【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 因此，本部分以較為典型的“預(yù)先團(tuán)購(gòu)式”房產(chǎn)眾籌為例進(jìn)行分析。模式介紹 所謂“團(tuán)購(gòu)”，就是團(tuán)體購(gòu)物，消費(fèi)者通過聯(lián)合起來，加大與商家的談判能力，能夠求得購(gòu)買商品的最優(yōu)價(jià)格。同時(shí)，根據(jù)薄利多銷的原理，商家也愿意給出低于零售價(jià)格的折扣和單獨(dú)購(gòu)買不能得到的服務(wù)，以期擴(kuò)大銷售市場(chǎng)和提高營(yíng)業(yè)額。有些房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中涉及的房產(chǎn)是理想化或者是在建的項(xiàng)目，還不能稱之為商品，甚至因?yàn)槠渫诘禺a(chǎn)商拿到房屋預(yù)售許可證之前發(fā)起而連“預(yù)售”都不能構(gòu)成，只能說是對(duì)房產(chǎn)建成后的團(tuán)購(gòu)名額的提前預(yù)定，因而叫做“預(yù)先團(tuán)購(gòu)式”。這種模式更多地是為了滿足市場(chǎng)上對(duì)房產(chǎn)的剛性需求，但因其優(yōu)惠幅度較大，也不排除相當(dāng)一部分人因看好房產(chǎn)的升值空間而選擇認(rèn)籌。而對(duì)于地產(chǎn)商而言，利用折扣期房把營(yíng)銷前置，在項(xiàng)目開發(fā)前期就可以獲得充足低廉的運(yùn)營(yíng)資金，可以達(dá)到降低融資成本的效果。 按照眾籌模式的劃分，此種模式基本上可歸為預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，提供資金的公眾不以獲得未來投資回報(bào)為目的提供資金，雖未明確為產(chǎn)品（房屋）預(yù)購(gòu)（或者是預(yù)定），但付款人的目的在于項(xiàng)目成功、獲得產(chǎn)品（房屋）消費(fèi)。區(qū)別于普通的預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中的“產(chǎn)品”是價(jià)值巨大的房屋，并且與普通商品不同，房屋的預(yù)售需要嚴(yán)格符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，因此，對(duì)于預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型一般產(chǎn)品的眾籌參與者來說，他們籌得的是產(chǎn)品本身，而對(duì)于預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型房產(chǎn)眾籌的參與者來說，他們往往籌得的只是享受優(yōu)惠購(gòu)房資格的“期權(quán)”，只有待到項(xiàng)目進(jìn)行到一定階段符合房屋預(yù)售條件時(shí)，眾籌參與者也就是期權(quán)權(quán)利人才有權(quán)行使期權(quán)，繳足房款，以優(yōu)惠的價(jià)格獲得房屋產(chǎn)權(quán)。這種對(duì)“期權(quán)”的眾籌并不影響其歸屬于預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌，因?yàn)閷?duì)于大多數(shù)認(rèn)籌人來說，行使期權(quán)以優(yōu)惠的價(jià)格獲得產(chǎn)權(quán)才是他們的最終目的，只不過這種目的的實(shí)現(xiàn)被現(xiàn)有政策切斷了。 典型代表 平安好房與北部萬科城發(fā)起的眾籌項(xiàng)目即為典型的預(yù)先團(tuán)購(gòu)式眾籌。2014年11月17日，平安與萬科雙方合作推出廣州北部萬科城第7期B46號(hào)樓216套住宅眾籌項(xiàng)目。眾籌目標(biāo)最低金額為1500萬元（最高2500萬元），每套房產(chǎn)認(rèn)籌最低金額5萬元起，超出部分視為下一筆認(rèn)籌，每認(rèn)籌一次享有一套房產(chǎn)上的權(quán)利，可認(rèn)籌多套。如果眾籌總金額最終達(dá)到1500萬元的最低眾籌額度，項(xiàng)目即告成功，所有的參與者都將能享受到比目前周邊市場(chǎng)價(jià)低近13%的特別優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)。除此，眾籌參與者還將享有優(yōu)先選房權(quán)以及3%的預(yù)計(jì)年化收益。另外，此項(xiàng)目的持有期為10個(gè)月，到期后，眾籌參與者有權(quán)決定是否需要置業(yè)，如果選擇置業(yè)，要按照其認(rèn)購(gòu)眾籌資金的額度與時(shí)間進(jìn)行排序，依次享有優(yōu)先選房權(quán)；如果認(rèn)籌人最終放棄眾籌買房?jī)?yōu)惠權(quán)，參與該眾籌項(xiàng)目的本金和3%的預(yù)計(jì)年化收益會(huì)一次性退還到參與者的帳戶。 不難看出，此次項(xiàng)目的亮點(diǎn)在于購(gòu)房的大幅優(yōu)惠上，13%的特別優(yōu)惠購(gòu)房?jī)r(jià)外加未來可能的增值空間，綜合收益將有可能達(dá)到近51%?？梢酝茢嗟氖牵话愕恼J(rèn)籌人不會(huì)僅僅滿足于3%的預(yù)計(jì)年化收益（%），更多地會(huì)是受大幅優(yōu)惠的吸引，最終選擇行使“置業(yè)權(quán)”，從而帶來一場(chǎng)房產(chǎn)預(yù)先大團(tuán)購(gòu)的效果。 法律問題 （1）對(duì)房屋預(yù)售規(guī)定的規(guī)避？ 此種模式利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的便捷性和超大優(yōu)惠幅度提前囤客，看似可以達(dá)到房產(chǎn)預(yù)售的效果，但是，是否是對(duì)現(xiàn)有房屋預(yù)售制度的規(guī)避從而構(gòu)成變相進(jìn)行商品房買賣？ 如前所述，預(yù)購(gòu)（回報(bào)）型眾籌就是通過預(yù)付貨款的方式購(gòu)買產(chǎn)品，以達(dá)到獲得產(chǎn)品消費(fèi)的目的。不同于普通商品，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其從開發(fā)建設(shè)到銷售都要受到國(guó)家的嚴(yán)格管控，如果認(rèn)籌人預(yù)先支付的一小部分資金能夠理解為預(yù)付的房款，那么房屋在未達(dá)預(yù)售條件的情形下收取房款，則涉嫌違反國(guó)家關(guān)于商品房預(yù)售的有關(guān)規(guī)定。 我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定了商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，將會(huì)使善意購(gòu)買人遭受嚴(yán)重?fù)p失；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；（4）已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；（5）已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。據(jù)此，只有同時(shí)滿足以上條件，地產(chǎn)商才有預(yù)售商品房的資質(zhì)，才有合法依據(jù)收取房屋預(yù)付款。 綜合以上規(guī)定，開發(fā)商滿足預(yù)售條件的最早時(shí)間為開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間時(shí)（工程約進(jìn)行四分之一時(shí)）。因此，以此為節(jié)點(diǎn)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的各階段，預(yù)先團(tuán)購(gòu)式房產(chǎn)眾籌在法律上合規(guī)和可操作的安排建議為： A．在立項(xiàng)之前，因不確定因素過多，在此模式下不應(yīng)作出任何籌資安排； B．自立項(xiàng)到取得預(yù)售許可之前的階段，可以融資為目的發(fā)起眾籌，但籌資金額應(yīng)與該優(yōu)惠購(gòu)房期權(quán)的價(jià)值相匹配，不能過高超出該期權(quán)價(jià)值或接近于房屋的全部?jī)r(jià)值，否則會(huì)構(gòu)成提前預(yù)售、變相買賣商品房。當(dāng)然，這里存在期權(quán)價(jià)值如何確定的問題，在這一點(diǎn)上，這里的期權(quán)價(jià)值與平常所說的“定金”相似，可以結(jié)合市場(chǎng)供需狀況參照確定為總價(jià)的5%20%較為適宜。除此之外，還應(yīng)當(dāng)注意資金的第三方（銀行）托管，絕對(duì)避免開發(fā)商與認(rèn)籌人的直接資金往來，以區(qū)別于房屋價(jià)款的給付； C．自預(yù)售許可到銷售許可階段，可以房屋的全款為籌資金額發(fā)起，但應(yīng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第45條第4項(xiàng)的規(guī)定同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，以保障預(yù)售階段資金的安全； D．獲得銷售許可以后，可以房屋的全款為籌資金額發(fā)起，但這時(shí)開發(fā)商已經(jīng)不涉及到融資的問題，眾籌平臺(tái)僅僅起到了一個(gè)連接作用，更傾向于營(yíng)銷式的團(tuán)購(gòu)，而不再是傳統(tǒng)意義上的眾籌。 再來看平安好房與萬科發(fā)起的眾籌項(xiàng)目，其網(wǎng)頁上的《優(yōu)惠購(gòu)房資格說明》第二點(diǎn)對(duì)購(gòu)房?jī)?yōu)惠有效期說明如下：“本項(xiàng)目取得預(yù)售許可證（預(yù)計(jì)2015年9月30日）后15個(gè)工作日以內(nèi)或2015年10月26日前”。由此，該模式產(chǎn)生的真正房屋預(yù)售行為發(fā)生于開發(fā)商獲得預(yù)售許可證（2015年9月30日）之后。現(xiàn)階段發(fā)起的眾籌項(xiàng)目并不是認(rèn)籌人與開發(fā)商直接合意完成，認(rèn)籌金額（）也遠(yuǎn)低于房屋的全款價(jià)值（27萬元44萬元），只能說是對(duì)房產(chǎn)建成后的團(tuán)購(gòu)名額的提前預(yù)定，認(rèn)籌的是類似于一種有助于項(xiàng)目成功的“期權(quán)”，不構(gòu)成房屋預(yù)售行為，也不涉及到對(duì)相關(guān)規(guī)定的違反。 （2）資金安全嗎？ 資金安全主要包含兩個(gè)方面，一是投資者認(rèn)購(gòu)了一個(gè)購(gòu)房期權(quán)，到期如果不選擇置業(yè)，能否收回認(rèn)購(gòu)期權(quán)本金的問題；二是平臺(tái)本身是否會(huì)對(duì)認(rèn)購(gòu)的資金安全作出擔(dān)保以及是否會(huì)挪用資金用作它途的問題。 以平安好房為例，其在界面上承諾將全程保障投資者的信息及資金安全，看似很“安全”，但很容易令投資者產(chǎn)生“不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)”的誤解。對(duì)此，該網(wǎng)站上“常見問題解答”一欄提示：“平安好房在項(xiàng)目交易過程中，僅作為地產(chǎn)眾籌交易平臺(tái)提供信息發(fā)布服務(wù)，參與眾籌方與眾籌人或機(jī)構(gòu)本著自愿的原則完成相關(guān)交易，因此平安好房不對(duì)項(xiàng)目本身承諾任何預(yù)期收益。認(rèn)籌用戶需自行承擔(dān)項(xiàng)目潛在收益風(fēng)險(xiǎn)?！绷?，“第三方擔(dān)保方向全體眾籌參與人保障合法權(quán)益（本擔(dān)保只有在眾籌人出現(xiàn)道德風(fēng)