【文章內(nèi)容簡介】 使用之日起計算。但是如果是用戶違反《住宅使用說明書》的提示，使用不當或者擅自改動物業(yè)的結構以及裝修不當，由此而造成的質(zhì)量問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任。 根據(jù)《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條的規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： (1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； (2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房問和外墻面的防滲漏，為5年； (3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； (4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。在建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位之間，應根據(jù)造成質(zhì)量問題的不同原因由不同單位分別承擔責任： (1)施工單位未按國家有關規(guī)范、標準和設計要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經(jīng)濟責任；質(zhì)量缺陷是指工程不符合國家或行業(yè)現(xiàn)行的有關技術標準、設計文件以及合同中對質(zhì)量的要求。 (2)由于設計方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由設計單位承擔經(jīng)濟責任。 (3)因建筑材料、構配件和設備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔經(jīng)濟責任；屬于建設單位采購的，由建設單位承擔經(jīng)濟責任； (4)因使用單位使用不當造成的質(zhì)量缺陷，由使用單位自行負責； (5)因地震、洪水、臺風等不可抗力造成的質(zhì)量問題，施工單位、設計單位不承擔經(jīng)濟責任。施工單位接到保修通知書之日起，必須及時到達現(xiàn)場與建設單位共同明確責任方，商議返修內(nèi)容。屬施工單位責任的，如施工單位未能按期到達現(xiàn)場，建設單位應再次通知施工單位；施工單位接到再次通知書后仍然不能按時到達的，建設單位有權自行返修，所發(fā)生的費用由原施工單位承擔。業(yè)主入伙一、入伙入伙是物業(yè)管理整個管理程序中非常重要的一個環(huán)節(jié)，它是物業(yè)管理企業(yè)真正意義上第一次與業(yè)主的零距離接觸，是物業(yè)管理企業(yè)展示企業(yè)形象、服務水平、專業(yè)能力的最佳契機，同時對物業(yè)管理企業(yè)的品牌建設和可持續(xù)發(fā)展有著深遠的影響。入伙是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結相應手續(xù)的過程。業(yè)主收到入伙通知書后在限定的期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為入伙。 入伙是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主／用戶移交戶內(nèi)管理責任的過程，標志著小區(qū)物業(yè)管理建設正式啟動，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、用戶共同管理和相互監(jiān)督局勢已然形成。因此，移交時雙方須完成一定的手續(xù)，涉及到的均是業(yè)主／用戶與物業(yè)管理企業(yè)之間的權利、義務。二、入伙前期準備（一）各類資料的熟悉。圖紙(施工圖紙、竣工圖紙)由物業(yè)管理工程技術人員逐項熟悉，對圖紙上不明之處，做好相關記錄，以便及時向發(fā)展商或監(jiān)理方請教。業(yè)主及售房等其他資料由物業(yè)管理人員熟悉。在熟悉過程中要確保資料的保密性，拒絕向第三者透露任何有關業(yè)主資料及售房資料，以免造成日后不必要的責任糾紛。（二）與發(fā)展商之間的協(xié)調(diào)、溝通(含施工單位的溝通)。由物業(yè)管理人員定期與發(fā)展商之間進行工程質(zhì)量反饋，并向發(fā)展商提出有利于物業(yè)使用的合理化建議方案，以便發(fā)展商與施工單位協(xié)商、改進。同時與施工單位在施工現(xiàn)場請教工程技術問題，避免日后管理上走不必要的彎路。（三）物業(yè)管理處的規(guī)劃、設計、二次裝修。按照發(fā)展商在建筑物業(yè)時設計規(guī)劃好的物業(yè)管理用房，請裝飾、裝修設計人員對辦公場所進行設計規(guī)劃，并組織施工單位進場施工、二次裝修。（四）入伙前的文件編寫、討論、印刷、裝訂入伙工作方案收樓須知業(yè)主收樓驗收文件業(yè)主手冊裝修流程及所需物資（如空白的出入證、許可證等）（五）各類資料的分類裝袋及各類鑰匙交接。為了在辦理入伙時及時向業(yè)主提供便捷服務，由專員將印刷資料、文件成品進行分類裝袋，并安排工程技術人員對施工單位移交的各類鑰匙進行校對，出現(xiàn)質(zhì)量問題及時向發(fā)展商或施工單位反饋，并督促整改、更換。三、業(yè)主入伙一般流程：入伙通知書驗證辦理入伙手續(xù)開發(fā)商開具房產(chǎn)證明（購房合同、協(xié)議等）身份證、代辦人身份證營業(yè)執(zhí)照、法人委托書（以上請帶原件、復印件各一份）請到物業(yè)管理處辦理相關手續(xù)填寫《住戶登記表》簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》《業(yè)主公約》《委托銀行代收代繳費協(xié)議書》6個月管理費裝修押金、垃圾清運費裝修材料進出許可證押金和工本費發(fā)放《用戶手冊》鑰匙、兩書等填寫《樓宇驗收單》并簽字確認填表、簽協(xié)議交費發(fā)放鑰匙資料驗樓單位用戶加簽《防火責任書》四、入伙接待人員安排簽訂協(xié)議業(yè)主登記業(yè)主繳費房屋驗收物品交接五、如何做好業(yè)主入伙接待正確看待業(yè)主，樹立正確的服務觀念 首先，購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說都是一項重大的投資活動，業(yè)主對所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主權利。其次，業(yè)主是物業(yè)管理服務的對象，是承受服務的主體，是服務工作的重心。 第三，業(yè)主是有感情、有自尊、有個性的人 ，希望能得到一種真正的家的感覺 。正確理解“業(yè)主總是對的” 首先，“業(yè)主總是對的”是物業(yè)管理行業(yè)為實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)服務提出的一個口號，這一口號體現(xiàn)了從業(yè)人員對業(yè)主的一種尊重。 其次，業(yè)主總是對的，并不意味著服務人員總是錯的. 第三，把“對”讓給業(yè)主是有條件的，當他是業(yè)主的時候，他總是“對”的，如果他的行為已經(jīng)嚴重越軌、違規(guī)，便不能把他當作業(yè)主看待。 第四，社會角色的非個性決定業(yè)主總是處于至上的位置，理所當然應該得到服務人員的尊重和恭恭敬敬的服務。在服務人員與業(yè)主的角色關系中，服務員若不尊重業(yè)主，實際上是不尊重自己。規(guī)范接待禮儀，提升服務形象 a、儀表修飾與著裝 b、微笑 c、正確使用手勢語 d、掌握傾聽的技巧 e、學會贊美別人f、學會反話正說六、可能遇到的問題裝修押金物業(yè)公司有沒有權力收取？裝修押金是向裝修公司和業(yè)主收取的，其目的是對裝修單位的野蠻施工起到一定的限制作用，也是為了維護廣大業(yè)主的利益。而且裝修期間，對小區(qū)環(huán)境的清潔、安全等方面的工作量勢必增加，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》中也鼓勵收取一定的裝修押金。如有業(yè)主問起押金及管理費用的收費依據(jù)，其具體金額現(xiàn)在還沒有明確規(guī)定，但是按照蘇州市的物業(yè)行業(yè)操作慣例，該標準還是合理的。為什么要收裝修垃圾清運費？收取標準的依據(jù)是什么？物業(yè)公司收取的清運費，是指將裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾送到環(huán)衛(wèi)部門指定的處理場所發(fā)生的費用。建筑垃圾的搬運及存放環(huán)衛(wèi)部門有明確規(guī)定，由環(huán)衛(wèi)站統(tǒng)一回收處理。該費用是物業(yè)公司代環(huán)衛(wèi)部門收取的，并非是物業(yè)公司的收入。收費標準是以蘇州市人民政府辦公室文件：蘇府辦[1999]5號文件的規(guī)定為依據(jù)的。北陽臺、露臺等能否私自封裝？能否裝太陽能熱水器和在室外安裝防盜網(wǎng)？不能。這在業(yè)主臨時公約中有明確規(guī)定。2006年3月1日蘇州市新出臺的《蘇州市城市房屋安全管理辦法》明確指出：對于改變外立面及承重結構的行為可于房屋安全鑒定中心申請鑒定，如取得相關批文則允許實施。另為了維護廣大業(yè)主的利益，封陽臺等會破壞建筑物的外立面，在頂樓安裝太陽能熱水器更可能出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，危害頂樓住戶。即便要封、要裝，也要在業(yè)主委員會成立后，征求了廣大業(yè)主的意見，統(tǒng)一封裝。一層住戶是否可以免交電梯費？ 通常電梯費用主要是電梯運行費用，也就是電梯使用過程中產(chǎn)生的電費，而電梯運行費用是按照電梯電表計量收費的，反映的是電梯總體的運行費用。但是有些樓房設有地下車庫，一層住戶也可以使用電梯下到地下車庫，因此一層住戶并不是不使用電梯。慣例的做法是對電梯開始運行的上一層收取費用。物業(yè)管理公司有權減免空置房的物業(yè)管理費用嗎？第一，要明確的一點是物業(yè)管理公司作為區(qū)分所有建筑物的管理服務人是沒有權利減免空置房管理費的權利的?？罩梅渴侵竻^(qū)分所有建筑物的專有部分未使用而空置的物業(yè)建筑物。因此，業(yè)主所擁有的空置房僅僅只是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置，并不意味著整個區(qū)分所有建筑物在空置著，實際中雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置，但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運行、使用之中。而物業(yè)管理費用的支出目的就是要維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少，就不能使區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)得到維持和保證。第二，當部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后，并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務的工作量。并不意味著可以減少維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)的工作量，電梯、市低壓配電設備、共用照明、水泵、消防設施等共用設備、設施仍然要投入正常運行，仍然需要維修和保養(yǎng)；保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量也不會減少；清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。第三，造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責任在于業(yè)主本身，是由于業(yè)主自身的某種個人原因沒有將已經(jīng)早已具備投入使用條件的物業(yè)建筑物投入使用，而并非物業(yè)管理公司無理阻撓不讓業(yè)主投入使用，因此，空置房的責任不在于物業(yè)管理公司。第四，減免物業(yè)管理費用對未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來說是不公平的。雖然物業(yè)建筑物空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著物業(yè)管理的服務，享受著區(qū)分所有建筑物共用部分的運行、維修、保養(yǎng)服務，享受著安全、清潔、綠化等各種物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務，享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務而帶來的物業(yè)建筑物的保值和增值的經(jīng)濟成果。由于物業(yè)管理費用的支出是用于維持、保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運行、使用、維修和保養(yǎng)，而物業(yè)管理費用的收取是根據(jù)這些物業(yè)管理費用的減少，相對而言就很可能將所減免的物業(yè)管理費用的負擔轉嫁給了哪些已經(jīng)交納了物業(yè)管理費用的其他業(yè)主，或者使他們本應享受的物業(yè)管理費用而不能很好地享受。綜上所述，原則上物業(yè)管理公司是不能減免空置房的物業(yè)管理費用的，也沒有這個權利。減免物業(yè)管理費用的權利在于全體業(yè)主，以及業(yè)大會、業(yè)主委員會所形成的減免空置房物業(yè)管理費用的決議。有些地方性物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定：開發(fā)建設單位未售出的空置物業(yè)建筑物應按不低于50%的標準交納物業(yè)管理費用，但不得以此加重業(yè)主的負擔。這種法規(guī)的規(guī)定實際上就給予開發(fā)建設單位具有減免了空置房的物業(yè)管理費用的權利，這實際上是對全體業(yè)主的不公平，至于以開發(fā)建設單位肯定投入相當?shù)馁Y金到物業(yè)管理工作中為理由減免開發(fā)建設單位空置房的物業(yè)管理費用，其實只是一種借口，因為如果開發(fā)建設單位確實投入了資金到物業(yè)管理工作中，完全可以用這部分資金來作開發(fā)建設單位預交的空置房的物業(yè)管理費用進行抵扣，并不需要減免空置房的物業(yè)管理費用。而至于不得以此加重業(yè)主的負擔的提法其實也只是一種自欺欺人的講法。因此，無論是開發(fā)建設單位還是其他業(yè)主的空置房都必須按照業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議全額交納物業(yè)管理費用，物業(yè)管理公司不得減免空置房的物業(yè)管理費用。裝修管理一、裝修流程(一)流程示意圖 備齊資料填寫申報表審批辦理開工手續(xù)施工驗收。(二)流程分述 1．備齊資料：A、資料的準備由裝修人和裝修企業(yè)分別準備和提供。B、一般包括物業(yè)所有權證明、申請人身份證、裝修設計方案、裝修施工單位資質(zhì)、原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批C、非業(yè)主物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝修時，還應當取得業(yè)主書面同意。2．填寫裝修申報表：A、業(yè)主必須在施工開始前3個工作日提出申請 B、管理處應要求和指導裝修人逐項填寫裝修申報表，各項申請要求明確無誤C、涉及專業(yè)部門(如水、電、氣等)、建筑結構、消防等項目，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸(具體詳見附后的裝修申報表)等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時還應附相關圖紙資料等。 3．核查：管理處依所報申請，與原建筑情況進行確認與核實。A、管理處根據(jù)各項法規(guī)和規(guī)定進行裝修申報表的核查，并應該在規(guī)定工作日(一般為3個工作日)內(nèi)予以答復；B、超出管理處操作范圍的，報上級主管部門并應該規(guī)定工作日內(nèi)(一般為3個工作日)予以答復。4．辦理開工的一般手續(xù)：A、裝修人按有關規(guī)定向管理處交納裝修管理費和裝修押金B(yǎng)、為裝修企業(yè)辦理施工卡，如施工人員出入證等C、備齊滅火器等消防器材，以防不測事件的發(fā)生。為防止裝修人或裝修企業(yè)不按要求辦理，管理處當時或事后應監(jiān)督檢查。5．施工：裝修施工期間需要特別注意施工時間、材料的進出口、施工要求、垃圾清運時間、公共環(huán)境保潔的跟蹤管理。 6．驗收：A、管理處現(xiàn)場對照裝修申報方案和裝修實際結果進行比較驗收，驗收合格簽署書面意見，以便裝修人押金的退還辦理。B、驗收不合格，提出書面整改意見要求裝修人和裝修企業(yè)限期整改。C、發(fā)生歧義、無法統(tǒng)一意見或裝修人拒不接受的，報請上級主管部門處理。二、裝修施工的現(xiàn)場管理(一)控制作業(yè)時間、拆打時間。住宅區(qū)內(nèi)施工應安排在上午8:30 190。 12:00，下午13:30 190。 18:00內(nèi)進行。(二)檢查裝修項目是否為核查過的項目。(三)檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關要求，如埋入墻體的電線是否穿管，是否用合格的套管，是否破壞了墻、粱等。(四)檢查施工人員是否如實申報，辦理施工證。(五)施工現(xiàn)場的防火設備是否配備，操作是否符合安全要求。(六)發(fā)現(xiàn)新增項目需指導用戶及時申報。(七)現(xiàn)場的材料堆放是否安全。(八)垃圾是否及時清運，有無亂堆放。(九)裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。 三、裝修施工的竣工驗收內(nèi)容 裝修施工的竣工驗收，是整體把握按規(guī)裝修施工的最后一道防線，裝修驗收應按如下內(nèi)容逐一查驗。(一)整體上是否按以前報裝的方案施工。(二)查驗管線的走向。個別不良施工人，為圖自己施工方便，往往不沿墻角、邊等埋設管線。(三)是否用建筑材料封閉管道。(四)防水處理如何。(五)管線的負荷如何。(六)鋪設的大理石厚度是否超過1cm。(七)浴室內(nèi)安裝燃氣熱水器是否采用強排式。其排氣管是否超出墻面1cm。(八)是否將生活污水排入雨水管道。(九)安裝