【文章內容簡介】 管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一農(nóng)業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定：“住宅區(qū)人住率達到50％以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開業(yè)主大會。還有的地方規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達到30％以上的；新建商品住宅出售建筑面積達到50％以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。第一次業(yè)主大會會議的籌備工作（l）組織大會籌備組。業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下成立，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。（2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。（3）聽取業(yè)主和相關人員的建議，結合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案等有關文件。（4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)。（5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會委員，一般應當根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。（6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見，都應當做好認真的記錄。第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應當自成立之日起30日內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。（1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。（2）由大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。（3）審議、通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。（4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。（5）審議、通過與物業(yè)管理相關的特別重大事項。在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設單位還應當做出前期物業(yè)管理工作報告，物業(yè)管理企業(yè)還應當做出物業(yè)接管驗收情況的報告?！稑I(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。其中，業(yè)主投票權要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體應按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。《業(yè)主公約》應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。三、業(yè)主委員會業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。（1）本物業(yè)管理區(qū)域內具有完全民事行為能力的業(yè)主。（2）遵守國家有關法律、法規(guī)。（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務。（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。（5）具有一定組織能力。（6）具備必要的工作時間。《業(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。（l）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。（2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的。（3）因疾病等原因喪失履行職責能力的。（4）有犯罪行為的。（5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。（6）拒不履行業(yè)主義務的。、（7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設委員5—15名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減，但最低不得少與5名，業(yè)主委員會設主任1名，副主任1—2名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應當注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關部門和單位的作用。業(yè)主委員會應當選聘執(zhí)行秘書1名，負責處理業(yè)主委員會的日常事務工作。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，應按上述規(guī)定重新備案。（二）業(yè)主委員會應履行的職責召召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。監(jiān)督業(yè)主公約的實施業(yè)主大戶賦予的其他職責（1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程（2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務費用、標準及使用辦法。（3）接受丈夫有關行政主管部門的監(jiān)督指導，執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。（4）調節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。（三）業(yè)主委員會的日常工作了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內的各項管理制度，協(xié)調業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)進行管理做好業(yè)主委員會的內部管理工作開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。（四）業(yè)主委員會會議《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。第三節(jié)物業(yè)管理相關機構一、房地產(chǎn)行政主管部門房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質（四）（二）對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理（三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理《物業(yè)管理條例》規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各種行為進行行政處罰或行政處分。（1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。（2）指導業(yè)主大會的成立。（3）對業(yè)主委員會的成立進行備案管理。（4）參與物業(yè)服務收費辦法的制定。（5）監(jiān)督核查物業(yè)服務收費情況。（6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內有關違法行為。（7）處理業(yè)主、業(yè)主要負會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細e且被山L（8）對物業(yè)管理區(qū)域內安全事故的張青于以備采開進計處理。（9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設計用途的方案。（10）審批改變公共建筑和共用設施使用性質的方案。（l1）參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。（l2）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。（四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》以及《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評分細則》和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負責組織轄區(qū)內的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查。聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法，對申報達標的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。經(jīng)建設部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準。評定出省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。二、工商、稅務和物價等行政主管部門工商、稅務和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導。，（一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。（二）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅s（1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應交稅金按時交到稅務行政主管部門。（2）稅務主管部門有權依法對物業(yè)管理企業(yè)進行定期與不定期的稅務檢查與指導，有權處罰違反稅務規(guī)定的行為。（三）物業(yè)管理企業(yè)應接受物價行政主管部門的物價管理（1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務收費標準，須上報物價行政主管部門核定批準，未經(jīng)物價主管部門批準，物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍，不得提高收費標準。（2）物價主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導。（四）物業(yè)安全管理工作要接受當?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān)督和指導安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應認真貫徹“預防為主，人防、物防、技防三者互相結合”的原則，自覺接受當?shù)毓矙C關或派出所的監(jiān)督和指導。（1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災害事故，應當立即向當?shù)毓矙C關的有關部門、派出所匯報，并協(xié)助做好調查、救助和疏散工作。在物業(yè)管理區(qū)域內，當物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應該制止，對應該制止而沒有制止的違法行為，應該及時報告治安案件而沒有及時報告的，要承擔相應的法律責任。（2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等交通設施，均由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理；發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理；設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批準。（3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理、公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。（五）物業(yè)管理企業(yè)的環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導（1）物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報環(huán)衛(wèi)部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應該予以制止 揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報園林綠化部門處理。（2）清掃保潔、垃圾清運、公共廁所的清掏和維護與環(huán)衛(wèi)部門的責任分工明確。通行公共汽車約道路，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；其他道路、住宅樓房周圍及綠地內、樓內公共部位等，由物業(yè)管理企業(yè)負責；將垃圾由垃圾樓（站）運至垃圾轉運站或垃圾消納場，由所在地環(huán)衛(wèi)部門負責；將垃圾由住宅運至垃圾樓（站），由物業(yè)管理企業(yè)負責；公共廁所的權屬于環(huán)衛(wèi)部門的，由環(huán)衛(wèi)部門負責；本辦理產(chǎn)權移交的，由物業(yè)管理企業(yè)負責，或由回其委托環(huán)衛(wèi)部門負責。（3）綠化美化管理與園林綠化部門的責任分工明確。三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位（一）物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位分工明確《物業(yè)管理條例》供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修養(yǎng)護責任?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受上述各單位的有償委托，代收有關費用，但是不得向業(yè)戶收取手續(xù)等額外費用?！保ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)應與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位密切配合為了搞好物業(yè)管理工作，物業(yè)管理企業(yè)必須加強與各單位的聯(lián)系，在日常工作中及時發(fā)現(xiàn)問題，凡屬于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位維修養(yǎng)護責任范圍內的問題，要及時向有關單位通報，督促其及時解決問題，保證業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生回活和工作。當供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要臨時占用。挖掘道路、場地的，應當事先通報物業(yè)管理企業(yè)，以便于物業(yè)管理企業(yè)通知業(yè)主和使用人做好自己的生活和工作安排，有關單位應在合理的時間內盡快完成維修、養(yǎng)護任務，并將醫(yī)道路、場地恢復原狀。四、物業(yè)建設單位物業(yè)建設單位負責物業(yè)的開發(fā)建設，1998年7月20日頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（國務院令第248號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量承擔責任；2000年1月30日頒布的《建設工程質量管理條例》（國務院令第279號）也規(guī)定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位都依法對建設工程質量負責?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管E至條例》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企k開發(fā)建設的房地產(chǎn)項目，應當符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質量、安全標準、建筑工程勘察、設計、施工的技術規(guī)范以及合同的約定；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地查開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容組織成功質量監(jiān)督，規(guī)劃，消防，人防等有關部門或者單位進行驗收。建設部于2000年6月30日發(fā)布并開始施行的《房屋建筑工程質量保修辦法》在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（1）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程合理使用年限（2）屋面防水功臣個、有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面的防滲漏，為5年（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖供冷期（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年（5）裝修工程為2年 物業(yè)開發(fā)建設單位應當向物業(yè)的所有或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質量保證。 建設部于1993年11月13日發(fā)布的《城市住宅小區(qū)竣工中和驗收管理辦法》（