【文章內(nèi)容簡介】 都某酒店管理公司管理，開業(yè)近一年，設(shè)施較新，包括150間／套客房，以及餐廳、宴會廳、夜總會、桑拿、保齡球、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫泳池等，并擁有多功能廳和7個會議室。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂山市高規(guī)格的接待基本都放在此。山灣賓館為休閑度假兼會議接待型酒店，具有休閑山莊的特征，位于樂山市中心城區(qū)北部邊緣，坐落在樹林茂密的山中，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人。開業(yè)時間較長，但已經(jīng)過重新裝修。賓館擁有150間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風(fēng)光，1300平方米的桑拿健身中心，并著力宣揚(yáng)賓館是按國際綠色環(huán)保酒店設(shè)計建造。金海棠賓館目前仍是樂山市最高檔的休閑度假場所之一?？偲饋碚f，樂山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對口接待為主，尚未形成市場化的結(jié)構(gòu)體系，企業(yè)競爭壓力也并不明顯。而隨著樂山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會有較高層次的提升，尤其是高星級酒店、特色酒店，將逐步進(jìn)入完全的市場競爭階段。3 傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢樂山市商業(yè)發(fā)展有較為長遠(yuǎn)的歷史。但樂山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長，是伴隨中國旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。由于城市發(fā)展區(qū)域的限制，核心的商業(yè)區(qū)域位于城市中心地帶。目前，樂山市核心的商業(yè)集中于柏楊路嘉定路高北門玉堂街一帶。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經(jīng)形成了樂山市的最核心商圈。由于地形及歷史的原因，樂山其他區(qū)域的商業(yè)發(fā)展并沒有形成氣候。2004年，較2003年增長了12％，發(fā)展的勢頭強(qiáng)勁。98年到2004年是樂山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時期，平均每年的增長幅度達(dá)到8％，這得益于樂山市旅游市場的快速發(fā)展，帶動商業(yè)市場連鎖發(fā)展。樂山市商業(yè)的快速發(fā)展，直接帶動商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮，位于城市中心商業(yè)核心地段的土地價值不斷攀升，商業(yè)鋪面的售價和租金隨之大幅度上揚(yáng)。圖示：通過對樂山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂山市具有代表性商鋪租賃價格：牛耳橋是進(jìn)出樂山的北大門,其地理位置相當(dāng)重要,每天的人流量非常大,此處目前是樂山商品批發(fā)的集散地,影響力輻射整個樂山,由于處于黃金地段,各商家爭奪很激烈,與牛耳橋地理位置相類似的是高北門,也是黃金地段,唯一不同的是這里主要經(jīng)營的是高檔品牌服裝,.玉堂街在樂山老城區(qū)由相當(dāng)?shù)挠绊懥?但是隨著城市的拓展,丁冬街也是樂山的一條主干道,但由于地勢不平坦,所以影響了價值的提升,目前租金維持在50元80元/平方米之間目前樂山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂山新廣場附近,但是由于人氣不足,.通過在樂山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營的仍是低端市場用以滿足本地區(qū)消費(fèi)者的產(chǎn)品，樂山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。樂山市沿街為市的商業(yè)形式非常發(fā)達(dá)，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前樂山市城區(qū)商業(yè)總面積接近60萬平米，其中沿街為市的商鋪面積約為45萬平米，城市人均擁有商業(yè)鋪面超過2平米，高于全國城市人均商業(yè)面積擁有平均水平。與很多城市不同的主要地方在于:在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題,據(jù)筆者觀察, (一家是玉堂街的文軒連鎖書店,一家是本已有名氣的東方眼鏡,一家是超市),沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性.，現(xiàn)有大型商業(yè)形式經(jīng)營困難據(jù)筆者了解,很多的大型商家已經(jīng)進(jìn)入四川的二級城市,比如麥當(dāng)勞進(jìn)入綿陽等,但是作為房地產(chǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)作用也值得深思。樂山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展,但是市場是無情的, 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營慘淡,據(jù)筆者調(diào)查,出租率僅50%,尤其是二層、三層，出租率僅20%。華廈商業(yè)城地處高北門，地理位置十分優(yōu)越，可是淪落到目前的地步，是十分可惜的。這里固然由經(jīng)營管理方面的原因，但是從房地產(chǎn)角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營銷等方面都有很大的提升空間。在樂山地段并不太好的舊大橋附近，開發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開發(fā)的泌水院步行街，本來創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場反映平平。目前情況稍有好轉(zhuǎn)，不過要判斷其成功與否還需要時間。從以上幾個大型商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營情況看來，樂山的大型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。下篇 樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策第三章 理清總體思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境第一節(jié) 總體思路按照國家產(chǎn)業(yè)政策，樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和江澤民“三個代表”重要思想為指南，深入貫徹四川省“三個轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略決策，按照樂山市委、市政府努力建設(shè)“中國第一山”的戰(zhàn)略部署，以全面建設(shè)小康社會的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以體制創(chuàng)新為切入點(diǎn)，以房地產(chǎn)融資體系建設(shè)為推動，以高素質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)培育為重點(diǎn)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性與支柱性作用，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本思路是：進(jìn)一步深化住房制度改革，推進(jìn)住房商品化、社會化；進(jìn)一步完善多層次住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理；切實做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現(xiàn)代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂山房地產(chǎn)市場，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場行為；建立完善的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅實的金融支持；堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，大力推動和引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)，以投資與拉動國民經(jīng)濟(jì)增長，把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)/加強(qiáng)住房產(chǎn)業(yè)化的政策性引導(dǎo)，提高商品住宅的有效供給。第二節(jié) 構(gòu)建現(xiàn)代化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系認(rèn)清當(dāng)前樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢，始終把為老百姓謀福利當(dāng)作指導(dǎo)思想，堅持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進(jìn)步為手段，進(jìn)行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢、相對優(yōu)勢大力推進(jìn)現(xiàn)代化的樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系就是以房地產(chǎn)成品為最終產(chǎn)品，以市場需求為向?qū)В钥萍歼M(jìn)步為依據(jù)，以成型的房地產(chǎn)建筑體系和與之相配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以科學(xué)組織和現(xiàn)代化的管理為手段，通過房地產(chǎn)生產(chǎn)全過程的開發(fā)、設(shè)計、施工、部品生產(chǎn)、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)構(gòu)成完整產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，以提高房地產(chǎn)質(zhì)量，提高勞動效率，優(yōu)化資源配置，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)、供給、銷售和服務(wù)一體的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、商品化，從粗放型到集約型的生產(chǎn)組織形式。樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的主要內(nèi)容是：提高房地產(chǎn)建設(shè)的工業(yè)化、集約化水平和勞動生產(chǎn)率，提高房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計水平，基本解決房地產(chǎn)質(zhì)量通病，提高房地產(chǎn)建筑材料、產(chǎn)品質(zhì)量，提高房地產(chǎn)工程質(zhì)量、功能質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量，節(jié)能降耗，保護(hù)環(huán)境，依托科技進(jìn)步，增加房地產(chǎn)科技含量，提高科技進(jìn)步對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率，加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)改造升級，優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。完善以房地產(chǎn)技術(shù)保障體系、建筑體系、部晶體系、質(zhì)量控制系、和房地產(chǎn)性能認(rèn)定體系為核心的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化框架體系，初步建立起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展所必須的政策保障機(jī)制。推進(jìn)樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要做好以下工作；1完善房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)體系。加快完善房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、施工、物業(yè)管理和材料，部品等方面的標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)安全、健康、環(huán)保、節(jié)能等方面標(biāo)準(zhǔn)的研究、編制，推廣應(yīng)用先進(jìn)適用的技術(shù)。2大力推進(jìn)技術(shù)集成、生態(tài)化小區(qū)建設(shè)。3加強(qiáng)房地產(chǎn)區(qū)智能化建設(shè)。4以整體廚衛(wèi)技術(shù)為重點(diǎn)推行菜單式裝修，滿足現(xiàn)代化家居生活需求。5開展房地產(chǎn)性能認(rèn)定方面的工作按照建設(shè)部主管部門的有關(guān)要求，成立“房地產(chǎn)性能評審委員會”及“房地產(chǎn)性能認(rèn)定委員會”，建立“房地產(chǎn)評審專家?guī)臁?，開展房地產(chǎn)性能的試評工作。6推行戶型評審工作引導(dǎo)樂山市房地產(chǎn)設(shè)計向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產(chǎn)全壽命周期作為原則要體現(xiàn)以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標(biāo)準(zhǔn)的市場需求，并適應(yīng)樂山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。通過調(diào)查，樂山城區(qū)商品房有30％左右是由外地消費(fèi)者購買的，在外地購買者中外省消費(fèi)者占了近60％，因此在戶型設(shè)計、功能布局上應(yīng)充分滿足他們的具體要求。第三節(jié) 加強(qiáng)城市規(guī)劃與建設(shè)管理一、積極推進(jìn)城市規(guī)劃的發(fā)展進(jìn)一步完善從樂山市的城市發(fā)展規(guī)劃來看，完善交通組織規(guī)劃、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大城市環(huán)境整治力度是樂山市市政府的目前進(jìn)行的重要舉措，《樂山市城市總體規(guī)劃》(修編)、《青城山——樂山市國家級風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《市政管網(wǎng)規(guī)劃》、《城市消防規(guī)劃》、《城市總體建筑風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計》是其正在完成編制的五個規(guī)劃，努力從政策和軟硬件設(shè)施等各方面促進(jìn)樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。加強(qiáng)城市規(guī)劃的實施力度和深度，從城市運(yùn)營的高度規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如為了保護(hù)樂山市的自然資源和特有的古城風(fēng)貌，、綠地率必須達(dá)到40％以外，開發(fā)樓盤的建筑高度都控制在1日米以內(nèi)，而一些靠近青城山的項目，除了建筑高度限定在9米外。這樣，的限制性措施從城市規(guī)劃的高度加強(qiáng)了對房地產(chǎn)開發(fā)項目的引導(dǎo)。要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。所有列入建設(shè)用地范圍的土地，必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的要求進(jìn)行建設(shè)。樂山市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未技規(guī)劃要求完成配套設(shè)施建設(shè)的住房，不得交付使用：商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃‘商業(yè)、旅游，娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。二、抓好城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)加快實施城鄉(xiāng)水泥路網(wǎng)和旅游環(huán)線公路建設(shè)，完成都汶高等級公路配套建設(shè)。抓好舊城改造建設(shè)，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側(cè)歷史文化街區(qū)保護(hù)性開發(fā)工作：疏散城市中心區(qū)密度，建設(shè)核心旅游區(qū)和中央商務(wù)區(qū)，實現(xiàn)城市功能布局的轉(zhuǎn)變，加快實施城市西區(qū)建設(shè)。抓好信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通和信息資源整合共享，推動企業(yè)積極運(yùn)用信息技術(shù)，發(fā)展電子商務(wù)，推進(jìn)公共服務(wù)領(lǐng)域信息化，構(gòu)建現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)體系。原先樂山市是單中心發(fā)展的城市格局，容易導(dǎo)致中心區(qū)域環(huán)境的不斷惡化，不利城市生態(tài)環(huán)境改善。通過規(guī)劃引導(dǎo)，改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，提升城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。三、強(qiáng)化城市特色建設(shè)、提高城市品味在規(guī)劃建設(shè)管理和城市營銷中，突出樂山市自然環(huán)境特色、歷史文化特色。在城市規(guī)劃上，按照建設(shè)最佳人居環(huán)境的要求，著重突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。建筑風(fēng)貌上，以傳統(tǒng)川西民居為主，實現(xiàn)一街一景、一區(qū)一景。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點(diǎn)，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設(shè)施，大力發(fā)展城市的房地產(chǎn)業(yè)。深入挖掘和展現(xiàn)樂山市悠久的文化內(nèi)涵，建設(shè)具有深厚文化底蘊(yùn)的文明城市。高水平經(jīng)營管理城市，把城市管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到增加城市內(nèi)涵和質(zhì)量，提高城市的格調(diào)和品味。深化城市管理體制改革，建立和完善城市管理綜合執(zhí)法體制，充分發(fā)揮社區(qū)基礎(chǔ)作用，大力運(yùn)用現(xiàn)代科技管理手段，始終保持城市干凈整潔、秩序井然、道路暢通。進(jìn)一步提高市民素質(zhì)，營造良好的城市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。四、優(yōu)化城市環(huán)境建設(shè)實施“綠化工程”，打造“西部綠城”，創(chuàng)建“國家園林城市”，構(gòu)建城市景觀綠地生態(tài)系統(tǒng)。抓好生態(tài)環(huán)境建設(shè)，繼續(xù)實施天然林保護(hù)、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹種，綠化美化景區(qū)(點(diǎn))。實施“凈化工程”，搞好城市垃圾、污水的無公害化處理，大力推廣清潔能源，嚴(yán)格控制煙塵和噪聲排放，保護(hù)好樂山市優(yōu)質(zhì)的空氣和水源，創(chuàng)建國家環(huán)保模范城市和國家級生態(tài)城市。大力實施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設(shè)樂山市不夜城。增加城市綠地面積，改善城區(qū)生態(tài)環(huán)境。設(shè)計、建造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。五 規(guī)范對房地產(chǎn)市場的管理充分發(fā)揮政府職能，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控加強(qiáng)對房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀調(diào)控，改善樂山市政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。根據(jù)住房市場化進(jìn)程的要求，及時轉(zhuǎn)變政府職能，從原來對房地產(chǎn)的直接管理轉(zhuǎn)向宏觀調(diào)控。樂山市政府要在充分分析房地產(chǎn)市場需求的基礎(chǔ)上，確定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模和各類商品房的供應(yīng)比例，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求的平衡。做到正確處理調(diào)控和發(fā)展的關(guān)系，增強(qiáng)調(diào)控意識，高度關(guān)注市場運(yùn)行情況，防止市場大起大落：提高市場調(diào)控能力，努力把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，提高調(diào)控的質(zhì)量和效率：加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查，要采取切實可行的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的建設(shè)，完善市場信息披露制度。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段，及時、準(zhǔn)確、全面地采集房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學(xué)的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢做出準(zhǔn)確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當(dāng)?shù)姆绞?，及時向社會發(fā)布市場信息，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資。加快建立和完善房地產(chǎn)市場信啟、系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制商品房土地供應(yīng)總量。要充分發(fā)揮土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，要充分發(fā)揮土地供應(yīng)、規(guī)劃管理等調(diào)控手段的作用，要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵對危舊住房的改造，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，按計劃向市場供地?？刂菩略鼋ㄔO(shè)用地供應(yīng)總量。要采取切實可行的措施，調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)，鼓勵利用存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，鼓勵危舊住房的改造。要重點(diǎn)加強(qiáng)對經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)項目用地供應(yīng)管理；根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況，制定土地供應(yīng)計劃，逐步實現(xiàn)按計劃供地。加大監(jiān)管力度，依法查處越權(quán)批地、利用集體土地變相搞房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與集體經(jīng)濟(jì)組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項目用地，要加大清理力度，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅決予以收回。嚴(yán)格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工項目樂山市政府要貫徹落實《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(國務(wù)院令第248號)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開