【正文】 本章內容3 商圈調查報告方式31 商圈簡報方式1)演繹法此方法即是一種慢慢導入結論的一種方法。J. 預估收入支出與可能凈利表。H. 教育程度分配圖。F. 抽樣人潮分布圖。D. 競爭者分析圖。B. 商圈的住宅、辦公、混合門店區(qū)劃分之簡圖。3)配合報告內容讓第三者對該商圈有明確的概念。G. 競爭店的店面。E. 抽樣點。C. 辦公區(qū)的建筑形態(tài)。A. 商圈的界線（如：大馬路、高架橋等）。5)集會場所。3)顧客的形態(tài)。2102 結論根據(jù)以上各種調查的資料，最后于結論時，最好能明確的將資料整理出下列五項重點加以說明：1)點應設在何處，何階段合適開店。B. 消費習慣的未來改變情況。4) 該商圈之未來轉變情況。3) 大型辦公大樓、商業(yè)中心210 商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y論2101 發(fā)展情況1) 未來政府的行政中心、大型休閑集客場所的建造。2)并分析可能的未來發(fā)展情況。8)損益平衡(固定費用＋租金)247。7)預估凈利A. 可能月營業(yè)業(yè)績－租金－固定費用－變動總費用＝預估凈利。B. 銷貨成本。D. 預估固定費用。B. 折舊費用預估。B. 可能每日營業(yè)金額30＝可能每月營業(yè)金額。D. 未來再依商圈之消費年齡、習慣、所得的變動可能對來客數(shù)之影響而做正（負）百分比之修正。各店之人潮數(shù)100%＝各店之入店率。3)每日來客人數(shù)預估A. 了解各店之人潮數(shù)。2)預估每次消費金額。28 預估收入、支出與可能凈利1)以抽樣點之實際平方米數(shù)與租金之調查。，車輛流量少。：辦商、商辦、商住、商業(yè)、辦住。，且規(guī)模大(大型購物中心、超級市場、百貨公司）。27 商圈類型1)集中型商圈(每分鐘約30～40位以上)。(大型連鎖店、點心食品面包店、傳統(tǒng)式飲食店)。26 消費特征與人口特征1)該區(qū)住戶人口所得，達平均國民所得４倍以上所占比率。3)未來交通運輸系統(tǒng)的影響，可能帶動的人潮。、購物之目的行經(jīng)的路線。2)辦公戶數(shù)。３得當?shù)仡A估人口數(shù)。7)將人潮流動抽樣之數(shù)字以線圖表示＜人潮分布圖＞。 例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點人數(shù)為Ｙ，將Y8＝Z，則為其可能之人口流動數(shù)。4)抽樣時將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。2)以AM7～PM12點每兩小時細分為一個小段。25 人潮狀況＜實地抽樣方式＞251 平日及假日的人潮狀況1)將一周之時間區(qū)分為2段4)營業(yè)額來客數(shù)平均消費額＝每日營業(yè)額。2)來客數(shù): 該競爭店每日之成交客戶數(shù)。，以＜甲＞為代碼、辨公區(qū)＜甲２＞為代碼、新式住宅區(qū)以＜乙１＞為代碼、舊式住宅區(qū)以＜乙２＞為代碼、文教區(qū)，以＜丙＞為代碼?！陜瓤赡芨慕ǖ内吺?。242 住宅特色1)建物形態(tài)、建筑高度，樓數(shù)、建筑型式為新式或舊式及分布區(qū)域。包含將門店分門別類記錄，并將其統(tǒng)計填入明細表。3)分布家數(shù)。2)行業(yè)形態(tài)、干道之行業(yè)類型。24 商圈特征241 門店特色及分布情況1)建筑形態(tài)，主要干道上的建筑其建筑高度。F. 其中盡量以一個抽樣點為同性質之門店。D. 可能形成未來的門店群之地段。B. 人潮走向匯集地點。10)標出未來促銷活動發(fā)ＤＭ之地點。等特定族群會集場所。8)車站、加油站、學校、停車場、市場、公園6)可與本企業(yè)連鎖店有互補作用之門店。之同等類＞。4)人潮匯集之地段門店群及大型集客場所＜超級市場娛樂區(qū)2)標出重要建筑物及樓別＜金融大樓，辦公大樓＞。8)人潮走向: 由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區(qū)形成一獨立商圈。6)大水溝: 因大水溝阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。4)高架橋、地下道阻隔: 因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同商圈。2)馬路之分界、凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿分隔島阻隔、主要干道。商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。 本章內容 2　商圈調查的方法21 商圈范圍劃分確定商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，一般以便利店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50150米，輔助商圈為150250米。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，購買力高。換言之，便捷的交通關系著人潮，也關系著業(yè)績的成長。而商圈內人口所得也直接影響到人民支出額度及門店消費的客單價。5)年齡、教育程度、所得:不同的年齡層結構，其對于商品需求偏好角度亦有不同。4)日夜人口數(shù):由于門店經(jīng)營是一整天，有的更達24小時，因此對于白天流入之人口就非常重要。密度越高愈適合開設門店。而在商圈調查中所需探討的如下數(shù)據(jù)：1)固定人口數(shù):固定人口是指居住在商圈內的住戶。次要商圈占業(yè)績1525%，相對的老顧客來店率也低。通常戰(zhàn)業(yè)績5570%。通常依門店預定之遠近將商圈分為主要商圈、次要商圈及輔助商圈。所謂商圈，就是吸引消費者前來購物的有效范圍。在永續(xù)經(jīng)營的投資策略里，如果能夠延長租約期限，自然相對地可投入較佳的營運系統(tǒng)及設備，如此才能確保展店品質的穩(wěn)定與產(chǎn)值的提高。 第12章連鎖商圈調查與選店開設連鎖店首先遭遇到的課題，就是選點（選擇合適的設店地點），而房地產(chǎn)的價位一直高居不下，尤其是具有潛力的商業(yè)區(qū)地帶，也到了寸士寸金的地步，因此房產(chǎn)價值、租金，其漲幅比例、租期年限……等等，都影響了業(yè)者在投資策略中的開發(fā)定位，也攸關營業(yè)額的預估和軟硬件投資的成本風險，所以談到開店，尤其是開發(fā)策略的正確與否，將左右近五成以上的經(jīng)營命運。好的開發(fā)策略將領導整個企業(yè)邁向成功之路，因此企業(yè)總部必須擁有或能掌控整個營業(yè)地點不動產(chǎn)動向，在將經(jīng)營權交給加盟者之前，公司必須完成開拓新點的開發(fā)作業(yè)。本章內容：1 商圈調查的標的2　商圈調查的方法21 商圈范圍劃分確定22 商圈簡圖23　抽樣點及發(fā)ＤＭ點之選擇確定24 商圈特征25 人潮狀況＜實地抽樣方式＞26 消費特征與人口特征27 商圈類型28 預估收入、支出與可能凈利29 建議地點之確定210 商圈未來發(fā)展?jié)摿敖Y論211 幻燈片、投影片之制作方式及目的3 商圈調查報告方式4 立地要素41 立地點所在街道評估42 立地點本身之評估43 門店預定點之選定4