【文章內容簡介】 域將不斷擴大，更多城市將得到發(fā)展機遇。 趨勢三 工業(yè)地產逐步向產業(yè)地產升級過渡，工業(yè)地產開發(fā)將進入“ 產業(yè)型新城開發(fā)時代 ” 。 趨勢四 工業(yè)地產趨勢分析 23 本報告嚴格保密 第二部分：工業(yè)地產開發(fā)模式研究 ? 工業(yè)園區(qū)模式 ? 主導企業(yè)引導模式 ? 工業(yè)地產商模式 ? 綜合模式開發(fā)模式 24 本報告嚴格保密 工業(yè)地產開發(fā)通常包括的四種開發(fā)模式： 工業(yè)地產開發(fā)模式 工業(yè)地產商模式 房地產開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地 ,建設基礎設施或廠房、倉庫等 ,然后以租賃、轉讓或合資等方式經營管理項目。 主體企業(yè)引導模式 實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū) ,自身進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式 ，同樣也是我國工業(yè)地產市場的主要載體。 綜合運作模式 上述三種模式的混合運用。 工業(yè)地產開發(fā)模式 25 本報告嚴格保密 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式： 以政府開發(fā)為主導，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產業(yè)園，示范帶動區(qū)域經濟全面發(fā)展。 地方政府是我國目前工業(yè)地產市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產開發(fā)方式 。 地方政府創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域經濟發(fā)展迅速，產業(yè)潛力十足； 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越； 宏觀政策重大利好，產業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。 具備外部條件 工業(yè)園模式 26 本報告嚴格保密 總體規(guī)劃 園區(qū)建設 園區(qū)管理 園區(qū)升級 ?區(qū)域經濟研究 ?園區(qū)開發(fā)定位 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?開發(fā)財務規(guī)劃 ?概念性規(guī)劃 ?控制性規(guī)劃 ?基礎設施規(guī) 劃 ?詳細規(guī)劃 ?非盈利性基礎設施建設 ?盈利性基礎設施建設 ?共用設施建設 ?國內招商 ?國外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產業(yè)升級 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程 政府規(guī)劃及先期投入為基礎，制定相應的優(yōu)惠政策及稅收政策實現(xiàn)招商，同時還負責園區(qū)管理及產業(yè)升級。 政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財務規(guī)劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負責未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。 政府完全主導的開發(fā)模式 27 本報告嚴格保密 以政府規(guī)劃的工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)的建設為主導，吸引符合條件的企業(yè)進駐，完成工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設。 松山湖將努力發(fā)展成為國內外著名企業(yè)聚集中心、研發(fā)服務中心、人才教育中心和高新技術產業(yè)基地 ； 發(fā)展“三大產業(yè)”（電子信息產業(yè)、生物技術產業(yè)和裝備制造業(yè)）；聚集“三類企業(yè)”（高新技術企業(yè)、“兩自”企業(yè)和高稅收企業(yè)）；當好“三創(chuàng)”示范區(qū)（創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力），全力打造活力松山湖，實力松山湖，魅力松山湖。 松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心， 規(guī)劃控制面積 72平方公里，有近 8平方公里的淡水湖和豐富的植被。 截至2023年 6月，已完成 130多公里高標準道路、 100多萬平方米生產生活設施、 500多萬平方米綠化面積。 案例 — 東莞松山湖工業(yè)園 北部工業(yè)城 ： 位于松山湖科技產業(yè)園區(qū)的北部，占地面積約 10平方公里，分成 A、 B、 C、 D、 E五個工業(yè)分區(qū)和一個城市核心區(qū)。城市核心區(qū)內配備小學、幼兒園、高級公寓、商業(yè)中心、文體廣場、汽車客運站等生活設施，滿足了區(qū)內人員的日常生活需要。另外，各工業(yè)分區(qū)均設員工生活區(qū)，配套飯?zhí)?、便利店、自動柜員機、運動場等設施，企業(yè)可租用、購買或購地自建員工宿舍。 科學園： 位于松山湖科技產業(yè)園區(qū)的中心區(qū)，占地面積３平方公里，擁有大面積的單元式開發(fā)用地，現(xiàn)有研發(fā)樓、商務辦公樓、東莞留學人員創(chuàng)業(yè)園、生產力大廈等辦公場所，配套學術交流中心、圖書館等公共服務平臺 , 已 引進廣東電子工業(yè)研究院、南海海洋生物技術國家工程研究中心東莞基地、廣東華南工業(yè)設計院等技術平臺， 并正全力打造信息咨詢平臺、產權交易平臺、 863軟件項目孵化器，努力將其建設成為東莞的總部中心、研發(fā)服務中心。 東莞松山湖片區(qū)發(fā)展的兩大核心支撐點 28 本報告嚴格保密 以電子信息、生物技術和高端裝備制造為主的開發(fā)建設及招商策略，促進產業(yè)鏈的完善與發(fā)展。 2023年松山湖實現(xiàn)工業(yè)總產值 110億元 ，比上年增長 45%；本級可支配財政收入 ，比上年增長 125%；工商稅收 ，比上年增長 195%.園區(qū)大中型科研機構達到 29家，世界 500強企業(yè) 9家，跨國公司企業(yè) 18家。另外，全年共引進大中型項目 36個，協(xié)議引進資金 130億元。 2023年，松山湖專利申請和授權總量分別達到 83件和 53件，被確定為“廣東省知識產權試點園區(qū)”和“廣東省版權興業(yè)示范基地”。 招商進駐主要企業(yè) 企業(yè)名稱 主要業(yè)務 中大南海海洋生物技術工程中心 利用現(xiàn)代先進的生物技術進行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產添加劑、工業(yè)用酶等海洋生物技術的研發(fā)和產業(yè)化 通快集團 （ 1）鈑金加工機床和鈑金電動工具；（ 2）激光技術和系統(tǒng)，電子技術；（ 3）醫(yī)療技術。 東莞住礦電子漿料有限公司 電子漿料，生產電阻、導帶、介質漿料等產品 。 美達王板和精密金屬（東莞） 專門經營不銹鋼加工銷售業(yè)務 。 東莞新能源科技有限公司 主要生產和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級電容器、燃料電池與動力電池等高新能源產品并提供售后服務 艾利和電子科技（中國） 主要生產和銷售數(shù)字音、視頻編解碼設備（ MP CAR A/V）。 廣東生益科技股份有限公司 主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷售 天弘（東莞）科技有限公司 產品主要包括打印機、游戲機和計算機。 29 本報告嚴格保密 主體企業(yè)引導模式： 政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設。 地方政府是我國目前工業(yè)地產市場建設的主導，主體企業(yè)引導模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府 經常使用的工業(yè)地產開發(fā)方式 。 創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工 業(yè)地產項目所具備的獨特優(yōu)勢， 吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關產業(yè)的聚集，以產業(yè)鏈帶動發(fā)展。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產業(yè)發(fā)展的良好的產業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。 具備外部條件 主體企業(yè)引導模式 30 本報告嚴格保密 初步規(guī)劃 主體企業(yè)規(guī)劃建設 園區(qū)管理 園區(qū)升級 ?國內招商 ?國外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產業(yè)升級 政府完成初步規(guī)劃及配套建設吸引知名企業(yè)進駐，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產業(yè)鏈。 基本配套建設 政府土地出讓、租賃方式引進同類企業(yè)，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的打造與完善。 擴大招商 ?區(qū)域經濟研究 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略