【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ,一層的銷售率,出租率普遍看好,臨街, 臨路與進(jìn)深長(zhǎng),不臨街, 不臨路商業(yè)房售價(jià),租價(jià)相差較大,3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長(zhǎng)年的商業(yè)沉淀,將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對(duì)其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置, 某市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著城市中心西移,城市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心。4,專業(yè),專類商業(yè)市場(chǎng)受投資者青睞,銷售狀況不錯(cuò),日后此類商業(yè)市場(chǎng)在張店區(qū)將增多。5,目前購物環(huán)境好的購物廣場(chǎng)王府井廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購買商業(yè)地產(chǎn)的熱情。6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問題,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理,上下樓不方便影響出租經(jīng)營(yíng),同樣商業(yè)步行街也有類似情況。7,大型項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實(shí)力的公司,集團(tuán)與內(nèi)部財(cái)團(tuán)聯(lián)合開發(fā)。8,相對(duì)住宅樓盤項(xiàng)目來說,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多,營(yíng)銷力較強(qiáng),商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高。9,專業(yè)市場(chǎng)“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險(xiǎn)的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場(chǎng),商廈為市場(chǎng)空白點(diǎn).某數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目篇一、 項(xiàng)目狀況1. 位置描述本項(xiàng)目位于某張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是某主要交通干道共青團(tuán)西路和某市商業(yè)步行街新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本專業(yè)市場(chǎng)占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。3. 周邊道路狀況項(xiàng)目北臨的共青團(tuán)西路為車行路，是標(biāo)準(zhǔn)的四車道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬某東西向主要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。商業(yè)街為人行道路，路寬30米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好）。二、新世界步行商業(yè)街情況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義新世界步行商業(yè)街是某市政府為了更好地對(duì)某城市進(jìn)行規(guī)劃，展現(xiàn)某旅游城市的風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)的?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。其建設(shè)的意義在于： 體現(xiàn)組群式城市的特點(diǎn)； 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮； 體現(xiàn)以人為本的思想； 提高城市的文化品位 增強(qiáng)城市的輻射力和凝聚力 更好地塑造城市形象（一） 新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項(xiàng)目位于某市中心城區(qū)張店區(qū)四路北段。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線共青團(tuán)西路和人民西路，全長(zhǎng)1800M，路寬14M。兩側(cè)建筑26層，新建建筑近23萬平方米，總占地7萬平方米。整個(gè)建筑采用歐式風(fēng)格項(xiàng)目功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。多品種、多選擇、多行業(yè)綜合配套。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地方特色類、專賣類、自選類為主。服務(wù)內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。（二） 步行商業(yè)街周邊狀況區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北的區(qū)域。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為城市的次干路。兩側(cè)有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。（三） 政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定）（四） 項(xiàng)目租售情況 新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時(shí)情況良好，但在今年以來總體房?jī)r(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場(chǎng)銷售情況不樂觀。 步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余部分物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價(jià)格普遍較低的情況下，市場(chǎng)仍然是有價(jià)無市。三、區(qū)域規(guī)劃分析政府對(duì)城市規(guī)劃的整體調(diào)整，對(duì)以下三方面產(chǎn)生了影響：行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動(dòng)狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中心區(qū)的形成仍有一個(gè)過程，如核心商圈的變化即是此過程的代表表現(xiàn)，在此過程中會(huì)出現(xiàn)新舊商圈的疊加過程，本項(xiàng)目即處于新舊商圈的疊加地段。四、政府機(jī)能狀況沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動(dòng)局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。五、文化教育氛圍周圍1公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、某衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周圍形成了多個(gè)主題商業(yè)組團(tuán)。位于共青團(tuán)西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機(jī)、通訊市場(chǎng)組團(tuán)。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。共青團(tuán)西路以金地為代表的百貨商場(chǎng)組團(tuán)及齊賽、太陽為代表的電腦市場(chǎng)組團(tuán)。七、人口及小區(qū)狀況本區(qū)域座落了十余個(gè)住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。八、交通組織情況7路大巴為此路段主要工交車輛，其起點(diǎn)自火車站沿某主要交通干道運(yùn)行，并穿過某主要的核心商圈和人流聚居地。九、設(shè)施情況本區(qū)域公共設(shè)施齊全，某的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在1公里輻射半徑內(nèi)。項(xiàng)目總體狀況歸納：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槟硰埖旰诵纳虡I(yè)黃金走廊；本區(qū)域?qū)僬谖磥韼啄陜?nèi)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域；是官商往來頻繁地區(qū)，同時(shí)未來自然流動(dòng)人口旺盛；區(qū)域擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；五大核心商圈集中地段；周邊潛在客戶多，具有較強(qiáng)的購買能力和投資能力；針對(duì)本主題類商場(chǎng)，周邊具有較成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境；九、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)（一） 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 具有政策優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展具良好前景； 政府對(duì)此區(qū)域的發(fā)展給予了相當(dāng)?shù)牧Χ龋?品牌加掛，增強(qiáng)投資者信心； 絕佳地段，新舊商圈疊加地帶； 區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機(jī)能西移對(duì)本項(xiàng)目是重大利好； 本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，人潮互動(dòng)； 本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專院校林立，產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)境良好，同時(shí)，潛在的目標(biāo)客戶群較多； 區(qū)域投資渠道少，但仍有相當(dāng)部分閑散資民間游弋，本項(xiàng)目可拓寬新投資渠道； 區(qū)域客戶購買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮；1 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢(shì)；1 未來高素質(zhì)管理人才的引進(jìn)，使整體商城發(fā)展起步高。（二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，部分市民對(duì)此類政策型市場(chǎng)存有逆反心理； 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜； 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營(yíng)模式混雜； 步行街南段仍未開通，阻礙人流的自然流動(dòng)； 本步行街仍未形成專業(yè)電子市場(chǎng)氛圍； 步行街二、三樓經(jīng)營(yíng)少，對(duì)客戶購買和經(jīng)營(yíng)易形成心理抗性； 齊賽電子市場(chǎng)和其它通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)； 濟(jì)南電子專業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分流； 人們購買電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費(fèi)行為的延續(xù)性和本市場(chǎng)起步仍需一定時(shí)間的市場(chǎng)培育期；1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)策略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)；1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，具有一定的品牌知名度；1 項(xiàng)目臨共青團(tuán)路的街面沒有，整體形象不鮮明；1 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標(biāo)性形象；1 市場(chǎng)容量狀況不明朗；1 原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門檻高；1 本商城小分割，實(shí)用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大；1 項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿足進(jìn)出貨的需求；1 原推廣中斷一段時(shí)間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望； 原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面影響；2 原商服物業(yè)市場(chǎng)的推廣和經(jīng)營(yíng)情況對(duì)部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷售與現(xiàn)行價(jià)格的反差和富麗商城的經(jīng)營(yíng)情況不良等）某數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目概念篇概念設(shè)計(jì)一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)（一） 可以肯定項(xiàng)目具可操作性 電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)是成熟的市場(chǎng)類型 ； 某需要一個(gè)能適應(yīng)時(shí)代要求的經(jīng)營(yíng)品種齊全的上檔次的IT綜合性市場(chǎng)； 投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境；（二） 項(xiàng)目成功的要素組合項(xiàng)目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位……）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)）項(xiàng)目硬件、軟件要素有競(jìng)爭(zhēng)力，具備了成功的必要資源配置。二、 總體策略和概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目具備了市場(chǎng)可接受性和可操作性，但項(xiàng)目成功必須硬件、軟件整合作用。因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì)/政策優(yōu)勢(shì)/區(qū)位優(yōu)勢(shì)/設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即： 表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營(yíng)為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價(jià)值價(jià)格的投資和經(jīng)營(yíng)模式三、 產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營(yíng)造差異化產(chǎn)品。對(duì)于本項(xiàng)目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場(chǎng)有何不同，而是實(shí)現(xiàn)超越。因此，包裝推廣的差異策略就是“如何體現(xiàn)超越？”“如何營(yíng)造無競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境？”（二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場(chǎng)。本項(xiàng)目不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場(chǎng)；也是數(shù)碼某、科技未來的窗口；也是數(shù)字生活的展示場(chǎng)；也是時(shí)代資訊、最新技術(shù)的集中場(chǎng)；也是時(shí)尚潮流的領(lǐng)引地；是具有超強(qiáng)投資價(jià)值的投資工具；為魯中地區(qū)消費(fèi)者提供“以人為本”的專業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價(jià)值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場(chǎng)+置業(yè)投資熱點(diǎn)+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)的領(lǐng)先者+市場(chǎng)領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具——分析本項(xiàng)目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營(yíng)造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價(jià)值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項(xiàng)目前景；加強(qiáng)投資和經(jīng)營(yíng)的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營(yíng)或創(chuàng)業(yè)。 四、 概念設(shè)計(jì)（一）投資工具概念 投資金額小，投資門檻低，市場(chǎng)基礎(chǔ)廣大； 收益穩(wěn)定性原則及比照因素；（1） 銀行利息因素（2） 股市風(fēng)險(xiǎn)因素（3） 其它投資類型 投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值原因）；（1） 社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)；（2） 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)；（3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好無紙化辦公的推廣；（4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移人群的變化；（5） 政策支持本步行街政策支持和行業(yè)政策；（6） 政府支持政府背景的充分利用；（7） 品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）；（8） 同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)；（9） 史無前例小投資、大回報(bào)的全新投資概念；（二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念 營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)（1） 經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本+各類稅、費(fèi)+運(yùn)營(yíng)成本（2） 產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：將本商場(chǎng)升級(jí)為一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)品牌商場(chǎng)文化與現(xiàn)代化商業(yè)購物環(huán)境優(yōu)勢(shì)（2） 硬件設(shè)施（見裝修標(biāo)準(zhǔn)）（3） 軟件管理（品牌支持與管理導(dǎo)入）品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢(shì)“一對(duì)一貼身理財(cái)管家”計(jì)劃售后服務(wù)計(jì)劃（三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念時(shí)尚、潮流和生活方式的改變“E”時(shí)代是一種生活時(shí)尚；“E”時(shí)代是對(duì)人類社會(huì)生活方式的徹底改變；（四）高附加值概念 實(shí)體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念； 保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述） 企業(yè)孵化器概念；（五）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種差異 導(dǎo)入品牌差異 售后服務(wù)差異（六）概念的設(shè)計(jì)構(gòu)想 導(dǎo)入強(qiáng)有力的品牌，提升本商場(chǎng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)管理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽格、華強(qiáng)、深圳寶安電子廣場(chǎng)等；同時(shí)，建議申請(qǐng)成為中國(guó)電子行業(yè)協(xié)會(huì)、山東省電子行業(yè)協(xié)會(huì)、某會(huì)員單位電子行業(yè)協(xié)會(huì)。 針對(duì)消費(fèi)者建立“壹世界”數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場(chǎng)購物的消費(fèi)者提供更完全的保障服務(wù)。 針對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者：設(shè)立某壹世界數(shù)碼會(huì)作為本商場(chǎng)的商業(yè)會(huì)員機(jī)構(gòu)，并成立專業(yè)的信息經(jīng)營(yíng)部門管理機(jī)構(gòu)。（1） 企業(yè)孵化器貼身理財(cái)大管家計(jì)劃：與品牌導(dǎo)入單位建立經(jīng)營(yíng)業(yè)主產(chǎn)品一對(duì)一服務(wù)體系，由品牌導(dǎo)入方直接輸入產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品牌或人員，同時(shí)，直接輸入產(chǎn)品價(jià)格信息，并形成價(jià)格共享計(jì)劃。其目的是將經(jīng)營(yíng)者獲得產(chǎn)品的價(jià)格由二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化為一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格；（2） 媒體服務(wù)計(jì)劃：由商場(chǎng)將一年管理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的10%作為商場(chǎng)宣傳基金，與報(bào)紙、電視等主要媒體單位開設(shè)欄目，對(duì)商場(chǎng)及內(nèi)部商家進(jìn)行宣傳。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動(dòng)，樹立本商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的形象；（3） 網(wǎng)上虛擬柜臺(tái)和網(wǎng)上互動(dòng)平臺(tái)：商場(chǎng)建立自己的網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系； 單位定點(diǎn)采購地：由數(shù)碼會(huì)主動(dòng)與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、各大中專院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本商場(chǎng)作為各單位選擇同類產(chǎn)品時(shí)的定點(diǎn)首選商場(chǎng)。 申請(qǐng)成為某旅游定點(diǎn)單位； 其它服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計(jì)：（1） 管理方式為：統(tǒng)一管理，規(guī)范管理；（2） 統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦