【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部分。（6） 投資過(guò)渡型的年輕中高收入者（單身貴族與粉領(lǐng)新貴）a. 自用過(guò)渡，注重酒店式服務(wù)——輕松休閑的生活方式，即買(mǎi)即住、生活用品齊備的便利；b. 用按揭去抵租房費(fèi)用，日后可用于出租或出售付款，兼具保值增值功能。 （7） 老板購(gòu)屋族a、 與揚(yáng)州有業(yè)務(wù)往來(lái)之外地老板，購(gòu)置用作周轉(zhuǎn)性酒店；b、 尋花問(wèn)柳、金屋藏嬌、贈(zèng)送情人；c、 建材城及周邊老板購(gòu)買(mǎi)自住，看重生活服務(wù)及接近產(chǎn)業(yè)之便利。其中，1，2，3屬于低檔次的投資客，而屬于異類(lèi)。二、 使用者類(lèi)型：（1） 租戶(hù)——以服務(wù)行業(yè)小姐為主；（2） 異類(lèi)型用戶(hù)——老板購(gòu)屋族中尋花問(wèn)柳、金屋藏嬌與贈(zèng)送情人型。第四章 項(xiàng)目弱勢(shì)與應(yīng)對(duì)操作策略在確立了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與客戶(hù)群體之后，就進(jìn)入本案的操作環(huán)節(jié)，如前所述，本案的運(yùn)作精髓在于市場(chǎng)面與操作面的銜接及專(zhuān)業(yè)執(zhí)行。我們以圖表方式對(duì)本案的操作進(jìn)行介紹：提升核心支撐一、 項(xiàng)目?jī)r(jià)值攻防體系營(yíng)造利基凸顯 投資價(jià)值：（小成本）穩(wěn)賺超值的絕版投資機(jī)會(huì)產(chǎn)品營(yíng)造 產(chǎn)品價(jià)值：生活機(jī)能完善的酒店式優(yōu)雅生活（空間及服務(wù)）市場(chǎng)基礎(chǔ) 地段價(jià)值：項(xiàng)目位于江陽(yáng)路城市商務(wù)休閑服務(wù)區(qū)弱勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)域目前人氣高不足，城市中心地位感不足應(yīng)對(duì)策略參照第一章縱論，以城市發(fā)展趨勢(shì)為項(xiàng)目區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)很重要。通過(guò)報(bào)紙軟性報(bào)道引導(dǎo)社會(huì)認(rèn)識(shí)，為項(xiàng)目銷(xiāo)售提前加溫造勢(shì)。二、 項(xiàng)目弱勢(shì)的應(yīng)對(duì)策略便民消費(fèi)與時(shí)尚高業(yè)薄弱，生活機(jī)能感不足以四星級(jí)酒店、娛樂(lè)行業(yè)的發(fā)達(dá)為項(xiàng)目周邊未來(lái)生活機(jī)能作注腳，并以項(xiàng)目西南側(cè)好又多的興建與揚(yáng)子江路的時(shí)代超市補(bǔ)強(qiáng)項(xiàng)目的配套與機(jī)能。作為銷(xiāo)售說(shuō)辭的補(bǔ)充。以成熟的建筑，公共空間到室內(nèi)設(shè)計(jì)營(yíng)造項(xiàng)目百分百的酒店生活質(zhì)感。以仿真的效果圖表現(xiàn)及售樓處樣品房制作讓客戶(hù)獲得強(qiáng)烈的感性認(rèn)識(shí)以醇熟的文案與平面設(shè)計(jì)，系統(tǒng)以、的策劃執(zhí)行，全項(xiàng)目包裝的每個(gè)細(xì)節(jié)都充分貫穿項(xiàng)目的質(zhì)感與投資價(jià)值，特別執(zhí)行：a、 以精美售樓處與樣品房凸顯項(xiàng)目實(shí)物效果b、 以不同風(fēng)格的裝潢冊(cè)子提供客戶(hù)對(duì)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的裝修參考，全項(xiàng)目由內(nèi)到外真實(shí)可感，增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)感性，減少觀望。揚(yáng)州目前的項(xiàng)目在產(chǎn)品營(yíng)造與宣傳傳達(dá)方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，項(xiàng)目的價(jià)值要靠人為營(yíng)造才能釋放出來(lái)。以地段價(jià)值與投資方式的比較，凸顯項(xiàng)目的投資潛力。增強(qiáng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的心理基礎(chǔ)；與此配合，在售樓現(xiàn)場(chǎng)，以現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造的手法與談判通定策略減少客戶(hù)觀望，增強(qiáng)強(qiáng)殺力；以策略性的價(jià)格操作手法令客戶(hù)進(jìn)入購(gòu)買(mǎi)狀況。不再觀望，并促成客戶(hù)連帶購(gòu)買(mǎi)。揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火，購(gòu)買(mǎi)尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會(huì)普遍的理財(cái)意識(shí)。三、 項(xiàng)目主輔牌設(shè)計(jì)本項(xiàng)目兼具投資與居住休閑之功能，其中投資型（5的部分）可占到60%—70%。但是可以明顯看出，投資之利益也是通過(guò)居住及休閑的功能品質(zhì)得以實(shí)現(xiàn)，因?yàn)橐詷I(yè)主的小套房投資回報(bào)期望，吸引的租房仍將是單身貴族與粉領(lǐng)新貴，所以本案在打的兩張牌（休閑居住與投資）中，首先應(yīng)將酒店式的建筑形象與酒店式服務(wù)設(shè)計(jì)充分，生活機(jī)能（注）與休閑品質(zhì)補(bǔ)強(qiáng)，使居住型客戶(hù)（包括老板）進(jìn)場(chǎng)，再以良好的投資前景，保值與得利吸引投資客進(jìn)場(chǎng)。針對(duì)本案的獨(dú)特客戶(hù)目標(biāo)，在項(xiàng)目?jī)?nèi)增設(shè)適合客戶(hù)消費(fèi)習(xí)慣、品味的典型休閑生活配套必不可少。此外：在本項(xiàng)目整體定位及形象塑造基礎(chǔ)上，促使本案南面底層店面形成便民時(shí)尚消費(fèi)商業(yè)網(wǎng)，對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)也是可信的，并能成為本案生活機(jī)能銷(xiāo)售說(shuō)辭。注：生活機(jī)能：1. 套房室內(nèi)格局、裝潢、生活器具；2. 酒店式物業(yè)服務(wù)；3. 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)必須的休閑配套，以適合住戶(hù)的時(shí)尚消費(fèi)需求。 以上所提之項(xiàng)目設(shè)計(jì)將于下一節(jié)《產(chǎn)品設(shè)計(jì)》中詳加闡述。 第五章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略針對(duì)項(xiàng)目的最終用戶(hù)，我們?yōu)楸景冈O(shè)定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導(dǎo)出項(xiàng)目定義：東 方 銀 座希爾頓級(jí)私家飯店金套房再?gòu)囊?、形、義、韻全方位賦予項(xiàng)目希爾頓級(jí)酒店金套房的特征與氣質(zhì)，尤以大堂入口、中庭表現(xiàn)及套房風(fēng)格裝修為項(xiàng)目定調(diào)子。一、 建筑表現(xiàn) 大堂及底層布局（參看附圖）從大堂的入口到電梯廳的設(shè)計(jì)，須營(yíng)造典雅尊貴氣氛，總臺(tái)與咖啡座銜接至露天花榭休閑區(qū)的設(shè)置，功能分區(qū)，動(dòng)線(xiàn)流暢。a、 大堂內(nèi)部突出燈光設(shè)計(jì)吊燈選擇；b、 Poster（告示牌）及標(biāo)牌之使用；Poster采用不銹鋼支架、字體簡(jiǎn)潔清新、色調(diào)柔和；標(biāo)牌及各式標(biāo)簽體現(xiàn)精致感。 大堂入口區(qū)的外立面除了大門(mén)的設(shè)計(jì)外，外立面注重酒店式色彩之使用，凸顯尊貴、典雅，在建筑形體設(shè)計(jì)上考慮弧形使用及符號(hào)使用。 電梯廳與電梯電梯廳采用豪華裝修，采用進(jìn)口高級(jí)電梯，電梯內(nèi)鋪設(shè)地毯。 入口VI區(qū)（案名Logo—酒店標(biāo)志）項(xiàng)目經(jīng)過(guò)車(chē)道接入街面的適當(dāng)位置設(shè)置一個(gè)典型的酒店式VI區(qū)，LOGO采用符號(hào)化的標(biāo)志及標(biāo)準(zhǔn)字體，配合單色背景。 建筑立面的VI區(qū)借鑒酒店作法，在項(xiàng)目立面的頂部設(shè)置VI區(qū)，以適當(dāng)裝潢手法表現(xiàn)酒店名稱(chēng)及標(biāo)志。 主樓室內(nèi)中庭在主樓的挑空區(qū)域規(guī)劃室內(nèi)中庭，為盡量減少對(duì)當(dāng)層客戶(hù)生活私密的影響考慮，該中庭以觀賞性為主，略帶休閑功能，設(shè)計(jì)為枯山水，并擬邀請(qǐng)園林設(shè)計(jì)專(zhuān)家予以設(shè)計(jì)。鑒于本案中庭面積不大，景觀設(shè)計(jì)中須考慮近中遠(yuǎn)三個(gè)角度的視覺(jué)效果，尤其是8層以上客戶(hù)對(duì)中庭的觀賞效果，在格局上、面積上不須大，而要突出重點(diǎn)，凸顯精致小品，在枯山水中可適當(dāng)設(shè)計(jì)小巧的半私密空間，點(diǎn)綴生活情趣。二、 室內(nèi)格局及裝潢提供