【正文】 藍城的開發(fā)模式概述作者：日期：藍城的開發(fā)模式簡述傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是開發(fā)商向政府購買土地，通過銀行及其它渠道籌集資金，規(guī)劃項目，開發(fā)建設(shè)，然后向消費者銷售，主體是開發(fā)商。而藍城的開發(fā)則是遵循合理的資源分配模式，其開發(fā)主體變更為消費者，通過這個新的模式進行開發(fā)，更符合國家、銀行、開發(fā)商和消費者的利益，在操作過程中，具備更好的合理性，其具體操作模式如下：⒈ 政府預(yù)規(guī)劃（含底商及配套方案的小區(qū)），并用預(yù)規(guī)劃案吸引業(yè)主而不是開發(fā)商的資金加盟，加盟方式為預(yù)交保證金。（每套2000元）⒉ 當某項目的預(yù)規(guī)劃案能夠以其合理性吸引足夠比例（不低于30%）的預(yù)交訂金時，項目正式審批啟動。⒊ 項目審批啟動后，成立運做管理機構(gòu)，開通網(wǎng)站，發(fā)行周刊，吸引開發(fā)商群體以設(shè)計和服務(wù)書的形式加盟，向業(yè)主發(fā)布戶型圖和設(shè)計細節(jié)。⒋ 當業(yè)主對某開發(fā)商的戶型圖產(chǎn)生明確意向后，可向銀行預(yù)交戶型定義費（成本的10%）。⒌ 當某開發(fā)商的設(shè)計方案得到的戶型定義費達到一定比例（總應(yīng)收戶型定義費的30%左右）后，說明該方案的可行性和銷售前景達標，批準建設(shè)。⒍ 業(yè)主向銀行申請6倍于戶型定義費的貸款，并委托銀行按月向開發(fā)商代付70%開銷。開發(fā)商應(yīng)按時保質(zhì)保量完成以政府招標形式確認的建筑項目，期間業(yè)主以出資方身份協(xié)助監(jiān)督。⒎ 項目驗收后，開發(fā)商根據(jù)預(yù)先約定的項目利潤率結(jié)算費用，后期銷售和管理由國家相關(guān)機構(gòu)負責，開發(fā)商的資金流加快，利潤率提高。⒏ 業(yè)主們?nèi)胱⌒^(qū)，得到其購買房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并得到房產(chǎn)附屬底商（樓座底商、附建底商、停車費及其它收入）產(chǎn)生價值的50%獲益權(quán)。⒐ 國家可以在不售出土地的前提下，得到遠高于地價的稅收收入和50%的底商產(chǎn)值獲益權(quán)，以及減少實際所需的配套設(shè)施項目投資。⒑ 銀行在放貸時，已經(jīng)得到了足夠的資金保證，并且可以確保在發(fā)生欠費時收回房產(chǎn)所有權(quán)，有效規(guī)避了放貸風險。這個開發(fā)模式可以給國家、銀行、開發(fā)商和業(yè)主四個利益集團帶來以下好處：國家：⒈ 變土地銷售收入為稅收收入，在不售出土地的前提下，得到更高直接收入。⒉ 通過項目開發(fā)得到50%的底商產(chǎn)權(quán)及獲益權(quán)，長期享受開發(fā)收益。⒊ 通過合理規(guī)劃，減少政府對小區(qū)配套設(shè)施的投入及補貼。⒋ 規(guī)范了資金和土地管理，緩解社會矛盾，為實現(xiàn)高速發(fā)展提供了必要條件。⒌ 由于規(guī)劃合理，提高了資源的利用率，為可持續(xù)發(fā)展和合理利用資源提供了保障。銀行：⒈ 將資金貸給最終使用者，在抵押物上有了真正保證，從而降低了收回風險。⒉ 貸出的資金繼續(xù)存在銀行賬戶內(nèi)，每月只使用一部分，提高了資金利用率。⒊ 項目貸款?？顚Ｓ?，且在賬目透明的前提下進行審核，保證了貸款的安全。開發(fā)商：⒈ 在概念規(guī)劃階段不直接參與，使開發(fā)商的項目周期縮短到1824個月，加快了資金流轉(zhuǎn)。⒉ 減少了開發(fā)商資本在項目開發(fā)中所占的比例，降低了開發(fā)商的成本，解決了開發(fā)商的資金難和找地難問題。⒊ 在賬目透明、接受審核的前提下，項目完成后，開發(fā)商可以得到更高的項目利潤率。⒋ 解決了以往開發(fā)商盲目開發(fā)的問題，避免了開發(fā)后滯銷可能導(dǎo)致的虧損。業(yè)主：⒈ 降低了房價，特別是不承擔土地費用，買房變得輕而易舉。⒉ 得到了項目50%的底商所有權(quán)和獲益權(quán)，使交物業(yè)費成了發(fā)物業(yè)費。⒊ 取得物業(yè)服務(wù)自主，業(yè)主真正成了小區(qū)的主人。尾房銷售： 對未收到保證金及戶型定義費的尾房，以其部分增加價格的作銷售提成，激勵銷售的同時，保證了先期消費者的利益，甚至可以不由開發(fā)商銷售，而由銷售商負責，操作簡單。合作蓋樓簡要描述⒈ 大家最關(guān)心合作蓋樓的哪些問題：安全：對于合作蓋樓這樣一個新鮮事物來說，大家最關(guān)心的就是安全問題。便宜：合作蓋樓的目的，就是大家一起爭取自己的利益，所以便宜非常重要。服務(wù)：合作蓋樓與一般的房地產(chǎn)項目不同，業(yè)主自己成了項目的主人，那幺，物業(yè)怎幺實現(xiàn)，服務(wù)怎幺保證，費用怎幺結(jié)算，就是合作蓋樓的第三個問題。⒉ 合作蓋樓如何保證大家的安全：合作蓋樓是通過一套嚴格的、透明的程序來保證大家的安全的，主要有以下三點。保證金的收取，使得大家不用為其它人的不誠信付出不應(yīng)該付出的代價。全部通過銀行轉(zhuǎn)賬，賬目透明，每月有結(jié)算上限的財務(wù)制度保證了大家承擔最小風險。合理的掛牌出讓制度，為業(yè)主們的退出提供了可能，也避免了炒賣房號的問題。⒊ 合作蓋樓為什幺便宜？合作蓋樓是對房地產(chǎn)價值由房價、物業(yè)、底商三部分組成概念的詮釋。通過賬目透明，和良好的團隊管理制度以及項目非營利的操作原則降低了成本。通過透明的物業(yè)服務(wù)賬單和協(xié)助監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)、彈劾權(quán)保證了業(yè)主在物業(yè)的地位。通過規(guī)劃適量底商，減輕了大家的還貸壓力，使購買房價大幅度下降，房產(chǎn)價值上升。⒋ 合作蓋樓的物業(yè)服務(wù)怎幺運做？合作蓋樓的項目運做期間以及物業(yè)管理過程中，會通過議薪制和彈劾權(quán)實現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)員工的薪資支付和監(jiān)督管理，確保物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)和工作積極性。在這個基礎(chǔ)上，合作蓋樓會通過項目網(wǎng)站（大樓局域網(wǎng)）每月分三次公布物業(yè)費用報表，分別為當月預(yù)開銷表，經(jīng)業(yè)主討論后的預(yù)開銷表（轉(zhuǎn)賬單）和最終經(jīng)過財務(wù)制度審核后的當月實際物業(yè)費用明細。業(yè)主不僅可以得到物業(yè)管理的詳細信息，更可以根據(jù)自己上月的開銷情況，有限制的選擇為哪些費用繼續(xù)買單，并可以合理的提出增加某些需要的服務(wù)。由于通過網(wǎng)絡(luò)管理減少了大家的工作量，并實現(xiàn)了良好的溝通，所以可以實現(xiàn)很多非常廉價和實惠的服務(wù)。比如閉路電視系統(tǒng)、大樓寬帶服務(wù)器和接如帶寬以及個人主頁空間等?？梢赃@幺說，在這個物業(yè)管理制度下，業(yè)主完全可以發(fā)揮自己的想象，盡情的享受生活的樂趣，而不用再向過去那樣，雖然名為大樓的主人，實則飽受物業(yè)公司的邪氣。合作蓋樓的規(guī)劃很簡單，尋找300到500個志同道合的參與者，一起承擔開銷，通過購買合法的土地，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的住房，并為中國的城市化建設(shè)探索一套適合的管理模式。在合作蓋樓的基礎(chǔ)上，我們可以有效解決以往房地產(chǎn)開發(fā)中的兩個最根深蒂固的問題：模式的不合理和資源的不關(guān)心。事實上，房地產(chǎn)開發(fā)，可以說是一個其實很簡單的事情，涉及到國家、銀行、開發(fā)商、業(yè)主四個基本群體的利益，只要能夠選擇一個能夠同時兼顧四個利益集團利益，并得到四個利益集團支持的模式，是很有希望把中國的房地產(chǎn)開發(fā)迅速的搞好的。對于這個問題，我花了十多年的時間進行研究，雖然我的學識還很粗陋，但是我覺得我的研究成果應(yīng)該還是具有一定實際價值和社會意義的，那就是我的藍城。最早研究藍城，其實是從資源角度去思考的，因為我國的資源非常有限，而資源的粗放使用則非常的泛濫，可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)是中華民族必需大力重視的問題了。藍城實際上是一種通過地鐵連接若干居住區(qū)組成的線形城市，它的名字，事實上來自它的英文名稱 Linecity。藍城的結(jié)構(gòu)經(jīng)過很多年的完善，已經(jīng)具備了很強的靈活性和很多非常有效的設(shè)計。作為一個方圓一公里左右的居住區(qū)，從中間向外，可以分成五層，商務(wù)服務(wù)區(qū)、住宅區(qū)、小區(qū)護城河綠化帶、體育場館區(qū)和綠化隔離帶。每個藍城的居住區(qū)就好象蘆溝橋上的石獅子，雖然有著類似的結(jié)構(gòu)和尺寸及功能，但事實上又各有風格，非常個性化。作為一個尺寸有限的居住區(qū)，藍城的特點之一就是小區(qū)的地面上沒有大量機動車道和停車場，事實上，藍城居住區(qū)里根本不允許開車也不需要開車。不僅節(jié)約了能源，也為居民的生活質(zhì)量提供了保障，而小區(qū)與外界的交通，則通過地鐵、小區(qū)外的公路以及專門的功能區(qū)或現(xiàn)有城市實現(xiàn)。藍城的居住區(qū)功能非常強大，不僅可以提供現(xiàn)有城市的現(xiàn)代化生活和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，還可以提供鄉(xiāng)村才有安靜、清潔和舒適。包括現(xiàn)有城市無法提供的無施工擾民承諾等。事實上，藍城居住區(qū)在垃圾、污水、廢氣、噪音、交通、治安六個基本環(huán)境指數(shù)，以及教育、醫(yī)療、物流、就業(yè)等其它城市功能上的指數(shù)，是現(xiàn)在的城市和鄉(xiāng)村根本無法比擬的。當藍城的模式得到確立之后，如何實現(xiàn)藍城，就是我一直以來的工作重心。藍城雖然有著價格和資源上的明顯優(yōu)勢：人均成本6萬元，人均住宅建筑面積38平米，功能面積9平米和室內(nèi)體育設(shè)施3平米，市內(nèi)交通能耗只有傳統(tǒng)城市的1/100，人均占地面積比北京最高的地段高一倍。這些數(shù)字，充分保證了藍城的競爭力。但是，我還是通過自己的研究，為藍城選擇了一種更適合國家、銀行、開發(fā)商和業(yè)主利益的開發(fā)模式。這個模式，實際上，就是我們嘗試于合作蓋樓中的這個模式。首先進行概念規(guī)劃，對概念規(guī)劃認可的用戶，可以交納保證金，并得到相關(guān)服務(wù)。當概念規(guī)劃得到市場的足夠支持，確認合理時，成立運做機構(gòu)，對項目進行標書分配，也就是把項目的具體部分劃分成若干份合理大小的標書，提供開發(fā)商進行競標建設(shè)。在繼續(xù)完成銷售的同時，開發(fā)商和運做機構(gòu)為業(yè)主們提供數(shù)量充足，質(zhì)量卓越的戶型和住宅設(shè)計，用戶選擇自己滿意的住宅戶型，并根據(jù)這個戶型支付成本的1020%。項目進入建筑安裝階段后，銀行為項目提供成本6070%的資金作為貸款，但資金如合作蓋樓一般管理，根據(jù)開發(fā)商每月提交的開銷單據(jù)，為開發(fā)商支付7080%的當月開銷。在項目建設(shè)完成后，根據(jù)項目質(zhì)量承諾書驗收，并根據(jù)實際完成質(zhì)量和質(zhì)量承諾書的規(guī)定比例向開發(fā)商支付項目其它費用。（應(yīng)可以分次付清）業(yè)主入住同時，與銀行辦理住宅的結(jié)算和貸款事宜，并在入住后，集體享有藍城非住宅建筑50%的租金收入。也就是根據(jù)購買住宅的實際面積分配底商分紅。在這個模式中，國家可以得到以下五個利益：變土地出讓費用為稅收，原來郊區(qū)只值3億的土地，可以變成一次性收入58億的稅金。永遠獲得項目非住宅面積50%的租金收入，作為提供土地的持久補償。減少原來的開發(fā)模式中需要為小區(qū)投入的大量配套設(shè)施開銷。通過尾房銷售的期房、現(xiàn)房差價，與銷售商分得銷售紅利。由于藍城的土地使用實際上是經(jīng)濟適用房政策，所以，對于超出規(guī)定的人均住宅面積，國家應(yīng)向購買人收取房價以外的高消費稅金。同時，國家還得到了管理的規(guī)范和科學，資源的合理利用等實惠。而銀行也可以得到以下三個利益： ⒈ 將資金貸給最終使用者，在抵押物上有了真正保證，從而降低了收回風險。⒉ 貸出的資金繼續(xù)存在銀行賬戶內(nèi)，每月只使用一部分，提高了資金利用率。⒊ 項目貸款?？顚Ｓ?，且在賬目透明的前提下進行審核，保證了貸款的安全。開發(fā)商更會出于以下原因大力支持和參加藍城的建設(shè)，并且通過標書分化的合理性為社會資金提供良好的競爭機制和參與機制，解決壟斷等問題。⒈ 在概念規(guī)劃階段不直接參與，使開發(fā)商的項目周期縮短到1824個月，加快了資金流轉(zhuǎn)。⒉ 減少了開發(fā)商資本在項目開發(fā)中所占的比例，降低了開發(fā)商的成本，解決了開發(fā)商的資金難和找地難問題。⒊ 在賬目透明、接受審核的前提下，項目完成后，開發(fā)商可以得到更高的項目利潤率。⒋ 解決了以往開發(fā)商盲目開發(fā)的問題，避免了開發(fā)后滯銷可能導(dǎo)致的虧損。業(yè)主集團原來在開發(fā)過程中的尷尬地位問題得到解決，實現(xiàn)了滿意住宅的愿望。⒈ 降低了房價，特別是不承擔土地費用，買房變得輕而易舉。⒉ 得到了項目50%的底商所有權(quán)和獲益權(quán)，使交物業(yè)費成了發(fā)物業(yè)費。⒊ 取得物業(yè)服務(wù)自主，業(yè)主真正成了小區(qū)的主人。尾房銷售： 對未收到保證金及戶型定義費的尾房，以其部分增加價格的作銷售提成，激勵銷售的同時，保證了先期消費者的利益，甚至可以不由開發(fā)商銷售，而由銷售商負責，操作簡單。事實上，從藍城到合作蓋樓，再從合作蓋樓回到藍城，我們一直追求的，就是在一個符合各方面利益的模式下合理的使用資源，這才是合作蓋樓和藍城的實質(zhì)，相信不僅業(yè)主，政府、銀行和開發(fā)商也會大力支持合作蓋樓和藍城的思想的。解決爭議，共同獲利，才是這個社會最需要的發(fā)展方向。合 作 蓋 樓 問 與 答⒈ 什幺是合作蓋樓？答：合作蓋樓，是由一群志同道合，接受合作蓋樓制度、并愿意遵循這個制度做事的業(yè)主共同實施的，一種在資金、權(quán)利、義務(wù)、責任等方面全方位合作的蓋樓模式。其主要特征為，在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，依托銀行服務(wù)，賬目透明，每個參與者都有協(xié)作監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。對于建成的住宅樓，根據(jù)事先協(xié)議的合理分配原則進行分配，并且在底商和物業(yè)管理上有很合理的規(guī)定。通過合作蓋樓，業(yè)主們可以得到：價格便宜、底商分紅和物業(yè)服務(wù)自主的回報，與直接購買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的優(yōu)勢。也許由于合作蓋樓的模式自身對參與者的要求，使其難以大范圍推廣，但是合作蓋樓的資金管理模式有著極高的推廣價值。該模式可以充分保證國家、銀行、開發(fā)商和業(yè)主的利益，大大提高開發(fā)效率，提高開發(fā)商的利潤率，使業(yè)主買到更便宜的住宅，使銀行的信貸安全得到保障和獲得更高的資金利用率，更重要的是可以有效改善國家對土地、資源、開發(fā)和配套的管理，從而大大推動中國的城市化進程和良好的商業(yè)誠信氛圍的建立。⒉ 合作蓋樓有哪些優(yōu)勢？答：首先是價格便宜。合作蓋樓的操作模式，是參與合作的業(yè)主們共同出資購地，共同招聘成立運作機構(gòu)（由項目管理組、工程監(jiān)管組、項目財務(wù)組組成的獨立公司），通過招標完成設(shè)計、建筑、監(jiān)理、審計等與蓋樓相關(guān)的各項工作。在賬目透明的前提下，其優(yōu)勢首先體現(xiàn)在項目的非營利原則，即參與者可以買到成本價的住宅；其次是業(yè)主們在開發(fā)期間只承擔40%的項目費用，其余60%通過銀行貸款獲得，減輕了參與者的資金壓力；最后是項目在開發(fā)時規(guī)劃、設(shè)計了底商，底商的收入將根據(jù)業(yè)主所購住房面積按月返還。在以上三個操作基礎(chǔ)上，業(yè)主最終可以購買到遠遠低于一般市場價格的住宅（理論上只有市場價格的40%）。其次是物業(yè)服務(wù)自主。與傳統(tǒng)的商品房、經(jīng)濟適用房相比，合作蓋樓的物業(yè)服務(wù)是依托于大樓局域網(wǎng)管理系統(tǒng)、業(yè)主投票系統(tǒng)、財務(wù)公司審核制度及銀行資金管理服務(wù)的一種科學、先進的人力、物力成本分離的新管理制度?；谫~目透明的原則，每個月業(yè)主都會看到上個月物業(yè)提供的各種服務(wù)和對應(yīng)的開銷，可以有針對性的發(fā)起投票呼吁增加或減少各種特色服務(wù)，對物業(yè)的員工進行工薪評議，并協(xié)助審核物業(yè)發(fā)生的各種費用賬目。這樣，業(yè)主就可以得到自己想要的服務(wù)，并取消不需要的服務(wù)，而且可以通過自由組合，去選擇一些只有部分業(yè)主需要的服務(wù)，并監(jiān)督和激勵物業(yè)員工提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。從而使業(yè)主真正成為項目的主人，享受到應(yīng)得的完美服務(wù)。上述操作都是通過網(wǎng)絡(luò)進行，成本低，操作簡單，不需要業(yè)主投