【文章內容簡介】 以避免發(fā)生意外傷害)，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。6．0水泵房配電室室溫不可超過攝氏40度(含不單設配電室的水泵房)。消防設施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入；無關人員須經管理處辦公室許可方可進入。7．0水泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調整。 8．0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由水管員保管。 9．0水管員按規(guī)定定期取水檢查化驗，并取得深圳市水質檢測中心或深圳市水務局水質檢測合格證，化驗結果交辦公室存檔。 10．0各級水表須每月定時抄表,水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析,確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測試。每季度將統(tǒng)計結果上報工程部。 11．0嚴禁非火災情況使用市政消防水。消防演習用水須向用水主管部門辦理申請手續(xù)?？照{設備房是樓宇中央空調系統(tǒng)的控制中心，為確?？照{設備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1．0空調制冷機房的全部設備，必須由指定的專職空調操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。2．0無關人員必須經管理處辦公室書面許可，方能進入制冷機設備房。 3．0室內保持良好的清潔衛(wèi)生、照明、通風并嚴禁煙火。4．0做好設備運行記錄，分析機組各種壓力表、溫度計、流量計的讀數是否正常準確，發(fā)現異常應及時處理并上報。 5．0須每三天對中央空調系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。根據空調負荷的變化調節(jié)機組，確保機組運行在節(jié)能狀態(tài)，費用不超標。6．0定期保養(yǎng)檢查，及時更換磨損的零件，并作好記錄。7．0定期對冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)進行清理、水處理。管理處應對水處理工作票、冷卻塔清洗記錄、水質化驗單進行妥善保管，按月裝訂成冊。8．0空調值班室每天清掃一次，制冷機設備房每周清掃一次，新風空調機房每月掃除一次、新風空調機過濾網每半月清洗一次，制冷冷水機組每月清潔一次。 中央控制室（或消防中心）是設備運行、監(jiān)控的心臟，直接關系到大廈/小區(qū)的各項安全。為保障業(yè)主人身、財產安全，特制定本制度。，值班人員須持證上崗。、規(guī)程、流程、應急電話等須上墻。、規(guī)定，值班時不得擅離崗位，須全神注視顯示器、儀表、信號燈等，認真作好記錄，交班時雙方須對設備狀態(tài)進行檢查。、聯(lián)動系統(tǒng)的終端設備（如水泵控制柜、風機控制柜等）須將主令開關置于自動檔，中控室/消防中心聯(lián)動柜可置于手動檔。當值班人員發(fā)現報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按相關程序對設備進行操作，信號為誤報時，及時將設備復位。，火災報警控制器中的報警記錄、打印記錄，BA系統(tǒng)的信息記錄，門禁、紅外防盜系統(tǒng)報警記錄等按下列時間進行保存、更新：紙張記錄須妥善保管一年；錄象帶信息保存一周，無用者可更新；軟盤、無用者刪除。、對計算機軟件進行備份，定期清理垃圾文件、修復軟件。設備密碼須報工程部備案。使用者應在使用界面內進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。設備供貨商/保修單位技術人員對系統(tǒng)進行調試、維修、系統(tǒng)升級時必須征得管理處同意、登記，且管理處技術人員在場情況下，方可進行，無關人員不得操作中控室/消防中心設備。，管理處須對擬裝修部分的火災報警裝置、噴淋裝置、弱電裝置狀況進行檢查，檢查結果須由業(yè)主簽字確認。裝修造成的系統(tǒng)故障或損壞，須由業(yè)主支付系統(tǒng)維修恢復費用。1．0凡有關維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按省、市計量局規(guī)定一年檢定一次。2．0各管理處按檢定計劃表所規(guī)定時間提前一周將計量器具送工程部待檢，由工程部專人根據基準計量器具進行自檢并作記錄，建立《計量器具檢定臺帳》，然后將結果下發(fā)給各管理處。基準器具按檢定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。3．0凡經檢驗不合格的計量器具，經校正后仍不合格者，則應報廢后重新購買。4．0管理處新購買的計量器具，須上報公司工程部建帳，并納入檢定計劃。5．0凡計量器具有水浸等損壞或參數有變動時，應送工程部重新進行檢定。6．0計量器具需專人保管，專人使用，不得隨意借用。7．0凡基準器具，使用者不得隨意自行亂調動，不得亂放，應合理使用，妥善存放。1．0目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。2．0范圍：公司所有測量器具。3．0職責：各管理處按檢定計劃表時間提前一周將計量器具送工程部待檢，由工程部專人根據基準計量器具進行自檢并作記錄，建立《計量器具檢定臺帳》，然后將結果下發(fā)給各管理處?；鶞势骶甙礄z定計劃表時間提前一個月送計量站檢定。4．0內容：4．1計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20177。5℃；濕度：小于75％。4．2萬用表的檢定（每年檢定一次）。 檢視外表是否完好，附件是否齊全。 DCV 檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經計量所檢定合格（或準用）、并作記錄。 ACV值，交流可調調壓器作為電壓源，用經計量所檢定合格（或準用）、并作記錄。 DCA值，用DF130直流電源發(fā)生器帶不同的電阻負載作為電流源，用經計量所檢定合格（或準用）、并作記錄。 ACA值， 用交流調壓器帶不同的電阻調壓作為電流源，用經計量所檢定合格（或準用）、并作記錄。 ＯＨΩ值：用經計量所檢定合格(或準用)、 進行測定后與被測驗的萬用表測定值對比確定誤差，并作記錄。（本法只適用于電阻值１Ω以上的檢定。）4．3鉗形電流表的檢定（每年檢定一次）。 交流電流值，用自耦調壓器、小型交流電焊機作為交流大電流發(fā)生器，用經計量所檢定合格（或準用）、100A、200A進行檢定誤差，并作記錄。4．4絕緣搖表、接地電阻測試儀等由于公司數量少且自檢條件不具備，每年送市計量所檢定一次；照度計、噪聲儀每3年送省計量局檢定一次。4．5尺類及彈簧秤的檢定、報廢。 鋼板尺、卷尺、角尺、水平尺、游標卡尺、千分尺、塞尺等使用時發(fā)現外觀損傷嚴重而影響精度時可報廢處理，填寫《不合格品處理單》，由主管主任審批。 彈簧秤類的計量器具使用滿三年報廢。 公司內使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，％以內、電阻測量值的誤差在5％以內為合格。4．6 檢定電路原理圖 直流電壓檢定原理圖 直流電流檢定原理圖 小電流檢定 大電流檢定 交流電壓檢定原理圖 鉗形表檢定原理圖 歐姆值檢定原理圖 相關文件及記錄 萬用表檢定記錄 鉗形表檢定記錄 為保證樓宇電氣設備的正常運行，促進電氣設備設施保養(yǎng)、維修工作正常化、規(guī)范化、科學化，做到安全工作、萬無一失，特制定以下規(guī)定：1．0必須嚴格遵守執(zhí)行國家電氣安全操作規(guī)程，檢修操作人員做到培訓后持證上崗，以保證工作萬無一失。2．0供方（或管理處）對于大廈內配置的電氣設備，按計劃定期保養(yǎng)及維修。重大電氣設備的檢修計劃，要由工程部把關審查并派專人參加。3．0維修和保養(yǎng)電氣設備時，維修人員要采取相應的安全技術措施，供方（或管理處）對作業(yè)人員必須進行安全生產交底和技術交底，防止觸電及設備事故的發(fā)生。4．0在電源干線、低壓配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，至少由兩人互相配合進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，并懸掛標識牌，操作人員必須使用絕緣工具，并站在絕緣墊上作業(yè)。5．0對于高壓設備的檢修和維修，經停電、驗電后，必須裝設接地線，在醒目處懸掛標志牌，必要時加裝遮欄。6．0維修后的電氣設備及線路，要經專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。嚴禁在處于工作狀態(tài)的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。7．0本規(guī)定與“配電房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。 為了加強樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時施工用電管理，確保大廈電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護大廈住戶正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規(guī)定。1．0管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電量，必須限制在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內。供方在報修繕計劃時，必須同時上報用電設備，經管理處批準后，才能組織施工。2．0臨時用電必須符合消防和安全用電要求。3．0用戶在進行房屋裝修時使用電動工具的名稱、數量和規(guī)格，必須在《裝修登記表》中寫明，同時管理處要派專業(yè)人員對其電動工具進行檢查核實。4．0凡進入大廈內進行施工的單位和個人使用電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。5．0進入大廈的臨時施工人員使用的電動設備和工具，必須在管理處規(guī)定時間內使用，禁止在其它時間內使用，以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。6．0管理處專業(yè)人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權制止違章電動設備及工具的使用。對不聽勸阻者，應立即報告管理處，停止施工。7．0本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充。 為保證向住戶供應符合衛(wèi)生標準的生活用水，加強供水管理，達到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的，特規(guī)定如下：1．0由管理處指派一名責任心強、作風正派、身體健康的水管員負責對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2．0在非限水季節(jié)（以市政府通知為準），管理處應盡力保證隨時向住戶供水。在確實需要臨時停水時，應先通知住戶；停水后必須采取臨時供水辦法，向住戶供水。3．0地下貯水池、天面水箱每年應由具有深圳市水池清洗資質的供方徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數），并取得深圳市水質檢測中心或深圳市水務局水質檢測合格證。地下貯水池、天面水箱每年的5—10月份每隔10天加一次消毒藥水（粉），其余月份每隔15天加一次消毒藥水（粉）。水箱人孔應加蓋、加不銹鋼紗網密封并加鎖。4．0水管員在巡查中發(fā)現跑、冒、滴、漏現象，應立即向管理處報告，由管理處組織人員進行搶修，杜絕浪費。5．0抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現用水異常應進戶查詢，幫助解決用水浪費現象。6．0隨時向住戶進行節(jié)約用水、計劃用水宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識。7．0執(zhí)行市政府分段收費規(guī)定，用經濟手段管理，加強節(jié)約用水。8．0本規(guī)定與“水泵房管理制度”同時執(zhí)行，互為補充。1．0供方分類A類 提供成套設備及設備配件的廠商、銷售商B類 提供設備維修保養(yǎng)服務的承包商C類 提供設備大中修、更新改造工程承包商2．0新供方評價 當發(fā)生設備維修保養(yǎng)、設備中修大修、設備更新改造、設備缺陷整改、貴重設備及配件采購等項目或維修保養(yǎng)合同到期，應由工程部組織公開招標或議標。除邀請合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。工程部組織有關專家組成評標小組，負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由主管助理總經理審批通過后，列入合格供方名單。評標小組打分確定一、二名預中標單位報主管領導做最后確定。3．0供方選擇，經理審核后報主管領導審批。，報公司主管領導批準后確定。，由工程部組織公開招標，由公司招投標工作領導小組討論通過或主管領導批準后確定中標單位。，由管理處選定。4．0供方的評價A類供方按《供方評價表》B類供方評價：按《B類供方評價表》由管理處主任組織技術人員、公司工程部組織有關工程師進行兩級評定，每季度一次。管理處、工程部分別算出得分率，，計算計權得分率（即折算到百分制）。計權得分率95%為合格。合格供方經主管領導批準后列入《合格供方名單》，以備再選用。評審結果為不合格的分包商，經主管領導簽字后，將從合格供應商名單上去掉。C類供方評價： 設備中修、大修、更新改造，設備小改造供方按《C類供方評價表》進行評價。未發(fā)生的條款，不評分，最后計算得分率（即折算到百分制）。得分率85%為合格。合格供方經主管助理總經理批準后列入《合格供方名單》，以備再選用。評審結果為不合格的分包商，經主管助理總經理簽字后，將從合格供應商名單上去掉。 5．0供方檔案工程部應建立并保存合格供方檔案，檔案內容包括：評審記錄、資質證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單，合格供方名單應送交主管領導一份備查。合格分包商名單應規(guī)定有版號及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應更換版號或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。 　　為了保證設備大中修、更新改造工程的質量符合國家規(guī)范及使用需要，加強對工程質量的管理，特制定如下工程驗收規(guī)定：1．0驗收組由工程部、管理處，供方共同組成。驗收合格后，由三方簽字蓋章方有效。（若由發(fā)展商投資建設，發(fā)展商也應派代表參加驗收。）2．0核對實物工程量與設計圖紙相比較，應能達到實際使用需要。3．0對工程量進行實測實量。4．0分部、分項、分專業(yè)按國家規(guī)范進行質量檢查對照驗收。5．0按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。6．0對驗收中發(fā)現的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。7．0驗收合格后才能結清工程款。附:①工程竣工驗收證書 ②工程結算協(xié)議書 1． 0 目的 保證所有為業(yè)主（住、用戶）提供各種服務的公共設備滿足服務要求。2． 0 適用范圍公司管轄的電力 (油) 拖動設備、