【文章內(nèi)容簡介】 一直以來在阜陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都占據(jù)著非常重要的地位。但從長期來看仍處在一個起步階段，市場上的買家以本地居民為主，外地消費較少，是一個本地消費群體占主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌發(fā)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)項目不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價格每平方米介乎在25004000元之間。無論從地理位置還是房地產(chǎn)產(chǎn)品水平來看，太和房地產(chǎn)都是阜陽房地產(chǎn)市場的重要組成部分，目前市場中大部分產(chǎn)品都屬于中低檔產(chǎn)品。隨著品牌發(fā)展商的進(jìn)入，太和房地產(chǎn)及酒店市場的有十分具有發(fā)展?jié)摿Γ磥砬熬懊篮?，產(chǎn)品升值潛力十分巨大。在整個太和市場中，安徽億棟大酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式高檔酒店，具有很強(qiáng)的獨特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。根據(jù)項目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時滿足以下兩個核心要求：在短期內(nèi)能快速回籠大量資金能保持并促進(jìn)對項目的高效經(jīng)營管理安徽億棟大酒店為安徽億棟投資股份有限公司全資擁有，是安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高11層。安徽億棟大酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于105國道308省道、南洛高速公路的交匯處。酒店嚴(yán)格按照國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。因此，項目應(yīng)該定位為：安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。，我們認(rèn)為■ 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項目的經(jīng)營管理權(quán)■ 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展第四部分 銷售及經(jīng)營收入測定 定位理論依據(jù)：由于項目周邊沒有類似的四星級酒店，故不能采取比較法定價；項目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。收益法定義：預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價格計算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——項目現(xiàn)今總價n——項目的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即項目投資回報率，一般取經(jīng)驗值8％；a——項目的年凈收益價格求取本項目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n＝20本項目作為酒店的凈收益a根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：（根據(jù)項目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計）＝210元/套/天入住率（參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估計）＝50％總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)）＝372套年收益租金a＝365天平均租金客房總套數(shù)入住率＝36521037250％=14256900元故依公式求得，項目現(xiàn)今總價值V=[1－1/（1＋r）n]a/r=142569000元經(jīng)初步統(tǒng)計產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝㎡產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價＝V/S=㎡價格調(diào)整由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價格超出周邊公寓、寫字樓等回報率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時，該價格從房地產(chǎn)估價理論上講也是合理的，但該價格是按資本化率（投資回報率）8％來計算的，意即是客戶能承受的最高價格。考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險，我們可以根據(jù)經(jīng)驗人為將其調(diào)低，以低價入市。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初步均價定為：4000元/㎡（177。2％）結(jié)論：通過以上對價格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項目的可實現(xiàn)均價為4000元/㎡。本項目為安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)唯一四星級酒店，通過對類似酒店項目及安徽太和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū)商業(yè)形態(tài)的調(diào)查，我司認(rèn)為：商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該定位于中高檔品牌服裝、化妝品、珠寶首飾等。按照周邊商業(yè)鋪位的售價水平、租售情況，結(jié)合本項目商業(yè)服務(wù)部分的獨特性，我司建議商業(yè)部分價格定為6000元/㎡（177。5％） 項目銷售回款詳見附表1：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。 項目總投資由項目已支付工程款及銷售費用、財務(wù)費用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本項目銷售回款。第五部分 財務(wù)與敏感性分析 固定回報模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10—20年。發(fā)展商承諾每年7%—8%的固定投資回報；業(yè)主每年可以享受18～84天（分淡、旺季）免費自用；業(yè)主只需交付1～3成首期，剩余月供款每月從固定回報中扣除，剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價格低、酒店經(jīng)營運作成本較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，因為回報明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報模式。利潤分成模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—20年。業(yè)主只需交付2～3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受20～40天（分淡、旺季）免費自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險較大。單純免月供模式：物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年?！?成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報；同時每年享受免費入住20—36天。此類方式因為承諾投資回報低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險相對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價格和經(jīng)營運作成本也較高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：項目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是項目可持續(xù)發(fā)展和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報模式比較切合實際。：阜陽市酒店正常經(jīng)營費用構(gòu)成：A、能源費用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費用，經(jīng)調(diào)查，該項成本約占總收入的17%；B、員工費用 主要是員工工資費用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需100人，按阜陽市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計算，員工費用每年大約為240萬元；C、維修費用 主要指酒店日常維修的費用，每年約需100萬元；E、保險費主要是財產(chǎn)保險、員工社會保險等，每年約需10萬元；F、管理費用 管理費用主要是指辦公費用、接待費等費用，每年約需100萬；G、租賃管理費 主要是指出租時上交給政府部門的管理費用，占租金的2%；H、管理公司酬金 管理公司酬金為營業(yè)收入的25%；I、大修費用 為營業(yè)收入的2%。行業(yè)正常經(jīng)營成本與本項目成本比較：類別行業(yè)平均成本項目實際成本備注比例金額（萬）能源費用17%27%60水、電、燃油等能源耗費工資保險福利18%