【正文】 單體建筑面積：6 層1625 平米；7 層1900 平米；8 層。39 / 49E 型總部樓6 層、7 層、8 層商務(wù)樓，四樓座組合，電梯 1 臺/樓座，計 4 臺。結(jié)構(gòu)層高：，建筑高度26米。單體建筑面積為：6 層1620 平米；7 層1910 平米；8 層2190 平米。38 / 49C 型總部樓二樓座或三樓座組合，電梯 1 臺/樓座，計 2 臺。結(jié)構(gòu)層高：首層 米，標(biāo)準(zhǔn)層高 米，頂層高 米，建筑高度 米。單體建筑面積 5960 平米。A 型總部樓12 層商務(wù)樓，二樓座組合，電梯 2 臺/樓座，計 4 臺。開窗方式、屋頂形式和局部色彩的調(diào)整，則塑造出不同企業(yè)的個性化標(biāo)志，從而強(qiáng)化企業(yè)的標(biāo)識性，滿足各類企業(yè)總部的形象需求。各總部樓單體摒棄浮華與造作，呈現(xiàn)出穩(wěn)健、典雅、含蓄、簡潔的企業(yè)總部特質(zhì)。，框架式結(jié)構(gòu)，使各總部樓在追求獨(dú)立的同時，又可分、可合、可大、可小，衍生出適應(yīng)不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式。圍合式庭院布局最大程度地將各企業(yè)形象展示給總部基地干道，沿科技大道一側(cè)的總部樓則呈韻律狀一對對排列，形成了序列有致的總部基地街景。 圍合式氛圍 單元式總部樓與公建區(qū)商務(wù)樓組成圍合式布局，不但保持沿街總部樓建筑立面的整潔，且創(chuàng)造出總部基地特有的靜謐氛圍，高低錯落、凹凸有致的總部樓座組合，展示豐富的建筑天際線。各總部樓單體摒棄浮華與造作，呈現(xiàn)出穩(wěn)健、典雅、含蓄、簡潔的企業(yè)總部特質(zhì)。高低錯落，凹凸有致的總部樓座組合，展示豐富的建筑天際線。在公共和私密建筑空間中，對庭院與街區(qū)空間巧妙運(yùn)用，令各個獨(dú)立樓宇既相對開放，又共享庭園空間?？偛烤奂瞬?、資本，資源，信息的大聚合，實(shí)現(xiàn)高集約化互補(bǔ)、共享、互動；總部集中，形成極化趨勢，以基地為核心，輻射周邊產(chǎn)業(yè)?？偛炕兀郧罢靶蚤_發(fā)理念，為企業(yè)提供高效、多能、全方位的中樞式經(jīng)營氛圍和高速發(fā)展通道；以中心輻射全國乃至全球的“中心外圍效應(yīng)” ，為企業(yè)提供全新的發(fā)展空間和管理視野。34 / 49項目特色?　中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項目 ?　人性化設(shè)計 ?　獨(dú)棟式單體設(shè)計?　良好的生態(tài)環(huán)境 ?　配套星級酒店?　配套總部小公寓?　“三減三免”優(yōu)惠政策 （1）中關(guān)村有史以來最大的中外合資單體項目 　　總部基地，中關(guān)村開園以來單體面積最大的中外合資項目，地處西南四環(huán)交匯處，科技園出口，占地65公頃，總建筑面積140萬平方米，平均綠化覆蓋率：50%左右，總投資約60億人民幣，預(yù)期35年全部建成?？傮w綠化覆蓋率50%左右。 （5）生態(tài)優(yōu)勢 　　城區(qū)內(nèi)最大占地面積，最多單體數(shù)量的總部樓集群以及總規(guī)劃50%的綠化率，使得生態(tài)性與建筑的結(jié)合達(dá)到最緊密。南北有幅員闊達(dá)的人居社區(qū)，例如帝京花園、怡?；▓@、怡景園、棉花城、未來城、大溪地、北京國際花園、星河城、城南嘉園、鴻業(yè)鑫園、興濤社區(qū)、翡翠城等。東臨京開、京津塘高速公路、南苑機(jī)場，毗鄰國際汽車城；輕軌9號線僅距500米。距京沈，京石高速路約四公里。高新技術(shù)企業(yè)自注冊日起，三年內(nèi)免征所得稅，%的稅率征收所得稅。㎡＄3 美圓/月㎡ 元/月（2）價格優(yōu)勢總部基地在定價上，采用低價策略，比起周邊其他項目，具有價格上的優(yōu)勢：比較項目 總部基地 北京其它經(jīng)濟(jì)區(qū)一般狀況產(chǎn)權(quán) 獨(dú)立產(chǎn)權(quán) 一般無購買價格/㎡7650 元/㎡（三期）13000 元/㎡＄2100 美圓/㎡租金(人民幣)/㎡基地優(yōu)勢（1）規(guī)模優(yōu)勢總部基地位于北京西南四環(huán)的豐臺區(qū)中關(guān)村豐臺園二期基地內(nèi)。從市場的供給量來看，豐臺園區(qū)從建設(shè)到投入使用的時間與中關(guān)村西區(qū)、中關(guān)村科學(xué)城的建設(shè)時間驚人的一致，盡管豐臺園一直強(qiáng)調(diào)其與中關(guān)村科技園其他的姐妹園區(qū)——中關(guān)村核心區(qū)、海淀園、昌平園、亦莊園是一種互補(bǔ)的關(guān)系，并非對立。（2）統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)的開發(fā)模式與舊有的開發(fā)模式不同，總部基地從一開始就進(jìn)行完整的規(guī)劃，統(tǒng)一整個園區(qū)的整體形象，實(shí)施以科技為主題、以人為本的“花園式科技園工程”，將園林設(shè)計的各個要素如草地、雕塑、小品、噴泉、灌木等有機(jī)的融合為一體，形成充滿現(xiàn)代感和科技感的花園新區(qū)。政府一旦從執(zhí)行者的身份中脫離出來，就可以更好的去履行監(jiān)督者的義務(wù)。管委會的工作主要分為兩大塊：一是要調(diào)節(jié)開發(fā)商和入園企業(yè)之間的利益，主要是運(yùn)用合理的土地和稅收優(yōu)惠政策；二是作為園區(qū)建設(shè)的監(jiān)督者，管委會要審核入園的企業(yè)是不是高新技術(shù)企業(yè)或者高新技術(shù)中介企業(yè)，監(jiān)督規(guī)劃的落實(shí)。在北京市各個高新區(qū)的開發(fā)歷程中，政府一直處于支配的地位，政府在開發(fā)過程中既是政策31 / 49的制定者也是政策的執(zhí)行者，效果難免會大打折扣。建設(shè)“總部基地”三步曲產(chǎn)品是好的、構(gòu)想也是好的，但是總部基地的理念能否融入本土，區(qū)域是否具備其物質(zhì)條件，經(jīng)濟(jì)形態(tài)的多樣化意味著不同階段的企業(yè)形態(tài)的同時出現(xiàn)，這將衍生出不同形態(tài)城市格局的并生關(guān)系，因此，總部基地如何建設(shè)，其操作模式顯得尤為重要。④為方便在總部基地辦公的人們的生活起居，開發(fā)商將配套開發(fā)少量的居住區(qū)和公建區(qū)。營園區(qū)”水平的提高，為區(qū)域190。③實(shí)現(xiàn)了吸引科技型企業(yè)入園，由依靠低價轉(zhuǎn)讓土地費(fèi)用的優(yōu)惠政策向創(chuàng)造良好的工作環(huán)境、服務(wù)氛圍轉(zhuǎn)變?！翱偛炕亍钡奶卣鳍僖?guī)劃建設(shè)為“以人為本”的現(xiàn)代化新社區(qū)，營造人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)出人與建筑、科技、環(huán)境、文化的高度融合與互動，更加適宜成長型科技企業(yè)的入駐，隨之帶來的信息、技術(shù)、資金等要素的集聚，將構(gòu)筑起高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢，發(fā)揮科技要素的聚集、共生效應(yīng)。以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。? 項目檔案建筑面積：140萬平方米獨(dú)體獨(dú)棟、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)立冠名總部樓500余座綠化率：占總面積約50%容積率：總投資額：約60億人民幣葡萄模式 基礎(chǔ)專業(yè)市場應(yīng)用專業(yè)市場定位、產(chǎn)品定位，以及開發(fā)操作等產(chǎn)業(yè)知識、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作、地產(chǎn)知識、地產(chǎn)運(yùn)作總部基地的完整價值鏈：市場定位、產(chǎn)業(yè)定位、開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營。在總部基地開發(fā)模式里，從市場定位，到產(chǎn)業(yè)定位，到開發(fā)操作、銷售招商、物業(yè)管理和資產(chǎn)運(yùn)營，即：“產(chǎn)業(yè)聚集——地產(chǎn)開發(fā)——人口聚集——商務(wù)發(fā)展” ，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個完整的價值鏈。第三，在地產(chǎn)公司估值方法上，住宅地產(chǎn)未來土地儲備增值均以銷售收入體現(xiàn)，其估值方法應(yīng)主要以業(yè)績增長為前提的相對估值為主；工業(yè)地產(chǎn)以持有投資性房地產(chǎn)為主，按照新的會計準(zhǔn)則，其土地及物業(yè)如可以公允價值計量，其賬面增值將可以計入當(dāng)期損益，且收益不計入應(yīng)納稅所得。第二，未來工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度，工業(yè)用地價格將大幅上漲，工業(yè)物業(yè)出租及銷售價格將有提升空間。目前市場存在將房地產(chǎn)籠統(tǒng)地理解為住宅開發(fā)地產(chǎn)的誤區(qū)。應(yīng)變原則 　　所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營要在動態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時準(zhǔn)確地28 / 49把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調(diào)整開發(fā)目標(biāo)目標(biāo)和修改開發(fā)方案。 人文原則 　　人文原則是強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中要認(rèn)真把握社會人文精神，并把它貫穿到開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)中去。 全局原則 全局原則從整體、大局的角度來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體項目興衰成敗?？尚行栽瓌t 　　可行性原則是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體項目的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的開發(fā)運(yùn)營目標(biāo)和效果。定位原則 所謂“定位” ，就是給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會資源、政府資源、人文資源、物力資源、人力資源等。依據(jù)市場需求，制定產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主題開發(fā)規(guī)劃，確立開發(fā)規(guī)模、檔次、標(biāo)準(zhǔn)與空間布局，讓開發(fā)依從規(guī)劃走。 （3）具有超強(qiáng)的聚集與輻射功能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的最大區(qū)別在于，它不單是以好地段所在地形成的自然輻射，而是在產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)之上，借助城市發(fā)展的綜合資源優(yōu)勢，依托地區(qū)經(jīng)濟(jì)能量、27 / 49城市功能的提升，形成整體強(qiáng)大的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。 （2）提供菜單式定制化服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)更注意特殊客戶群的需求，提供菜單式定制化服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極的培育。以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)集聚發(fā)展為依托的綜合產(chǎn)業(yè)新城——“亦莊新城”將成為輻射和帶動京津城鎮(zhèn)走廊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。2022 年前 5 月，開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值占北京的 20%，出口總值占北京市的 40%，合同外資金額占北京市的 23%。從最初的開發(fā)區(qū)到國家“十一五”計劃的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，天津市的都市副中心。吸納就業(yè)人員 萬人，約占全市的五分之一。天津濱海新區(qū) 2022 年生產(chǎn)總值達(dá)到 1490 億元，年均遞增 %。26 / 49產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代”經(jīng)過 20 年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，部分開發(fā)區(qū)正在升級為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必要性，其主要形態(tài)包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在形態(tài)上的狹義定義，體現(xiàn)在傳統(tǒng)地理意義上的表現(xiàn)形式，主要形式為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園、開發(fā)區(qū)。從現(xiàn)實(shí)意義講，工業(yè)用地需要升級為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級需要，符合產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃要求的產(chǎn)業(yè)用地。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，政府在土地供應(yīng)中已采取了研發(fā)用地、科研用地等新的土地形態(tài)。其范圍通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等等。工業(yè)地產(chǎn)的升級版——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大25 / 49由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保留區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動力要求精簡的機(jī)構(gòu)，同時將占地面積大、普通勞動力需要量高的生產(chǎn)基地移至二線城市。但近年內(nèi)地 REITs 可望開閘，普洛斯和 AMB 之所以選擇此時對中國進(jìn)行巨額投資，就是要利用時間差，提前在中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)布局，為即將實(shí)行的 REITs做準(zhǔn)備。在麥格理的計劃中，康橋項目可能也會被打包上市，進(jìn)行融資，以求更大的投資資本。這些海外基金通常的做法是打包上市，擴(kuò)大資本，進(jìn)行更大的投資。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。今后政策方向開發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段03年 2月 03年底 04年 05年06年整頓深化，監(jiān)管力度加強(qiáng)短暫休克療法持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)展經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展需要，逐步放行階段強(qiáng)化集約用地積極盤活存量土地鼓勵產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級鼓勵向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展今后政策方向土地出讓金收支管理逐步實(shí)施工業(yè)用地招拍掛國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢　 2022 年年末新加坡豐樹以 億元收購浦東空港歐羅物流園項目，今年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 AMB 成功收購了靠近虹橋機(jī)場的物流地產(chǎn)項目，再加上近日麥格理開發(fā)的上?？禈蛭锪鲝S房倉庫，外資對上海物流地產(chǎn)項目的升溫其實(shí)還僅僅是一個開始。政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用從 2022 年到 2022 年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場調(diào)配資源的時代”,而不是以政策為主導(dǎo)對資源進(jìn)行調(diào)配。（5）地產(chǎn)公司估值比較：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)估值偏低在我們選取的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)樣本股中，目前工業(yè)地產(chǎn)上市公司的動態(tài)市盈率明顯低于商業(yè)地產(chǎn)上市公司，而接近與住宅地產(chǎn)上市公司。通過財務(wù)數(shù)據(jù)分析比較發(fā)現(xiàn)，與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)上市公司相比，工業(yè)地產(chǎn)公司具有盈利水平一般，管理費(fèi)用及期間費(fèi)用率較高，但償債能力較強(qiáng)，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高的特點(diǎn)。未來市場對地產(chǎn)公司的關(guān)注熱點(diǎn)將可能從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)向工業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移。（4）工業(yè)地產(chǎn)上市公司：投資價值凸現(xiàn)在地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域市場走勢分化、人民幣升值、地產(chǎn)政策調(diào)控、會計制度變更等外因作用下，地產(chǎn)上市公司的投資視角應(yīng)向“多極化”方向演變。從 2022 年主要國家級高新區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值排名來看，依次為上海張江、北京中關(guān)村、蘇州高新區(qū)、無錫高新區(qū)、成都高新區(qū)、南京高新區(qū)等。長三角區(qū)域的營業(yè)收入、工業(yè)總產(chǎn)值、工業(yè)增加值、凈利潤、上繳稅額、出口創(chuàng)匯等項指標(biāo)在高新區(qū)所占份額平均為 %。2022 年 53 個國家高新區(qū)共有 11411 家規(guī)模以上工業(yè)23 / 49企業(yè)，其中制造業(yè)企業(yè)有 8687 家,涉及電子與通訊設(shè)備、專業(yè)科學(xué)儀器設(shè)備、醫(yī)藥制造業(yè)、電氣機(jī)械及設(shè)備、新材料制造業(yè)、計算機(jī)及辦公設(shè)備、航空航天制造業(yè)等先進(jìn)制造行業(yè)。以高新技術(shù)企業(yè)聚集為特征的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產(chǎn)的主要載體?！?未來幾年，在工業(yè)用地地價上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價格持續(xù)攀升的帶動下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度。因此，征收土地增值稅對住宅開發(fā)類上市公司普遍產(chǎn)生影響，但對持有物業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)基本沒有影響。國家稅務(wù)總局 1 月 16 日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并將從今年 2 月 1 日起開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算。（2）工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣