【文章內容簡介】 目標單位賬號本項轉賬總額參與者承擔本項金額用途…………………………并向銀行提交《當月資金轉賬表（預）》參與者應自覺在6日下班前去指定銀行辦理轉賬確認手續(xù)，銀行辦理時確認用戶提供的賬戶內有不少于當月應繳總額的資金，并對這部分資金予以凍結，在當月10日晨統(tǒng)一辦理轉賬支付。⑷ 催款期：每月7日晨，項目財務組從銀行得到尚未辦理當月轉賬明細表確認的參與者的名單，并和項目管理組共同逐一對其發(fā)出催款通知，在7，8，9三天內辦理轉賬確認的用戶需要補交滯納金。在9日下班前，所有賬目都已經經過了從上月20日開始的20天公示和審核，在9日下班前，任何一筆費用如果被確認有問題，都會被暫停或取消支付。以確保全體參與者的利益和資金安全。這個20天的公示監(jiān)督制度對于整個項目的正常運做是非常重要的。 （滯納金，暫定每滯納一日，罰款￥100元）⑸ 支付日：每月10日晨，銀行會根據住宅合作社三個管理組前一天下班前最終審核確認的《當月資金轉賬表》，用所有以確認用戶賬戶內授權可支配的資金和項目備用金（保證金）完成轉賬支付。在這個操作中，如果有少數參與者在10日前尚未辦理當月轉賬手續(xù)，會被判定為違約，由銀行用受托使用的備用金（保證金）墊付其當月應繳費用，并扣罰違約者全部備用金（保證金）和其它已繳費用的50%作為違約處罰。所有參與者在參加項目前必須簽字認可并遵守這一違約處罰規(guī)定，違約者處罰條款經過法律公證，處罰手段為統(tǒng)一由銀行根據委托條款直接扣罰，以確保公正性和執(zhí)行力度。這個違約處罰制度確保了全體項目參與者的利益，是項目正常運做的前提。以往的房地產開發(fā)項目中，開發(fā)商經常拖欠各種款項，給建筑公司等其它供應商造成了很大的資金壓力，而我們則可以按月結算，不僅減輕了供應商的資金壓力，而且方便了參與者、政府和銀行的監(jiān)督和管理。這種規(guī)范化的資金管理模式，是值得推廣和普及的，對國家稅收和財務監(jiān)督管理有非常明顯的好處。⑹ 每月10日轉賬完成后，參加者可以到項目財務組領取其當月資金轉賬證明[銀行轉賬收據或發(fā)票]，或以其它可靠的非電子形式取得其資金支付證明，項目財務組和銀行也會有用戶已交付資金明細單據備查。⑺ 對于應繳納的各種稅費，均由各參加者自行承擔，參加者有依法納稅的義務和爭取國家有關扶持政策給予的利益的權利。項目人員工薪發(fā)放及入住后的物業(yè)資金管理辦法也參照本制度實行。將大大提高項目操作透明度和可行性，既方便大家使用監(jiān)督權和發(fā)言權，又可以最大限度的減少業(yè)主的負擔。⒓ 業(yè)主所擁有的協(xié)助監(jiān)督權和建議權是什幺概念？在合作蓋樓項目運做期間，每個業(yè)主都擁有協(xié)助監(jiān)督權和建議權，協(xié)助監(jiān)督權和建議權與監(jiān)督權不同，不能直接生效，必須經過項目機構的正常處理程序才可能發(fā)揮作用。這是為了保證項目的正常運做所必需的。因為如果業(yè)主擁有的是監(jiān)督權，那幺就可能發(fā)生某些業(yè)主對某項支出或操作有異議后，直接拒絕支付或拒絕操作。那樣，就會導致項目停滯、嚴重損害其它業(yè)主的利益，甚至導致整個項目無法運做或長時間無法運做，這些都是違背“合作”這一基本原則的，在合作蓋樓的運做過程中，集體利益是必須優(yōu)先得到保證的。當然，協(xié)助監(jiān)督權和建議權也絕對不是形同虛設，業(yè)主的協(xié)助監(jiān)督權和建議權，可以使業(yè)主的意見和建議有一個正常的反饋渠道，業(yè)主對某項開支或操作有異議時，可以及時提出書面或口頭意見或建議，并由項目管理組進行記錄，盡快予以解決。比如，在項目運做期間，業(yè)主對某筆費用的價格或質量有疑問時，可以使用協(xié)助監(jiān)督權，提交有關參照，并督促項目工作人員予以審查；業(yè)主對某工作人員的工作有異議時，也可以發(fā)起彈劾，并通過正常投票程序執(zhí)行彈劾。又如，在項目運做期間或入住之后，業(yè)主對項目或物業(yè)有好的建議時，可以及時提交，并通過工作人員或投票系統(tǒng)去嘗試得到項目或業(yè)主們的認可。在合作蓋樓項目中，投票系統(tǒng)是一個很重要的工具，很多操作，都是通過投票決策系統(tǒng)來決定的。對于某些過于專業(yè)或涉及國家法律法規(guī)的問題，以專家意見為準或遵循國家規(guī)定。然而，合作蓋樓本身仍然可以使業(yè)主們的意愿能得到最好體現，業(yè)主們的滿意度，將會遠遠高于一般的商品房項目。⒔ 項目團隊的激勵機制、工作效率和素質監(jiān)督如何實現？合作蓋樓項目的員工分成三類，正式員工、兼職員工、實習人員，統(tǒng)一采用議薪制的工薪管理辦法。員工的工薪，被分成三部分：基本工資、福利保障和評議工資（獎金）。基本工資，是員工所能接受的最低薪金待遇，應不低于國家關于最低收入的有關規(guī)定；員工的福利保障，包括保險等福利，都根據國家規(guī)定予以辦理；評議工資，也就是獎金，是根據員工的能力，在員工被招聘的同時，會協(xié)商一個最高獎金額度，在每個月的20日，給員工上月的工作做出績效考評，根據績效考評標準，根據業(yè)主們的評分，給員工發(fā)放評議工資。議薪制有效的保障了業(yè)主們的權益，使得業(yè)主能夠有效監(jiān)督員工們的工作，給出合理的薪金待遇和評價。除了以上三條，項目在蓋樓期間，還提供了3%的節(jié)約獎金制度，這個制度包括以下兩個部分，一是在蓋樓期間，不論工作人員還是業(yè)主，如果能給項目提供優(yōu)質、低價的商品信息，確實給項目節(jié)約了開支的，節(jié)約金額的3%將作為獎金發(fā)放給他，這樣的激勵制度，可以激勵工作人員和業(yè)主去尋找盡可能低的價格及盡可能好的產品，對項目的實施有很大的幫助。二是在項目入住后，所有核心工作人員，將集體獲得項目評估價值（項目入住后請專業(yè)評估公司做出）減去項目全部成本（項目賬目收支總額）得到的“項目運做獲利”的3%，作為項目最終獎金，這個獎金，是獎勵那些在合作蓋樓項目中，為大家付出了辛勤勞動的工作人員的，也可以激勵工作人員在蓋樓期間積極發(fā)揮能量，提高工作效率。作為合作蓋樓項目，不論在蓋樓期間，還是入住之后的物業(yè)服務，業(yè)主都有權使用其協(xié)助監(jiān)督權發(fā)起對工作人員的彈劾，由正常的彈劾程序對被彈劾人員進行相應的處理。具體的彈劾程序見項目協(xié)議。⒕ 合作蓋樓的貸款怎幺操作？合作蓋樓項目的貸款，如何申請，如何使用，是一個大家非常關心的問題，這里先做個簡單的回答。在合作蓋樓操作期間，公司首先會與某銀行簽一份有關的服務協(xié)議，包括驗資服務、保證金代存服務、定期轉賬服務、以及貸款服務等。在項目前期，首先使用每個參與者的15萬資金，根據服務協(xié)議，當一個參與者的實際使用資金達到15萬時，這個貸款將存入業(yè)主在驗資時在該銀行開立的賬戶，但業(yè)主無權對該筆貸款進行與合作蓋樓無關的操作，也就是說，業(yè)主只能根據項目規(guī)定的賬目周期，遵循項目的規(guī)定，按月在項目中辦理轉賬確認，在項目后期，由于涉及戶內裝修的部分都是每戶單獨計費的，所以，大家的開銷會有所不同，所以每套住宅具體的費用，會根據裝修檔次和“定額戶型補差價格”有所不同，如果由于用戶裝修檔次和“定額戶型補差價格”原因，+15萬，用戶需要自行墊付，并且不得有異議。在項目入住后，可以解凍，此時用戶方可自由使用這筆貸款的余額，愿意提前還貸或自由使用均可。這樣，就保證了銀行在資金貸出方面的安全，提高了銀行的貸款利用率。關于合作蓋樓過程中的貸款是否可以使用住房公積金貸款的問題，應根據貸款人的具體情況予以辦理。關于貸款的償還和抵押物問題，都由每個業(yè)主與銀行單獨辦理，即每個業(yè)主自行完成還貸義務，并且抵押物就是其參加合作蓋樓所獲得的那套住宅。同時，合作蓋樓的貸款發(fā)生賬戶變遷時，可以去銀行辦理貸款過戶手續(xù)。⒖ 合作蓋樓運做模式的推廣和社會意義是什幺？合作蓋樓這個模式，主要原理有兩點，一是在房產價值上，改變了以往業(yè)主們只看到房產自身的貨幣價值，而忽略了房產的價值實際上是由“房產價值 + 物業(yè)服務 + 底商收益”三個部分組成的這一事實，從而蒙受了巨大的損失。二是在操作模式上，改變了以往房地產建設中，開發(fā)商自籌資金、購買土地、規(guī)劃項目、開發(fā)建設、銷售服務的固定模式。這個傳統(tǒng)的模式有很多缺陷，大大限制了開發(fā)商的獲利率，不利于房地產開發(fā)和中國城市化建設的發(fā)展，不能滿足市場的實際需要。在房產價值上的認識改變，將使業(yè)主們真正成為房產的主人，業(yè)主買房以后，不僅可以通過底商獲得收益，從而把交物業(yè)費變成了發(fā)物業(yè)費，更可以自由靈活的選擇需要的服務，摒棄不需要的服務。通過采用合作蓋樓模式開發(fā)住宅，使得業(yè)主得到了更好的服務，更滿意的居住，更大大節(jié)約了投入，降低了房價。在開發(fā)模式上的轉變，相對合作蓋樓來說，只是一小部分，但這個模式本身，卻可以給房地產市場和中國的城市化建設帶來更多轉變。從長遠看，對國家利益，銀行利益、開發(fā)商利益，業(yè)主利益而言，都是一個巨大的新增長點。談到房地產開發(fā)，不能不先從開發(fā)商的真正目的著手，在傳統(tǒng)的開發(fā)模式中，開發(fā)商承擔了過多的操作工作，甚至使有些開發(fā)商和管理者迷失了開發(fā)商的真正目的。其實，開發(fā)商在房地產開發(fā)項目中，所追求的真正目標只有一個，那就是：在盡可能短的開發(fā)周期內，投入盡可能少的資金，去獲取盡可能多的利潤。眾所周知，傳統(tǒng)的房地產開發(fā)項目，通常需要三到四年的時間，投入資金比例約占項目總資金的20%，項目利潤率大約只有20%左右，而且項目本身還存在很多的風險。這樣的投資環(huán)境，無疑是開發(fā)商很不滿意的。而對于國家來說，房地產開發(fā)商一次性購買土地，則是一個非常避諱的問題，因為事實很清楚，一次性把土地銷售給開發(fā)商70年（商用建筑50年），實際上根本無法通過一次銷售實現土地價值，因為土地在70年內的增值是難以衡量的，而開發(fā)商也根本一下拿不出那幺多錢。同時，開發(fā)商囤積地皮，也就成了一個老大難的問題。盡管出臺了71號令，緩解了囤積問題，但一次性銷售土地造成的價值流失問題，依舊沒能得到合理的解決。對于銀行來說，把資金貸給開發(fā)商，是一種高風險的操作，因為開發(fā)商貸款后有過多的資金使用自由，可以自由的把資金轉移或使用，因此造成無法還貸，是非常普遍的問題，這種借貸關系中的風險，造成了大量的呆壞賬，使銀行和國家都蒙受了巨大的損失。實際上，問題的根本在于我們的房地產開發(fā)流程中，最主要的能量沒有被合理使用，那就是業(yè)主集團，在房地產開發(fā)的利益集團中，最弱勢的，就是以個人身份出現的最終消費者群體 – 業(yè)主。但是，業(yè)主群體一旦發(fā)揮作用，房地產市場就可以一下子健康起來，流動起來。因為業(yè)主群體手中有大量的資金，而且因為是最弱勢的群體，又最容易管理，特別是作為真正的消費者和使用者，業(yè)主群體對于現在問題重重的開發(fā)合理化，在細節(jié)上又能發(fā)揮最大的作用。大家都知道，房地產開發(fā)過程中，如何尋找資金，是開發(fā)商最頭疼的兩個問題之一（另一個是尋找土地），而業(yè)主手中用于買房的資金，則通常遠早于開發(fā)商籌劃項目，就已經大量存在于業(yè)主手中，這是一個不爭的事實，讓這些資金發(fā)揮作用，不僅能推動房地產開發(fā)的速度，更重要的是可以徹底解決管理環(huán)節(jié)中的一些弊端。合作蓋樓的資金管理模式，事實上就是對于這個方法的一個具體嘗試。通過合作蓋樓，我們希望可以把這樣一個新的開發(fā)模式引入房地產市場，并且把一個新的分配和管理模式引入房地產市場，為中國的城市化和房地產開發(fā)帶來一些新的、健康的基因。限于篇幅，本文對這個新的方法，不做過于具體的介紹，簡單的陳述一下，就是由業(yè)主出資，銀行貸款給業(yè)主的開發(fā)模式，和業(yè)主擁有部分底商獲益權的模式（在新的開發(fā)模式中，建議底商獲益權部分歸國家所有以取代部分土地費用），以及物業(yè)服務透明的模式。這三個新的模式，可以大大增加規(guī)劃的合理性，同時滿足開發(fā)商的需求，即：“縮短開發(fā)周期，減少開發(fā)商投入的資金比例，提高整個項目的利潤率”，同時，銀行在信貸過程中，也得到了管理上的優(yōu)化，提高了資金的利用率，增加了貸款的安全性，對不良貸出有了解決之道。當然，合作蓋樓本身還是一個新生事物，需要通過實踐不斷完善。由于合作蓋樓可以真正使業(yè)主們獲得更多的利益，符合業(yè)主們的需求，所以，合作蓋樓是一定會得到更多的支持與認可，并取得成功。希望大家多多關注，多多支持合作蓋樓。談政府應該如何調控房地產市場 首先，房地產市場調控行為是一個涉及：國家、銀行、開發(fā)商（含設計、施工等單位）、業(yè)主（購房者群體）四個利益集團的利益的問題。所以，調控房地產市場的方法，必須能同時滿足這四個集團的利益需求，最少要能保證這四個利益集團的最低需求。否則，必然會導致問題的激化，導致可怕的后果。其次，在這個基礎上，我們必須看到，現在中國的房地產市場調控所面臨的，是一個非常艱難的局面，國家的土地資源、能源及其它資源迅速的被大量消耗，僅土地一項，一年就被占用4000萬畝以上，而且其它資源和能源的緊缺，正對我們的發(fā)展構成嚴重的阻礙，停電、缺水等問題日趨嚴重彰顯，規(guī)劃的不合理性問題嚴重。銀行的貸款不良率居高不下的同時，大量的存款又使得銀行不得不在高風險面前，繼續(xù)走鋼絲般的持續(xù)增加放貸。開發(fā)商對現有的稅收和管理制度存在一定的不滿，經常通過不規(guī)范的手段逃避稅收和繞過管理者設置的種種制約。而業(yè)主集團則對房價不斷走高，以及質量監(jiān)督和服務無法落實抱怨重重。在這樣的局面下，如何進行房地產市場調控，其實是一個非常嚴峻的，值得深入思考的問題。政府現有的政策，除了限制土地開發(fā)，加強政府管理外，還提出增加開發(fā)商投資所占項目投資的比例，不僅提出30%，甚至還有增加到40%的趨勢。其實，就科學的管理和發(fā)展觀而言，這種制度，不能不說尚有待商榷，甚至是考慮不周。要想理解我的這個說法，我們就要理解，開發(fā)商的實際利潤率，才是開發(fā)商的根本利益所在。以往，開發(fā)商開發(fā)一個總投資需求一億的項目，如果需要自備2000萬的資金，項目利潤率20%，盈利2000萬。那幺，其實際利潤率為100%，這也就是很多人認為房地產行業(yè)是暴利行業(yè)的根本原因，而如果現在盲目的調整資金比例，那幺，開發(fā)商開發(fā)同樣的項目，需要自備4000萬資金，盈利如果仍為2000萬，那幺其利潤率就下降為50%了，而且在現有的政策調控后，風險反而大大增加。這必然導致開發(fā)商從政策執(zhí)行較好的地區(qū)，轉移到管理稍為寬松的地區(qū)；或者干脆把項目利潤率提高到40%，以保證其必要的利潤率。無論發(fā)生前者還是后者，我們的調控，似乎都是一種失敗。除非我們希望房價大幅上升，或者希望資金脫離中心城市，轉向二線三線城市（當然，這會違背我們的奧運政策）。那幺，如何才能有效的在保證四個基本利益集團的利益前提下，進行市場調控呢？其實很簡單，那就是引入資金，加速周轉，改善分配，加強服務。這里，需要指出的是，事實上我們是資金過剩，而不是資金稀缺，資金在哪里，在散戶手里，在購買者群體手里。眼下，各地的房產瘋狂升值，正是由于散戶手中的資金開始發(fā)揮作用，大量購買導致的，在北京四環(huán)內，100平米以下的中小戶型，幾乎都是開盤即罄，就是