【正文】 透明，每個(gè)參與者都有協(xié)作監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要幺由于開發(fā)時(shí)缺少合理規(guī)劃而沒有底商，無法給業(yè)主提供服務(wù)，使項(xiàng)目成為“睡城”；要幺由于底商利益被開發(fā)商攫取，而使業(yè)主的利益受到損失，甚至發(fā)生更過分的攫取利益之后還出現(xiàn)底商擾民的現(xiàn)象。而新的資金制度，也就是合作蓋樓采用的“分次定向轉(zhuǎn)賬制度”，從多個(gè)方面對資金安全提供了強(qiáng)有力的保障，使得“合作”成為一種可能。在參加合作蓋樓之前，參與者需要辦理驗(yàn)資手續(xù)以獲得項(xiàng)目的參加權(quán)，驗(yàn)資手續(xù)包括以下四個(gè)步驟：⑴ 資金審驗(yàn)：即提供每份參加權(quán)15萬元的存款證明，要求出示總額15萬元的存單，可以是國內(nèi)任何銀行的有效存單，戶主應(yīng)為參加人或其直系親屬（父母、配偶、子女、兄弟、姐妹），且存期不短于一個(gè)月。⑶ 項(xiàng)目運(yùn)做過程中，每份資金的每月支付上限為3萬元，即如果當(dāng)月資金支付總額大于3萬元當(dāng)前參加份數(shù)時(shí)，多出部分自動轉(zhuǎn)入下月支付，以盡可能減少每份資金一次所承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。而用于出租的底商，則是商業(yè)營利性質(zhì)的，其租金所得，在扣除稅收、大樓必需的基金預(yù)存等支出后（這部分賬目應(yīng)每月進(jìn)行收支公示），根據(jù)每個(gè)業(yè)主購買的住宅面積，進(jìn)行分配，按月轉(zhuǎn)入每個(gè)業(yè)主的賬戶。這種規(guī)范化的資金管理模式，是值得推廣和普及的，對國家稅收和財(cái)務(wù)監(jiān)督管理有非常明顯的好處。員工的工薪，被分成三部分：基本工資、福利保障和評議工資（獎金）。二是在操作模式上，改變了以往房地產(chǎn)建設(shè)中，開發(fā)商自籌資金、購買土地、規(guī)劃項(xiàng)目、開發(fā)建設(shè)、銷售服務(wù)的固定模式。因?yàn)闃I(yè)主群體手中有大量的資金，而且因?yàn)槭亲钊鮿莸娜后w，又最容易管理，特別是作為真正的消費(fèi)者和使用者，業(yè)主群體對于現(xiàn)在問題重重的開發(fā)合理化，在細(xì)節(jié)上又能發(fā)揮最大的作用。在這樣的局面下，如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控，其實(shí)是一個(gè)非常嚴(yán)峻的，值得深入思考的問題。⒋ 當(dāng)用戶對某開發(fā)商的戶型圖產(chǎn)生明確意向后，可向國家銀行預(yù)交戶型定義費(fèi)（房價(jià)的1/15以內(nèi)）。以上就是我提出的“政府有效調(diào)控房地產(chǎn)市場”應(yīng)采取的政策方針，補(bǔ)充一下，就是直接適用于經(jīng)濟(jì)適用房，且拓展后同樣適用于一般商品房。2．5有限回報(bào)合作建房堅(jiān)持非贏利性質(zhì)和原則。3．3 成員代表3．3．1按照有關(guān)規(guī)則推選產(chǎn)生的，能夠代表成員利益和意志的，具有一定組織能力的成員。負(fù)責(zé)合作機(jī)構(gòu)的籌備和注冊工作。成員以其資額為限，承擔(dān)有限責(zé)任。4．8建房中的資金運(yùn)用以及各項(xiàng)支出應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)財(cái)務(wù)管理規(guī)定和有關(guān)合同、協(xié)議執(zhí)行。合作機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋分配結(jié)果以及信托契約的約定，向權(quán)利人頒發(fā)受益權(quán)證書。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，執(zhí)行業(yè)主大會決議，監(jiān)督和組織日常的物業(yè)管理活動。會員權(quán)益的每一次轉(zhuǎn)讓。12．2公約的效力12．2．1公約生效后對簽字人以及簽字人的權(quán)益受讓人、繼承人均具有約束力。簽字：合 作 建 房 聯(lián) 盟 章 程第 一 章 總 則第 一 條 合作建房聯(lián)盟（以下簡稱聯(lián)盟）是認(rèn)同合作建房理念（詳見附件一），愿意共同參與合作建房而自愿參加的臨時(shí)性非法人團(tuán)體。大會由合作建房籌委會召集并主持。⒎ 擬訂合作建房的分配方案。對于財(cái)務(wù)節(jié)余，按照成員大會的決議分配給成員或者移交給合作建房的運(yùn)做機(jī)構(gòu)。經(jīng)費(fèi)使用執(zhí)行事前申請、事后審計(jì)公示制度。第 十九條 籌委會由7名委員組成。如果聯(lián)盟成員有嚴(yán)重違反本章程的行為，經(jīng)籌委會決定，可以取消其成員資格。填表后申請是否生效，由項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起人任命的發(fā)起人小組共同決定。協(xié)商不能解決的，可以依照合同的爭議解決條款進(jìn)行訴訟或者仲裁。，無需對受讓人進(jìn)行審查。7．7社區(qū)服務(wù)——成立“合作社廚房”。共有部分的份額，按照成員所擁有的專有部分的比例分配。5．7 專有部分的裝修專有部分允許個(gè)性化裝修。4．6住宅建設(shè)貸款住宅建設(shè)貸款是指成員依據(jù)與有關(guān)商業(yè)銀行簽訂的貸款合同取得的用以支付合作住宅建設(shè)資金貸款。排隊(duì)者在有成員退出轉(zhuǎn)讓身份和權(quán)益時(shí)，有優(yōu)先的購買權(quán)。（三）其它成員享有的權(quán)利。未成年人以及不具有完全民事行為能力的成年人不能申請成為合作者。成員有平等的投票權(quán)，任何人不得超過兩票。什幺叫兩入一出，兩入一出，就是指在規(guī)劃過程中，分三步走，先做不需要任何投資的概念規(guī)劃，在概念規(guī)劃得到足夠的支持后，由支持者出資進(jìn)行具體規(guī)劃，再通過這個(gè)具體規(guī)劃向開發(fā)商招標(biāo)，也就是說，開發(fā)商將比現(xiàn)在的開發(fā)模式更晚進(jìn)入項(xiàng)目，這樣不僅可以縮短開發(fā)周期，還可以大大降低開發(fā)商和項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。讓散戶手中的資金，提前投入，是政府宏觀調(diào)控政策在房地產(chǎn)領(lǐng)域大顯身手的最好機(jī)會，也是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保證發(fā)展的良方。其次，在這個(gè)基礎(chǔ)上，我們必須看到，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場調(diào)控所面臨的，是一個(gè)非常艱難的局面，國家的土地資源、能源及其它資源迅速的被大量消耗，僅土地一項(xiàng)，一年就被占用4000萬畝以上，而且其它資源和能源的緊缺，正對我們的發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的阻礙，停電、缺水等問題日趨嚴(yán)重彰顯，規(guī)劃的不合理性問題嚴(yán)重。盡管出臺了71號令，緩解了囤積問題，但一次性銷售土地造成的價(jià)值流失問題，依舊沒能得到合理的解決。關(guān)于合作蓋樓過程中的貸款是否可以使用住房公積金貸款的問題，應(yīng)根據(jù)貸款人的具體情況予以辦理。在合作蓋樓項(xiàng)目中，投票系統(tǒng)是一個(gè)很重要的工具，很多操作，都是通過投票決策系統(tǒng)來決定的。在這個(gè)操作中，如果有少數(shù)參與者在10日前尚未辦理當(dāng)月轉(zhuǎn)賬手續(xù)，會被判定為違約，由銀行用受托使用的備用金（保證金）墊付其當(dāng)月應(yīng)繳費(fèi)用，并扣罰違約者全部備用金（保證金）和其它已繳費(fèi)用的50%作為違約處罰。而且這些操作都通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，成本低，操作簡單，不需要業(yè)主投入過多的精力，不產(chǎn)生不必要的糾紛。每個(gè)參加人的資金，都只會用于本項(xiàng)目，且在項(xiàng)目運(yùn)做期間，可以避免發(fā)生有人卷款而逃的情況，因?yàn)轫?xiàng)目的資金流動全部通過銀行轉(zhuǎn)賬實(shí)現(xiàn)，不使用現(xiàn)金，全部轉(zhuǎn)賬過程都將經(jīng)過嚴(yán)格的監(jiān)督，且參加者每月的轉(zhuǎn)賬資金都在同一時(shí)刻，直接轉(zhuǎn)入經(jīng)過嚴(yán)格審核的供貨商或服務(wù)商賬戶，從而確保了資金的安全。5. 怎樣實(shí)現(xiàn)合作蓋樓的目標(biāo)？合作蓋樓會遵循以下步驟進(jìn)行，首先是制定一套符合大多數(shù)參加合作蓋樓的業(yè)主們的意愿的協(xié)議文本草案，然后召集足夠數(shù)量的志愿參與者，共同討論并完善這個(gè)協(xié)議草案，使之成為具有法律效力的，能真正代表業(yè)主意愿的一整套協(xié)議。合作，與購買不同，它不僅是資金層面的交易，更是參與者在權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)方面的一種合作關(guān)系。這樣，業(yè)主就可以得到自己想要的服務(wù)，并取消不需要的服務(wù)，而且可以通過自由組合，去選擇一些只有部分業(yè)主需要的服務(wù)，并監(jiān)督和激勵(lì)物業(yè)員工提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。尾房銷售： 對未收到保證金及戶型定義費(fèi)的尾房，以其部分增加價(jià)格的作銷售提成，激勵(lì)銷售的同時(shí)，保證了先期消費(fèi)者的利益，甚至可以不由開發(fā)商銷售，而由銷售商負(fù)責(zé)，操作簡單。減少原來的開發(fā)模式中需要為小區(qū)投入的大量配套設(shè)施開銷。包括現(xiàn)有城市無法提供的無施工擾民承諾等。業(yè)主不僅可以得到物業(yè)管理的詳細(xì)信息，更可以根據(jù)自己上月的開銷情況，有限制的選擇為哪些費(fèi)用繼續(xù)買單，并可以合理的提出增加某些需要的服務(wù)。⒉ 得到了項(xiàng)目50%的底商所有權(quán)和獲益權(quán)，使交物業(yè)費(fèi)成了發(fā)物業(yè)費(fèi)。⒏ 業(yè)主們?nèi)胱⌒^(qū)，得到其購買房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并得到房產(chǎn)附屬底商（樓座底商、附建底商、停車費(fèi)及其它收入）產(chǎn)生價(jià)值的50%獲益權(quán)。⒍ 業(yè)主向銀行申請6倍于戶型定義費(fèi)的貸款，并委托銀行按月向開發(fā)商代付70%開銷。⒊ 在賬目透明、接受審核的前提下，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商可以得到更高的項(xiàng)目利潤率。通過規(guī)劃適量底商，減輕了大家的還貸壓力，使購買房價(jià)大幅度下降，房產(chǎn)價(jià)值上升。作為一個(gè)尺寸有限的居住區(qū)，藍(lán)城的特點(diǎn)之一就是小區(qū)的地面上沒有大量機(jī)動車道和停車場，事實(shí)上，藍(lán)城居住區(qū)里根本不允許開車也不需要開車。也就是根據(jù)購買住宅的實(shí)際面積分配底商分紅。⒈ 降低了房價(jià)，特別是不承擔(dān)土地費(fèi)用，買房變得輕而易舉。其次是物業(yè)服務(wù)自主。比如資金管理模式中的按月提交、審核、支付的周期性資金支付制度，底商利益的分配制度配套設(shè)施的建設(shè)問題，項(xiàng)目的利潤最大化以及工程成本的控制問題等方面。由此提高了銀行的資金利用率，保證了項(xiàng)目貸款的專款專用和資金安全，為銀行對信貸資金的風(fēng)險(xiǎn)控制提供了一種新的模式。在項(xiàng)目運(yùn)作期間，參與者擁有項(xiàng)目的協(xié)作監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，擁有相同的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)。基于賬目透明的原則，每個(gè)月業(yè)主都會看到上個(gè)月物業(yè)的各種服務(wù)和對應(yīng)的開銷，可以有針對性的發(fā)起投票呼吁增加或減少各種特色服務(wù)，對物業(yè)的員工進(jìn)行工薪評議，并協(xié)助審核物業(yè)發(fā)生的各種費(fèi)用賬目。以確保全體參與者的利益和資金安全。當(dāng)然，協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)也絕對不是形同虛設(shè)，業(yè)主的協(xié)助監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)，可以使業(yè)主的意見和建議有一個(gè)正常的反饋渠道，業(yè)主對某項(xiàng)開支或操作有異議時(shí)，可以及時(shí)提出書面或口頭意見或建議，并由項(xiàng)目管理組進(jìn)行記錄，盡快予以解決。在項(xiàng)目前期，首先使用每個(gè)參與者的15萬資金，根據(jù)服務(wù)協(xié)議，當(dāng)一個(gè)參與者的實(shí)際使用資金達(dá)到15萬時(shí)，這個(gè)貸款將存入業(yè)主在驗(yàn)資時(shí)在該銀行開立的賬戶，但業(yè)主無權(quán)對該筆貸款進(jìn)行與合作蓋樓無關(guān)的操作，也就是說，業(yè)主只能根據(jù)項(xiàng)目規(guī)定的賬目周期，遵循項(xiàng)目的規(guī)定，按月在項(xiàng)目中辦理轉(zhuǎn)賬確認(rèn)，在項(xiàng)目后期，由于涉及戶內(nèi)裝修的部分都是每戶單獨(dú)計(jì)費(fèi)的，所以，大家的開銷會有所不同，所以每套住宅具體的費(fèi)用，會根據(jù)裝修檔次和“定額戶型補(bǔ)差價(jià)格”有所不同，如果由于用戶裝修檔次和“定額戶型補(bǔ)差價(jià)格”原因，+15萬，用戶需要自行墊付，并且不得有異議。這樣的投資環(huán)境，無疑是開發(fā)商很不滿意的。談?wù)畱?yīng)該如何調(diào)控房地產(chǎn)市場 首先，房地產(chǎn)市場調(diào)控行為是一個(gè)涉及：國家、銀行、開發(fā)商（含設(shè)計(jì)、施工等單位）、業(yè)主（購房者群體）四個(gè)利益集團(tuán)的利益的問題。那幺，如何才能有效的在保證四個(gè)基本利益集團(tuán)的利益前提下，進(jìn)行市場調(diào)控呢？其實(shí)很簡單，那就是引入資金，加速周轉(zhuǎn)，改善分配，加強(qiáng)服務(wù)。這遠(yuǎn)比一次性售出土地要安全可靠的多，況且投資稅金收入也是政府與開發(fā)商共同分享利益的一個(gè)政策，加上合理的規(guī)劃節(jié)約土地、資源、能源的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢，確保了政府的短期、中期、長期利益。合作的參與者之間不允許有任何性別、民族或宗教的歧視。但是，成員都有義務(wù)承擔(dān)合作建房中遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)。 3．5．2住宅合作社的主要任務(wù)是：發(fā)展承員，組織本社成員合作建造住宅；負(fù)責(zé)社內(nèi)房屋的管理、維修和服務(wù)；培育社員互助合作意識；向當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門反映社員的意見和要求；興辦社員居住生活服務(wù)的其它事業(yè)。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公示。合作住宅建造貸款只能用于本合作建房項(xiàng)目，不得挪做他用。戶型結(jié)構(gòu)面積5．4配套設(shè)施和設(shè)備規(guī)劃小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)停車場，每戶住宅 車位 小區(qū)建設(shè)會所，小區(qū)建設(shè)圖書、資料 小區(qū)配套5．5工程質(zhì)量控制聘請監(jiān)理公司對工程進(jìn)行監(jiān)理。專有部分分配前應(yīng)當(dāng)聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)或者通過協(xié)商指定樓層和方位的價(jià)格調(diào)整系數(shù)，分配前具體確定每一套房屋的價(jià)格。7．6小區(qū)的民主自治和社區(qū)服務(wù)，在轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓染和受讓人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)受讓人的身份資料和資信情況報(bào)執(zhí)行機(jī)構(gòu)審查，如果在執(zhí)行機(jī)構(gòu)收到資料后5日內(nèi)沒有提出異議，擬轉(zhuǎn)讓的成員可以簽訂轉(zhuǎn)讓合同。按照議案和議事規(guī)則得出的結(jié)果，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守。評價(jià)內(nèi)容主要體現(xiàn)在申請人的支付能力，考察內(nèi)容主要體現(xiàn)申請人對聯(lián)盟理念的認(rèn)同。簽名表決是指全體成員書面簽名表決。第 四 章 經(jīng) 費(fèi)第二十五條 籌委會工作經(jīng)費(fèi)由以下各部分組成：⒈ 成員加盟時(shí)自愿繳納的費(fèi)用。第 三十一條 聯(lián)盟宣布解散時(shí)，應(yīng)當(dāng)對剩余經(jīng)費(fèi)的處理作出決議。第 二十二條 籌委會可以聘請專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助工作。20%以上的聯(lián)盟成員共同提出議案，可以請求召開臨時(shí)成員大會。 第 二 章 會 員第 四 條 成員由發(fā)起人和加入成員組成,創(chuàng)始發(fā)起人于凌罡；發(fā)起人孟憲生、李寧、劉桂元、楊怡虹、張慧、許涌、魯治、何歡、頊文瑞、鄭冉、吳家欽、盧軒等。據(jù)此制定的章程、協(xié)議、合同、辦法等均不應(yīng)違反本公約確定的原則。違約以及損害賠償責(zé)任，推出公約，或者相互串通不履行本公約約定或者依據(jù)本公約制定的有關(guān)驗(yàn)資、認(rèn)繳資金、償還貸款等義務(wù)的，為串通惡意違約。 獎勵(lì)制度，按照解決資金數(shù)額，給與35%的獎勵(lì)。業(yè)主、共同使用人、承租人、物業(yè)管理承擔(dān)機(jī)構(gòu)及工作人員均應(yīng)遵守物業(yè)管理制度。成員不得再轉(zhuǎn)讓受益權(quán)時(shí)故意提高價(jià)格。4．4住宅建設(shè)信托資金住宅建設(shè)信托資金是指由成員認(rèn)繳的用以建造住宅的通過住宅建造信托契約委托給合作機(jī)構(gòu)專門用以建造住宅使用的資金。3．10成員的義務(wù) 成員在合作建房活動中，負(fù)有下列義務(wù)：（一）遵守本公約及相關(guān)協(xié)議、契約、制度和議事規(guī)則； （二）執(zhí)行管理機(jī)構(gòu)的決定和授權(quán)合作機(jī)構(gòu)作出的決定；（三）按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)繳資金；（四）積極參與合作建房中的各項(xiàng)討論，積極提出建議和議案。3．4 合作建放房聯(lián)盟3．4．1合作建房聯(lián)盟是合作建房的熱心參與者組成的非法人團(tuán)體。2．7教育、培訓(xùn)和信息。1．1．2合作住宅是指合作組織通過成員集資合作建造的住宅。⒎ 項(xiàng)目驗(yàn)收后，開發(fā)商根據(jù)預(yù)先約定的項(xiàng)目利潤率結(jié)算費(fèi)用，后期銷售和管理由國家相關(guān)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，開發(fā)商的資金流加快，利潤率提高。要想理解我的這個(gè)說法，我們就要理解，開發(fā)商的實(shí)際利潤率，才是開發(fā)商的根本利益所在。通過合作蓋樓，我們希望可以把這樣一個(gè)新的開發(fā)模式引入房地產(chǎn)市場，并且把一個(gè)新的分配和管理模式引入房地產(chǎn)市場，為中國的城市化和房地產(chǎn)開發(fā)帶來一些新的、健康的基因。通過采用合作蓋樓模式開發(fā)住宅，使得業(yè)主得到了更好的服務(wù)，更滿意的居住，更大大節(jié)約了投入，降低了房價(jià)。除了以上三條，項(xiàng)目在蓋樓期間，還提供了3%的節(jié)約獎金制度，這個(gè)制度包括以下兩個(gè)部分，一是在蓋樓期間，不論工作人員還是業(yè)主，如果能給項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)、低價(jià)的商品信息，確實(shí)給項(xiàng)目節(jié)約了開支的，節(jié)約金額的3%將作為獎金發(fā)放給他，這樣的激勵(lì)制度，可以激勵(lì)工作人員和業(yè)主去尋找盡可能低的價(jià)格及盡可能好的產(chǎn)品，對項(xiàng)目的實(shí)施有很大的幫助。項(xiàng)目人員工薪發(fā)放及入住后的物業(yè)資金管理辦法也參照本制度實(shí)行。⑵ 初審期：每月27日晨，項(xiàng)目管理組、工程監(jiān)管組、項(xiàng)目財(cái)務(wù)組根據(jù)實(shí)際情況和用戶意見制作出《當(dāng)月資金開銷表（預(yù)）》，并公示接受大家審核，用戶可以對每一筆費(fèi)用的價(jià)格和合理性提出意見和建議，對于尚可修改的，可以要求修改；對于有疑問的，可以要求審核，如發(fā)現(xiàn)有吃回扣或其它嚴(yán)重問