連鎖商圈調(diào)查分析與選店(編輯修改稿)
2025-07-19 15:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 本章內(nèi)容4 立地要素如果說商圈是培育門店的沃土，那良好的立地點就如同門店根一般，可適時吸取商圈內(nèi)最營養(yǎng)的養(yǎng)份，壯碩門店之成長。換言之，空有沃土，但無良好的立地條件，門店依然無法吸取到生存的養(yǎng)份， 造成無法存活的命運。因此，立地點的優(yōu)劣更關(guān)系著門店茁壯與否。立地點差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。所以立地條件優(yōu)劣是連鎖企業(yè)開店的重要考量。41 立地點所在街道評估依目標(biāo)地點所在道路性格、接近度、鄰居特性等相關(guān)設(shè)施做偵測。1)道路性格主要是調(diào)查立地點前道路特性及通行車輛之種類。首先，道路是考評目標(biāo)立地的第一要件。不同的通行車輛構(gòu)出不同的道路性格，進而影響消費行為。一般來說，道路性格可分為交通連接道路、運輸?shù)缆?、商流道路、郊區(qū)道路、老舊道路。A. 連接道路：其主要是連接主要商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間，供居民上下班來往，日常生活必經(jīng)的路線，通常是公車站牌、交通工具轉(zhuǎn)運站林立處。B. 運輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來源的干道稱之為流道 。此種道路多半連接兩大區(qū)域商品貨物之流通，因此，貨車及各式特殊運輸車輛比例多。C. 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。它通常是連鎖主要都市與衛(wèi)星都市或是各個社區(qū)型。因此，此種道路背后往往有市鎮(zhèn)、商業(yè)區(qū)或是住宅區(qū)為其腹地。D. 郊區(qū)道路：郊區(qū)住宅為新興造鎮(zhèn)計劃的產(chǎn)物，它也是接續(xù)商業(yè)區(qū)與郊區(qū)住宅的干道。除了也是上下班路線外，它最主要一定是處于郊區(qū)，多半屬于附屬舊市鎮(zhèn)的新興區(qū)。E. 老舊道路：老舊商業(yè)區(qū)所發(fā)展出的主要商業(yè)道路稱為舊道。此種道路往往是人潮匯集處，行人來往多，車輛也偏重小型自用車。因此，是商業(yè)活動熱絡(luò)之處。2)接近度則是指消費者是否容易接近門店。尤其是造成人潮通行動線斷層的障礙物是阻隔物更是要提防。接近度是測量立地點是否符合顧客容易接近門店的準(zhǔn)則。通常接近度愈高是愈好的立地點。其考評標(biāo)準(zhǔn)如下：A. 轉(zhuǎn)運站是否在預(yù)定點200公尺內(nèi)有公車站牌或巴士轉(zhuǎn)運站。此轉(zhuǎn)運站最好是位于下班路線，以增加購物之時間性。B. 預(yù)定門店前道路之寬度：路愈寬不僅行駛車潮愈多，且可增加停車之便利性。C. 是否有斑馬線可到對面街或側(cè)街，且左右距離在100公尺內(nèi)，關(guān)系來往人潮數(shù)之多少。D. 臨近100公尺內(nèi)是否有紅綠燈：紅綠燈是增加門店曝光率，增加消費認(rèn)知的最妙方。E. 近期內(nèi)是否有道路計劃拓寬或是各項掩埋管線計劃。各項開挖馬路工程都不利于門店經(jīng)營，更會影響客人上門意愿。尤其是新門店，最怕開幕后半年有工程進行。F. 面對都市、屬于進入或離去動線：一般來說，離去也就是所謂下班路線較佳。3)鄰居特性是指預(yù)定點兩側(cè)業(yè)種特點，及不適宜與鄰之業(yè)別。如果是屬于同行的專業(yè)街，則新點將會面臨強大的同質(zhì)競爭；如果是屬于異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考量是否能構(gòu)成集市效應(yīng)。其他，為避免造成顧客之反應(yīng)，如會制造大量污染的店：如洗車店、木工店；或是發(fā)出特別氣味的店：如油漆店；乃至于發(fā)出煙務(wù)的店：如汽車修護店、燒烤店等門店之旁較不適宜一般生活用品連鎖業(yè)者。再者如高頻噪音出現(xiàn)的地方如鐵路平交道旁也不是良好的立地點。42 立地點本身之評估“點”是強調(diào)立地點本身之評估。針對所要開店之建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題分析評估。其中評選項目有：1)辯識性—預(yù)定點地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明顯的路標(biāo)：一般來說，地址是顧客認(rèn)識門店的鎖匙。因此，明確的地址是第一條件。其次，明顯的路標(biāo)有助于消費者尋找，如車站旁、百貨公司旁都是可使用的路標(biāo)。2)齊全性—建物內(nèi)含有那些設(shè)施？通常設(shè)施愈齊備，愈可省下開店裝潢成本。當(dāng)然如果建物內(nèi)部恰好特殊設(shè)計，則在取得屋主諒解下進行拆除工作。如此一來將增加成本。但有時為店門之美觀， 不得不開支時，可進一步與屋主談判，爭取拆除補助費。3)所有權(quán)明確化—到底真正擁有所有權(quán)的屋主要確認(rèn)。由于部分業(yè)者常因本身經(jīng)營不善，而轉(zhuǎn)任二房東出租店面或是透過中介租貸。無法清楚定義真正所有權(quán)者，可能導(dǎo)致租貸法律權(quán)益，造成糾紛，不利經(jīng)營。因此，所有權(quán)明確化是不可忽略。4)完整性—是指經(jīng)由使用執(zhí)照來再次確認(rèn)承租屋主店面法律上使用之權(quán)利。并了解實際營業(yè)使用之申請。5)清白性—也就是說清查所租貸之房屋是否有被銀行或其他機構(gòu)設(shè)訂有他項權(quán)利或是被查封或拍賣的記錄。以避免于租屋期間因房東之財務(wù)糾紛影響。6)時間性—預(yù)定點之現(xiàn)行使用人是誰？需要多久才能騰空移交使用。愈短時間對連鎖業(yè)者愈有利。7)明顯度—主要是指可架設(shè)廣告招牌可見度。招牌是連鎖業(yè)者與消費者溝通的第一步，因此愈明顯的招牌對連鎖業(yè)者愈好。近來，隋著都市景觀與大樓興起，在部分都會特定區(qū)段或是新建大樓常無法懸掛招牌或是有其固定之格式。8)天候性—天候非旦會影響消費意愿，且對于特殊天候或地形也會造成經(jīng)營上之不可預(yù)估之風(fēng)險。如淹水、日曬所引起商品及設(shè)備之損耗、或者店面迎向強風(fēng)面所造成大量落塵也會損及商品店面鮮度并提高設(shè)備折舊率乃至采光度等均是重要考量因素。9)建物本身評鑒—如建筑物的年份及現(xiàn)況是評估首要條件。一般來說，十年以上老屋不予考慮。再者，建筑物構(gòu)造成份分析造成及樓層分析。前者有助于裝潢成本之預(yù)估。后者，如各樓層不予考慮則關(guān)系間接費用之開支，如是否整棟承租，以賣場與辦公室或是宿舍合并。再者，如各樓屋高度、給水、排水、瓦斯、配線狀況及可供電力、消防設(shè)施都是計算改裝費用的依據(jù)。如果還是樓板挑空填平、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部份則要調(diào)閱其合法性，避免日后法律糾紛。另外，如是否為室內(nèi)停車場改裝？是否為防空避難室？乃至是否占用公共設(shè)施？也是不可忽略。10)積率：積率則是指預(yù)定點本身之形狀與面積。形狀有兩種，一是指建筑物外觀之整體設(shè)計，第二則是指預(yù)定本身之形狀。前者悠關(guān)門店未來門店，后者則是賣場設(shè)計之重點。通常愈方面之賣 場其形狀愈好。11)面積：是指可使用之營業(yè)面積。也就是說經(jīng)內(nèi)部測量后的有效面積數(shù)。其中門店寬度是首要條件。尤其是以一樓可用之有效營業(yè)面積有一定要符合連鎖企伙基本面積層次愈高。無論是一、二樓之賣場或是一樓與地下室之賣場，各連鎖企業(yè)依其需求而有不同之特性。如超市因其賣場大，多設(shè)于一樓或地下室；而便利門店則以一樓為主要訴求；另美容美發(fā)業(yè)則可設(shè)于二樓。12)押金、租金：預(yù)定點地價高低悠關(guān)租金成本。因此，則要考量整地費。其次，押金—是房租的幾個月份及附近房租行情打探是不可少的市調(diào)工作。租金則是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、鄰居、前任承租人是何人。其個別職業(yè)、住處、信用及有無遺產(chǎn)繼承糾紛等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相處？是否會大幅度調(diào)漲租金？更是要打探清楚。如果門店是前任租屋者放棄租貸權(quán)，則一定要了解前任租屋者的成敗因素及遷移因素，以作為前車之鑒。關(guān)于鄰店的用途則也是要加以詢問。43 門店預(yù)定點之選定門店之選定最重要的是，不論是一家店面或是多家門店候選，除了書面作業(yè)，在選定特定店址后，要進行實地觀查比較。連續(xù)三天于不同時段（早晨、中午、下
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