【正文】 ．2作好本專業(yè)的工作計劃，初審保養(yǎng)計劃、維修方案、改造方案；參加對所管轄物業(yè)的房屋完損等級評定；對入伙六個月以內(nèi)的物業(yè)進行裝修檢查、指導(dǎo)、調(diào)研，解決技術(shù)難題。4．5參加對裝修管理的檢查工作。5．0設(shè)計及裝修工程師5．1接受部門經(jīng)理、副經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與工作安排。5．4編制、修訂本專業(yè)手冊、文件，制定規(guī)范、標準。5．7配合顧問部對顧問項目進行考察并提出本專業(yè)方面的建議。收集、分類、整理各管理處竣工資料，并歸檔妥善保存。 6．0負責對管理處的物業(yè)管理檔案定期檢查、清理、核對；對管理處檔案員進行培訓和日常工作的指導(dǎo)。，負責對檢查出的設(shè)備、設(shè)施缺陷整改結(jié)果驗證。 ；收集、整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄、統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按規(guī)定裝訂成冊并存檔。保修期的計算應(yīng)以上述條款為準。3．0設(shè)備保修期時間內(nèi)，管理處宜委托供方對設(shè)備進行維護，機電設(shè)備可委托其做日常維護、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)，電梯可按標準責任合約形式委托，工作應(yīng)以清潔、防腐、潤滑、調(diào)整、緊固，不宜觸及核心軟、硬件部分。用電、用水過戶更名/抄表到戶直接關(guān)系到物業(yè)管理運營成本，各單位須嚴格遵守審批制度。未調(diào)整到合理值者，就發(fā)展商對多支出的水電費進行補貼事宜已達成協(xié)議。管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費、水費交費收據(jù)提交公司工程部，審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，未經(jīng)工程部審核管理處不得自行辦理。符合抄表到戶管理處去供電供水所取用戶信息采集表及銀行代收水電費合同書，填寫發(fā)展商整改，或書面承諾，提供缺陷整改費用，并確定金額。公共部分代收水電費合同書在公司工程部辦理會簽手續(xù)蓋章，公共部分及小業(yè)主資料報供電供水所。1．0負責供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護的人員必須持證上崗，必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。操作及檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。 5．0變壓器嚴禁超負荷或極低負荷運行，應(yīng)有計劃的向供電局報?；騿⒂?。每季度將統(tǒng)計結(jié)果上報工程部。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有手持式氣體滅火器。平時機房門應(yīng)加鎖。5．0每月起動機組運轉(zhuǎn)檢查5~10分鐘，確保機組正常自動投入。8．0發(fā)電機房室溫不可超過攝氏40度。 水泵房是提供住戶生活、大廈消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正常工作是直接影響到住戶人身財產(chǎn)安全。停水須經(jīng)管理處批準。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴系統(tǒng)），須對其進行手動盤車(檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免發(fā)生意外傷害)，每季度對電動機進行一次絕緣搖測。7．0水泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調(diào)整。 10．0各級水表須每月定時抄表,水管員須對抄表記錄進行統(tǒng)計分析,確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測試。空調(diào)設(shè)備房是樓宇中央空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為確保空調(diào)設(shè)備的安全、高效運行，特作如下規(guī)定：1．0空調(diào)制冷機房的全部設(shè)備，必須由指定的專職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員禁止操作。 5．0須每三天對中央空調(diào)系統(tǒng)抄一次電能表，并做分析。管理處應(yīng)對水處理工作票、冷卻塔清洗記錄、水質(zhì)化驗單進行妥善保管，按月裝訂成冊。，值班人員須持證上崗。當值班人員發(fā)現(xiàn)報警信號后，須立刻核實信號的真?zhèn)?，信號為真時，將其置于自動，并按相關(guān)程序?qū)υO(shè)備進行操作，信號為誤報時，及時將設(shè)備復(fù)位。使用者應(yīng)在使用界面內(nèi)進行操作，不得擅自修改系統(tǒng)程序、密碼等。1．0凡有關(guān)維修、保養(yǎng)、檢測的計量器具，按省、市計量局規(guī)定一年檢定一次。4．0管理處新購買的計量器具，須上報公司工程部建帳，并納入檢定計劃。1．0目的：對計量器具進行定期檢定，確保計量器具測量的有效性。4．0內(nèi)容：4．1計量器具自檢環(huán)境要求：溫度：20177。 DCV 檔，用DF130直流穩(wěn)壓電源作為電壓源，用經(jīng)計量所檢定合格（或準用）、并作記錄。 ＯＨΩ值：用經(jīng)計量所檢定合格(或準用)、 進行測定后與被測驗的萬用表測定值對比確定誤差，并作記錄。4．4絕緣搖表、接地電阻測試儀等由于公司數(shù)量少且自檢條件不具備，每年送市計量所檢定一次；照度計、噪聲儀每3年送省計量局檢定一次。 公司內(nèi)使用儀表測量均為維修中一般性測量，精度要求不高，所以對檢定的計量器具，％以內(nèi)、電阻測量值的誤差在5％以內(nèi)為合格。3．0維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時，維修人員要采取相應(yīng)的安全技術(shù)措施，供方（或管理處）對作業(yè)人員必須進行安全生產(chǎn)交底和技術(shù)交底，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。6．0維修后的電氣設(shè)備及線路，要經(jīng)專職人員檢查無誤并拆除所有的安全措施后，方可投入運行。1．0管理處對樓宇進行重大修繕工程使用施工電動設(shè)備和電動工具的用電量，必須限制在不影響大廈正常運作和在大廈供電負荷量允許范圍內(nèi)。4．0凡進入大廈內(nèi)進行施工的單位和個人使用電動設(shè)備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求，并安裝漏電保護開關(guān)，配備分線電閘箱和安裝電表，電動工具、臨時照明線路應(yīng)有合格插頭插座，并在管理處專業(yè)人員指定地點接線，禁止亂拉亂接電線。7．0本規(guī)定與“裝修管理規(guī)定”同時執(zhí)行，互為補充。3．0地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)由具有深圳市水池清洗資質(zhì)的供方徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)），并取得深圳市水質(zhì)檢測中心或深圳市水務(wù)局水質(zhì)檢測合格證。5．0抄表員每月要對每戶用水量進行分析，發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進戶查詢，幫助解決用水浪費現(xiàn)象。1．0供方分類A類 提供成套設(shè)備及設(shè)備配件的廠商、銷售商B類 提供設(shè)備維修保養(yǎng)服務(wù)的承包商C類 提供設(shè)備大中修、更新改造工程承包商2．0新供方評價 當發(fā)生設(shè)備維修保養(yǎng)、設(shè)備中修大修、設(shè)備更新改造、設(shè)備缺陷整改、貴重設(shè)備及配件采購等項目或維修保養(yǎng)合同到期，應(yīng)由工程部組織公開招標或議標。評標小組打分確定一、二名預(yù)中標單位報主管領(lǐng)導(dǎo)做最后確定。，由管理處選定。合格供方經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準后列入《合格供方名單》，以備再選用。得分率85%為合格。合格分包商名單應(yīng)規(guī)定有版號及修改狀態(tài)，如名單發(fā)生變化，應(yīng)更換版號或修改狀態(tài)，舊有的名單作廢或銷毀。）2．0核對實物工程量與設(shè)計圖紙相比較，應(yīng)能達到實際使用需要。6．0對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議定時限整改后進行復(fù)驗。3． 0 定義3．1日常維護保養(yǎng) 指經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。3．4中修工程 中修工程是指對設(shè)備進行正常的和定期的全面檢修，對工程部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標準和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運轉(zhuǎn)到下一次修理。 3．6設(shè)備更新和技術(shù)改造 設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用到一定年限后，技術(shù)性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題日益嚴重，須更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。 Ⅱ級設(shè)備：正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)視系統(tǒng)、氣體自動滅火設(shè)施、高壓開關(guān)柜、變壓器、交通道閘、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、DDC現(xiàn)場控制器。5．1對于符合磨損規(guī)律的Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備（電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發(fā)電機、冷水機組、道閘等），定期做三級保養(yǎng)，定期進行小修、中修、大修。5．3對于Ⅲ級設(shè)備，采取事后維修，每年一次保養(yǎng)。6．4《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》簽訂后，管理處負責按合同監(jiān)督檢查、評定供方。驗收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國家有關(guān)規(guī)范、標準。驗收單蓋章后，原件發(fā)展商、工程部各留一份作為交接憑證，管理處留復(fù)印件。 、供水設(shè)備驗收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。；。 設(shè)備的顏色設(shè)備一律按附表《設(shè)備顏色規(guī)定》的要求顏色進行刷漆。8．2維保人員必須按國家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對所管理的設(shè)備進行操作使用，確保對業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達標。根據(jù)供方提供《公共用水、用電統(tǒng)計表》數(shù)據(jù)，匯總后按季度上報工程部。 、大修、更新改造計劃由工程部制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。9．2實施、規(guī)范、中海有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對設(shè)備進行保養(yǎng)維修。對于重大維修，工程部應(yīng)組織專業(yè)工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督、指導(dǎo)。 關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成大廈/小區(qū)停電、停水、停梯或嚴重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進行搶修。、大修、更新改造工程由工程部負責選擇供方（招標或指定合格的供方），組織訂立有關(guān)合同，辦理合同會簽手續(xù)，并由工程部組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、工程部工程師或聘請的專家）進行工程施工監(jiān)督。其中：“日常維護保養(yǎng)”按同類設(shè)備的30％比例進行抽樣；“一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)”按同類設(shè)備的50％比例進行抽樣。驗收合格，填寫《工程竣工驗收證明》，由施工單位、管理處、工程部在單上簽字蓋章。、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定，管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。每年年底由管理處機電設(shè)備主管組織管理處有關(guān)人員對所管設(shè)備進行一次檢查，對檢查結(jié)果按公式進行統(tǒng)計計算，于12月15日之前報工程部，工程部按10%抽樣核查，并統(tǒng)計全公司設(shè)備完好率。公司安全委員會每季度對設(shè)備安全狀況等進行一次檢查、評價，并責成未達標單位對安全隱患進行整改。工程部須組織人員搶修，保證對業(yè)主的服務(wù)。封存地點應(yīng)保持干燥、干凈、安全。報廢的設(shè)備應(yīng)在設(shè)備檔案中注明報廢日期，封存該設(shè)備檔案。12．2工程部每年（或一個合同期）對供方進行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不予續(xù)簽合同。13．0設(shè)備技術(shù)檔案資料管理13．1 設(shè)備技術(shù)資料 ，資料的借閱必須辦理相關(guān)手續(xù)。供方實施管理、保養(yǎng)維修的設(shè)備，由供方負責填寫設(shè)備運行記錄、巡查記錄、值班記錄及保養(yǎng)記錄、維修記錄，按月匯總、整理提交給管理處。Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備大、中修記錄，設(shè)備診斷記錄，紅旗設(shè)備檢評記錄，設(shè)備完好率評定統(tǒng)計記錄。若屬計量器具、儀表應(yīng)報送公司工程部專職人員建檔。確認質(zhì)量優(yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適。15．0 相關(guān)文件及記錄15．1《機電設(shè)備統(tǒng)計表》 15．2《設(shè)備(機具)購置申請表》 15．3《設(shè)備(機具)驗證單》 15．4《設(shè)備外委維修申請表》　　15．5《設(shè)備維修記錄》 15．6《設(shè)備報廢單》15．7《設(shè)備保養(yǎng)計劃表》 15．8《Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備保養(yǎng)記錄》　　15．9《Ⅰ、Ⅱ級設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄》 15．10《Ⅲ級設(shè)備保養(yǎng)、檢查記錄》 15．11《設(shè)備完好率統(tǒng)計表》　　　15．12《設(shè)備完好率統(tǒng)計匯總表》 15．13《紅旗設(shè)備申報表》 15．14《紅旗設(shè)備統(tǒng)計表》 15．15《紅旗設(shè)備率統(tǒng)計表》 15．16《電梯月檢表》 15．17《消防設(shè)備月檢表》 15．18《機電設(shè)備月檢表》　 15．19《公共機電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》 　15．20《設(shè)備故障問題轉(zhuǎn)呈單》　　15．21《工程竣工驗收證明》　 15．22《報廢設(shè)備、器件清單》　　15．23《樓宇接管驗收移交工程資料清單》 15．24《工程資料借閱單》　　15．25《公共機電設(shè)備驗收單》 15．26《公共用水、用電統(tǒng)計表》 15．27《機電設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃執(zhí)行情況統(tǒng)計表》 附:設(shè)備代碼及分類代碼設(shè)備類別名稱01水泵02風機03電梯04發(fā)電機05變壓器06空調(diào)(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調(diào)、風扇等) 07消防設(shè)備((屏).)08公用天線、對講報警系統(tǒng)(包括對講主機、視頻監(jiān)視器等) 防盜監(jiān)視系統(tǒng)09電氣柜(箱)((箱).) 10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具) 11食堂設(shè)備 12清潔設(shè)備 13交通設(shè)備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統(tǒng)等) 14保安通訊設(shè)備(包括手持式對講機) 15辦公設(shè)備16自動抄表系統(tǒng)17BA系統(tǒng) 物業(yè)代碼及分類 大廈名稱海麗海濱海連……工程部代 碼HLGHBGHLA……G設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期序號設(shè)備編號名稱日常維護保養(yǎng)周期一級保養(yǎng)周期二級保養(yǎng)周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年