【文章內容簡介】 存貨和貨 幣資金占流動資產比重分別為?%和?%，其他科目占比均較小。 2013?年末，公司存貨仍由開發(fā)成本和開發(fā)產品構成，余額為? 億元，同比增長?%，主要是公司在?2013?年拍得津西陳塘（掛） 201302津西陳塘（掛）2013030?地塊，開發(fā)成本增加??億元 所致；貨幣資金為??億元，同比增加?%，主要是銀行借款及 ??????????????????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評級報告 ??????????銷售商品房回款增加所致，受限貨幣資金為??億元，全部為公司全 ??????????資子公司天津市凱泰建材經營有限公司銀行承兌匯票的保證金。2014 ??????????年?3?月末，公司存貨為??億元，較?2013?年末增長?%；貨幣資 ??????????金為??億元，較?2013?年末減少?%。 ???????????????公司非流動資產主要由投資性房地產、固定資產、長期股權投資 ??????????等構成，2013?年末投資性房地產、固定資產和長期股權投資占非流動 ??????????資產比重分別為?%、%和?%。2013?年末，公司投資性房 ??????????地產主要為公司用于出租的商鋪和車庫，余額為??億元，同比減少 ??????????%，主要是出售翠海紅山項目和天房美域項目的車庫所致；固定資 ??????????產為??億元，同比減少?%；長期股權投資為??億元，同比增 ??????????長?%。2014?年?3?月末，公司非流動資產合計為??億元，較?2013 ??????????年末減少?%，變化幅度較小。 ??????????????2013?年及?2014?年?1～3?月，公司的應收賬款周轉天數(shù)分別為? ??????????天和??天，遠優(yōu)于同期行業(yè)優(yōu)秀水平?，主要是公司基本采用預售方 ??????????式銷售；存貨周轉天數(shù)分別為?3,738?天和?4,546?天，由于公司進行新 ??????????一輪的土地儲備，存貨周轉效率大幅下降。 ??????????????綜合來看，公司處于已有項目逐步銷售、開始新一輪土地儲備期 ??????????的階段，總資產規(guī)模增長較快，存貨占流動資產比重較大，公司回款 ??????????效率較高，存貨周轉效率隨著土地儲備和銷售期的變化而有所變化。 ?????????資本結構 ??????????????由于公司開始進入新項目投入期，資金需求使得負債規(guī)模有所波 ??????????動；有息債務規(guī)模增加較快，資產負債率有所上升 ??????????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司負債規(guī)模繼續(xù)增長，總負債中仍 ??????????以流動負債為主。 ???????????????????億元?????????????????????????????????????????????????????% ????????????200 ????????????150 ????????????100??????????????????????????????????????? ?????????????50???????????????????????????????????????????????????????20 ???????????????????????????????????? ???????????????0 ?????????????????????2011年末????????2012年末??????????2013年末???2014年3月末 ??????????????????????????流動負債合計???????????非流動負債合計流動負債占比 ???????????圖32011～2013?年末及?2014?年?3?月末公司負債構成情況 ??????????????公司流動負債主要由預收款項、短期借款、一年內到期的非流動 ??????????負債、應付賬款和其他應付款等構成，其中預收款項占流動負債的比 3 ????根據?Wind?資訊：2013?年房地產開發(fā)行業(yè)大型企業(yè)應收賬款周轉天數(shù)行業(yè)優(yōu)秀值為??天。 ?????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評級報告 ????重仍然接近?50%。2013?年末，公司預收款項為??億元，同比增加 ????%，主要是當期公司達到預售條件并收到款項的項目較多所致； ????短期借款為??億元，同比增加?%，主要是新增流動資金貸款 ????所致，其中信用借款、保證借款、保證及質押借款和保證及抵押借款 ????占短期借款總額的比重分別為?%、%、%和?%，保 ????證及質押借款為公司以全資子公司天津市華亨房地產開發(fā)有限公司?13 ????億元應收款財產權信托受益權設立的專項資產管理計劃融資款；一年 ????內到期的非流動負債為??億元，同比增加?%，主要是當期 ?????億元的借款集中到期所致；應付賬款主要為應付施工單位工程 ????款，余額為??億元，同比減少?%；其他應付款為??億元， ????同比增加?%。2014?年?3?月末，公司流動負債為??億元，較?2013 ????年末增加?%，各主要流動負債科目均變化較小。 ????????????????????????應付賬款 ??????????????????????????% ?????????????????????????????????????????????????????預收款項 ????????????????????短期借款?????????????????????????% ????????????????????% ?????????????????????????????其他 ????????????????????????????% ????????????????????????一年內到期的???????????其他應付款 ??????????????????????????非流動負債?????????????% ????????????????????????????% 圖4???2013?年末公司流動負債構成情況 ?????????公司非流動負債主要由長期借款和應付債券等構成，其中?2013?年 ????末長期借款占非流動負債的?%，其余科目占非流動負債比重較小。 ????2013?年末，公司長期借款為??億元，同比增長?%，主要是由 ????于資金需求增加貸款所致，其中保證借款、保證及抵押借款、保證及 ????質押借款和抵押借款占長期借款的比重分別為?%、%、% ????和?%；應付債券為??億元，主要為子公司天津市凱泰建材經營 ????有限公司發(fā)行??億元?3?年期中小企業(yè)私募債券的本息。2014?年?3?月 ????末，公司非流動負債合計為??億元，較?2013?年末增長?%。 表4???2011～2013?年末及?2014?年?3?月末公司總有息債務情況（單位：億元、%） ?????????????項目????????????2014?年?3?月末???????2013?年末????2012?年末??????2011?年末 短期有息債務?????????????????????????????????????????????????????????? 長期有息債務??????????????????????????????????????????????????????????? 總有息債務??????????????????????????????????????????????????????????? 總有息債務占總負債比重??????????????????????????????????????????????? ????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司有息債務規(guī)模增長較快，主要是 ????公司進入新一輪的項目開發(fā)期，運營資金需求較大。2013?年末，有息 ???????????????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評級報告 ??????????債務同比增長?%，總有息債務占總負債的比重上升至?%。2014 ??????????年?3?月末，公司繼續(xù)擴大借款規(guī)模，總有息債務小幅增至??億元。 ???????????????截至?2014?年?3?月末，公司?1?年以內到期的有息債務占總有息債務 ??????????的?%，公司短期還款壓力較為集中。 ????????????表5???截至?2014?年?3?月末公司有息債務期限結構（單位：億元、%） ??????????????????????項目????????????????≤1?年???（1,2]年?（2,3]年???????合計 ??????????????????????金額??????????????????????????????????? ??????????????????????占比?????????????????????????????????? ??????????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司所有者權益增長較快，分別為 ???????????億元和??億元，其中?2013?年末所有者權益增加??億元， ??????????主要由于少數(shù)股東權益增加所致，原因是北方國際信托股份有限公司 ??????????以信托股權投資形式向公司全資子公司天津市華兆房地產開發(fā)有限公 ??????????司（以下簡稱“華兆公司”）進行增資，增資額為??億元。本次增 ??????????資后，華兆公司注冊資本為??億元，公司持股比例降為?%， ??????????仍為控股股東。2014?年?3?月末，所有者權益隨未分配利潤增長而增長。 ??????????????2013?年末及?2014?年?3?月末，公司資產負債率分別為?%和 ??????????%，2013?年以來由于銀行借款增加使得資產負債率上升較為明顯， ??????????但優(yōu)于房地產開發(fā)業(yè)平均值?；公司的流動比率分別為??倍和? ??????????倍；速動比率分別為??倍和??倍，2013?年公司速動比率低于行 ??????????業(yè)平均值?。 ???????????????截至?2014?年?3?月末，公司不存在對合并范圍外企業(yè)的擔保。 ??????????????綜上所述，由于公司開始進入新項目投入期，資金需求使得總負 ??????????債增長，總有息債務占總負債比重亦有所升高，且未來?1～2?年內的債 ??????????務較為集中。 ?????????盈利能力 ??????????????2013?年，由于公司項目未售罄當期結轉收入較少，公司營業(yè)收入 ??????????同比下降幅度較大；總資產報酬率和凈資產收益率低于行業(yè)平均水平 ??????????????2013?年，公司營業(yè)收入為??億元，同比減少?%，原因是 ??????????當期達到預售條件的項目較多但未售罄可結轉確認收入的項目較少， ??????????但毛利率水平有所上升，同比上升??個百分點，主要是?2012?年公 ??????????司確認收入的項目中限價房占比較大，毛利率水平較低。由于收入規(guī) ??????????模同比減少較多，2013?年公司期間費用占營業(yè)收入的比重由?2012?年的 ??????????%上升至?%。 4 ????根據?Wind?資訊：2013?年末，房地產開發(fā)業(yè)大型企業(yè)資產負債平均值為?%。 5 ????根據?Wind?資訊：2013?年末，房地產開發(fā)業(yè)全行業(yè)速動比率平均值為??倍。 ????????????????????????????????????????????????????????????????????公司債券跟蹤評級報告 ????????????????億元?????????????????????????????????????????????????????????????% ???????????40 ????????????????????????????????????? ???????????30 ?????????????????????????????????????????????????????????????????? ???????????10????????????????????????????????? ?????????????????????????????????????????????????????????????????????????? ????????????0 ???????????????????????2011年????????????????2012年?????????????????2013年 ??????????????????營業(yè)收入?????????????利潤總額??????????毛利率???????????營業(yè)利潤率 ?????????圖5????2011～2013?年公司收入和盈利情況 ???????????2013?年，由于公司可結轉收入下降，盈利水平同比降幅較大。公 ???????司營業(yè)利潤為??億元，同比減少?%。但由于當期收到土地整理 ???????政府返還收益??億元，使得營業(yè)外收支凈額同比增加?%，一 ????