【文章內(nèi)容簡介】 市場都陸續(xù)建成開業(yè)后，商業(yè)氛圍肯定有很大的提升，預(yù)計35年，區(qū)域內(nèi)各市場基本經(jīng)營成熟，再者，項目所處區(qū)域是瑞昌市未來開發(fā)熱點區(qū)域。二、項目規(guī)模這么大，能不能做起來252。 首先，闡述項目八大市場規(guī)劃，量化每個市場體量項目市場交易中心由居建材、小商品、五金機電、汽配摩配、服裝鞋包、農(nóng)副產(chǎn)品、電動摩托車、農(nóng)資農(nóng)具八大市場組成；物配套中心包括大唐公交總站、物流中心、倉儲中心、會展中心、辦公中心、酒店等；市場的經(jīng)營規(guī)模都是經(jīng)過科學的市場論證，打破瑞昌市市目前小規(guī)模市場分散經(jīng)營格局，一統(tǒng)物流批發(fā)業(yè)江山。以建材市場為例：瑞昌市城區(qū)建材市場經(jīng)營面積：。金橋大市場35000黃金南路建材街20000本項目建材區(qū)建筑面積約18萬平米，實際經(jīng)營面積約10萬平米；所以并不大，不存在規(guī)模過大的問題。而像五金機電、汽車汽配、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、小商品、服裝鞋包等市場規(guī)劃，也是基于瑞昌市現(xiàn)有各專業(yè)市場規(guī)模、搬遷和擴容需要，而科學論證的面積。如副食品批發(fā)市場的搬遷和擴容需要、中心街、羅湖市場的搬遷、黃金南路建材商業(yè)街、金橋大市場、圣門路的五金機電一條街亟待整合等等。252。 其次，闡述項目生意機會l 贛鄂皖邊界三市十四縣1000萬人口，年消費總額高達1100億元位于江西省、安徽省、湖北省三省交匯處的九江市、景德鎮(zhèn)市、 黃石市、九江縣、瑞昌市市、德安縣等三市十四縣， 區(qū)域總?cè)丝谶_1000多萬，2012年贛鄂皖邊界地區(qū)社會消費品零售總額高達1100億元。九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園，以瑞昌市市為中心，商圈范圍輻射九江市、景德鎮(zhèn)市 、黃石市等三市十四縣。隨著三省邊界區(qū)域人民生活水平的進一步提高，九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園未來擁有無比巨大的批發(fā)市場商機。l 快速便捷的客運交通體系，助推市場搶占二市五縣大商圈九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園依靠強大的交通樞紐優(yōu)勢，：彭澤縣、景德鎮(zhèn)市、都昌縣、黃石市、大冶市、蘄春縣、宿松縣等縣市，商圈區(qū)域人口達到500萬，2012年社會消費品總值高達600億元。l 三分鐘直抵瑞昌市鬧市，40分鐘直達周邊一市九縣，搶占500億元大市場憑借九江地理、經(jīng)濟在贛鄂皖地區(qū)的龍頭地位以及大交通網(wǎng)的優(yōu)勢，九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園的核心批零商圈，以瑞昌市市為中心，40分鐘車程， 輻射包括九江市及周邊德安縣、星子縣、湖口縣、九江縣、武寧縣、陽新縣、武穴市、黃梅縣。以一市九縣年社會消費品零售總額500億元來預(yù)測，市場未來年批零消費額將達上百億元。同時，九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園，扼守杭瑞高速與S304省道黃金交通樞紐，可通過周圍城市干道在數(shù)分鐘內(nèi)快速到達市中心鬧市區(qū)。瑞昌市汽城西客運站的多路公交始發(fā)站，使得城區(qū)市民方便快捷地到達本市消費采購，牢牢抓住本地消費市場。252。 第三、講我們公司打算如何運營項目l 專業(yè)管理團隊，10大經(jīng)營舉措，確保市場永續(xù)經(jīng)營l 聯(lián)合國內(nèi)各品類產(chǎn)業(yè)基地的行業(yè)協(xié)會、商會統(tǒng)一招商運營聯(lián)合廣東、福建、江蘇、浙江省內(nèi)等業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)基地的行業(yè)協(xié)會、商會統(tǒng)一推廣，引進實力廠家、品牌商家，同時聯(lián)合舉辦品牌商品招商代理推薦會或品牌商品展，提升市場核心競爭力。l 定期組織市場商戶到上游市場及商品原產(chǎn)地考察與眾多原產(chǎn)地廠家、國內(nèi)知名品牌建立合作關(guān)系，定期組織市場商戶與廠家或者品牌總代理進行對接，為市場商戶尋求更多的進貨渠道、更適合的商業(yè)機會，提升市場產(chǎn)品競爭力。l 舉辦“產(chǎn)業(yè)園采購盛會” 林安特定于612月居家飾品需求旺季，不定期舉辦“產(chǎn)業(yè)園采購盛會”，屆時林安將整合政府、市場、行業(yè)協(xié)會、廠家、商家等各方資源，充分展示產(chǎn)業(yè)園商品優(yōu)勢，全力打造市場內(nèi)在的商業(yè)文化，使之成為行業(yè)閃亮的名片。l 促銷永不停，天天都是商品嘉年華市場開業(yè)后，選擇特定的時間或節(jié)假日，聯(lián)合國內(nèi)一線品牌商戶舉辦促銷活動，打造永不落幕的商品嘉年華。l 永不間斷的廣告攻勢林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園將投入巨資，在短期打響市場知名度，戶外廣告、電視廣播、報紙報刊、網(wǎng)絡(luò)媒體等，進行全方位、立體式、不間斷的廣告宣傳，讓商戶實實在在的感受到市場影響力所帶來的實惠。l 創(chuàng)辦《林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園采購指南》市場將創(chuàng)辦《林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園采購指南》，為商戶刊登商品信息、商家信息，方便客戶采購商品。為加大宣傳推廣力度，市場將派專員在人流密集區(qū)、各住宅社區(qū)不定期派發(fā)，進一步擴大消費客戶層面，實實在在為市場商戶拉生意。l 建立專項物流通道利用林安集團的物流平臺優(yōu)勢和資源整合優(yōu)勢,為市場商戶設(shè)置物流配送專車,開設(shè)物流專線,建立市場完善的交通物流體系,為商戶提供優(yōu)質(zhì)物流平臺，降低商戶的物流成本。l 建立質(zhì)量信譽管理體系信譽建立在消費者利益高于一切的理念基礎(chǔ)上，是商家根本利益的保證，本市場建立質(zhì)量信譽監(jiān)管體系，從源頭上解決危害客戶利益的問題。l 九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園免費購物接送車專項設(shè)置購物接送車，免費接送前來采購客戶，為其提供方便，并依此增加本市場的知名度。l 建立官方網(wǎng)站在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的時代，電子商務(wù)在商品展示交易中起著巨大作用，九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園建立市場官方網(wǎng)站，搭建網(wǎng)上信息平臺，通過網(wǎng)絡(luò)擴大市場宣傳范圍，提升市場影響力。252。 第四、介紹世方公司成功策劃運營案例公司目前已策劃70多個專業(yè)市場和物流市場項目，包括220萬平方米的深圳華南工業(yè)原料城、13萬平方米的深圳萬眾城家居廣場、13萬平方米的惠州義烏小商品城、30萬平方米的華中義烏商貿(mào)城、18萬平米的華通源公路物流中心，以及山西藍海汽配城、常州九龍商貿(mào)城、虎門大瑩女裝城、東莞厚街世界鞋業(yè)亞洲總部基地等一大批項目。附：項目成功案例：l 深圳華南國際工業(yè)原料城華南工業(yè)原料城（簡稱華南城）是世方專業(yè)市場策劃有限公司2003年參與策劃項目，項目位于深圳市平湖物流基地園區(qū)，規(guī)劃占地面積約150萬平方米，總建筑面積約220萬平米，總投資近50億元人民幣，是集交易、展示、電子商務(wù)、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體的超大規(guī)模制造業(yè)原材料專業(yè)交易中心，也是集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城。市場自開業(yè)以來，商戶經(jīng)營穩(wěn)定，在全國知名度相當高，成為深圳商貿(mào)物流業(yè)的一張響亮名片，并已成功在香港上市。l 惠州義烏小商品批發(fā)城惠州義烏小商品批發(fā)城位于惠州文化及經(jīng)貿(mào)新城——江北商業(yè)中心區(qū)，,，規(guī)劃總建筑面積約16萬平方米，是珠三角粵東地區(qū)最大的綜合性小商品批發(fā)城，共可容納經(jīng)營商戶6000余家，是一座名副其實、設(shè)施完善的現(xiàn)代化小商品市場。廣東惠州義烏小商品批發(fā)城自2005年開業(yè)以來，市場經(jīng)營旺盛，市場出租率保持100%。l 深圳萬眾城家居廣場萬眾城家居廣場是深圳規(guī)模最大、品種最齊全、功能最完善的裝飾交易中心。項目位于深圳寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治大道旁，總建筑面積13萬平米。項目集家居裝飾材料、家飾、布藝、衛(wèi)浴、陶瓷等于一體，引進20000平方米主力店香江家私，形成“一站式”建材家具采購中心。l 深圳華通源公路物流中心由深圳市世方市場營銷策劃有限公司股東參與開發(fā)并策劃的華通源公路物流中心，是深圳寶安區(qū)重點物流服務(wù)業(yè)項目之一，也是深圳唯一的永久性大型公路物流中心。華通源公路物流中心占地18萬平方米，擁有近2萬平方米的貨運市場，14萬平方米的大型貨運停車場，貨運商鋪300間，5萬平方米的辦公樓及配套。園區(qū)內(nèi)有物業(yè)租賃，貨物運輸，裝載，倉儲，停車場，維修，辦公，商住，宿舍，餐飲等多功能一體化數(shù)碼物流園。三、關(guān)于價格高的說辭首先講我們是第五代專業(yè)市場，配套設(shè)施完善，全面提升市場影響力林安物流集團在市場運營配套上投入巨資，建設(shè)了物流配送中心、倉儲中心、會展中心、辦公中心、商業(yè)中心、酒店、高檔住宅等， 全力打造多功能、全方位、強輻射的中國第五代專業(yè)市場。突破商圈半徑，形成跨區(qū)域的邊界大市場。其次講開發(fā)運營商給予的大力優(yōu)惠在前三年市場培育期內(nèi)，一次性給予業(yè)主相當總價24%的租金收益；項目實際售價僅 元/平米九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園一期旺鋪售價 余元/平方米，為了確保市場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營，實現(xiàn)迅速做旺的目的；開發(fā)運營商在三年市場培育期內(nèi)，一次性支付業(yè)主委托經(jīng)營租金相當于總價的24%，實際售價僅 元/平米；而瑞昌市市目前小規(guī)模的老建材市場（金橋大市場、黃金南路建材商業(yè)街）雙層商鋪月租金已達28元/平方米、轉(zhuǎn)讓價達4200元/平米；瑞昌市目前小規(guī)模的五金商業(yè)街、副食品批發(fā)市場的商鋪，月租金為50元/平方米相當于售價9000左右 ，也就是說九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園的商鋪價格相當于瑞昌市目前部分老市場的一半費用。實際的價格在瑞昌市來說是最便宜的商鋪，所以也意味著巨大的升值空間，投資價值非常高。講項目地段價值和發(fā)展?jié)摿?52。 地段價值大唐新區(qū)是瑞昌市市政府“十二五”大力發(fā)展的商貿(mào)物流核心板塊；目前已經(jīng)引進多個大型項目；項目地處大唐新區(qū)核心地段，是瑞昌市市重大建設(shè)項目，是瑞昌市商貿(mào)物流業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重要組成部分，已經(jīng)得到瑞昌市市政府和各級行政主管部門的大力支持和享受優(yōu)惠政策。一個城市只會規(guī)劃一座大規(guī)模的綜合性市場，九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園具有規(guī)劃的唯一性，110萬平方米超大規(guī)模綜合專業(yè)市場，在瑞昌市絕對不可能復制。252。 發(fā)展?jié)摿 財富第一跳：前三年租金一次性到手，無后顧之憂。第四、五年的租金水平至少達到瑞昌市市同類市場水平，不但輕松以租抵供，商鋪估值可能達到瑞昌市同類市場現(xiàn)有轉(zhuǎn)讓價42009000元/平米左右，市場經(jīng)營有保證，可迅速成熟。 一般情況下，專業(yè)市場的市場培育期需要3至5年，九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)運營商為更好地放水養(yǎng)魚、培育市場，一次將三年委托經(jīng)營租金返還給投資者，并對商家實行免租、租金優(yōu)惠政策，同時投入重金做市場推廣，三年之后，預(yù)計市場至少達到同類市場月租金水平，由月租金28元/平方米逐步增長到50元/平方米，不但可以輕松以租抵供，商鋪估值可能達到瑞昌市同類市場現(xiàn)有轉(zhuǎn)讓價40009000元/平方米的水平，轉(zhuǎn)讓差價達10萬元以上。l 財富第二跳：10年內(nèi)租金看齊同類跨區(qū)域市場水平，月月有錢收，商鋪估值可達到同類跨區(qū)域市場現(xiàn)有轉(zhuǎn)讓價70009000元/平米左右，升值空間巨大。九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園整體規(guī)模達百萬平方米，匯集八大批發(fā)市場，定位為輻射贛鄂皖地區(qū)的大市場。十年內(nèi)，市場發(fā)展至少看齊贛州（建材大市場）、安慶（光彩大市場）、襄樊（光彩大市場）、溧陽（蘇浙皖邊界市場）等地同類跨區(qū)域市場的現(xiàn)有月租金水平3045元/平方米，屆時不但輕松以租抵供、月月有錢收，商鋪估值可能達到同類跨區(qū)域市場現(xiàn)有轉(zhuǎn)讓價40009000元/平方米的水平，轉(zhuǎn)讓差價達10萬元以上，即使按最低30元/平方米的月租金預(yù)售，40年租金收益將達百萬元！l 財富第三跳：按商鋪常規(guī)租金年遞增率5%計算，40年再現(xiàn)洪城大市場財富傳奇商鋪常規(guī)租金年遞增率為5%，40年的日積月累的遞增，九江林安國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園的租金，將由現(xiàn)在的數(shù)十元增長到逾百元！未來的瑞昌市將超速發(fā)展成為一個媲美沿海發(fā)達城市的中部經(jīng)濟強市；正如90年代位于南昌城郊的洪城大市場一樣， 短短十幾年的發(fā)展，這座占地1700畝的大型日用工業(yè)消費品批發(fā)市場，已成為“買全國，賣全國”、年營業(yè)額數(shù)百億元的一級大市場，其市場月租金也達到每平方米好幾百元，創(chuàng)造了江西乃至全國專業(yè)市場的奇跡，占地1100余畝的林安（九江）商貿(mào)物流有限公司，以百萬平方米建筑體量匯集八大交易市場，立足超速發(fā)展的瑞昌市，輻射潛力無限的贛鄂皖區(qū)域，也必將再現(xiàn)洪城大市場式的財富傳奇！四、瑞昌市市場現(xiàn)有老市場競爭問題瑞昌市市目前除了鴻運國際汽車城、中部廬山紅木家具大市場的專業(yè)市場，其他專業(yè)市場比較零散，多以街區(qū)形式自發(fā)形成。如：中心街、羅湖小商品市場、黃金大道建材商業(yè)街。附：瑞昌市市目前各大市場分布圖應(yīng)對說辭：從瑞昌市市目前各專業(yè)市場劣勢和發(fā)展局限來闡述注意：針對客戶提出的市場競爭，首先最好是要肯定別人的說法，然后再來說我們的說辭，主要從未來的發(fā)展趨勢和市場經(jīng)營專業(yè)性來對比，要表現(xiàn)的中肯，不卑不亢，語速要慢。① 金橋大市場216。 優(yōu)勢分析l 所在區(qū)域發(fā)展較成熟：市場位于黃金大道，是瑞昌市傳統(tǒng)建材市場商圈，區(qū)域成熟度相對較高；l 經(jīng)營時間長，客源較穩(wěn)定： 金橋大市場是以街區(qū)聯(lián)體的建筑形式，目前是瑞昌市中低檔品牌的陶瓷、衛(wèi)浴潔具集中區(qū)域?？蛻糍Y源較多，商業(yè)氛圍濃厚。216。 劣勢分析l 品類不全：市場主要以經(jīng)營中低檔陶瓷、衛(wèi)浴、廚衛(wèi)吊頂、家具為主，部分品牌缺失 ，滿足不了一站式采購需求。l 配套不完善：市場內(nèi)無物流、倉儲配套，無法滿足經(jīng)營戶對倉儲的需求。l 不符合城市商貿(mào)物流總體發(fā)展規(guī)劃：市場處于黃金南路，而瑞昌市市的商貿(mào)物流業(yè)未來發(fā)展的重點在大唐新區(qū)；l 市場經(jīng)營管理及市場推廣手段不規(guī)范：市場目前沒有管理團隊，也沒有現(xiàn)代化的市場運營理念，商戶對市場的經(jīng)營管理和推廣手段比較落后。② 瑞昌市市黃金南路建材商業(yè)街216。 優(yōu)勢分析l 區(qū)域較成熟，商業(yè)氛圍較好：該商業(yè)街位于黃金南路，毗鄰金橋大市場，也是瑞昌市相對較早的建材商業(yè)街，區(qū)域成熟度相對較高。216。 劣勢分析l 規(guī)模小、品類不全、無規(guī)劃：該建材街目前僅有數(shù)十家建材商戶經(jīng)營，規(guī)模小、以中高檔建材為主但品類不全、且無規(guī)劃，分布凌亂。 l 配套不完善：無停車位、倉儲、物流配套，經(jīng)營戶進出貨和客戶采購不便，制約市場發(fā)展。l 發(fā)展?jié)摿π。菏袌鲆?guī)劃落后、經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，發(fā)展?jié)摿Ψ浅Ｐ?，根本無法滿足經(jīng)營戶和客戶日益增長的需求。l 無經(jīng)營管理：建材街內(nèi)商戶各自為政，經(jīng)營業(yè)態(tài)混亂，無日常經(jīng)營管理，無法進行有效的運營，嚴重制約著市場的發(fā)展壯大。③ 圣門路、羅湖小商品批發(fā)市場圣門路、羅湖小商品批發(fā)市場，為瑞昌市最早的批發(fā)市場，市場建筑破舊，規(guī)模小，隨著城市交通的管制，大型貨車無法進入市場。由于該市場為傳統(tǒng)老市場，沒有任何市場配套，商戶經(jīng)營只能以最原始的方式經(jīng)商，市場發(fā)展?jié)摿乐厥苤?，同樣面臨城市改造的可能。 本項目市場競爭優(yōu)勢分析252。 政府規(guī)劃的唯一性：江西省重點建設(shè)項目，是瑞昌市政府中長期內(nèi)規(guī)劃的唯一大型綜合性市場，必將改變現(xiàn)有市場格局，其他單個的小市場可能