【正文】 ，正是由于散戶手中的資金開始發(fā)揮作用，大量購買導致的，在北京四環(huán)內，100平米以下的中小戶型，幾乎都是開盤即罄，就是證明。無論發(fā)生前者還是后者，我們的調控，似乎都是一種失敗。要想理解我的這個說法，我們就要理解，開發(fā)商的實際利潤率，才是開發(fā)商的根本利益所在。而業(yè)主集團則對房價不斷走高，以及質量監(jiān)督和服務無法落實抱怨重重。否則，必然會導致問題的激化，導致可怕的后果。由于合作蓋樓可以真正使業(yè)主們獲得更多的利益，符合業(yè)主們的需求，所以，合作蓋樓是一定會得到更多的支持與認可，并取得成功。通過合作蓋樓，我們希望可以把這樣一個新的開發(fā)模式引入房地產市場，并且把一個新的分配和管理模式引入房地產市場，為中國的城市化和房地產開發(fā)帶來一些新的、健康的基因。但是，業(yè)主群體一旦發(fā)揮作用，房地產市場就可以一下子健康起來，流動起來。同時，開發(fā)商囤積地皮，也就成了一個老大難的問題。其實，開發(fā)商在房地產開發(fā)項目中，所追求的真正目標只有一個，那就是：在盡可能短的開發(fā)周期內，投入盡可能少的資金，去獲取盡可能多的利潤。通過采用合作蓋樓模式開發(fā)住宅，使得業(yè)主得到了更好的服務，更滿意的居住，更大大節(jié)約了投入，降低了房價。⒖ 合作蓋樓運做模式的推廣和社會意義是什幺？合作蓋樓這個模式，主要原理有兩點，一是在房產價值上，改變了以往業(yè)主們只看到房產自身的貨幣價值，而忽略了房產的價值實際上是由“房產價值 + 物業(yè)服務 + 底商收益”三個部分組成的這一事實，從而蒙受了巨大的損失。這樣，就保證了銀行在資金貸出方面的安全，提高了銀行的貸款利用率。⒕ 合作蓋樓的貸款怎幺操作？合作蓋樓項目的貸款，如何申請，如何使用，是一個大家非常關心的問題，這里先做個簡單的回答。除了以上三條，項目在蓋樓期間，還提供了3%的節(jié)約獎金制度，這個制度包括以下兩個部分，一是在蓋樓期間，不論工作人員還是業(yè)主，如果能給項目提供優(yōu)質、低價的商品信息，確實給項目節(jié)約了開支的，節(jié)約金額的3%將作為獎金發(fā)放給他，這樣的激勵制度，可以激勵工作人員和業(yè)主去尋找盡可能低的價格及盡可能好的產品，對項目的實施有很大的幫助。⒔ 項目團隊的激勵機制、工作效率和素質監(jiān)督如何實現？合作蓋樓項目的員工分成三類，正式員工、兼職員工、實習人員，統(tǒng)一采用議薪制的工薪管理辦法。又如，在項目運做期間或入住之后，業(yè)主對項目或物業(yè)有好的建議時，可以及時提交，并通過工作人員或投票系統(tǒng)去嘗試得到項目或業(yè)主們的認可。因為如果業(yè)主擁有的是監(jiān)督權，那幺就可能發(fā)生某些業(yè)主對某項支出或操作有異議后，直接拒絕支付或拒絕操作。項目人員工薪發(fā)放及入住后的物業(yè)資金管理辦法也參照本制度實行。以往的房地產開發(fā)項目中，開發(fā)商經常拖欠各種款項，給建筑公司等其它供應商造成了很大的資金壓力，而我們則可以按月結算，不僅減輕了供應商的資金壓力，而且方便了參與者、政府和銀行的監(jiān)督和管理。 （滯納金，暫定每滯納一日，罰款￥100元）⑸ 支付日：每月10日晨，銀行會根據住宅合作社三個管理組前一天下班前最終審核確認的《當月資金轉賬表》，用所有以確認用戶賬戶內授權可支配的資金和項目備用金（保證金）完成轉賬支付。⑷ 催款期：每月7日晨，項目財務組從銀行得到尚未辦理當月轉賬明細表確認的參與者的名單，并和項目管理組共同逐一對其發(fā)出催款通知，在7，8，9三天內辦理轉賬確認的用戶需要補交滯納金。⑵ 初審期：每月27日晨，項目管理組、工程監(jiān)管組、項目財務組根據實際情況和用戶意見制作出《當月資金開銷表（預）》，并公示接受大家審核，用戶可以對每一筆費用的價格和合理性提出意見和建議，對于尚可修改的，可以要求修改；對于有疑問的，可以要求審核，如發(fā)現有吃回扣或其它嚴重問題的，可以通過合理渠道要求解決。⒑ 合作蓋樓的底商收入如何管理及分配？在合作蓋樓項目中，有僅供項目業(yè)主使用的，非營利原則的會所，會所扣除成本外的收入，會按月分給每個業(yè)主，其收費目的并非為了營利，只是為了有效合理的管理會所，保證會所使用的公平性。從而真正成為項目的主人，享受到應得的完美服務。同時，由于項目建成后，每套住宅的戶型、位置、樓層、朝向存在具體的差異，所以在業(yè)主們挑選房號前，會給每套住宅評定一個“定額戶型補差價格”，戶型、位置、樓層、朝向等條件越好，這個價格就越高，反之則越低（可能為負值），全樓住宅的定額戶型補差價格之和等于零，以盡可能的保證公平合理。掛牌出讓的掛牌操作費用，含廣告及其它費用，應由掛牌出讓的出讓人承擔。所以，每個參與者的資金在每個月只轉賬支付一次，且經過了二十日的正常討論與審核，進一步保證了安全，降低了風險。⑴ 在項目運作期間，?？顚Ｓ檬琼椖康幕驹瓌t。⑷ 簽署項目協(xié)議：辦理上面三條資金檢驗和保證操作的同時，業(yè)主應與項目簽署合作蓋樓項目協(xié)議，該協(xié)議需經過公證，具備法律效力，并作為合作蓋樓期間，業(yè)主們共同遵循的法律依據。保證金賬戶是一個不可提取或轉賬的賬戶，在項目運做期間，任何個人和集體，都無權使用其中的資金，只有銀行可根據委托協(xié)議，使用保證金賬戶完成代行墊付等操作。其次是應遵循合作蓋樓的項目協(xié)議。合作蓋樓的資金管理模式如果能夠得到推廣，將大大改善現在國內資金流中存在的拖欠賬目、貸款轉移、資金濫用等問題。購地費用預算9000萬以內，工程造價7000萬左右，預計招募資金500份，每份合作資金需求15萬，即自籌資金7500萬，項目備用資金達到3000萬，將足以應付可能發(fā)生的不可預期費用。其中，地下2層為公共設備層，地下1層和地上1層為底商，地上2層至頂層為住宅。以往的資金制度，對于國家、銀行、開發(fā)商和業(yè)主，不論是支付模式還是信貸模式，都缺少足夠的安全性。其次是關于合作和新資金制度的一個嘗試。第五是項目模式的可延伸性，將給整個房地產市場引入一些新機制。合作蓋樓是一種參與者在資金、權利、責任、義務等方面的全方位合作，在操作過程中，大家擁有相同的責任、平等的權利和義務，可以充分參與討論有關蓋樓及入住后的各項事宜，實現最大程度的合理性。第三是業(yè)主獲得底商回報?；谫~目透明的原則，每個月業(yè)主都會看到上個月物業(yè)提供的各種服務和對應的開銷，可以有針對性的發(fā)起投票呼吁增加或減少各種特色服務，對物業(yè)的員工進行工薪評議，并協(xié)助審核物業(yè)發(fā)生的各種費用賬目。在賬目透明的前提下，其優(yōu)勢首先體現在項目的非營利原則，即參與者可以買到成本價的住宅；其次是業(yè)主們在開發(fā)期間只承擔40%的項目費用，其余60%通過銀行貸款獲得，減輕了參與者的資金壓力；最后是項目在開發(fā)時規(guī)劃、設計了底商，底商的收入將根據業(yè)主所購住房面積按月返還。也許由于合作蓋樓的模式自身對參與者的要求，使其難以大范圍推廣，但是合作蓋樓的資金管理模式有著極高的推廣價值。合 作 蓋 樓 問 與 答⒈ 什幺是合作蓋樓？答：合作蓋樓，是由一群志同道合，接受合作蓋樓制度、并愿意遵循這個制度做事的業(yè)主共同實施的，一種在資金、權利、義務、責任等方面全方位合作的蓋樓模式。⒊ 取得物業(yè)服務自主，業(yè)主真正成了小區(qū)的主人。⒋ 解決了以往開發(fā)商盲目開發(fā)的問題，避免了開發(fā)后滯銷可能導致的虧損。開發(fā)商更會出于以下原因大力支持和參加藍城的建設，并且通過標書分化的合理性為社會資金提供良好的競爭機制和參與機制，解決壟斷等問題。同時，國家還得到了管理的規(guī)范和科學，資源的合理利用等實惠。永遠獲得項目非住宅面積50%的租金收入，作為提供土地的持久補償。在項目建設完成后，根據項目質量承諾書驗收，并根據實際完成質量和質量承諾書的規(guī)定比例向開發(fā)商支付項目其它費用。首先進行概念規(guī)劃，對概念規(guī)劃認可的用戶，可以交納保證金，并得到相關服務。藍城雖然有著價格和資源上的明顯優(yōu)勢：人均成本6萬元，人均住宅建筑面積38平米，功能面積9平米和室內體育設施3平米，市內交通能耗只有傳統(tǒng)城市的1/100，人均占地面積比北京最高的地段高一倍。藍城的居住區(qū)功能非常強大，不僅可以提供現有城市的現代化生活和優(yōu)質服務，還可以提供鄉(xiāng)村才有安靜、清潔和舒適。作為一個方圓一公里左右的居住區(qū)，從中間向外，可以分成五層，商務服務區(qū)、住宅區(qū)、小區(qū)護城河綠化帶、體育場館區(qū)和綠化隔離帶。對于這個問題，我花了十多年的時間進行研究，雖然我的學識還很粗陋，但是我覺得我的研究成果應該還是具有一定實際價值和社會意義的，那就是我的藍城。可以這幺說，在這個物業(yè)管理制度下，業(yè)主完全可以發(fā)揮自己的想象，盡情的享受生活的樂趣，而不用再向過去那樣，雖然名為大樓的主人，實則飽受物業(yè)公司的邪氣。在這個基礎上，合作蓋樓會通過項目網站（大樓局域網）每月分三次公布物業(yè)費用報表，分別為當月預開銷表，經業(yè)主討論后的預開銷表（轉賬單）和最終經過財務制度審核后的當月實際物業(yè)費用明細。通過賬目透明，和良好的團隊管理制度以及項目非營利的操作原則降低了成本。保證金的收取，使得大家不用為其它人的不誠信付出不應該付出的代價。合作蓋樓簡要描述⒈ 大家最關心合作蓋樓的哪些問題：安全：對于合作蓋樓這樣一個新鮮事物來說，大家最關心的就是安全問題。業(yè)主：⒈ 降低了房價，特別是不承擔土地費用，買房變得輕而易舉。開發(fā)商：⒈ 在概念規(guī)劃階段不直接參與，使開發(fā)商的項目周期縮短到1824個月，加快了資金流轉。⒌ 由于規(guī)劃合理，提高了資源的利用率，為可持續(xù)發(fā)展和合理利用資源提供了保障。這個開發(fā)模式可以給國家、銀行、開發(fā)商和業(yè)主四個利益集團帶來以下好處：國家：⒈ 變土地銷售收入為稅收收入，在不售出土地的前提下，得到更高直接收入。⒎ 項目驗收后，開發(fā)商根據預先約定的項目利潤率結算費用，后期銷售和管理由國家相關機構負責，開發(fā)商的資金流加快，利潤率提高。⒋ 當業(yè)主對某開發(fā)商的戶型圖產生明確意向后，可向銀行預交戶型定義費（成本的10%）。藍城的開發(fā)模式概述作者：日期：藍城的開發(fā)模式簡述傳統(tǒng)的房地產開發(fā)模式，是開發(fā)商向政府購買土地，通過銀行及其它渠道籌集資金，規(guī)劃項目，開發(fā)建設，然后向消費者銷售，主體是開發(fā)商。⒊ 項目審批啟動后，成立運做管理機構，開通網站，發(fā)行周刊，吸引開發(fā)商群體以設計和服務書的形式加盟，向業(yè)主發(fā)布戶型圖和設計細節(jié)。開發(fā)商應按時保質保量完成以政府招標形式確認的建筑項目，期間業(yè)主以出資方身份協(xié)助監(jiān)督。⒑ 銀行在放貸時，已經得到了足夠的資金保證，并且可以確保在發(fā)生欠費時收回房產所有權，有效規(guī)避了放貸風險。⒋ 規(guī)范了資金和土地管理，緩解社會矛盾，為實現高速發(fā)展提供了必要條件。⒊ 項目貸款?？顚Ｓ?，且在賬目透明的前提下進行審核，保證了貸款的安全。⒋ 解決了以往開發(fā)商盲目開發(fā)的問題，避免了開發(fā)后滯銷可能導致的虧損。尾房銷售： 對未收到保證金及戶型定義費的尾房，以其部分增加價格的作銷售提成，激勵銷售的同時，保證了先期消費者的利益，甚至可以不由開發(fā)商銷售，而由銷售商負責，操作簡單。⒉ 合作蓋樓如何保證大家的安全：合作蓋樓是通過一套嚴格的、透明的程序來保證大家的安全的，主要有以下三點。⒊ 合作蓋樓為什幺便宜？合作蓋樓是對房地產價值由房價、物業(yè)、底商三部分組成概念的詮釋。⒋ 合作蓋樓的物業(yè)服務怎幺運做？合作蓋樓的項目運做期間以及物業(yè)管理過程中，會通過議薪制和彈劾權實現業(yè)主對物業(yè)員工的薪資支付和監(jiān)督管理，確保物業(yè)服務人員的素質和工作積極性。比如閉路電視系統(tǒng)、大樓寬帶服務器和接如帶寬以及個人主頁空間等。事實上，房地產開發(fā)，可以說是一個其實很簡單的事情，涉及到國家、銀行、開發(fā)商、業(yè)主四個基本群體的利益，只要能夠選擇一個能夠同時兼顧四個利益集團利益，并得到四個利益集團支持的模式，是很有希望把中國的房地產開發(fā)迅速的搞好的。藍城的結構經過很多年的完善，已經具備了很強的靈活性和很多非常有效的設計。不僅節(jié)約了能源，也為居民的生活質量提供了保障，而小區(qū)與外界的交通，則通過地鐵、小區(qū)外的公路以及專門的功能區(qū)或現有城市實現。當藍城的模式得到確立之后，如何實現藍城，就是我一直以來的工作重心。這個模式，實際上，就是我們嘗試于合作蓋樓中的這個模式。項目進入建筑安裝階段后，銀行為項目提供成本6070%的資金作為貸款，但資金如合作蓋樓一般管理，根據開發(fā)商每月提交的開銷單據，為開發(fā)商支付7080%的當月開銷。在這個模式中，國家可以得到以下五個利益：變土地出讓費用為稅收，原來郊區(qū)只值3億的土地，可以變成一次性收入58億的稅金。由于藍城的土地使用實際上是經濟適用房政策，所以，對于超出規(guī)定的人均住宅面積，國家應向購買人收取房價以外的高消費稅金。⒊ 項目貸款?？顚Ｓ茫以谫~目透明的前提下進行審核，保證了貸款的安全。⒊ 在賬目透明、接受審核的前提下，項目完成后，開發(fā)商可以得到更高的項目利潤率。⒉ 得到了項目50%的底商所有權和獲益權，使交物業(yè)費成了發(fā)物業(yè)費。解決爭議，共同獲利，才是這個社會最需要的發(fā)展方向。通過合作蓋樓，業(yè)主們可以得到：價格便宜、底商分紅和物業(yè)服務自主的回報，與直接購買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的優(yōu)勢。合作蓋樓的操作模式，是參與合作的業(yè)主們共同出資購地，共同招聘成立運作機構（由項目管理組、工程監(jiān)管組、項目財務組組成的獨立公司），通過招標完成設計、建筑、監(jiān)理、審計等與蓋樓相關的各項工作。與傳統(tǒng)的商品房、經濟適用房相比，合作蓋樓的物業(yè)服務是依托于大樓局域網管理系統(tǒng)、業(yè)主投票系統(tǒng)、財務公司審核制度及銀行資金管理服務的一種科學、先進的人力、物力成本分離的新管理制度。上述操作都是通過網絡進行，成本低，操作簡單，不需要業(yè)主投入過多的精力，避免不產生不必要的糾紛。第四是操作合理。類似的情況還有很多，總之，通過操作的合理化，業(yè)主的協(xié)助監(jiān)督權和建議權的充分發(fā)揮，可以使得項目更合理，更優(yōu)化。⒊ 為什幺要搞合作蓋樓？搞合作蓋樓，首先是一個基于社會責任感的個人理想，是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。在合作蓋樓過程中，更重要的是新資金制度。4. 合作蓋樓的目標和資金預算是怎樣的？合作蓋樓項目的初步目標是在北京的北四環(huán)或東四環(huán)附近或更好的位置，開發(fā)一棟帶底商的板式躍層小戶型住宅樓，初步規(guī)劃為，地下2層，地上12到15層。按照上述戶型描述，大樓的地上建筑面積在25000平米左右，需要購地6000平米左右。在整個項目操作