【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)主裝修設(shè)計(jì)和施工的菜單式服務(wù)。此類商品房從2001年開(kāi)始實(shí)施為3000套，2002年為3萬(wàn)套，2003年預(yù)計(jì)達(dá)到10萬(wàn)套，其數(shù)量占城市住宅總量的25%。第三類屬“自主裝修”是業(yè)主購(gòu)買住宅后，自行委托裝修施工單位對(duì)所購(gòu)住宅進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)和施工，此類數(shù)量占城市住宅總量的70%。后二類住宅裝飾裝修投資屬業(yè)主購(gòu)房后的二次投資。（四）住宅裝修隊(duì)伍與管理現(xiàn)狀的分析經(jīng)上海工商管理部門(mén)統(tǒng)計(jì)，目前報(bào)工商批準(zhǔn)注冊(cè)成立的家裝企業(yè)有16000多家，而具備市建委審批裝修資質(zhì)和到市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會(huì)登記的會(huì)員單位不足4000多家，僅占25％，其中97％以上為中小型家裝企業(yè)。從家裝企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析現(xiàn)具有家裝施工資質(zhì)的近4000家裝修企業(yè)中，；年經(jīng)營(yíng)收入在5000萬(wàn)元以上的不足10家；年經(jīng)營(yíng)收入1000－5000萬(wàn)元的有30多家；年經(jīng)營(yíng)收入500－1000萬(wàn)元的有50多家；極大多數(shù)都是年經(jīng)營(yíng)收入在500萬(wàn)元以下的占總量的97％。從家裝企業(yè)職工人數(shù)分析企業(yè)人數(shù)超過(guò)500人以上的僅占1％；企業(yè)人數(shù)在200－500人之間的占4％；企業(yè)人數(shù)在100－200人之間的占15％；企業(yè)人數(shù)在100人以內(nèi)的占80％。從家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡段分析家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在30歲以內(nèi)的占總?cè)藬?shù)的40％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在30－40歲之間的占總?cè)藬?shù)的35％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在40－50歲之間的占總?cè)藬?shù)的20％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡超過(guò)50歲的占總?cè)藬?shù)的5％。從家裝企業(yè)現(xiàn)有近3萬(wàn)管理人員的學(xué)歷和技術(shù)力量分析具有本科及以上學(xué)歷的管理人員占2％；具有大專學(xué)歷的管理人員占7％；具有中專學(xué)歷的管理人員占13％；具有技校和高中學(xué)歷的管理人員占75％。％；具有中級(jí)技術(shù)職稱的管理人員不足3％；具有初級(jí)技術(shù)職稱的管理人員僅為5％。從企業(yè)性質(zhì)分析國(guó)營(yíng)企業(yè)所占比例小于1％；民營(yíng)企業(yè)占98％；其它性質(zhì)的企業(yè)占1％。綜合上述分析，本市家裝企業(yè)量多、企業(yè)規(guī)模小、管理人員學(xué)歷低、技術(shù)力量弱、整體競(jìng)爭(zhēng)能力較差，因此，正規(guī)家裝企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入僅占市場(chǎng)份額不足30％。（五）國(guó)外住宅裝修業(yè)的調(diào)研與經(jīng)驗(yàn)借鑒城市重建時(shí)期低標(biāo)準(zhǔn)住宅的大量生產(chǎn)第二次大戰(zhàn)后，歐洲各國(guó)和美國(guó)、日本等國(guó)，相繼進(jìn)入戰(zhàn)后城市重建家園的建設(shè)高速發(fā)展時(shí)期，市民居住困難已成為政府迫切急待解決的首要問(wèn)題之一，政府指定了一批設(shè)計(jì)和施工企業(yè)，完成了標(biāo)準(zhǔn)化住宅設(shè)計(jì)系列和施工規(guī)程，住宅房型的定型化、模數(shù)化縮短了施工周期，加大了建設(shè)速度。但是，由于當(dāng)時(shí)受建造投資資金、建設(shè)施工時(shí)間和政治、經(jīng)濟(jì)等方面因素的影響，住宅的建造標(biāo)準(zhǔn)普遍較低，城市居民在簡(jiǎn)裝修的情況下，考慮的是安居和就業(yè)、社會(huì)穩(wěn)定、發(fā)展經(jīng)濟(jì)。因此，該時(shí)間建造的住宅公寓樓使用期不到20年就再次列入政府對(duì)住宅的更新建造計(jì)劃。城市再開(kāi)發(fā)促進(jìn)住宅和裝修標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高根據(jù)城市功能的調(diào)整，城市總體規(guī)劃的完善和政府立法，新型的住宅區(qū)組成的社區(qū)在70—80年代大量涌現(xiàn)，居民不僅僅滿足于住得下，而且逐步要求提高居住質(zhì)量和環(huán)境水平，不同階層、文化、經(jīng)濟(jì)條件的居民開(kāi)始追求個(gè)性化裝修，其中，高收入階層的市民講究豪華和舒適，中等收入階層的市民選擇美觀和個(gè)性裝修，低收入階層希望得到適用和安全的居住條件。這一時(shí)期，政府為低收入階層建造了大量的公共租屋和廉價(jià)房，建設(shè)公司根據(jù)不同階層的需求，推出了適合消費(fèi)群體的各種住宅裝修的樣板，供市民選用，類似上海目前進(jìn)行的“住宅全裝修和菜單式裝修”。城市化功能的重組帶來(lái)了住宅和裝修產(chǎn)業(yè)的革命90年代以后，中高收入階層，要求從設(shè)計(jì)效果到施工成品符合個(gè)性化的趨勢(shì)日益成熟，建造技術(shù)和施工工藝隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的出現(xiàn)，而進(jìn)入了一個(gè)嶄新的革命時(shí)期?！肮S化生產(chǎn)”和“集成住宅”的涌現(xiàn)，成為建造商的熱點(diǎn)而廣受歡迎。改變了住宅建造和裝修現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)、現(xiàn)場(chǎng)加工、多工種交叉進(jìn)行的局面，取而帶之的是工廠化設(shè)計(jì)定型加工，現(xiàn)場(chǎng)組裝，完工即可入住。比傳統(tǒng)建造和裝修方式時(shí)間更為減少，質(zhì)量大為提高，成本更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，至今仍是住宅裝修的主要潮流。三、住宅裝修的態(tài)勢(shì)與存在的問(wèn)題（一）城市住宅建設(shè)與市民生活質(zhì)量的需求本市1998－2000年，每年新建住宅1500萬(wàn)平方米。2001－2002年，每年新建住宅超過(guò)1600萬(wàn)平方米；隨著城市改造的不斷深入，許多大型城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市生態(tài)環(huán)境的進(jìn)一步改善和提高，地鐵、輕軌、磁懸浮和內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的道路網(wǎng)絡(luò)逐步貫通，預(yù)計(jì)至2010年，本市仍將建造住宅量達(dá)9000萬(wàn)平方米，約80萬(wàn)套住宅，住宅裝修費(fèi)用可達(dá)850億。城市住宅小區(qū)規(guī)模分析2002年全市新建住宅竣工面積1860萬(wàn)平方米，銷售面積1800萬(wàn)平方米，約有20萬(wàn)套住宅計(jì)250個(gè)新建小區(qū)。其中，新建住宅面積規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)有75個(gè)，比上一年多25個(gè)。 新建住宅面積規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)有9個(gè)，比上一年多5個(gè)。 新建住宅面積規(guī)模超過(guò)30萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)有4個(gè)。其余新建住宅面積規(guī)模小于10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)有162個(gè)。城市住宅小區(qū)分布在新建住宅小區(qū)中，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)占小區(qū)總數(shù)的33%，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間占小區(qū)總數(shù)的44%，外環(huán)線以外占小區(qū)總數(shù)的23%。從房屋分布情況看，多層(17層)占42%，高層(8層以上)占58%(其中15層以上的占總量的46%)。別墅施工面積320萬(wàn)平方米(其中單體別墅面積占49%)，%，竣工面積105萬(wàn)平方米，%。城市商品住宅價(jià)格分析在銷售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，小于3000元/平方米的低價(jià)商品房占銷售總量的16%，而30005000元/平方米的中價(jià)位商品房占55%，價(jià)位在50007000元/平方米的中高價(jià)位商品房占銷售總量的20%，大于7000元/平方米的高價(jià)位商品房?jī)H占9%。商品住宅購(gòu)買對(duì)象分析以成交面積統(tǒng)計(jì)，屬本市居民購(gòu)買的占75%，外地人士購(gòu)買比例為19%，境外人士購(gòu)買比例為6%。在購(gòu)買高價(jià)位商品房中，外地人士占29%，境外人士的購(gòu)買比例達(dá)到25%。()商品住宅面積和戶型分析商品房銷售戶型面積小于70平方米占銷售總套數(shù)的6%，銷售戶型面積在70100平方米占銷售總套數(shù)的24%，銷售戶型面積在100150平方米占銷售總套數(shù)的55%，銷售戶型面積大于150平方米占銷售總套數(shù)的15%。主力房型為面積從70150平方米的二房一廳、二房二廳或三房二廳居多，占總套數(shù)的80％。存量房產(chǎn)交易量分析2002年存量房產(chǎn)交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達(dá)到1500萬(wàn)平方米，其中已售公房上市出售成交量近6套，交易面積320萬(wàn)平方米，戶均建筑面積為55平方米；全市差價(jià)換房總成交量為5800戶，總成交面積20萬(wàn)平方米(轉(zhuǎn)讓4400戶，面積13萬(wàn)平方米，；交換1400戶，面積7萬(wàn)平方米)。商品房抵押貸款分析全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬(wàn)平方米，抵押貸款金額為375億元。房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3700萬(wàn)平方米，抵押貸款金額為857億元。從居民購(gòu)房后所投入的裝修費(fèi)用分析住宅裝修費(fèi)用投入在5萬(wàn)元以下的占25％；住宅裝修費(fèi)用投入在5－10萬(wàn)元的占40％；住宅裝修費(fèi)用投入在10－15萬(wàn)元以下的占25％；住宅裝修費(fèi)用投入在15萬(wàn)元以上的占10％。從住宅套型面積所投入的裝修費(fèi)用分析住宅面積在50平方米以內(nèi)，一般投入裝修費(fèi)用3－5萬(wàn)元；住宅面積在50－100平方米，投入裝修費(fèi)用5－10萬(wàn)元；住宅面積在100－150平方米，投入裝修費(fèi)用10－15萬(wàn)元；住宅面積超過(guò)150平方米，投入裝修費(fèi)用15萬(wàn)元以上。從購(gòu)房者年齡段所投入的裝修費(fèi)用分析購(gòu)房者年齡在30歲以內(nèi)，裝修費(fèi)用投入一般在5－8萬(wàn)元；購(gòu)房者年齡在30－40歲，裝修費(fèi)用投入一般在8－12萬(wàn)元；購(gòu)房者年齡在40－50歲，裝修費(fèi)用投入一般在10－20萬(wàn)元；購(gòu)房者年齡在50－60歲，裝修費(fèi)用投入一般在8－15萬(wàn)元；購(gòu)房者年齡超過(guò)60歲，裝修費(fèi)用投入一般在5－10萬(wàn)元。（二）住宅裝修市場(chǎng)與行業(yè)發(fā)展的相關(guān)因素目前，本市家裝市場(chǎng)正處在逐步清理和不斷完善階段，家裝的需求呈現(xiàn)出長(zhǎng)期性和多元性，政府采取鼓勵(lì)、扶持和引導(dǎo)的方法，從政策上加以規(guī)范。裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)采用行業(yè)自律和講誠(chéng)信、講質(zhì)量、講服務(wù)等手段，推動(dòng)家裝市場(chǎng)有序發(fā)展。一方面市民需要通過(guò)家裝市場(chǎng)尋找品牌裝修企業(yè)；而家裝企業(yè)也想在規(guī)范有序的市場(chǎng)中，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)吸引裝修的業(yè)主；社會(huì)輿論對(duì)住宅裝修的監(jiān)督也加大了力度，有效地促進(jìn)了家裝業(yè)向集約化、規(guī)?；⒐S化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。住宅裝修行業(yè)需要一大批骨干企業(yè)發(fā)揮領(lǐng)頭羊和排頭兵的作用，企業(yè)集團(tuán)化、企業(yè)聯(lián)盟和品牌連鎖已成為發(fā)展趨勢(shì)，也適