【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)域向高價(jià)區(qū)域穩(wěn)步推進(jìn)的軌跡。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，上世紀(jì)90年代開始，浦東辦公樓租金一直處于較低水平。1997 年－1998 年期間，入住率則在40％左右浮動(dòng)；1999 年以后，浦東以陸家嘴地區(qū)為代表的寫字樓經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入回升期。整個(gè)浦東辦公樓市場吸收量逐步提高，空置率則進(jìn)一步下降。近期浦東新區(qū)大部分寫字樓租金均有不同幅度的上升，這也基本反映了今年浦東樓盤租金市場的發(fā)展態(tài)勢。3．6上海市寫字樓市場的現(xiàn)狀特點(diǎn)上海寫字樓市場在十年間經(jīng)歷了從無到有、從少到多的歷程。上海市寫字樓市場發(fā)展至今，已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出一系列特點(diǎn)：3．6．1租金漲幅巨大在國內(nèi)大型企業(yè)和跨國機(jī)構(gòu)的紛紛入駐之下，上海寫字樓的租金又迎來了新一輪的漲幅。 統(tǒng)計(jì)資料顯示，上海寫字樓市場過去3年的新供應(yīng)量和租售量分別為：2001年187000平方米與450000平方米，2002年338000平方米與405000平方米，2003年310000平方米與350000平方米?？梢?，新供應(yīng)量相對不足，使得市場存量逐年消耗，空置率大幅下降。與此同時(shí)，市場平均租金水平出現(xiàn)了穩(wěn)步上升的態(tài)勢，，漲幅高達(dá)60%。租金漲幅如此巨大，寫字樓租戶不得不開始考慮成本控制，繼而棄租轉(zhuǎn)購，一方面自用省租，另一方面作為長線投資。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，過去24個(gè)月的寫字樓產(chǎn)權(quán)交易量，幾乎等同于19972001五年間的總量。3．6．2租售并進(jìn)的趨勢有所增強(qiáng)長期以來，上海絕大多數(shù)的寫字樓是只租不售的，其原因是多年來上海辦公樓市場供應(yīng)量過大，整體租金價(jià)格較低，客戶當(dāng)然選擇長期租賃以達(dá)到節(jié)約辦公成本之目的。然而，隨著市場形勢發(fā)生變化，如果長期“只租不售”的話，市場是很難健全發(fā)展的，因此寫字樓持續(xù)多年的“只租不售”局面正在被打破。近幾年來，在上海經(jīng)濟(jì)形勢不斷看好以及銀行利率不斷下調(diào)情況下，不少人開始從長計(jì)議。一批客戶正在考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下，圖謀在上海進(jìn)行中長期發(fā)展，由此加大對以售為主的甲級辦公樓的需求。這樣做對購房者來說，短期內(nèi)可控制日常運(yùn)作成本，從長期角度看又可獲得一定的投資回報(bào)?；钴S的民營經(jīng)濟(jì)催化了寫字樓的銷售。為適應(yīng)市場需求，長寧、盧灣地區(qū)最近接連有全產(chǎn)權(quán)寫字樓開盤亮相。目前，80到120 平方米的面積是最旺銷的房型，業(yè)主往往一買就是好幾個(gè)單位，一半自用，一半出租，每單位月租金在6000 元到1萬多元之間，基本可實(shí)現(xiàn)以租還貸，有的租金甚至超過按揭款額，年回報(bào)率達(dá)10%。3．6．3寫字樓的投資市場充滿商機(jī)從恒隆廣場、外灘金融中心到金茂大廈、中銀大廈，上海的寫字樓新秀迭出，有力推動(dòng)了寫字樓市場的租售流量及其價(jià)格，寫字樓強(qiáng)勁的走勢也使敏感的投資者看到了其中的商機(jī)。從租賃情況來看，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前全市甲級寫字樓的入駐率基本在8成以上，－ 美元/平方米/天的范圍內(nèi)。以陸家嘴為例，盡管一些甲級寫字樓日租金每平方米已超過1 美元，上門求租者仍絡(luò)繹不絕，平均入駐率已達(dá)到85％，滿租現(xiàn)象也屢見不鮮。如此高的投資客比例說明上海寫字樓投資正出現(xiàn)一個(gè)良好的勢頭。隨著寫字樓市場的不斷見好，不少專家對投資性寫字樓持著樂觀的態(tài)度。不僅是跨國機(jī)構(gòu)與大小民營企業(yè)的紛紛入駐，為上海的寫字樓市場帶來了強(qiáng)勁的需求，同時(shí)各大金融機(jī)構(gòu)的寫字樓投資項(xiàng)目在浦江東西兩岸也頻頻破土。專家預(yù)計(jì)，今年將會(huì)迎來滬上寫字樓租售的高峰期。3．7開發(fā)寫字樓對上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義隨著上海城市化的發(fā)展，各種商務(wù)活動(dòng)紛紛選擇在上海頻繁地舉辦，上海市房地產(chǎn)市場的潛力很大，尤其是上海市寫字樓市場。在中國加入世界貿(mào)易組織之后，上海房地產(chǎn)市場的完全開放，為外商進(jìn)入上海進(jìn)一步地降低了商務(wù)成本，使得外商進(jìn)入當(dāng)?shù)赝顿Y的門檻更低，上海的寫字樓市場蘊(yùn)涵著無限的商機(jī)。例如：高檔的寫字樓只租不售的情況將有所松動(dòng)，目前，已有一些要到2005 年交付使用的寫字樓開始銷售，如果加上存量的寫字樓，交易量將是非?？捎^的。同時(shí)，長江三角洲經(jīng)濟(jì)和上?？偛拷?jīng)濟(jì)自身的協(xié)調(diào)發(fā)展，使上海市寫字樓市場的運(yùn)行機(jī)制日趨完善，并形成良性的互動(dòng)局面。寫字樓市場交易量的大幅增長不僅拉動(dòng)了寫字樓投資的增長,而且?guī)?dòng)了上海許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使寫字樓市場成為上海經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長點(diǎn)。作為中國經(jīng)濟(jì)的龍頭，上海的飛速發(fā)展引來無數(shù)企業(yè)競相入駐。世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心的轉(zhuǎn)移，國內(nèi)中小企業(yè)的蓬勃發(fā)展，民營經(jīng)濟(jì)的日益崛起，為上海寫字樓市場的擴(kuò)容帶來了不可限量的機(jī)遇。虹橋、淮海路、外灘、南京西路……“老一代”寫字樓為上海的大都市形象奠定基石；徐家匯、陸家嘴、打浦橋……“新生代”寫字樓錦上添花，推動(dòng)上海向世界級城市邁進(jìn)。3．8目前上海市寫字樓市場發(fā)展所存在的問題上海寫字樓市場的發(fā)展雖然前景可觀，但仍需要一個(gè)過程。只有在這個(gè)過程中不斷地發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，上海寫字樓市場才能得到更好的發(fā)展。3．8．1寫字樓的消費(fèi)主體還未完全形成從上海寫字樓市場的整體趨勢來看，寫字樓的需求會(huì)隨著社會(huì)的發(fā)展、對外開放、中國入世及世博會(huì)的舉辦越來越走俏。但同時(shí)，寫字樓作為一種特殊的物業(yè)，它是一種定向使用的商品，只有辦公的單一功能。目前，上海市場上對寫字樓的需求量還沒有預(yù)期大。這主要是由于市場上的寫字樓消費(fèi)群體決定的。（1）中小型外資未完全進(jìn)入上海目前雖然世界五百強(qiáng)中絕大部分進(jìn)入上海，但一些中小型的外資企業(yè)并未完全進(jìn)入上海市場。而這些世界五百強(qiáng)的企業(yè)因?yàn)樾蜗蠛蛯?shí)力的原因，他們更愿意選擇購買整幢寫字樓或者是自建一幢寫字樓。（2）國營企業(yè)本身擁有辦公地點(diǎn)國內(nèi)企業(yè)中的國營企業(yè)一般都有自己的辦公場所，也不會(huì)租賃或購買寫字樓。由于歷史原因，一些國有大中型企業(yè)都有辦公地點(diǎn)，有的辦公場所本身就處于市區(qū)中心地帶。而一些有實(shí)力的國營企業(yè)其自己的土地上建一幢寫字樓。（3）中小民營企業(yè)缺乏購買能力國內(nèi)的民營企業(yè)做大的相對來說處于少數(shù)，而絕大多數(shù)中小民營企業(yè)，只需找一個(gè)能辦公的地方就可以，而不去租賃價(jià)格相對高的寫字樓，他們也沒有形象和實(shí)力的顧慮。（4）上海寫字樓布局不夠合理目前階段，上海寫字樓還存在結(jié)構(gòu)和布局不合理的現(xiàn)象。上海最需要的是兩類形式的寫字樓：一是停車設(shè)施完備，交通便捷的寫字樓；二是環(huán)境好、形象佳的寫字樓。特別是那些單位面積合適的寫字樓更受歡迎。3．8．2短期可能出現(xiàn)泡沫過多的現(xiàn)象從總體上看，上海10多年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還沒有出現(xiàn)過泡沫經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，個(gè)別年份曾有過房地產(chǎn)投資增幅過高、土地供應(yīng)量過大、商品房空置過多等經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象，經(jīng)過前幾年的調(diào)整，逐步走向平衡，經(jīng)濟(jì)泡沫已大為減少。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期到來，對于促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮了顯著作用，來之不易，應(yīng)十分珍惜。但也應(yīng)清醒地看到泡沫增多的局部現(xiàn)象，不能掉以輕心。2004年和2005年是各地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)竣工緊鑼密鼓的期間，在今年一段時(shí)間內(nèi)會(huì)有大量商業(yè)物業(yè)同時(shí)上市，市場短期內(nèi)可能會(huì)有泡沫。主要表現(xiàn)在：第一：開發(fā)投資增幅過猛，隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險(xiǎn)。從現(xiàn)在開始就應(yīng)該適當(dāng)?shù)目刂仆恋毓?yīng)量和寫字樓的開發(fā)投資規(guī)模。第二：寫字樓價(jià)漲幅偏大，經(jīng)濟(jì)泡沫成分漸增。要盡力避免因價(jià)格大起大落的波動(dòng)而引起的震蕩。當(dāng)前的任務(wù)是要繼續(xù)采取行之有效的政策措施，擴(kuò)大有效需求，平衡供求，適當(dāng)控制增速，消除某些隱患，平穩(wěn)發(fā)展，使寫字樓的繁榮期延續(xù)得更長一些，與上海國民經(jīng)濟(jì)的增長相適應(yīng)。3．8．3爛尾樓的改造問題（1）上海爛尾樓的背景資料上海的爛尾樓項(xiàng)目大多形成于1996年和1997年，并在亞洲金融危機(jī)期間達(dá)到“峰值”。到2002年底，上海大大小小的停建緩建樓盤項(xiàng)目累計(jì)達(dá)到600多個(gè)。上海爛尾樓的成因主要有三類：一是資金問題，如投資方資金鏈斷裂，后續(xù)資金無法到位；二是市場定位問題，如許多開發(fā)商在1997至1998年間盲目投資寫字樓；三是債務(wù)問題，如拆遷糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛等。（2）爛尾樓的全面改造鑒于爛尾樓現(xiàn)象對上海城市景觀和房產(chǎn)市場造成的不良影響，從1999年下半年開始，上海市、區(qū)兩級政府成立了專門的工作小組，對停緩建項(xiàng)目逐一清理。 對于接盤者來說，最頭疼的莫過于上海爛尾樓在設(shè)計(jì)、規(guī)劃上的先天不足。由于許多爛尾樓都是商務(wù)樓，房型設(shè)計(jì)、電梯信道、空調(diào)管道等已經(jīng)過時(shí)，改建空間很小，有的甚至明確規(guī)定不能改變用途。面對這一局面，再根據(jù)上海房產(chǎn)市場的需求趨向，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、小戶型寫字樓成為上海爛尾樓改造的首選模式。已經(jīng)成功的例子有中山西路的虹橋銀城、淮海路的中華大廈等。但是，在市場一片叫好的形勢下，也有房地產(chǎn)專家提出，雖然這種小戶型樓盤的運(yùn)營比較成功，但考慮到市場需求的飽和度和多變性，剩下來的爛尾樓大多數(shù)不能照搬這一模式。因此，目前接手爛尾樓后還需要在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)爛尾樓的自身結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和內(nèi)部配備情況尋求更加多樣、更加合適的“變身”方案。2000年起，隨著市場需求的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，上海的寫字樓房產(chǎn)市場持續(xù)走高，爛尾樓項(xiàng)目的投資價(jià)值也凸現(xiàn)出來，一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目的開發(fā)一般只需半年時(shí)間和數(shù)千萬元資金，而其回報(bào)率卻有可能高達(dá)150%至200%。被稱為“城市瘡疤”的爛尾樓正在迅速的消失。自上海房地產(chǎn)市場走出低谷以來，保持著健康的良性發(fā)展勢頭。借著這一東風(fēng)，上海爛尾樓有望在3年之內(nèi)全部消除。第四章：影響上海市寫字樓發(fā)展的因素寫字樓作為一種特殊的房地產(chǎn)，它在發(fā)展的過程中必定會(huì)有許多的影響因素。有利的因素將成為上海寫字樓市場向前發(fā)展的催化劑。隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷騰飛，長江三角洲與上海經(jīng)濟(jì)近年來也都始終保持著良好的增長勢頭。這些條件因素正在對上海寫字樓市場的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。4．1長江三角洲經(jīng)濟(jì)的發(fā)展強(qiáng)化了對上海寫字樓市場發(fā)展的需求4．1．1長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁我國長江三角洲位于太平洋西海岸，是由世界第三大河流沖擊而成的中華民族千年膏腴之地，也是中國民族工業(yè)的發(fā)源地。在過去的10年中，長江三角洲地區(qū)創(chuàng)造了舉世矚目的發(fā)展奇跡：%，%的區(qū)域，國民生產(chǎn)總值卻占到全國的20%強(qiáng)，成為中國全世界最具活力的地區(qū)之一[5]。跨入新世紀(jì)，長江三角洲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展更是迅猛，在綜合競爭力指數(shù)、潛在競爭力和現(xiàn)實(shí)競爭力方面都居高不下，已經(jīng)成為領(lǐng)跑中國經(jīng)濟(jì)的“火車頭”。 ，一個(gè)以上海為龍頭，以江浙為兩翼的長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈格局已經(jīng)逐步形成。長三角強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭吸引了眾多大型企業(yè)和跨國公司的目光，越來越多的公司開始在這里尋找落腳點(diǎn)，從而吸引了更多的資金來源，對寫字樓市場形成了強(qiáng)大的需求。4．1．2長江三角洲的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢帶動(dòng)上海寫字樓市場的發(fā)展目前，在祖國大陸加入WTO和全方位對外開放的新格局下，長江三角洲具有比較優(yōu)勢更加凸顯：（1）長江三角洲日益成為海外資本進(jìn)入大陸市場的首選地隨著大陸入世后對外開放程度的日益深化，海外資本都在積極尋求、開拓運(yùn)籌進(jìn)軍大陸市場的輻射中心。而在這一過程中，長江三角洲以其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢占據(jù)著連接內(nèi)外兩大市場、兩種資源的中心地位，成為大陸聯(lián)動(dòng)效應(yīng)最明顯、發(fā)展腹地最廣大的經(jīng)濟(jì)區(qū)，也因而成為海外資本進(jìn)入大陸市場的首選目標(biāo)。（2）“江浙情結(jié)”在吸引海外資本中發(fā)揮著一定的作用　　長江三角洲地區(qū)是中國市場經(jīng)濟(jì)萌芽最早的地區(qū)，有著深厚的市場文化底蘊(yùn)。更重要的是，香港、臺(tái)灣等地民營制造業(yè)在很大程度上肇始于江浙資本的外移。以臺(tái)灣為例，其紡織、食品加工等最早的民營制造業(yè)資本，基本是在江浙資本的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，因此，海外港臺(tái)等地有著一定的“江浙情結(jié)”。這種文化底蘊(yùn)有利于海外資本的生根發(fā)展。（3）區(qū)域內(nèi)良好的協(xié)調(diào)機(jī)制整合了長三角的綜合優(yōu)勢上海與其周邊的江蘇、浙江歷來就有良好的產(chǎn)業(yè)分工、產(chǎn)品配套、市場輻射的關(guān)系。改革開放后，三省市的合作和整合已從民間上升到政府層面。2000年5月，三省市已就構(gòu)建區(qū)域大交通體系，加強(qiáng)區(qū)域生態(tài)環(huán)境治理，建立區(qū)域信息資源共享的途徑和機(jī)制，聯(lián)合開發(fā)三省市旅游資源，建立三省市之間舒適、安全、便捷的綜合旅游客運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。組織實(shí)施三省市天然氣管道網(wǎng)絡(luò)等五項(xiàng)內(nèi)容達(dá)成共識。這將對整個(gè)區(qū)域資源優(yōu)勢，提升該地區(qū)的綜合競爭力起到十分重要的作用。 綜上所述，長江三角洲經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必然帶動(dòng)上海經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展，吸引更多的資金供給，使資金來源更加充分，從而拉動(dòng)上海市寫字樓房產(chǎn)市場的強(qiáng)大需求。4．2上海自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來對寫字樓的強(qiáng)烈需求4．2．1上海的巨大變革自上世紀(jì)90年代以