【正文】 核心競爭力提煉216。 可變戶型的贈(zèng)送面積提高到30%；216。 增加精致小躍層提成產(chǎn)品競爭力；216。 建筑風(fēng)格時(shí)尚，外立面色彩大氣隆重；216。 增加精裝修果殼式戶型；216。 以平層大宅概念吸引市場關(guān)注度，提升項(xiàng)目品質(zhì)形象；216。 融入智能化硬件考慮；分期產(chǎn)品組合區(qū)域劃分產(chǎn)品分類戶型分類占比面積占比一期明星產(chǎn)品果殼式單間10%355030%一變二10%6070精致小躍層LOFT10%4060現(xiàn)金流產(chǎn)品二變?nèi)?0%708040%功能兩室10%7080功能三室10%8090問號產(chǎn)品舒居二室10%809030%舒適三室10%90120平層大宅10%160300二期明星產(chǎn)品果殼式單間15%405035%一變二5%6170精致小躍層LOFT15%4060現(xiàn)金流產(chǎn)品二變?nèi)?0%708025%功能兩室5%7080功能三室5%8090問號產(chǎn)品舒居二室10%809040%舒適三室5%90100三變四室5%101120平層大宅20%160300三期明星產(chǎn)品一變二10%617035%精致小躍層LOFT25%4060現(xiàn)金流產(chǎn)品二變?nèi)?%708015%功能兩室5%7080功能三室5%8090問號產(chǎn)品舒居二室10%809050%舒適三室10%90100三變四室10%101120平層大宅20%160300案名建議： 鉑金宮園（或理想國）案名詮釋：鉑金突出項(xiàng)目品質(zhì)，宮園突出項(xiàng)目地理位置和生活品味，川南唯一一個(gè)三維度公園社區(qū)，湖景公園、山體公園和購物公園，及滿足消費(fèi)者對品質(zhì)的期待，也能與國際廣場整體定位“城市中心一站式休閑娛樂購物公園”的定位吻合，該案名引發(fā)想象、凸顯品味。分期案名：一期案名——新貴居 二期案名——名流府 三期案名——巨擘邸第三方案（現(xiàn)金為王）1. 方案建議依據(jù)1) 市場情況：同上2）企業(yè)戰(zhàn)略需求：216。 財(cái)務(wù)需求：快速回籠資金、降低市場風(fēng)險(xiǎn)。216。 運(yùn)營需求：聘請物業(yè)服務(wù)公司，弱化企業(yè)后期服務(wù)負(fù)擔(dān)住宅部分定位216。 財(cái)務(wù)定位：快速回籠資金，不追求利潤最大化，以住宅回籠的資金滿足商業(yè)持續(xù)開發(fā)和運(yùn)營；216。 綜合定位：城市中心時(shí)尚快捷一站式生活社區(qū)；216。 功能定位：提升人氣、帶動(dòng)關(guān)注；快速收回資金，保障商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營，為項(xiàng)目提供人氣與購買力。216。 風(fēng)格定位：現(xiàn)代時(shí)尚簡歐風(fēng)格216。 產(chǎn)品定位：公園景觀+實(shí)用性產(chǎn)品+純高層住宅；216。 客群定位：剛需人群216。 景觀設(shè)計(jì)定位：產(chǎn)品組合配比 1）波士頓矩陣與配比建議l 同上2） 矩陣圖分析明星產(chǎn)品總占比10%問號產(chǎn)品總占比10%根據(jù)市場進(jìn)行調(diào)整現(xiàn)金牛產(chǎn)品 占比：80%瘦狗業(yè)務(wù)暫不設(shè)置銷售增長率市場占有率2011103） 產(chǎn)品細(xì)分產(chǎn)品戶型面積產(chǎn)品特點(diǎn)針對人群客戶需求明星產(chǎn)品套一40—55㎡創(chuàng)業(yè)青年的快捷生活區(qū)，配置一鍵智能系統(tǒng)便利生活、節(jié)約時(shí)間，主打便捷生活。青年創(chuàng)業(yè)人群、投資人群、過渡性居住人群購買此類產(chǎn)品的客戶年齡段一般在22~35歲之前，大多為首次置業(yè)、投資置業(yè)與婚房置業(yè)，此類人群購房一般會(huì)受到物業(yè)總價(jià)制約，所以更傾向于緊湊實(shí)惠的小戶型，并且此類人群接受新鮮事物能力強(qiáng)，更容易接受市場上的新產(chǎn)品。產(chǎn)品規(guī)劃需重視智能化設(shè)施設(shè)備的運(yùn)用和新生代置業(yè)理念的打造。精致小躍層50—80㎡面積50——80㎡之間，兩層可獨(dú)立分開，便于業(yè)主自住或投資時(shí)尚青年、投資人群、婚房置業(yè)人群一變二戶型55—70㎡客廳雙陽臺設(shè)計(jì)，一面設(shè)計(jì)為弧形，一面設(shè)計(jì)為方形，方形面可變做臥室或書房，弧形面觀景，打造小戶型的品質(zhì)大生活?，F(xiàn)金牛產(chǎn)品二變?nèi)?0—80㎡利用大花園、大陽臺設(shè)計(jì)，增加可變空間。剛需人群購買此類產(chǎn)品的客戶，大多為中青年客群。此類人群注重視實(shí)用性、功能性，拒絕浪費(fèi)，喜歡可變空間及贈(zèng)送空間。功能二、三房70—90㎡功能齊全，規(guī)整實(shí)用。 問號產(chǎn)品舒居兩室8090㎡提出大臥室生活理念，主臥室特別設(shè)計(jì)為大臥室，突出產(chǎn)品與其他舒居產(chǎn)品的差異性，滿足喜歡待在臥室生活、休閑、娛樂的人群。二次置業(yè)人群、剛需人群購買此類產(chǎn)品的客群，年齡一般在35歲以上，屬于二次置業(yè)的成熟客群，此類客群對住宅的要求除上訴功能需滿足外，更重視生活品質(zhì)。注重產(chǎn)品在整個(gè)小區(qū)整體環(huán)境，及戶型的舒適性。舒居三室90100㎡延續(xù)大客廳設(shè)計(jì)理念，但在傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)上加以提煉，將客廳設(shè)計(jì)的足夠?qū)挸ǎδ軈^(qū)不做設(shè)定，客戶根據(jù)自己的生活習(xí)慣，自由規(guī)劃，它可以是大書房、也可以是會(huì)客廳、更可以是娛樂廳，總之只需設(shè)計(jì)大氣，功能不做約定。二次置業(yè)人群、剛需人群三變四室100110㎡豪華平層設(shè)計(jì)，雖只有不超過110㎡的面積，但配合大花園大陽臺，營造出130~150㎡的視覺沖擊與豪華享受。二次置業(yè)人群、注重生活品質(zhì)人群內(nèi)部配置：智能報(bào)警系統(tǒng)、風(fēng)能、水能蓄積系統(tǒng)、一鍵智能系統(tǒng)開發(fā)時(shí)序：分兩期開發(fā)，加快開發(fā)速度，擴(kuò)大每期開發(fā)面積，達(dá)到快開快銷，快速收回資金，保證商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)金支持。一期和二期都以現(xiàn)金牛產(chǎn)品為主，配合少量明星產(chǎn)品與問號產(chǎn)品，以明星與問號產(chǎn)品吸引客戶眼球，賺足項(xiàng)目賣點(diǎn)與噱頭，以現(xiàn)金牛產(chǎn)品保障項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)。將回收現(xiàn)金放在第一位，項(xiàng)目形象與利潤放第二位。時(shí)序二期一期明星產(chǎn)品10%現(xiàn)金牛產(chǎn)品80%問號產(chǎn)品10%明星產(chǎn)品10%現(xiàn)金牛產(chǎn)品80%問號產(chǎn)品10%產(chǎn)品快速回籠資金資金快速回籠，提升區(qū)域人氣提高項(xiàng)目知名度功能核心競爭力提煉216。 提高可變戶型的贈(zèng)送面積；216。 增加精致小躍層提成產(chǎn)品競爭力；216。 建筑風(fēng)格時(shí)尚，外立面色彩明亮跳躍；216。 縮小戶型面積，降低總價(jià)；216。 融入智能化硬件考慮； 產(chǎn)品配比區(qū)域劃分產(chǎn)品分類戶型分類面積配比分戶面積占比一期明星產(chǎn)品套一3%405510%一變二4%5670精致小躍層LOFT3%4060現(xiàn)金流產(chǎn)品二變?nèi)?5%708080%功能兩室30%7080功能三室25%8090問號產(chǎn)品舒居二室3%809010%舒適三室4%90100三變四室3%100110二期明星產(chǎn)品套一3%405510%一變二4%5670精致小躍層LOFT3%4060現(xiàn)金流產(chǎn)品二變?nèi)?5%708080%功能兩室30%7080功能三室25%8090問號產(chǎn)品舒居二室3%809010%舒適三室4%90105三變四室3%100110案名建議： 華商未來城案名詮釋：預(yù)示項(xiàng)目在城市未來的中心位置，未來二字突出項(xiàng)目的現(xiàn)代感，與商業(yè)配套相結(jié)合，并能給與客戶更多想象的空間。分期案名：一期案名——首座 二期案名——央城PS：以上三套產(chǎn)品建議方案，策劃部推薦方案一為主選方案，方案一基于目前市場所需產(chǎn)品情況及市場風(fēng)險(xiǎn)所考慮，并且結(jié)合公司對項(xiàng)目整體運(yùn)營策略，公司開發(fā)住宅的戰(zhàn)略需求所作出的綜合性方案。項(xiàng)目名為暫定，根據(jù)定位確定再行提煉。方案二，對企業(yè)品牌與項(xiàng)目形象有較大提升，并且利潤高于方案一，但銷售周期長，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大。方案三以為項(xiàng)目快速回收現(xiàn)金為第一位，企業(yè)形象與利潤為第二位，不利于項(xiàng)目的形象打造。七、營銷代理建議 作為大型的綜合體的住宅項(xiàng)目，住宅雖為商業(yè)的輔助性產(chǎn)品，但其成敗也直接關(guān)系著商業(yè)的運(yùn)營，在我項(xiàng)目中，住宅產(chǎn)品的定位為為商業(yè)運(yùn)營提供現(xiàn)金保障與支撐的產(chǎn)品，所以選擇一個(gè)專業(yè)的綜合體住宅營銷團(tuán)隊(duì)勢必能更好的整合項(xiàng)目資源、發(fā)揮住宅產(chǎn)品優(yōu)勢，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約開發(fā)精力與集中企業(yè)優(yōu)勢。并且我公司作為專業(yè)的開發(fā)公司，需要具備的只是各種優(yōu)質(zhì)資源的整合能力，好比由大腦操縱各項(xiàng)身體組織集中發(fā)力。 《營銷代理方案》策劃部另行提報(bào)。原則上，建議商業(yè)與住宅營銷代理團(tuán)隊(duì)不由一家公司統(tǒng)一承接，由不同專長的公司開展相應(yīng)的物業(yè)銷售，既能有利于銷售執(zhí)行又能降低公司運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。八、營銷體驗(yàn)中心與招商中心設(shè)置《體驗(yàn)中心設(shè)置方案》策劃部將于5月另行提報(bào)。原則上策劃部建議住宅營銷體驗(yàn)中心與招商中心分開設(shè)置，互不干擾。體驗(yàn)中心思考n 分區(qū)設(shè)置：體驗(yàn)中心區(qū)、停車區(qū)、景觀體驗(yàn)區(qū)、樣板區(qū)、戶外休閑區(qū)、儀式活動(dòng)廣場、廣告發(fā)布區(qū)展示區(qū)。n 體驗(yàn)區(qū)設(shè)置：項(xiàng)目住宅/商業(yè)營銷體驗(yàn)中心與招商中心合并考慮。n 位置考慮：第一選擇A10地塊，第二選擇B132D2地塊（具體位置還需參考風(fēng)水布局）n 總面積：確定整體思路后，需工程部共同確定體驗(yàn)中心設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)n 考慮項(xiàng)目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案；n 考慮客戶在整個(gè)體驗(yàn)區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗(yàn)過程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施。項(xiàng)目專員應(yīng)實(shí)地感受聲音、氣味等不利因素對體驗(yàn)區(qū)開放的影響。n 體驗(yàn)區(qū)內(nèi)的客戶停車點(diǎn)應(yīng)靠近售樓處并相對獨(dú)立，與售樓部距離不超過80米；n 體驗(yàn)區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置不小于50個(gè)停車位的專有停車場，并應(yīng)考慮銷售高峰期的客戶臨時(shí)停車點(diǎn)；n 考慮客戶在整個(gè)體驗(yàn)區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗(yàn)過程中眼、耳、鼻的感官效果進(jìn)行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實(shí)施。項(xiàng)目專員應(yīng)實(shí)地感受聲音、氣味等不利因素對體驗(yàn)區(qū)開放的影響。體驗(yàn)中心內(nèi)部分區(qū)建議功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設(shè)置的功能區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)備注入口門廳100★入口處設(shè)置禮儀接待登記臺，由禮儀人員接待引導(dǎo)接待咨詢臺80★招商咨詢臺、商鋪銷售咨詢臺、住宅銷售咨詢臺掛牌接待法，讓體驗(yàn)中心人氣聚集，形成熱銷氛圍模型展示區(qū)150★步入式實(shí)景動(dòng)態(tài)沙盤，讓客戶置身其中，感受至深洽談區(qū)120 ★休閑區(qū)40★飲品、小食供應(yīng)服務(wù)區(qū)，需有專人服務(wù)、電子娛樂區(qū)財(cái)務(wù)收銀區(qū)25★要求位置相對安全、可設(shè)置收銀臺前室簽　約　區(qū)60★建議設(shè)置6組以上，有隔斷的形式。方便面對面服務(wù)，尤其針對網(wǎng)簽項(xiàng)目。儲　藏　室50★含置業(yè)顧問更衣間、物料儲備間公用衛(wèi)生間50★宜設(shè)置兒童專用洗手臺；男士小便斗?！“病∈?0★?！崱∈?0★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨(dú)立）及保潔儲藏室投　影　室40★影音播放式，也可設(shè)置為5D動(dòng)感體驗(yàn)區(qū)，環(huán)形屏幕讓客戶感受更加真切工法展示區(qū)50★也可稱為產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)兒童娛樂區(qū)30★設(shè)置托管服務(wù)VIP貴賓區(qū)30★VIP貴賓專享服務(wù)區(qū)，環(huán)境更高雅置業(yè)顧問辦公室90★三個(gè)團(tuán)隊(duì)獨(dú)立辦公室營銷經(jīng)理辦公室30★開發(fā)公司駐場營銷經(jīng)理駐場策劃辦公室15★會(huì)議室25★總　面　積(㎡)1025功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強(qiáng)弱配電間、管井、風(fēng)井等輔房面積體驗(yàn)中心風(fēng)格建議： 原則上大氣時(shí)尚、臨街面可設(shè)置大型LED屏，展示項(xiàng)目日夜皆旺的視覺沖擊。具體建議待策劃部到成都考察后再行提報(bào)。提報(bào)時(shí)間為5月。策劃部2012年5月75 / 7