【正文】 四個基本利益集團的利益前提下，進行市場調(diào)控呢？其實很簡單，那就是引入資金，加速周轉(zhuǎn)，改善分配，加強服務(wù)。具體操作方法是：⒈ 政府預(yù)規(guī)劃，并用預(yù)規(guī)劃案吸引業(yè)主而不是開發(fā)商的資金加盟，加盟方式為預(yù)交訂金。⒌ 當(dāng)某開發(fā)商得到的戶型定義費達到一定比例（總應(yīng)收戶型定義費的30%左右）后，以起可行性和銷售前景達標批準建設(shè)。⒐ 國家則可以在不售出土地的前提下，得到遠高于地價的稅收和其余50%的底商產(chǎn)值獲益權(quán)以及減少實際所需的配套設(shè)施項目投資。這遠比一次性售出土地要安全可靠的多，況且投資稅金收入也是政府與開發(fā)商共同分享利益的一個政策，加上合理的規(guī)劃節(jié)約土地、資源、能源的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢，確保了政府的短期、中期、長期利益。而在具體獲益時，政府不再通過一次性收取幾十年（現(xiàn)在是住宅項目70年，商用項目50年）的土地出讓金來簡單的一次獲利，而是通過開發(fā)稅收來完成一次獲利，再通過獲得該房地產(chǎn)項目中全部商業(yè)建筑50%的產(chǎn)權(quán)和獲益權(quán)來獲得二次獲利，這個二次獲利的保障，將改變以往國家一口吃胖，再用70年來償還的不合理局面，畢竟一個項目在70年內(nèi)的價值增長是非?？捎^的，如果無視這個價值，那會導(dǎo)致很多國有資產(chǎn)的無形流失，也導(dǎo)致國家收入和經(jīng)濟增長局部脫節(jié)。其中細節(jié)有待商榷，請多多指正。1．2．2參與人簽署本公約就意味著其認可本公約的合法性，并承諾在公約生效后受其約束，并愿意承擔(dān)因加入公約所可能產(chǎn)生的任何風(fēng)險。合作的參與者之間不允許有任何性別、民族或宗教的歧視。2．4全面參與參與者對合作建房的資金、運做應(yīng)當(dāng)做出公平的貢獻并加以民主的控制。合作盈余的分配應(yīng)用于下列部分或全部的目的：發(fā)展其合作組織，如設(shè)立公積金，其中至少有一部分是不可分割的；按合作者與合作社之間交易額的比例返還給合作者；支持合作者同意的其它活動。合作組織要使公眾廣泛了解合作的本質(zhì)及其優(yōu)越性。但是，成員都有義務(wù)承擔(dān)合作建房中遇到的各種風(fēng)險。3．2．2申請人申請前應(yīng)當(dāng)了解合作建房的有關(guān)理念和目的以及組織形式，進行必要的咨詢，在充分了解并了解參加可能帶來的風(fēng)險后，自愿提出申請。3．3．2成員代表由按照規(guī)則劃分的成員小組推選產(chǎn)生，受小組成員的監(jiān)督，向小組成員負責(zé)。3．4．2合作建房聯(lián)盟按照合作建房聯(lián)盟章程規(guī)定，開展工作。 3．5．2住宅合作社的主要任務(wù)是：發(fā)展承員，組織本社成員合作建造住宅；負責(zé)社內(nèi)房屋的管理、維修和服務(wù)；培育社員互助合作意識；向當(dāng)?shù)厝嗣裾嘘P(guān)部門反映社員的意見和要求；興辦社員居住生活服務(wù)的其它事業(yè)。3．8 發(fā)起人的義務(wù)負責(zé)做好合作建房的前期組織工作。其它成員應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。 按照合作建房信托契約的約定，管理建房中的購地、規(guī)劃、建造、分配、管理、維護等3．12合作機構(gòu)的義務(wù)合作機構(gòu)有如下義務(wù)：依據(jù)機構(gòu)章程的規(guī)定對合作機構(gòu)的財產(chǎn)進行經(jīng)營和管理以謹慎管理人的態(tài)度依據(jù)合作建房信托契約對成員交付的信托財產(chǎn)進行管理。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)公示。排隊者有權(quán)獲得合作公寓資金籌集、工程建設(shè)等方面的信息的權(quán)利住宅建設(shè)資金的籌集和使用4．1住宅建設(shè)資金由成員集資解決，不足部分以合作機構(gòu)貸款或其它方式籌集。認繳機構(gòu)注冊資金的成員，按照合作機構(gòu)章程規(guī)定行使有關(guān)權(quán)利。合作機構(gòu)管理信托資金，不收取任何形式的信托酬金。合作住宅建造貸款只能用于本合作建房項目，不得挪做他用。住宅建設(shè)貸款取得后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)與商業(yè)銀行簽訂的有關(guān)協(xié)議，并入到住宅建設(shè)信托資金，并按照住宅建設(shè)信托契約的約定管理和使用。4．9合作機構(gòu)應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨立的信托帳戶對住宅建設(shè)信托資金以及由此形成的在建工程、房屋以及附屬設(shè)施、設(shè)備等信托財產(chǎn)進行管理和核算。如果在二級市場上取得的土地更適宜合作建房項目，可以通過二級市場獲得。戶型結(jié)構(gòu)面積5．4配套設(shè)施和設(shè)備規(guī)劃小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)停車場，每戶住宅 車位 小區(qū)建設(shè)會所，小區(qū)建設(shè)圖書、資料 小區(qū)配套5．5工程質(zhì)量控制聘請監(jiān)理公司對工程進行監(jiān)理。裝修應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)完成。專有房屋的受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。如果專有部分權(quán)利人愿意獨立、自主擁有所有權(quán)，合作機構(gòu)將協(xié)助辦理。專有部分分配前應(yīng)當(dāng)聘請專業(yè)機構(gòu)或者通過協(xié)商指定樓層和方位的價格調(diào)整系數(shù)，分配前具體確定每一套房屋的價格。物業(yè)管理7．1 業(yè)主參加合作建房并取得合作住宅專有部分收益權(quán)憑證或者所有權(quán)證書的記名人為業(yè)主。合作機構(gòu)承擔(dān)公共物業(yè)的日常管理工作和經(jīng)營活動。如果合作建房信托資金無剩余或者剩余部分不足，應(yīng)當(dāng)按照房屋價格的2%籌集。7．6小區(qū)的民主自治和社區(qū)服務(wù)　　———建立緊急電話系統(tǒng)。，按照行業(yè)慣例給與獎勵，但是應(yīng)當(dāng)在相關(guān)合同中注明。，在轉(zhuǎn)讓前，轉(zhuǎn)讓染和受讓人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)受讓人的身份資料和資信情況報執(zhí)行機構(gòu)審查，如果在執(zhí)行機構(gòu)收到資料后5日內(nèi)沒有提出異議，擬轉(zhuǎn)讓的成員可以簽訂轉(zhuǎn)讓合同。但是，轉(zhuǎn)讓合同簽訂后應(yīng)當(dāng)向公約執(zhí)行機構(gòu)備案。其價格上漲幅度不得超過15%。會員在此確認，會員的損失，可以由執(zhí)行機構(gòu)代為主張。按照議案和議事規(guī)則得出的結(jié)果，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守。11．4成員簽署本公約前，應(yīng)當(dāng)認真審曰本公約，并可以就有關(guān)內(nèi)容向律師或者管理機構(gòu)咨詢。成員轉(zhuǎn)讓自己的權(quán)益同時，應(yīng)在有關(guān)合同中載明受讓人應(yīng)當(dāng)遵守本公約。監(jiān)督與執(zhí)行，并在廣泛征求參與者的意見的基礎(chǔ)上形成。姓名:網(wǎng)名:填表時間::msn:Email:手機:電話:身份證號碼:學(xué)歷:職務(wù):行業(yè):通訊地址:郵政編碼:初次接觸合作蓋樓渠道：初次接觸合作蓋樓日期：接受合作蓋樓項目角色：□ 鐵桿參加者 □ 志愿者 方面 □ 排隊參加者可承受出資量：□ 無力參加□ 15萬+□ 30萬+45萬貸款□ 更多 認同地段：□東四環(huán)□北四環(huán)□東北三環(huán)□其它市區(qū)地段 入住后意向住宅用途：□ 自住□ 出租□ 出售□ 其它 目前是否有尚未還清的貸款：□ 沒有 □ 有,未還清金額： 元，還需 年還清。第 二 條 成立聯(lián)盟的目的：有效地組織參與者；更好的宣傳合作建房理念；探索合作建房的有效方式；籌備建立合作建房機構(gòu)；擬訂合作建房以及建房后資產(chǎn)管理和運做基本模式。第 六 條 聯(lián)盟成員具有下列權(quán)利：⒈ 參加自愿，退出自由；⒉ 參與合作建房的前期各項工作； ⒊ 參加聯(lián)盟組織的會議、講座、交流等活動；⒋ 依據(jù)有關(guān)聯(lián)盟規(guī)則獲取有關(guān)資料；⒌ 向聯(lián)盟和工作組提出意見、建議和提議；⒍ 擁有表決權(quán)；⒎ 擁有選舉權(quán)和被選舉權(quán)。評價內(nèi)容主要體現(xiàn)在申請人的支付能力，考察內(nèi)容主要體現(xiàn)申請人對聯(lián)盟理念的認同。第 三 章 聯(lián) 盟 機 構(gòu)第 十一條 合作建房聯(lián)盟成員大會（以下簡稱聯(lián)盟大會）是聯(lián)盟的最高權(quán)力機構(gòu)。第 十三條 首次聯(lián)盟大會由創(chuàng)始發(fā)起人于凌罡先生召集并主持。第 十五條 聯(lián)盟大會的權(quán)利 ⒈ 審議、修改、決定聯(lián)盟章程⒉ 決定設(shè)立合作建房籌委會（以下簡稱籌委會）等工作機構(gòu)⒊ 選舉產(chǎn)生籌委會委員⒋ 決定聯(lián)盟的其它重大事項第 十六條 聯(lián)盟決定重大事項，應(yīng)當(dāng)由超過與會成員2/3表決通過。簽名表決是指全體成員書面簽名表決。其中主席1人，副主席2人，委員3人，秘書長1人 （由委員兼任）。⒏ 與有關(guān)政府機關(guān)和社會有關(guān)部門進行協(xié)調(diào)。第 二十三條 聘請專業(yè)機構(gòu)和人員的有關(guān)協(xié)議對將來成立的運作機構(gòu)有效。第 四 章 經(jīng) 費第二十五條 籌委會工作經(jīng)費由以下各部分組成：⒈ 成員加盟時自愿繳納的費用。第 二十七條 經(jīng)費應(yīng)當(dāng)建立賬簿，設(shè)置專門的管理人員管理。第 五 章 聯(lián) 盟 的 解 散第 二十九條 聯(lián)盟完成使命后，經(jīng)籌委會提議，成員大會表決后，可以宣布解散。清算組成員不超過11人。第 三十一條 聯(lián)盟宣布解散時，應(yīng)當(dāng)對剩余經(jīng)費的處理作出決議。第 二十八條 籌委會每一個月向成員公布賬目一次，在聯(lián)盟解散時進行清算。第 二十六條 經(jīng)費的使用嚴格控制在租用辦公場所、會議場所以及辦公和會議、培訓(xùn)、資料制作、人員薪資等辦公費用?；I委會各部門工作，應(yīng)當(dāng)進行協(xié)調(diào)。第 二十二條 籌委會可以聘請專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)協(xié)助工作。⒉ 擬訂合作建房的有關(guān)工作計劃和運做機構(gòu)的組建方案；⒊ 擬訂合作建房的有關(guān)制度及有關(guān)的合同、協(xié)議；⒋ 擬訂合作建房以及小區(qū)的規(guī)劃與配套方案；⒌ 擬訂合作建房的技術(shù)性標準和方案、經(jīng)濟性指標和預(yù)算；⒍ 擬訂合作建房的財務(wù)制度?；I委會向聯(lián)盟大會負責(zé)并匯報工作，聯(lián)盟大會決定籌委會的成立和撤銷。投票表決可以采用電子投票方式。20%以上的聯(lián)盟成員共同提出議案，可以請求召開臨時成員大會。第 十二條 聯(lián)盟成員大會召開定期會議，舉行例會。第 十 條 成員退出時應(yīng)書面或發(fā)電子郵件通知籌委會秘書處。第 八 條 聯(lián)盟成員加入應(yīng)當(dāng)填寫成員申請表，并按照規(guī)定提交相關(guān)申請文件和資料，接受聯(lián)盟的評價和考察。 第 二 章 會 員第 四 條 成員由發(fā)起人和加入成員組成,創(chuàng)始發(fā)起人于凌罡；發(fā)起人孟憲生、李寧、劉桂元、楊怡虹、張慧、許涌、魯治、何歡、頊文瑞、鄭冉、吳家欽、盧軒等。(本表內(nèi)容僅供內(nèi)部使用，請大家放心填寫) 在挑選合作伙伴時，發(fā)起人以有利項目合作成功及入住后的項目居住環(huán)境為原則出發(fā)，慎重選擇合作伙伴，以降低項目風(fēng)險，增加項目成功可能性。，該機構(gòu)行使本公約執(zhí)行和監(jiān)督職能。據(jù)此制定的章程、協(xié)議、合同、辦法等均不應(yīng)違反本公約確定的原則。生效與效力12．1 公約的生效12．1．1本公約在符合條件的50人簽字同意后生效。11．3成員與合作機構(gòu)簽訂的有關(guān)購買、服務(wù)等合同發(fā)生爭議，協(xié)商解決。，侵害會員集體利益或者合作機構(gòu)利益的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，爭議解決機制、協(xié)議、規(guī)定等不服，可以提出議案并說明理由以及有效的解決方案。違約以及損害賠償責(zé)任，推出公約，或者相互串通不履行本公約約定或者依據(jù)本公約制定的有關(guān)驗資、認繳資金、償還貸款等義務(wù)的，為串通惡意違約。9．，成員以及參加合作建房聯(lián)盟的排隊者在同等條件下具有優(yōu)先購買的權(quán)利。9．。 獎勵制度，按照解決資金數(shù)額，給與35%的獎勵?！　　峁蕵泛臀幕?wù)。業(yè)主大會以及相關(guān)物業(yè)管理活動，依法接受社區(qū)居民委員會的監(jiān)督。7．5公共物業(yè)的經(jīng)營與收益分配公共物業(yè)由合作機構(gòu)受托經(jīng)營，所得收益，用以補充物業(yè)維護維修基金。業(yè)主、共同使用人、承租人、物業(yè)管理承擔(dān)機構(gòu)及工作人員均應(yīng)遵守物業(yè)管理制度。7．2 物業(yè)管理機構(gòu)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，依據(jù)業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定物業(yè)管理和經(jīng)營中的一切重大事務(wù)。合作住宅中規(guī)劃的為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)用房以及地下車庫、樓頂?shù)葹楹献鞒蓡T按份共有。合作住宅專有部分的受益權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。成員不得再轉(zhuǎn)讓受益權(quán)時故意提高價格。專有房屋原則上成員通過房屋信托契約委托合作機構(gòu)統(tǒng)一登記，成員持有房屋信托憑證，行事受益人的權(quán)利。5．6工程造價的控制可以聘請造價工程師進行價格監(jiān)督或者對預(yù)決算進行審驗，如認為必要可以進行現(xiàn)場控制。小區(qū)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的規(guī)劃標準，并在環(huán)境保護、能源節(jié)約、安全方面執(zhí)行更嚴格的標準。4．7合作機構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定和有關(guān)規(guī)章規(guī)定，設(shè)立帳簿，依法和有關(guān)會計準則的規(guī)定，進行核算，對建房中的有關(guān)資金使用進行會計監(jiān)督。合作住宅建造貸款可以用住宅建設(shè)貸款形成的住宅建設(shè)信托資金償還。合作機構(gòu)為取得合作住宅建造貸款，可以使用住宅建設(shè)信托資金以及由期轉(zhuǎn)化、形成的的土地使用權(quán)、在建工程、房屋等作為抵押物。4．4住宅建設(shè)信托資金住宅建設(shè)信托資金是指由成員認繳的用以建造住宅的通過住宅建造信托契約委托給合作機構(gòu)專門用以建造住宅使用的資金。4．3合作機構(gòu)注冊資金合作機構(gòu)注冊資金是成員認繳的用以注冊合作建房工作機構(gòu)的注冊資金。13．4排隊者排隊者是指接受本公約理念，但因驗資、繳費等遲延，沒有能夠在當(dāng)期獲得房屋的合作建房聯(lián)盟的會員。按照信托契約的約定，及時匯報3．13專業(yè)支持合作機構(gòu)可以聘請律師、會計師等專業(yè)人員提供專業(yè)服務(wù)。3．10成員的義務(wù) 成員在合作建房活動中，負有下列義務(wù)：（一）遵守本公約及相關(guān)協(xié)議、契約、制度和議事規(guī)則； （二）執(zhí)行管理機構(gòu)的決定和授權(quán)合作機構(gòu)作出的決定；（三）按照有關(guān)規(guī)定認繳資金；（四）積極參與合作建房中的各項討論，積極提出建議和議案。負責(zé)合作建房聯(lián)盟、合作機構(gòu)等章程的擬訂。（二）就合作建房的合作機構(gòu)組建提出建議和意見。3．4．4合作建房聯(lián)盟工作委員會按照章程規(guī)定以及有利于提高合作建房提高效率的原則籌組合作建房機構(gòu)并制定有關(guān)規(guī)則和制度。3．4 合作建放房聯(lián)盟3．4．1合作建房聯(lián)盟是合作建房的熱心參與者組成的非法人團體。3．2．4申請人遞交的申請經(jīng)過審核確認后，成為合作者。3．2．1申請成為合作者必須是符合中國法律規(guī)定的具有完全民事行為能力的成年人。合作建房是有風(fēng)險的民事行為，成員應(yīng)當(dāng)全面評估和識別合作建房可能遇到的風(fēng)險。2．7教育、培訓(xùn)和信息。合作者對其為具備成員資格所認繳的資本只能得到有限的回報。選出的代表和管理機構(gòu)對全體成員負責(zé)。合作建房應(yīng)遵循的原則2．1 合法性原則建房資金的籌集、管理、使用以及房屋的建造、分配、維護、管理等均應(yīng)按照國家現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行。1．1．2合作住宅是指合作組織通過成員集資合作建造的住宅。當(dāng)然，規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響是深遠的，全方面的，這里只是簡單的闡述，不做過于具體的探討。所以，我堅持提出，應(yīng)把土地的銷售盡可能的修改為兩入一出的獲利模式，做到提前規(guī)劃，全局規(guī)劃、統(tǒng)一規(guī)劃。有效規(guī)避了放貸風(fēng)險。⒎ 項目驗收后，開發(fā)商根據(jù)預(yù)先約定的項目利潤率結(jié)算費用，后期銷售和管理由國家相關(guān)機構(gòu)負責(zé)，開發(fā)商的資金流加快，利潤率提高。⒊ 項目審批啟動后，成立網(wǎng)站，開辦周刊，吸引開發(fā)商群體以設(shè)計和服務(wù)書的形式加盟，向用戶發(fā)布戶型圖和設(shè)計細節(jié)。眼下，各地的房產(chǎn)瘋狂升值