【文章內(nèi)容簡介】 存貨和貨 幣資金占流動(dòng)資產(chǎn)比重分別為?%和?%，其他科目占比均較小。 2013?年末，公司存貨仍由開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品構(gòu)成，余額為? 億元，同比增長?%，主要是公司在?2013?年拍得津西陳塘（掛） 201302津西陳塘（掛）2013030?地塊，開發(fā)成本增加??億元 所致；貨幣資金為??億元，同比增加?%，主要是銀行借款及 ??????????????????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告 ??????????銷售商品房回款增加所致，受限貨幣資金為??億元，全部為公司全 ??????????資子公司天津市凱泰建材經(jīng)營有限公司銀行承兌匯票的保證金。2014 ??????????年?3?月末，公司存貨為??億元，較?2013?年末增長?%；貨幣資 ??????????金為??億元，較?2013?年末減少?%。 ???????????????公司非流動(dòng)資產(chǎn)主要由投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期股權(quán)投資 ??????????等構(gòu)成，2013?年末投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)和長期股權(quán)投資占非流動(dòng) ??????????資產(chǎn)比重分別為?%、%和?%。2013?年末，公司投資性房 ??????????地產(chǎn)主要為公司用于出租的商鋪和車庫，余額為??億元，同比減少 ??????????%，主要是出售翠海紅山項(xiàng)目和天房美域項(xiàng)目的車庫所致；固定資 ??????????產(chǎn)為??億元，同比減少?%；長期股權(quán)投資為??億元，同比增 ??????????長?%。2014?年?3?月末，公司非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)為??億元，較?2013 ??????????年末減少?%，變化幅度較小。 ??????????????2013?年及?2014?年?1～3?月，公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為? ??????????天和??天，遠(yuǎn)優(yōu)于同期行業(yè)優(yōu)秀水平?，主要是公司基本采用預(yù)售方 ??????????式銷售；存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分別為?3,738?天和?4,546?天，由于公司進(jìn)行新 ??????????一輪的土地儲(chǔ)備，存貨周轉(zhuǎn)效率大幅下降。 ??????????????綜合來看，公司處于已有項(xiàng)目逐步銷售、開始新一輪土地儲(chǔ)備期 ??????????的階段，總資產(chǎn)規(guī)模增長較快，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比重較大，公司回款 ??????????效率較高，存貨周轉(zhuǎn)效率隨著土地儲(chǔ)備和銷售期的變化而有所變化。 ?????????資本結(jié)構(gòu) ??????????????由于公司開始進(jìn)入新項(xiàng)目投入期，資金需求使得負(fù)債規(guī)模有所波 ??????????動(dòng)；有息債務(wù)規(guī)模增加較快，資產(chǎn)負(fù)債率有所上升 ??????????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司負(fù)債規(guī)模繼續(xù)增長，總負(fù)債中仍 ??????????以流動(dòng)負(fù)債為主。 ???????????????????億元?????????????????????????????????????????????????????% ????????????200 ????????????150 ????????????100??????????????????????????????????????? ?????????????50???????????????????????????????????????????????????????20 ???????????????????????????????????? ???????????????0 ?????????????????????2011年末????????2012年末??????????2013年末???2014年3月末 ??????????????????????????流動(dòng)負(fù)債合計(jì)???????????非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)流動(dòng)負(fù)債占比 ???????????圖32011～2013?年末及?2014?年?3?月末公司負(fù)債構(gòu)成情況 ??????????????公司流動(dòng)負(fù)債主要由預(yù)收款項(xiàng)、短期借款、一年內(nèi)到期的非流動(dòng) ??????????負(fù)債、應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款等構(gòu)成，其中預(yù)收款項(xiàng)占流動(dòng)負(fù)債的比 3 ????根據(jù)?Wind?資訊：2013?年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大型企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)行業(yè)優(yōu)秀值為??天。 ?????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告 ????重仍然接近?50%。2013?年末，公司預(yù)收款項(xiàng)為??億元，同比增加 ????%，主要是當(dāng)期公司達(dá)到預(yù)售條件并收到款項(xiàng)的項(xiàng)目較多所致； ????短期借款為??億元，同比增加?%，主要是新增流動(dòng)資金貸款 ????所致，其中信用借款、保證借款、保證及質(zhì)押借款和保證及抵押借款 ????占短期借款總額的比重分別為?%、%、%和?%，保 ????證及質(zhì)押借款為公司以全資子公司天津市華亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?13 ????億元應(yīng)收款財(cái)產(chǎn)權(quán)信托受益權(quán)設(shè)立的專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃融資款；一年 ????內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為??億元，同比增加?%，主要是當(dāng)期 ?????億元的借款集中到期所致；應(yīng)付賬款主要為應(yīng)付施工單位工程 ????款，余額為??億元，同比減少?%；其他應(yīng)付款為??億元， ????同比增加?%。2014?年?3?月末，公司流動(dòng)負(fù)債為??億元，較?2013 ????年末增加?%，各主要流動(dòng)負(fù)債科目均變化較小。 ????????????????????????應(yīng)付賬款 ??????????????????????????% ?????????????????????????????????????????????????????預(yù)收款項(xiàng) ????????????????????短期借款?????????????????????????% ????????????????????% ?????????????????????????????其他 ????????????????????????????% ????????????????????????一年內(nèi)到期的???????????其他應(yīng)付款 ??????????????????????????非流動(dòng)負(fù)債?????????????% ????????????????????????????% 圖4???2013?年末公司流動(dòng)負(fù)債構(gòu)成情況 ?????????公司非流動(dòng)負(fù)債主要由長期借款和應(yīng)付債券等構(gòu)成，其中?2013?年 ????末長期借款占非流動(dòng)負(fù)債的?%，其余科目占非流動(dòng)負(fù)債比重較小。 ????2013?年末，公司長期借款為??億元，同比增長?%，主要是由 ????于資金需求增加貸款所致，其中保證借款、保證及抵押借款、保證及 ????質(zhì)押借款和抵押借款占長期借款的比重分別為?%、%、% ????和?%；應(yīng)付債券為??億元，主要為子公司天津市凱泰建材經(jīng)營 ????有限公司發(fā)行??億元?3?年期中小企業(yè)私募債券的本息。2014?年?3?月 ????末，公司非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)為??億元，較?2013?年末增長?%。 表4???2011～2013?年末及?2014?年?3?月末公司總有息債務(wù)情況（單位：億元、%） ?????????????項(xiàng)目????????????2014?年?3?月末???????2013?年末????2012?年末??????2011?年末 短期有息債務(wù)?????????????????????????????????????????????????????????? 長期有息債務(wù)??????????????????????????????????????????????????????????? 總有息債務(wù)??????????????????????????????????????????????????????????? 總有息債務(wù)占總負(fù)債比重??????????????????????????????????????????????? ????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司有息債務(wù)規(guī)模增長較快，主要是 ????公司進(jìn)入新一輪的項(xiàng)目開發(fā)期，運(yùn)營資金需求較大。2013?年末，有息 ???????????????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告 ??????????債務(wù)同比增長?%，總有息債務(wù)占總負(fù)債的比重上升至?%。2014 ??????????年?3?月末，公司繼續(xù)擴(kuò)大借款規(guī)模，總有息債務(wù)小幅增至??億元。 ???????????????截至?2014?年?3?月末，公司?1?年以內(nèi)到期的有息債務(wù)占總有息債務(wù) ??????????的?%，公司短期還款壓力較為集中。 ????????????表5???截至?2014?年?3?月末公司有息債務(wù)期限結(jié)構(gòu)（單位：億元、%） ??????????????????????項(xiàng)目????????????????≤1?年???（1,2]年?（2,3]年???????合計(jì) ??????????????????????金額??????????????????????????????????? ??????????????????????占比?????????????????????????????????? ??????????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司所有者權(quán)益增長較快，分別為 ???????????億元和??億元，其中?2013?年末所有者權(quán)益增加??億元， ??????????主要由于少數(shù)股東權(quán)益增加所致，原因是北方國際信托股份有限公司 ??????????以信托股權(quán)投資形式向公司全資子公司天津市華兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公 ??????????司（以下簡稱“華兆公司”）進(jìn)行增資，增資額為??億元。本次增 ??????????資后，華兆公司注冊(cè)資本為??億元，公司持股比例降為?%， ??????????仍為控股股東。2014?年?3?月末，所有者權(quán)益隨未分配利潤增長而增長。 ??????????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為?%和 ??????????%，2013?年以來由于銀行借款增加使得資產(chǎn)負(fù)債率上升較為明顯， ??????????但優(yōu)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)平均值?；公司的流動(dòng)比率分別為??倍和? ??????????倍；速動(dòng)比率分別為??倍和??倍，2013?年公司速動(dòng)比率低于行 ??????????業(yè)平均值?。 ???????????????截至?2014?年?3?月末，公司不存在對(duì)合并范圍外企業(yè)的擔(dān)保。 ??????????????綜上所述，由于公司開始進(jìn)入新項(xiàng)目投入期，資金需求使得總負(fù) ??????????債增長，總有息債務(wù)占總負(fù)債比重亦有所升高，且未來?1～2?年內(nèi)的債 ??????????務(wù)較為集中。 ?????????盈利能力 ??????????????2013?年，由于公司項(xiàng)目未售罄當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入較少，公司營業(yè)收入 ??????????同比下降幅度較大；總資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)收益率低于行業(yè)平均水平 ??????????????2013?年，公司營業(yè)收入為??億元，同比減少?%，原因是 ??????????當(dāng)期達(dá)到預(yù)售條件的項(xiàng)目較多但未售罄可結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)收入的項(xiàng)目較少， ??????????但毛利率水平有所上升，同比上升??個(gè)百分點(diǎn)，主要是?2012?年公 ??????????司確認(rèn)收入的項(xiàng)目中限價(jià)房占比較大，毛利率水平較低。由于收入規(guī) ??????????模同比減少較多，2013?年公司期間費(fèi)用占營業(yè)收入的比重由?2012?年的 ??????????%上升至?%。 4 ????根據(jù)?Wind?資訊：2013?年末，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)大型企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債平均值為?%。 5 ????根據(jù)?Wind?資訊：2013?年末，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)全行業(yè)速動(dòng)比率平均值為??倍。 ????????????????????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告 ????????????????億元?????????????????????????????????????????????????????????????% ???????????40 ????????????????????????????????????? ???????????30 ?????????????????????????????????????????????????????????????????? ???????????10????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????0 ???????????????????????2011年????????????????2012年?????????????????2013年 ??????????????????營業(yè)收入?????????????利潤總額??????????毛利率???????????營業(yè)利潤率 ?????????圖5????2011～2013?年公司收入和盈利情況 ???????????2013?年，由于公司可結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，盈利水平同比降幅較大。公 ???????司營業(yè)利潤為??億元，同比減少?%。但由于當(dāng)期收到土地整理 ???????政府返還收益??億元，使得營業(yè)外收支凈額同比增加?%，一 ????