打動消費者接受度低現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀呆板，線條生硬，已不能很好的滿足現(xiàn)代購房者的審美需求產(chǎn)品和資金電梯市場占有率最高，現(xiàn)金流保障型產(chǎn)品；以稀缺產(chǎn)品刺激市場關(guān)注，同時推出市場占有率高的產(chǎn)品，在保障現(xiàn)金流的情況下，以稀缺產(chǎn)品提升利潤多層（別墅）市場稀缺產(chǎn)品，價格銷售最高，利潤提升性產(chǎn)品亮點戶型精致時尚的小躍層可變性強，時尚度高，具有較高的投資性，深受青年人群的喜愛此類產(chǎn)品具有市場沖擊力，可作為項目明星產(chǎn)品打造可變空間的功能型小戶一變二與二變?nèi)龖粜?，都是市場的熱銷戶型，保持了總價低與功能完善的優(yōu)勢南湖樓盤購房者工作單位；%在南湖區(qū)域購房的客戶大多屬于收入較為穩(wěn)定的高收入群體，相對來來屬于社會中高端客群此類人群對樓盤品質(zhì)有一定要求，但仍看重性價比。南湖樓盤購房居住人數(shù)%%%，這三類人群是在南湖區(qū)域購房的主要人群，在產(chǎn)品設(shè)置上應(yīng)充分考慮二居室和三居室適宜兩代人居?。惶滓慌c可變套一適合二人世界與單身群體；套型配比可參照該占比配置南湖樓盤購房者年齡%；%，2645這個年齡段的客群是南湖區(qū)域樓盤的主力客群，這部分客群屬于社會中流砥柱，接受新鮮事物的能力強，個性鮮明，有自己的喜好產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)更富個性化和創(chuàng)新性，方能迎合市場需求 策劃部經(jīng)過以上詳細(xì)的市場調(diào)查，目的只是為了找出目前市場上最暢銷的產(chǎn)品，客戶所認(rèn)可，所需要的產(chǎn)品，找出市場的空白點，為項目產(chǎn)品做指導(dǎo)。 自貢未來住宅發(fā)展研究 新出現(xiàn)的住宅理念。l 多元建筑風(fēng)格組合：整個住宅小區(qū)融合西班牙、意大利、中式、英式等多種風(fēng)格，住戶置身其中感覺像周游列國，并且各種風(fēng)格的元素、線條流暢結(jié)合，形成旅游觀光式的住宅小區(qū)。l 高贈送率住宅：目前中國一二線城市出現(xiàn)了大量高贈送率式住宅，某些戶型贈送面積高達(dá)30%以上，大大提升房產(chǎn)得房率和高實用性，這是在房產(chǎn)政策調(diào)控下及其有利的產(chǎn)品設(shè)計方式。l 生態(tài)住宅：在住宅建設(shè)過程中，充分利用現(xiàn)有技術(shù)和材料，在保證住宅安全性、耐久性、舒適性、健康與衛(wèi)生性的前提條件下，盡量使用綠色能源（如太陽能、風(fēng)能、地?zé)崮艿龋┡c綠色建材（如和重復(fù)使用材料、可循環(huán)使用材料、可再生材料等），高效利用各種資源；合理綠化，強調(diào)人居與自然的高度和諧；不排或少排各種污染物（如溫室氣體、廢水、垃圾等），并對小區(qū)內(nèi)的多有建筑物（包括設(shè)備）進(jìn)行全壽命周期管理；力求使住宅建設(shè)過程中對能源、資源、環(huán)境的消耗與產(chǎn)出達(dá)到內(nèi)在的平衡。特點：（1）、綠化率高。（2）、最大限度的保護(hù)土地資源。（3）、節(jié)約水資源。（4）、高效盡量利用自然能源。（5）、建造裝飾所用材料無污染。(6)、實行垃圾分類處理并回收利用。l 鋼結(jié)構(gòu)住宅：綠色建筑的鋼結(jié)構(gòu)住宅革除了生產(chǎn)磚瓦石灰沙等建材對環(huán)境的破壞與影響，建筑垃圾、建筑施工噪聲都減少到最低程度，抗震性能高，改建和拆遷容易，材料的回收和再利用率高，是人與自然和諧可持續(xù)發(fā)展的“綠色產(chǎn)業(yè)”。 l 果殼式住宅：30㎡左右的住宅里包括了衛(wèi)生間、廚房、陽臺、客臥等功能的配置，達(dá)到最小面積的最大利用，滿足快節(jié)奏都市生活與不能負(fù)荷高房價的蝸居人群。而萬科已經(jīng)成功研發(fā)出了僅有18平米的迷你果殼住宅，降低了銷售總價，又滿足了青年置業(yè)者的需求。l 智能化住宅：主要配備有直飲水設(shè)備、手機控溫、新風(fēng)系統(tǒng)、隔熱型材中空玻璃、木面鋼質(zhì)品牌進(jìn)戶門、指紋+密碼鎖、10大智能系統(tǒng)（閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界防越報警系統(tǒng)、家庭安防系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、電梯三方對講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、電梯控制系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)十大智能設(shè)施的運用，在全方位保障安全的同時，更給業(yè)主帶來尊貴舒心的居住感受。）l 平層大宅：平層大宅俗稱“大平層”，它與別墅同屬豪宅。所謂“大平層”，其面積至少在160平方米以上，200~400平方米較為多見；就整體定位而言，平層大宅的品質(zhì)領(lǐng)先于市場，產(chǎn)品定位高端；就舒適尺度而言，平層大宅一般都在四室以上，并擁有套房、大面積露臺等空間；就區(qū)位環(huán)境而言，平層大宅往往占據(jù)稀缺的城市資源。而與別墅產(chǎn)品相比，平層大宅可以說是別墅的“平層化”，也可以說是傳統(tǒng)別墅的華麗轉(zhuǎn)身——在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢。 未來自貢可引進(jìn)的新產(chǎn)品高贈送率住宅：目前中國一二線城市出現(xiàn)了大量高贈送率式住宅，某些戶型贈送面積高達(dá)30%以上，大大提升房產(chǎn)得房率和高實用性，這是在房產(chǎn)政策調(diào)控下及其有利的產(chǎn)品設(shè)計方式。生態(tài)住宅：人們住房正逐漸從“生存型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。住宅不再是單純意義上遮風(fēng)避雨的場所，久居繁華都市，遠(yuǎn)離大自然的人們越來越渴望明媚的陽光、新鮮的空氣、寧靜的環(huán)境，于是，“生態(tài)住宅”、“環(huán)保住宅”、“可持續(xù)發(fā)展的住宅”概念應(yīng)運而生。果殼式住宅：隨著城市的發(fā)展，商業(yè)與對外交流的頻增，整體式迷你住宅將越來越多的融入城市生活，這不僅是一種住宅，更是一種生活理念，代表人們獨立、奮斗、勇于擔(dān)當(dāng)與創(chuàng)新的一面。是快節(jié)奏生活的必然產(chǎn)物。智能化住宅：智男人（女人），慧生活。都說懶人推動世界，具有智慧且忙碌的人們，越來越注重生活的智能化與便捷性，智能化住宅能有效的提高生活品質(zhì)，提高時間的利用率，并且健康、安全、舒適。平層大宅：平層大宅可以說是別墅的“平層化”，在城心土地日益稀缺的情況下，平層大宅的產(chǎn)生恰恰為喜愛居于城市核心和占據(jù)城市稀缺人文資源的高端人士提供了第一居所；同時，平層大宅在生活配套、戶型分布、景觀視野、物業(yè)管理、社交人脈等方面則更占優(yōu)勢，自貢目前正缺少同類型的住宅。項目聯(lián)動思考做目前市場所需要的產(chǎn)品、復(fù)制現(xiàn)有的優(yōu)秀產(chǎn)品無疑是一種好的方向，不需要擔(dān)心市場的接受度，也無需擔(dān)心產(chǎn)品的風(fēng)險，項目的產(chǎn)品不僅要照顧目前市場的需要，保證購買力與去化；也要兼顧未來的發(fā)展，畢竟華商國際廣場是一個聚精過去，統(tǒng)籌現(xiàn)在，放眼未來的項目，所以產(chǎn)品一定要具備未來性，才能抗得住城市商業(yè)的發(fā)展更替與時間的沖刷，所以滿足現(xiàn)在又結(jié)合未來（超前性產(chǎn)品）才是符合我項目特質(zhì)的住宅產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品既滿足現(xiàn)在的需要，又兼顧未來發(fā)展。216。 目前市場上最暢銷，購房客戶最需要的戶型——功能性3房、高贈送率住宅216。 一二線市場暢銷產(chǎn)品——果殼小戶、平層大宅、高贈送率住宅、LOFT。216。 市場空缺產(chǎn)品——果殼小戶、平層大宅、LOFT。 三者結(jié)合，優(yōu)化后的產(chǎn)品以不同的組合形式搭配到一起，形成具有我項目特色的高性價比、特色鮮明的社區(qū)。① 平層大宅賞析② 果殼式住宅賞析（萬科15平米小戶）③ LOFT公寓④ 高贈送率住宅 項目立地情況及客群分析 項目立地情況華商國際廣場項目是自貢乃至川南首個大型城市綜合體項目，占地400余畝，以大體量商業(yè)為主，住宅為輔（），商業(yè)以立足自貢輻射川南為目標(biāo)，周邊有大型市政公園，大型寫字樓經(jīng)濟區(qū)，大型體育場，配套完善，生活便捷，這一系列的配套與項目相輔相成，我項目的住宅也可作為以上配套的配置，形成共榮共贏。住宅地塊呈長條形，不建配置過多的多層與別墅產(chǎn)品。在大型商業(yè)的周圍最好以時尚、便捷為住宅項目的設(shè)計主題。 產(chǎn)品基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 (其中不包含基礎(chǔ)設(shè)施配建范圍約14畝，具體范圍及面積以國土部門勘界核實為準(zhǔn))；容積率：C區(qū)≤、B區(qū)≤、A區(qū)≤（容積率計算按《自貢市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2010）》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，其中基礎(chǔ)設(shè)施配建部分不納入容積率計算范圍）；建筑密度：≤13%；綠地率：≥40%（不包括屋頂及墻體綠化）。1) C區(qū)占地：16152㎡容積率：3建筑密度：13%總建筑面積：48456㎡建筑用地面積：㎡建筑層數(shù)：23層2) B區(qū)占地：18430㎡容積率：建筑面積：40546㎡建筑密度：13%總建筑面積：40546㎡建筑用地面積：㎡建筑層數(shù)：≈16層3) A區(qū)占地：25452㎡容積率：建筑密度：13%總建筑面積：㎡建筑用地面積：㎡建筑層數(shù)：≈16層項目客群分析 從之前的調(diào)查來看，自貢主力置業(yè)人群的年齡在25~45歲之間，剛需客群占絕大部分，這一部分年齡層的消費客群，購房核心需求主要是“產(chǎn)品自身的實用性”和“區(qū)域交通便捷性”。南湖片區(qū)的購買人群主要來自于自流井區(qū)、大安區(qū)、富順縣，輻射范圍較廣。在產(chǎn)品的設(shè)置上前期可以此年齡段人群需求為設(shè)計導(dǎo)向。在今后的宣傳中，可針對類人群著重宣傳，深度研究項目客群的生活、消費、娛樂等習(xí)慣，以便于在宣傳過程中對此類人群造成最大吸引。 項目產(chǎn)品建議 在做產(chǎn)品之前，首先我們要認(rèn)清楚我們項目需要的是什么樣的產(chǎn)品？ 是身帶有造血功能，能夠自我造血，保證項目商業(yè)現(xiàn)金流的住宅產(chǎn)品？ 還是提升項目檔次，自樹立企業(yè)品牌，滿足住宅利潤最大化的高端產(chǎn)品？ 大型的綜合體商業(yè)項目其自身已帶有較多的項目特色與亮點，住宅產(chǎn)品只是作為商業(yè)的輔助配套產(chǎn)品，其亮點要有，但不能喧賓奪主，我項目還是以商業(yè)為最大特色，提升住宅的賣點，作為我項目無可復(fù)制、無法超越的配套。主推方案第一方案（回籠資金為目標(biāo)，差異化產(chǎn)品為核心競爭力，提升品質(zhì)形象為愿景的產(chǎn)品建議）1. 方案建議依據(jù)1) 市場情況：從自貢整體檔次定位、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品和資金、亮點戶型、南湖樓盤購房者工作單位、南湖樓盤購房居住人群、南湖樓盤購房者年齡等方面，我們得出以下結(jié)論：216。 客戶購買的關(guān)注點：樓盤所在的位置（周邊的配套）較好；同一區(qū)位的價格較實惠，性價比高；產(chǎn)品的設(shè)計符合購房者的需求，且新穎足夠吸引眼球。216。 南湖片區(qū)購房者特征： 對樓盤品質(zhì)有一定要求，但任看重性價比；主力購房群體青睞兩代人居住的套二、套三戶型；適合二人世界與單身群體套一與可變套一戶型；產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)更富個性化和創(chuàng)新性，方能迎合市場需求2) 企業(yè)戰(zhàn)略需求：216。 財務(wù)需求：項目需要大量資金啟動商業(yè)的投資和運營，如果項目資金鏈出現(xiàn)問題，將較大的影響整個綜合體項目的發(fā)展。216。 運營目的：住宅產(chǎn)品帶來大量人群入駐和固定的消費力，能幫助商業(yè)部分的人氣拉動；同時以差異化產(chǎn)品塑造項目及企業(yè)形象。住宅部分定位216。 財務(wù)定位：資金平衡型產(chǎn)品，以住宅產(chǎn)品回籠現(xiàn)金，滿足項目后續(xù)開發(fā)需求和商業(yè)運營成本；剛需樓盤與高端樓盤相比從建筑成本上至少節(jié)約15%~20%。216。 綜合定位：新貴潮匯精端公園社區(qū)；216。 功能定位：人氣快速拉動、社會關(guān)注度提高、引入全新生活理念；216。 風(fēng)格定位：現(xiàn)代時尚簡歐風(fēng)格216。 產(chǎn)品定位：高性價比的幻變戶型+新興軟硬性服務(wù)打造+純高層特色產(chǎn)品組合物業(yè)；216。 規(guī)劃設(shè)計定位：布局通透、圍合式布局 立面時尚、風(fēng)格混搭戶型精致、方正實用、靈動可變！216。 景觀設(shè)計定位：花園景觀、主題分期 音樂主題園林：可設(shè)置娛樂區(qū)、華爾茲區(qū)、瑜伽區(qū)、心靈治愈區(qū)等；收獲主題園林：景觀植物為四季果樹，豐收后的水果贈與業(yè)主； 運動主題區(qū)：在項目長度約為一公里縱向動線上，打造音樂背景健康步道，并聯(lián)通高速路綠化帶的休閑步道，讓它成為自貢樓盤中最健康的一公里。建議增加的核心競爭力提煉216。 可變戶型的贈送面積提高到30%；216。 增加LOFT提升產(chǎn)品競爭力；216。 建筑風(fēng)格時尚，外立面色彩亮麗；216。 增加少量果殼式建筑；216。 高層舒適型居所增加少量平層大宅產(chǎn)品；216。 融入智能化硬件考慮；產(chǎn)品組合配比波士頓矩陣與配比建議 波士頓矩陣對于產(chǎn)品所處的四個象限具有不同的定義和相應(yīng)的戰(zhàn)略對策。 根據(jù)波士頓矩陣我們對產(chǎn)品的配置有了更科學(xué)的規(guī)劃。1) 矩陣分類l 明星產(chǎn)品（stars）：精致小戶及高贈送率產(chǎn)品在市場上處于高增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，這類產(chǎn)品可能成為項目的現(xiàn)金牛產(chǎn)品，需要加大投資以支持其后續(xù)開發(fā)。采用的發(fā)展戰(zhàn)略是：積極擴大經(jīng)濟規(guī)模和市場機會，以長遠(yuǎn)利益為目標(biāo)，提高市場占有率，加強競爭地位。l 現(xiàn)金牛產(chǎn)品（cash cow）：功能/舒適類戶型屬于本項目的厚利產(chǎn)品。它是指處于低增長率、高市場占有率象限內(nèi)的產(chǎn)品群，已進(jìn)入成熟期。其財務(wù)特點是銷售量