【正文】 區(qū)就好象蘆溝橋上的石獅子，雖然有著類似的結(jié)構(gòu)和尺寸及功能，但事實(shí)上又各有風(fēng)格，非常個(gè)性化。合作蓋樓的規(guī)劃很簡單，尋找300到500個(gè)志同道合的參與者，一起承擔(dān)開銷，通過購買合法的土地，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的住房，并為中國的城市化建設(shè)探索一套適合的管理模式。通過透明的物業(yè)服務(wù)賬單和協(xié)助監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)、彈劾權(quán)保證了業(yè)主在物業(yè)的地位。便宜：合作蓋樓的目的，就是大家一起爭取自己的利益，所以便宜非常重要。⒉ 減少了開發(fā)商資本在項(xiàng)目開發(fā)中所占的比例，降低了開發(fā)商的成本，解決了開發(fā)商的資金難和找地難問題。⒉ 通過項(xiàng)目開發(fā)得到50%的底商產(chǎn)權(quán)及獲益權(quán)，長期享受開發(fā)收益。⒌ 當(dāng)某開發(fā)商的設(shè)計(jì)方案得到的戶型定義費(fèi)達(dá)到一定比例（總應(yīng)收戶型定義費(fèi)的30%左右）后，說明該方案的可行性和銷售前景達(dá)標(biāo)，批準(zhǔn)建設(shè)。（每套2000元）⒉ 當(dāng)某項(xiàng)目的預(yù)規(guī)劃案能夠以其合理性吸引足夠比例（不低于30%）的預(yù)交訂金時(shí)，項(xiàng)目正式審批啟動。⒐ 國家可以在不售出土地的前提下，得到遠(yuǎn)高于地價(jià)的稅收收入和50%的底商產(chǎn)值獲益權(quán)，以及減少實(shí)際所需的配套設(shè)施項(xiàng)目投資。⒉ 貸出的資金繼續(xù)存在銀行賬戶內(nèi)，每月只使用一部分，提高了資金利用率。⒊ 取得物業(yè)服務(wù)自主，業(yè)主真正成了小區(qū)的主人。合理的掛牌出讓制度，為業(yè)主們的退出提供了可能，也避免了炒賣房號的問題。由于通過網(wǎng)絡(luò)管理減少了大家的工作量，并實(shí)現(xiàn)了良好的溝通，所以可以實(shí)現(xiàn)很多非常廉價(jià)和實(shí)惠的服務(wù)。藍(lán)城實(shí)際上是一種通過地鐵連接若干居住區(qū)組成的線形城市，它的名字，事實(shí)上來自它的英文名稱 Linecity。事實(shí)上，藍(lán)城居住區(qū)在垃圾、污水、廢氣、噪音、交通、治安六個(gè)基本環(huán)境指數(shù)，以及教育、醫(yī)療、物流、就業(yè)等其它城市功能上的指數(shù)，是現(xiàn)在的城市和鄉(xiāng)村根本無法比擬的。在繼續(xù)完成銷售的同時(shí)，開發(fā)商和運(yùn)做機(jī)構(gòu)為業(yè)主們提供數(shù)量充足，質(zhì)量卓越的戶型和住宅設(shè)計(jì)，用戶選擇自己滿意的住宅戶型，并根據(jù)這個(gè)戶型支付成本的1020%。通過尾房銷售的期房、現(xiàn)房差價(jià)，與銷售商分得銷售紅利。⒉ 減少了開發(fā)商資本在項(xiàng)目開發(fā)中所占的比例，降低了開發(fā)商的成本，解決了開發(fā)商的資金難和找地難問題。事實(shí)上，從藍(lán)城到合作蓋樓，再從合作蓋樓回到藍(lán)城，我們一直追求的，就是在一個(gè)符合各方面利益的模式下合理的使用資源，這才是合作蓋樓和藍(lán)城的實(shí)質(zhì)，相信不僅業(yè)主，政府、銀行和開發(fā)商也會大力支持合作蓋樓和藍(lán)城的思想的。⒉ 合作蓋樓有哪些優(yōu)勢？答：首先是價(jià)格便宜。從而使業(yè)主真正成為項(xiàng)目的主人，享受到應(yīng)得的完美服務(wù)。再有就是當(dāng)項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生變化或其它一些變化時(shí)，由于不論權(quán)利、責(zé)任還是義務(wù)都是一種合作關(guān)系，由大家共同承擔(dān)和享受，所以，這些變化對每個(gè)業(yè)主的影響都會很小，增強(qiáng)了項(xiàng)目的宏觀環(huán)境適應(yīng)能力。隨著社會文明的進(jìn)步，人民素質(zhì)的提高，相信會有更多的人接受合作的概念，以達(dá)到在消費(fèi)過程中減少投入、得到更多服務(wù)和選擇自由的目的，比如對于土地需要招、拍、掛的新政策，合作蓋樓的適應(yīng)能力就更好些，因?yàn)閮r(jià)格的變化分?jǐn)傇诿總€(gè)業(yè)主身上，其影響就會減弱，甚至顯得微不足道。每個(gè)參與者可以購買任意多套，并可以互相連通，以提供更豐富的戶型，滿足更多的需求。之后，進(jìn)行協(xié)議公正，并組織大家按照協(xié)議的規(guī)定，辦理驗(yàn)資手續(xù)，成立合作蓋樓的公司，招聘有關(guān)工作人員，競標(biāo)購地，招標(biāo)設(shè)計(jì)、建筑、施工、監(jiān)理、審計(jì)等供應(yīng)商和服務(wù)商，實(shí)施大樓的建設(shè)，并進(jìn)行合理的規(guī)劃和分配，最終辦理全部商品房手續(xù)，安排業(yè)主入住，并提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)和管理服務(wù)。⑶ 建立交易委托賬戶：每個(gè)參與者對于每份參加權(quán)，都應(yīng)在指定銀行開戶存入30000元存款，以確保其具備實(shí)際參加項(xiàng)目的資金實(shí)力，且在每份資金出資總額不足15萬時(shí)，應(yīng)保證該賬戶內(nèi)存款始終不少于30000元。⑵ 項(xiàng)目運(yùn)做過程中，每月20日前，項(xiàng)目管理組提交《當(dāng)月資金預(yù)開銷表》，20日以后提交的支付賬目，將自動轉(zhuǎn)入下一財(cái)政月進(jìn)行討論及支付。這個(gè)模式如果能夠普及，將大大改善國內(nèi)的商業(yè)誠信現(xiàn)狀。由于事實(shí)上是由全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理，所以雖然每個(gè)業(yè)主擁有的都只是協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，但最終卻能實(shí)現(xiàn)非常合理的物業(yè)管理。⑶ 確認(rèn)期：次月1日晨，項(xiàng)目財(cái)務(wù)組會根據(jù)當(dāng)前的《當(dāng)月資金轉(zhuǎn)賬表（預(yù)）》和項(xiàng)目參與者名單制作出每個(gè)集資參與者當(dāng)月應(yīng)辦理轉(zhuǎn)賬的轉(zhuǎn)賬明細(xì)表，包含用戶當(dāng)月應(yīng)繳所有費(fèi)用的總額、去向及明細(xì)。所有參與者在參加項(xiàng)目前必須簽字認(rèn)可并遵守這一違約處罰規(guī)定，違約者處罰條款經(jīng)過法律公證，處罰手段為統(tǒng)一由銀行根據(jù)委托條款直接扣罰，以確保公正性和執(zhí)行力度。⒓ 業(yè)主所擁有的協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)是什幺概念？在合作蓋樓項(xiàng)目運(yùn)做期間，每個(gè)業(yè)主都擁有協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)與監(jiān)督權(quán)不同，不能直接生效，必須經(jīng)過項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的正常處理程序才可能發(fā)揮作用。對于某些過于專業(yè)或涉及國家法律法規(guī)的問題，以專家意見為準(zhǔn)或遵循國家規(guī)定。作為合作蓋樓項(xiàng)目，不論在蓋樓期間，還是入住之后的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主都有權(quán)使用其協(xié)助監(jiān)督權(quán)發(fā)起對工作人員的彈劾，由正常的彈劾程序?qū)Ρ粡椲廊藛T進(jìn)行相應(yīng)的處理。關(guān)于貸款的償還和抵押物問題，都由每個(gè)業(yè)主與銀行單獨(dú)辦理，即每個(gè)業(yè)主自行完成還貸義務(wù)，并且抵押物就是其參加合作蓋樓所獲得的那套住宅。從長遠(yuǎn)看，對國家利益，銀行利益、開發(fā)商利益，業(yè)主利益而言，都是一個(gè)巨大的新增長點(diǎn)。對于銀行來說，把資金貸給開發(fā)商，是一種高風(fēng)險(xiǎn)的操作，因?yàn)殚_發(fā)商貸款后有過多的資金使用自由，可以自由的把資金轉(zhuǎn)移或使用，因此造成無法還貸，是非常普遍的問題，這種借貸關(guān)系中的風(fēng)險(xiǎn)，造成了大量的呆壞賬，使銀行和國家都蒙受了巨大的損失。這三個(gè)新的模式，可以大大增加規(guī)劃的合理性，同時(shí)滿足開發(fā)商的需求，即：“縮短開發(fā)周期，減少開發(fā)商投入的資金比例，提高整個(gè)項(xiàng)目的利潤率”，同時(shí)，銀行在信貸過程中，也得到了管理上的優(yōu)化，提高了資金的利用率，增加了貸款的安全性，對不良貸出有了解決之道。銀行的貸款不良率居高不下的同時(shí)，大量的存款又使得銀行不得不在高風(fēng)險(xiǎn)面前，繼續(xù)走鋼絲般的持續(xù)增加放貸。那幺，其實(shí)際利潤率為100%，這也就是很多人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)的根本原因，而如果現(xiàn)在盲目的調(diào)整資金比例，那幺，開發(fā)商開發(fā)同樣的項(xiàng)目，需要自備4000萬資金，盈利如果仍為2000萬，那幺其利潤率就下降為50%了，而且在現(xiàn)有的政策調(diào)控后，風(fēng)險(xiǎn)反而大大增加。具體操作方法是：⒈ 政府預(yù)規(guī)劃，并用預(yù)規(guī)劃案吸引業(yè)主而不是開發(fā)商的資金加盟，加盟方式為預(yù)交訂金。⒐ 國家則可以在不售出土地的前提下，得到遠(yuǎn)高于地價(jià)的稅收和其余50%的底商產(chǎn)值獲益權(quán)以及減少實(shí)際所需的配套設(shè)施項(xiàng)目投資。而在具體獲益時(shí)，政府不再通過一次性收取幾十年（現(xiàn)在是住宅項(xiàng)目70年，商用項(xiàng)目50年）的土地出讓金來簡單的一次獲利，而是通過開發(fā)稅收來完成一次獲利，再通過獲得該房地產(chǎn)項(xiàng)目中全部商業(yè)建筑50%的產(chǎn)權(quán)和獲益權(quán)來獲得二次獲利，這個(gè)二次獲利的保障，將改變以往國家一口吃胖，再用70年來償還的不合理局面，畢竟一個(gè)項(xiàng)目在70年內(nèi)的價(jià)值增長是非常可觀的，如果無視這個(gè)價(jià)值，那會導(dǎo)致很多國有資產(chǎn)的無形流失，也導(dǎo)致國家收入和經(jīng)濟(jì)增長局部脫節(jié)。1．2．2參與人簽署本公約就意味著其認(rèn)可本公約的合法性，并承諾在公約生效后受其約束，并愿意承擔(dān)因加入公約所可能產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)。2．4全面參與參與者對合作建房的資金、運(yùn)做應(yīng)當(dāng)做出公平的貢獻(xiàn)并加以民主的控制。合作組織要使公眾廣泛了解合作的本質(zhì)及其優(yōu)越性。3．2．2申請人申請前應(yīng)當(dāng)了解合作建房的有關(guān)理念和目的以及組織形式，進(jìn)行必要的咨詢，在充分了解并了解參加可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)后，自愿提出申請。3．4．2合作建房聯(lián)盟按照合作建房聯(lián)盟章程規(guī)定，開展工作。3．8 發(fā)起人的義務(wù)負(fù)責(zé)做好合作建房的前期組織工作。 按照合作建房信托契約的約定，管理建房中的購地、規(guī)劃、建造、分配、管理、維護(hù)等3．12合作機(jī)構(gòu)的義務(wù)合作機(jī)構(gòu)有如下義務(wù)：依據(jù)機(jī)構(gòu)章程的規(guī)定對合作機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營和管理以謹(jǐn)慎管理人的態(tài)度依據(jù)合作建房信托契約對成員交付的信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理。排隊(duì)者有權(quán)獲得合作公寓資金籌集、工程建設(shè)等方面的信息的權(quán)利住宅建設(shè)資金的籌集和使用4．1住宅建設(shè)資金由成員集資解決，不足部分以合作機(jī)構(gòu)貸款或其它方式籌集。合作機(jī)構(gòu)管理信托資金，不收取任何形式的信托酬金。住宅建設(shè)貸款取得后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)與商業(yè)銀行簽訂的有關(guān)協(xié)議，并入到住宅建設(shè)信托資金，并按照住宅建設(shè)信托契約的約定管理和使用。如果在二級市場上取得的土地更適宜合作建房項(xiàng)目，可以通過二級市場獲得。裝修應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成。如果專有部分權(quán)利人愿意獨(dú)立、自主擁有所有權(quán)，合作機(jī)構(gòu)將協(xié)助辦理。物業(yè)管理7．1 業(yè)主參加合作建房并取得合作住宅專有部分收益權(quán)憑證或者所有權(quán)證書的記名人為業(yè)主。如果合作建房信托資金無剩余或者剩余部分不足，應(yīng)當(dāng)按照房屋價(jià)格的2%籌集。，按照行業(yè)慣例給與獎勵，但是應(yīng)當(dāng)在相關(guān)合同中注明。但是，轉(zhuǎn)讓合同簽訂后應(yīng)當(dāng)向公約執(zhí)行機(jī)構(gòu)備案。會員在此確認(rèn)，會員的損失，可以由執(zhí)行機(jī)構(gòu)代為主張。11．4成員簽署本公約前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審曰本公約，并可以就有關(guān)內(nèi)容向律師或者管理機(jī)構(gòu)咨詢。監(jiān)督與執(zhí)行，并在廣泛征求參與者的意見的基礎(chǔ)上形成。姓名:網(wǎng)名:填表時(shí)間::msn:Email:手機(jī):電話:身份證號碼:學(xué)歷:職務(wù):行業(yè):通訊地址:郵政編碼:初次接觸合作蓋樓渠道：初次接觸合作蓋樓日期：接受合作蓋樓項(xiàng)目角色：□ 鐵桿參加者 □ 志愿者 方面 □ 排隊(duì)參加者可承受出資量：□ 無力參加□ 15萬+□ 30萬+45萬貸款□ 更多 認(rèn)同地段：□東四環(huán)□北四環(huán)□東北三環(huán)□其它市區(qū)地段 入住后意向住宅用途：□ 自住□ 出租□ 出售□ 其它 目前是否有尚未還清的貸款：□ 沒有 □ 有,未還清金額： 元，還需 年還清。第 六 條 聯(lián)盟成員具有下列權(quán)利：⒈ 參加自愿，退出自由；⒉ 參與合作建房的前期各項(xiàng)工作； ⒊ 參加聯(lián)盟組織的會議、講座、交流等活動；⒋ 依據(jù)有關(guān)聯(lián)盟規(guī)則獲取有關(guān)資料；⒌ 向聯(lián)盟和工作組提出意見、建議和提議；⒍ 擁有表決權(quán)；⒎ 擁有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。第 三 章 聯(lián) 盟 機(jī) 構(gòu)第 十一條 合作建房聯(lián)盟成員大會（以下簡稱聯(lián)盟大會）是聯(lián)盟的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。第 十五條 聯(lián)盟大會的權(quán)利 ⒈ 審議、修改、決定聯(lián)盟章程⒉ 決定設(shè)立合作建房籌委會（以下簡稱籌委會）等工作機(jī)構(gòu)⒊ 選舉產(chǎn)生籌委會委員⒋ 決定聯(lián)盟的其它重大事項(xiàng)第 十六條 聯(lián)盟決定重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由超過與會成員2/3表決通過。其中主席1人，副主席2人，委員3人，秘書長1人 （由委員兼任）。第 二十三條 聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的有關(guān)協(xié)議對將來成立的運(yùn)作機(jī)構(gòu)有效。第 二十七條 經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)建立賬簿，設(shè)置專門的管理人員管理。清算組成員不超過11人。第 二十八條 籌委會每一個(gè)月向成員公布賬目一次，在聯(lián)盟解散時(shí)進(jìn)行清算。籌委會各部門工作，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行協(xié)調(diào)。⒉ 擬訂合作建房的有關(guān)工作計(jì)劃和運(yùn)做機(jī)構(gòu)的組建方案；⒊ 擬訂合作建房的有關(guān)制度及有關(guān)的合同、協(xié)議；⒋ 擬訂合作建房以及小區(qū)的規(guī)劃與配套方案；⒌ 擬訂合作建房的技術(shù)性標(biāo)準(zhǔn)和方案、經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)和預(yù)算；⒍ 擬訂合作建房的財(cái)務(wù)制度。投票表決可以采用電子投票方式。第 十二條 聯(lián)盟成員大會召開定期會議，舉行例會。第 八 條 聯(lián)盟成員加入應(yīng)當(dāng)填寫成員申請表，并按照規(guī)定提交相關(guān)申請文件和資料，接受聯(lián)盟的評價(jià)和考察。(本表內(nèi)容僅供內(nèi)部使用，請大家放心填寫) ，該機(jī)構(gòu)行使本公約執(zhí)行和監(jiān)督職能。生效與效力12．1 公約的生效12．1．1本公約在符合條件的50人簽字同意后生效。，侵害會員集體利益或者合作機(jī)構(gòu)利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，爭議解決機(jī)制、協(xié)議、規(guī)定等不服，可以提出議案并說明理由以及有效的解決方案。9．?！　　峁蕵泛臀幕?wù)。7．5公共物業(yè)的經(jīng)營與收益分配公共物業(yè)由合作機(jī)構(gòu)受托經(jīng)營，所得收益，用以補(bǔ)充物業(yè)維護(hù)維修基金。7．2 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，依據(jù)業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定物業(yè)管理和經(jīng)營中的一切重大事務(wù)。合作住宅專有部分的受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。專有房屋原則上成員通過房屋信托契約委托合作機(jī)構(gòu)統(tǒng)一登記，成員持有房屋信托憑證，行事受益人的權(quán)利。小區(qū)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，并在環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約、安全方面執(zhí)行更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。4．7合作機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)章規(guī)定，設(shè)立帳簿，依法和有關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，進(jìn)行核算，對建房中的有關(guān)資金使用進(jìn)行會計(jì)監(jiān)督。合作機(jī)構(gòu)為取得合作住宅建造貸款，可以使用住宅建設(shè)信托資金以及由期轉(zhuǎn)化、形成的的土地使用權(quán)、在建工程、房屋等作為抵押物。4．3合作機(jī)構(gòu)注冊資金合作機(jī)構(gòu)注冊資金是成員認(rèn)繳的用以注冊合作建房工作機(jī)構(gòu)的注冊資金。按照信托契約的約定，及時(shí)匯報(bào)3．13專業(yè)支持合作機(jī)構(gòu)可以聘請律師、會計(jì)師等專業(yè)人員提供專業(yè)服務(wù)。負(fù)責(zé)合作建房聯(lián)盟、合作機(jī)構(gòu)等章程的擬訂。3．4．4合作建房聯(lián)盟工作委員會按照章程規(guī)定以及有利于提高合作建房提高效率的原則籌組合作建房機(jī)構(gòu)并制定有關(guān)規(guī)則和制度。3．2．4申請人遞交的申請經(jīng)過審核確認(rèn)后，成為合作者。合作建房是有風(fēng)險(xiǎn)的民事行為，成員應(yīng)當(dāng)全面評估和識別合作建房可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。合作者對其為具備成員資格所認(rèn)繳的資本只能得到有限的回報(bào)。合作建房應(yīng)遵循的原則2．1 合法性原則建房資金的籌集、管理、使用以及房屋的建造、分配、維護(hù)、管理等均應(yīng)按照國家現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行。當(dāng)然，規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響是深遠(yuǎn)的，全方面的，這里只是簡單的闡述，不做過于具體的探討。有效規(guī)避了放貸風(fēng)險(xiǎn)。⒊ 項(xiàng)目審批啟動后，成立網(wǎng)站，開辦周刊，吸引開發(fā)商群體以設(shè)計(jì)和服務(wù)書的形式加盟，向用戶發(fā)布戶型圖和設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。無論發(fā)生前者還是后者，我們的調(diào)控，似乎都是一種失敗。而業(yè)主集團(tuán)則對房價(jià)不斷走高，以及質(zhì)量監(jiān)督和服務(wù)無法落實(shí)抱怨重重。由于合作蓋樓可以真