【文章內(nèi)容簡介】 青睞。協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題完善的融資渠道是另一個(gè)被越來越多投資者在選擇投資地時(shí)所關(guān)注的熱點(diǎn)。近年來，跨國公司在我國投資的一個(gè)趨勢是規(guī)?？焖僭鲩L，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現(xiàn)實(shí)意義，就是對資金實(shí)力強(qiáng)大的國際巨頭也是一個(gè)有效的吸引因素。（4）特性四——追求長期穩(wěn)定回報(bào)16 / 49　　根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大，對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。投資行為一旦發(fā)生，通常需要考慮 10 年甚至更長的時(shí)間的經(jīng)營。因此，投資者考察并評價(jià)一個(gè)開發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整個(gè)投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時(shí)間上都進(jìn)行全面的評價(jià)，而不是僅僅局限于短期的投資回報(bào)。　　因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)商追求投資回報(bào)的穩(wěn)定性與長期性，而不是追求短期內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體，更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)出現(xiàn)了快速的增長勢頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場需求的強(qiáng)度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在 8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到 9%，甚至高達(dá) 17%左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是 50 年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算，年回報(bào)率大約在 12%16%，回報(bào)率較高。創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有 5 種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、綜合運(yùn)作模式和私人業(yè)主模式?！　。?）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因?yàn)楣I(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相17 / 49關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。（2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時(shí)候，此類主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時(shí)進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個(gè)金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是一種相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。（3）工業(yè)地產(chǎn)商模式工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。 例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過 140 億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過 2700 萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。（4）綜合運(yùn)作模式綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點(diǎn)，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營18 / 49運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往 很難達(dá)到使工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)能順利推進(jìn)的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。（5）私人業(yè)主模式 目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上楊，其利潤匯報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力，時(shí)常也逐漸將其淘汰。以上工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式各有特點(diǎn)，但是目前，總部基地模式正蓬勃興起，用于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，總部基地已經(jīng)成為工業(yè)地產(chǎn)最主要的開發(fā)模式。合理運(yùn)用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式分析（1）以土地溢價(jià)增值，獲取利潤投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。（2）進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。（3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。　 一直以來，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都沒有像住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)那樣表現(xiàn)出強(qiáng)烈的發(fā)展勢頭來。而事實(shí)上來講，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相比于住宅、商業(yè)地產(chǎn)來說更為穩(wěn)定。相關(guān)專家表示，目前，一般19 / 49的廠房租期是 8 年10 年，租期較長的一個(gè)好處便是投資收益的相對穩(wěn)定。而在目前工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較好的上海等地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)近年來一直維持了一個(gè)較高的增長態(tài)勢，相當(dāng)一部分項(xiàng)目的投資回報(bào)已經(jīng)達(dá)到了 10%左右。附：蘇州工業(yè)園運(yùn)營模式配套先行在蘇州工業(yè)園區(qū)的配套建設(shè)方面，園區(qū)實(shí)行了非?！拌F腕”的統(tǒng)一開發(fā)，而這其中最大的亮點(diǎn)就是引入了“鄰里中心”的概念。　　鄰里中心是新加坡在先進(jìn)的公共管理理念基礎(chǔ)上，所誕生出的一種商業(yè)模式。簡單來說，它就是一個(gè)集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心?！　?997 年，總投資達(dá) 億元的蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心管理有限公司正式成立，并由此拉開了園區(qū)內(nèi)鄰里中心的建設(shè)序幕。到目前為止，園區(qū)已成功開發(fā)、運(yùn)營了四個(gè)綜合性的商業(yè)服務(wù)中心——鄰里中心湖東大廈、鄰里中心新城大廈、鄰里中心貴都大廈和鄰里中心師惠大廈。　　在每一幢綜合性的大樓內(nèi)，都涵蓋了超市、菜場、銀行、郵政、餐飲、醫(yī)藥、社區(qū)活動(dòng)中心等 12 項(xiàng)內(nèi)容。而按中新蘇州工業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃，將在整個(gè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)建成按住宅區(qū)的分布成 17個(gè)鄰里中心。一些有特色的娛樂場所，會(huì)集中在我們規(guī)劃中的幾個(gè)區(qū)域。而一般的吃穿住行和簡單的娛樂，在鄰里中心內(nèi)就完全可以實(shí)現(xiàn)了。以園區(qū)內(nèi)商業(yè)用地和住宅用地的拍賣作為主要的盈利增長點(diǎn)（1）打造核心競爭力在基礎(chǔ)設(shè)施上投入巨資，在配套上也是不惜血本。那么，在高投入的背后，蘇州工業(yè)園又是怎樣來取得收益的呢？　　持續(xù)的投入配以相應(yīng)的優(yōu)惠政策，打造了蘇州工業(yè)園區(qū)的核心競爭力。諾基亞、飛利浦、西門子、三星、三菱、松下……世界 500 強(qiáng)企業(yè)中，有 55 家已經(jīng)在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)安家落戶。而近兩年來，外資的涌入更是呈現(xiàn)出了明顯的上升勢頭：2022 年全年，全區(qū)吸引外資企業(yè) 380 余家；到 2022 年，這個(gè)數(shù)字上升為 426 家。大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員，并培育出了更多的白領(lǐng)階層，而正是這些特殊的群體拉升了整個(gè)工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)需求。園區(qū)內(nèi)的幾家五星級酒店，入住率一直是在 90%以上的?！　。?）商業(yè)用地和住宅用地的拍賣是最主要的盈利增長點(diǎn)20 / 49　　03 年，蘇州商業(yè)用地的拍賣價(jià)格在 400－700 美金每平米之間，住宅用地價(jià)格為 400－500美金每平米；04 年，商業(yè)用地價(jià)格攀升至 500－700 美金每平米左右，而住宅用地的價(jià)格受到調(diào)控影響略有回落，大致在 350－450 美金每平米之間。　　事實(shí)上，園區(qū)內(nèi)一些熱點(diǎn)板塊的土地價(jià)格更高。隨著園區(qū)內(nèi)廣受關(guān)注的高爾夫球場的落成，在該球場以西，位于金雞湖畔的一塊 L 型住宅用地也將于今年 10 月份公開拍賣，而該地塊的最終出讓價(jià)格顯然將十分可觀?！　∨c高爾夫球場更近、地理位置更佳、開發(fā)性更強(qiáng)的另一地塊卻并不在拍賣的計(jì)劃日程當(dāng)中。對此，園區(qū)管委會(huì)給出的解釋是：對于該地塊的開發(fā)利用，園區(qū)還沒有一個(gè)詳細(xì)的規(guī)劃，因此在拍賣的時(shí)間上要更遲一些。讓土地的價(jià)值最大化，這個(gè)解釋背后所隱藏著的含義，我們并不難讀懂。21 / 49第三章 中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析宏觀政策趨勢分析從整體上來說．中國目前的房地產(chǎn)政策走向“緊縮”。一方面是嚴(yán)格執(zhí)行各國已經(jīng)頒布的法律法規(guī)．另一方面是不斷出臺(tái)新的政策，以期達(dá)到穩(wěn)定房價(jià)、規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮的多重目標(biāo)。但是針對房地產(chǎn)的不同類型卻有不同的政策力度。（1）住宅市場調(diào)控趨緊國家近年來頻頻出臺(tái)宏觀政策其主要意圖還是在住宅市場上，從土地、稅收、金融、市場管理等各個(gè)方面嚴(yán)格防止住宅市場泡沫的產(chǎn)生(膨脹或者破滅)。建設(shè)部在《建設(shè)部2022年工作要點(diǎn)》中指出2022年將繼續(xù)貫徹落實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施．調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)合理的住房消費(fèi)，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格．尤其針對土地、別墅、建筑面積大于120平方米(指全國：深圳144平方米)的豪宅．對于工業(yè)地產(chǎn)，由于絕大部分工業(yè)用地是通過協(xié)議出讓,少數(shù)城市已經(jīng)成功實(shí)行或試點(diǎn)工業(yè)用地招拍掛)．加上中央和地方利益分配、地方之間利益分配、地方政府官員急功近利等多種原因．工業(yè)地產(chǎn)存在很多問題，很不規(guī)范。但是政府關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的政策也日漸全面、成熟。（2）工業(yè)用地引入招拍掛國土資源部在《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(征求意見稿)》(計(jì)劃于2022年7月1日實(shí)施)也明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地等。而且首次引進(jìn)了香港的“勾地”制度。不過“勾地”制度是否只適用于工業(yè)用地、具體細(xì)則等還不明朗可見。工業(yè)用地逐步推進(jìn)招拍掛出讓和集約利用已經(jīng)成為政府當(dāng)前的工作重點(diǎn)工業(yè)用地招拍掛成為一種趨勢?？傊畤覍τ诜康禺a(chǎn)的政策趨勢是明朗的，即規(guī)范和引導(dǎo)．而非打擊和壓制。工業(yè)地產(chǎn)面臨較好的相對寬松的宏觀政策環(huán)境．這是目前住宅類房地產(chǎn)無法比擬的。工業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主要在于推進(jìn)土地制度改革和加強(qiáng)土地的集約化利用。工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向22 / 49（1）工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)在中國進(jìn)入重工業(yè)時(shí)代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動(dòng)重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格趨于穩(wěn)步上揚(yáng)。國土資源部在 06 年 9 月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的有關(guān)通知》 ，對于新的工業(yè)用地出讓最低價(jià)將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和”的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實(shí)現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價(jià)格一律不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價(jià)賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價(jià)格上漲不可避免。持有大量工業(yè)土地的上市公司，資產(chǎn)