【正文】 投資型股權眾籌模式因其商業(yè)上的創(chuàng)新性和合理性，會成為未來房產眾籌發(fā)展的主流，但應多加注意對其中風險的控制。在此基礎上的房產股權眾籌模式在未來具備較大的發(fā)展空間。 《管理辦法》明確規(guī)定股權眾籌應當采取非公開發(fā)行方式，并通過一系列自律管理要求以滿足《證券法》第10條對非公開發(fā)行的相關規(guī)定：（1）投資者必須為特定對象，即經股權眾籌平臺核實的符合《管理辦法》中規(guī)定條件的實名注冊用戶；（2）投資者累計不得超過200人；（3）股權眾籌平臺只能向實名注冊用戶推薦項目信息，股權眾籌平臺和融資者均不得進行公開宣傳、推介或勸誘。同時，根據(jù)《最高人民檢察院、公安部關于公安機關管轄的刑事案件立案追訴標準的規(guī)定（二）》第34條，構成擅自發(fā)行股票或者公司、企業(yè)債券的條件為：（1）發(fā)行數(shù)額在五十萬元以上的；（2）雖未達到上述數(shù)額標準，但擅自發(fā)行致使三十人以上的投資者購買了股票或者公司、企業(yè)債券的；（3）不能及時清償或者清退的；（4）其他后果嚴重或者有其他嚴重情節(jié)的情形。根據(jù)網頁上的資料，該有限公司已與美國Limestone私立大學簽訂了出租協(xié)議，因而能夠擔每年的保租金回報率為5%，包租3年，第4年第一個月該有限公司承諾以112%的買入價回購。收益可能是租金也可能是轉賣或競拍后的增值部分，認籌人按照其所認籌的比重享受其份額上的利益，一些項目中的投資者還可以獲得投票權。 但由上述流程可知，這種模式是為了給現(xiàn)有房屋翻新增價值而設計，獲得的投資回報取決于房屋翻新后的新增價值的大小及能否成功轉賣，具有較高的風險，尤其是在發(fā)行本票的模式下，即便存有房屋抵押，投資者也并不掌握主動權。 最后，JOBS法和眾籌條例還作出了對集資門戶的特別要求。網站需要就股權交易拓展資源和基礎建設，經紀商需要開發(fā)網絡平臺，很可能促進兩類主體優(yōu)勢互補的合作。其主要義務包括：向投資者披露涉及該證券發(fā)行風險程度的信息；對發(fā)行人的管理者、董事、重要股東進行適當?shù)谋M職調查；確保只有在實際融資額達到或超過目標發(fā)行額時,才將集資款交由證券發(fā)行人使用；允許投資者在證券發(fā)行時取消購買承諾；確保投資者在12個月內的購買量沒有超過豁免限額；采取必要措施保護投資者的隱私；不對其他人提供潛在投資者的個人身份信息支付報酬；其內部人員不得與發(fā)行人存在利益聯(lián)系。 首先，在發(fā)行人層面，JOBS法和眾籌條例要求其承擔披露義務，應披露的信息包括：財務報告，管理者、董事和持股20%以上股東的信息，發(fā)行人和本次發(fā)行可能涉及的風險，集資用途，目標發(fā)行額及集資的最后期限，集資達標過程中的定期通報以及披露支付給交易推廣者的報酬，旨在減少發(fā)行人和潛在投資者之間的信息不對稱。發(fā)行人將債權轉讓給平臺以后，由平臺自身向投資者發(fā)行憑證（本案中是一年期本票），而非直接的債權分銷。所以，雖然房產抵押給了RealtyMogul，投資者還是面臨相當大的風險。OCGProperties賣出裝修后的房產后，把本金歸還給Realty Mogul，Realty Mogul才會把投資本金返還給投資者。從內部管理來看，LLC的成員可以選擇由全體成員管理，也可以選擇由經理管理。LLC和股份公司（Corporation）一樣，所有者承擔有限責任。目前這種模式在國內還未興起，但在美國，這種模式已經較為普遍和成熟。RealCrowd是另一個知名房地產眾籌平臺，創(chuàng)始人把自己合作的房地產信息放到這個網站上，其中包括房產的基本信息、法律文件和盡職調查，讓不同數(shù)額的受信投資人可以在上面挑選并投資，在這個過程中，該平臺還提供在線交流的機制，未來也打算做成App來讓在RealCrowd上的買賣雙方隨時保持聯(lián)系和交流。以平安好房為例，其對上線的所有地產眾籌項目都有嚴格要求，專家評審委員會由財務、金融、法務、審計專業(yè)人士組成，會對眾籌人或機構資質、信用、背景、預期收益、還款能力評定、有無擔保、法律風險等進行審核，只有全部審核通過眾籌項目才能上線。”從這個意義上來說，該活動要求投資者風險自負，平臺只有在必要時提供擔保。 以平安好房為例，其在界面上承諾將全程保障投資者的信息及資金安全，看似很“安全”，但很容易令投資者產生“不承擔投資風險”的誤解。 再來看平安好房與萬科發(fā)起的眾籌項目，其網頁上的《優(yōu)惠購房資格說明》第二點對購房優(yōu)惠有效期說明如下：“本項目取得預售許可證（預計2015年9月30日）后15個工作日以內或2015年10月26日前”。 綜合以上規(guī)定，開發(fā)商滿足預售條件的最早時間為開發(fā)商投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間時（工程約進行四分之一時）。不同于普通商品，房屋作為不動產，其從開發(fā)建設到銷售都要受到國家的嚴格管控，如果認籌人預先支付的一小部分資金能夠理解為預付的房款，那么房屋在未達預售條件的情形下收取房款，則涉嫌違反國家關于商品房預售的有關規(guī)定。另外，此項目的持有期為10個月，到期后，眾籌參與者有權決定是否需要置業(yè)，如果選擇置業(yè)，要按照其認購眾籌資金的額度與時間進行排序，依次享有優(yōu)先選房權；如果認籌人最終放棄眾籌買房優(yōu)惠權，參與該眾籌項目的本金和3%的預計年化收益會一次性退還到參與者的帳戶。2014年11月17日，平安與萬科雙方合作推出廣州北部萬科城第7期B46號樓216套住宅眾籌項目。 按照眾籌模式的劃分，此種模式基本上可歸為預購（回報）型眾籌，提供資金的公眾不以獲得未來投資回報為目的提供資金，雖未明確為產品（房屋）預購（或者是預定），但付款人的目的在于項目成功、獲得產品（房屋）消費。同時，根據(jù)薄利多銷的原理，商家也愿意給出低于零售價格的折扣和單獨購買不能得到的服務，以期擴大銷售市場和提高營業(yè)額。 （二）消費型房產眾籌——以預先團購式為例 消費型房產眾籌，顧名思義，指基于投資者的消費目的而發(fā)起的房產眾籌。 團購式的典型代表是2014年11月18日遠洋地產和京東金融打造的“5000元籌折扣房”，涉及遠洋地產12個城市的25個項目，總計涉及近萬套房源，最終有2047人次成功眾籌到優(yōu)惠資格，眾籌金額超過1000萬。 彩票式的典型代表是2014年11月18日遠洋地產和京東金融打造的“11元籌首付”。為了配合遠洋的“賠本”甩賣，京東也高調表示，此次活動不做盈利打算，但凡從11月11日零時至次日23時59分以京東金融“小金庫”（與“余額寶”類似，用戶把資金轉入“小金庫”之后，可以購買貨幣基金產品和在京東商城消費）和“白條”（一種信用消費方式，消費者在京東購物，可在324個月內分期付清）用戶登錄京東眾籌頁面，其他京東用戶則需支付1111元以獲得抽取資格。嚴格意義上來說，這種模式與眾籌毫無關聯(lián)，只是一種營銷手段，難以形成固定的投資模式，但出于目前該模式在國內的應用范圍較廣，本文也對其進行簡要介紹。除此之外，國內目前還存在一種打著房產眾籌旗號進行廣告營銷的模式。 （三）小額分散處理——滿足多樣化投資需求 眾籌模式最大的特點即為資金的小額、分散。在逆市之下，眾籌為房產銷售開創(chuàng)了全新的模式，尤其在互聯(lián)網時代，消費群體年輕化和消費方式多樣化使得樓盤的線上銷售更容易引發(fā)爭相追捧，一旦能夠獲得購房者的充分參與，資金必能得以快速回籠。 活動規(guī)則：用戶支付5000元，獲得專屬折扣的購房資格，最高獲得10個點的買房