【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)主裝修設(shè)計和施工的菜單式服務(wù)。此類商品房從2001年開始實施為3000套，2002年為3萬套，2003年預(yù)計達到10萬套，其數(shù)量占城市住宅總量的25%。第三類屬“自主裝修”是業(yè)主購買住宅后，自行委托裝修施工單位對所購住宅進行裝修設(shè)計和施工，此類數(shù)量占城市住宅總量的70%。后二類住宅裝飾裝修投資屬業(yè)主購房后的二次投資。（四）住宅裝修隊伍與管理現(xiàn)狀的分析經(jīng)上海工商管理部門統(tǒng)計，目前報工商批準注冊成立的家裝企業(yè)有16000多家，而具備市建委審批裝修資質(zhì)和到市裝飾裝修行業(yè)協(xié)會登記的會員單位不足4000多家，僅占25％，其中97％以上為中小型家裝企業(yè)。從家裝企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績分析現(xiàn)具有家裝施工資質(zhì)的近4000家裝修企業(yè)中，；年經(jīng)營收入在5000萬元以上的不足10家；年經(jīng)營收入1000－5000萬元的有30多家；年經(jīng)營收入500－1000萬元的有50多家；極大多數(shù)都是年經(jīng)營收入在500萬元以下的占總量的97％。從家裝企業(yè)職工人數(shù)分析企業(yè)人數(shù)超過500人以上的僅占1％；企業(yè)人數(shù)在200－500人之間的占4％；企業(yè)人數(shù)在100－200人之間的占15％；企業(yè)人數(shù)在100人以內(nèi)的占80％。從家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡段分析家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在30歲以內(nèi)的占總?cè)藬?shù)的40％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在30－40歲之間的占總?cè)藬?shù)的35％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡在40－50歲之間的占總?cè)藬?shù)的20％；家裝企業(yè)從業(yè)人員年齡超過50歲的占總?cè)藬?shù)的5％。從家裝企業(yè)現(xiàn)有近3萬管理人員的學(xué)歷和技術(shù)力量分析具有本科及以上學(xué)歷的管理人員占2％；具有大專學(xué)歷的管理人員占7％；具有中專學(xué)歷的管理人員占13％；具有技校和高中學(xué)歷的管理人員占75％。％；具有中級技術(shù)職稱的管理人員不足3％；具有初級技術(shù)職稱的管理人員僅為5％。從企業(yè)性質(zhì)分析國營企業(yè)所占比例小于1％；民營企業(yè)占98％；其它性質(zhì)的企業(yè)占1％。綜合上述分析，本市家裝企業(yè)量多、企業(yè)規(guī)模小、管理人員學(xué)歷低、技術(shù)力量弱、整體競爭能力較差，因此，正規(guī)家裝企業(yè)的營業(yè)收入僅占市場份額不足30％。（五）國外住宅裝修業(yè)的調(diào)研與經(jīng)驗借鑒城市重建時期低標(biāo)準住宅的大量生產(chǎn)第二次大戰(zhàn)后，歐洲各國和美國、日本等國，相繼進入戰(zhàn)后城市重建家園的建設(shè)高速發(fā)展時期，市民居住困難已成為政府迫切急待解決的首要問題之一，政府指定了一批設(shè)計和施工企業(yè)，完成了標(biāo)準化住宅設(shè)計系列和施工規(guī)程，住宅房型的定型化、模數(shù)化縮短了施工周期，加大了建設(shè)速度。但是，由于當(dāng)時受建造投資資金、建設(shè)施工時間和政治、經(jīng)濟等方面因素的影響，住宅的建造標(biāo)準普遍較低，城市居民在簡裝修的情況下，考慮的是安居和就業(yè)、社會穩(wěn)定、發(fā)展經(jīng)濟。因此，該時間建造的住宅公寓樓使用期不到20年就再次列入政府對住宅的更新建造計劃。城市再開發(fā)促進住宅和裝修標(biāo)準的不斷提高根據(jù)城市功能的調(diào)整，城市總體規(guī)劃的完善和政府立法，新型的住宅區(qū)組成的社區(qū)在70—80年代大量涌現(xiàn)，居民不僅僅滿足于住得下，而且逐步要求提高居住質(zhì)量和環(huán)境水平，不同階層、文化、經(jīng)濟條件的居民開始追求個性化裝修，其中，高收入階層的市民講究豪華和舒適，中等收入階層的市民選擇美觀和個性裝修，低收入階層希望得到適用和安全的居住條件。這一時期，政府為低收入階層建造了大量的公共租屋和廉價房，建設(shè)公司根據(jù)不同階層的需求，推出了適合消費群體的各種住宅裝修的樣板，供市民選用，類似上海目前進行的“住宅全裝修和菜單式裝修”。城市化功能的重組帶來了住宅和裝修產(chǎn)業(yè)的革命90年代以后，中高收入階層，要求從設(shè)計效果到施工成品符合個性化的趨勢日益成熟，建造技術(shù)和施工工藝隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的出現(xiàn)，而進入了一個嶄新的革命時期。“工廠化生產(chǎn)”和“集成住宅”的涌現(xiàn)，成為建造商的熱點而廣受歡迎。改變了住宅建造和裝修現(xiàn)場濕作業(yè)、現(xiàn)場加工、多工種交叉進行的局面，取而帶之的是工廠化設(shè)計定型加工，現(xiàn)場組裝，完工即可入住。比傳統(tǒng)建造和裝修方式時間更為減少，質(zhì)量大為提高，成本更具有競爭優(yōu)勢，至今仍是住宅裝修的主要潮流。三、住宅裝修的態(tài)勢與存在的問題（一）城市住宅建設(shè)與市民生活質(zhì)量的需求本市1998－2000年，每年新建住宅1500萬平方米。2001－2002年，每年新建住宅超過1600萬平方米；隨著城市改造的不斷深入，許多大型城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市生態(tài)環(huán)境的進一步改善和提高，地鐵、輕軌、磁懸浮和內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的道路網(wǎng)絡(luò)逐步貫通，預(yù)計至2010年，本市仍將建造住宅量達9000萬平方米，約80萬套住宅，住宅裝修費用可達850億。城市住宅小區(qū)規(guī)模分析2002年全市新建住宅竣工面積1860萬平方米，銷售面積1800萬平方米，約有20萬套住宅計250個新建小區(qū)。其中，新建住宅面積規(guī)模超過10萬平方米的住宅小區(qū)有75個，比上一年多25個。 新建住宅面積規(guī)模超過20萬平方米的住宅小區(qū)有9個，比上一年多5個。 新建住宅面積規(guī)模超過30萬平方米的住宅小區(qū)有4個。其余新建住宅面積規(guī)模小于10萬平方米的住宅小區(qū)有162個。城市住宅小區(qū)分布在新建住宅小區(qū)中，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)占小區(qū)總數(shù)的33%，內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間占小區(qū)總數(shù)的44%，外環(huán)線以外占小區(qū)總數(shù)的23%。從房屋分布情況看，多層(17層)占42%，高層(8層以上)占58%(其中15層以上的占總量的46%)。別墅施工面積320萬平方米(其中單體別墅面積占49%)，%，竣工面積105萬平方米，%。城市商品住宅價格分析在銷售的商品房中，以成交套數(shù)統(tǒng)計，小于3000元/平方米的低價商品房占銷售總量的16%，而30005000元/平方米的中價位商品房占55%，價位在50007000元/平方米的中高價位商品房占銷售總量的20%，大于7000元/平方米的高價位商品房僅占9%。商品住宅購買對象分析以成交面積統(tǒng)計，屬本市居民購買的占75%，外地人士購買比例為19%，境外人士購買比例為6%。在購買高價位商品房中，外地人士占29%，境外人士的購買比例達到25%。()商品住宅面積和戶型分析商品房銷售戶型面積小于70平方米占銷售總套數(shù)的6%，銷售戶型面積在70100平方米占銷售總套數(shù)的24%，銷售戶型面積在100150平方米占銷售總套數(shù)的55%，銷售戶型面積大于150平方米占銷售總套數(shù)的15%。主力房型為面積從70150平方米的二房一廳、二房二廳或三房二廳居多，占總套數(shù)的80％。存量房產(chǎn)交易量分析2002年存量房產(chǎn)交易繼續(xù)穩(wěn)步上升，達到1500萬平方米，其中已售公房上市出售成交量近6套，交易面積320萬平方米，戶均建筑面積為55平方米；全市差價換房總成交量為5800戶，總成交面積20萬平方米(轉(zhuǎn)讓4400戶，面積13萬平方米，；交換1400戶，面積7萬平方米)。商品房抵押貸款分析全市房地產(chǎn)期房抵押建筑面積為2528萬平方米，抵押貸款金額為375億元。房地產(chǎn)現(xiàn)房抵押建筑面積為3700萬平方米，抵押貸款金額為857億元。從居民購房后所投入的裝修費用分析住宅裝修費用投入在5萬元以下的占25％；住宅裝修費用投入在5－10萬元的占40％；住宅裝修費用投入在10－15萬元以下的占25％；住宅裝修費用投入在15萬元以上的占10％。從住宅套型面積所投入的裝修費用分析住宅面積在50平方米以內(nèi)，一般投入裝修費用3－5萬元；住宅面積在50－100平方米，投入裝修費用5－10萬元；住宅面積在100－150平方米，投入裝修費用10－15萬元；住宅面積超過150平方米，投入裝修費用15萬元以上。從購房者年齡段所投入的裝修費用分析購房者年齡在30歲以內(nèi)，裝修費用投入一般在5－8萬元；購房者年齡在30－40歲，裝修費用投入一般在8－12萬元；購房者年齡在40－50歲，裝修費用投入一般在10－20萬元；購房者年齡在50－60歲，裝修費用投入一般在8－15萬元；購房者年齡超過60歲，裝修費用投入一般在5－10萬元。（二）住宅裝修市場與行業(yè)發(fā)展的相關(guān)因素目前，本市家裝市場正處在逐步清理和不斷完善階段，家裝的需求呈現(xiàn)出長期性和多元性，政府采取鼓勵、扶持和引導(dǎo)的方法，從政策上加以規(guī)范。裝飾行業(yè)協(xié)會采用行業(yè)自律和講誠信、講質(zhì)量、講服務(wù)等手段，推動家裝市場有序發(fā)展。一方面市民需要通過家裝市場尋找品牌裝修企業(yè)；而家裝企業(yè)也想在規(guī)范有序的市場中，通過競爭來吸引裝修的業(yè)主；社會輿論對住宅裝修的監(jiān)督也加大了力度，有效地促進了家裝業(yè)向集約化、規(guī)?；?、工廠化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。住宅裝修行業(yè)需要一大批骨干企業(yè)發(fā)揮領(lǐng)頭羊和排頭兵的作用，企業(yè)集團化、企業(yè)聯(lián)盟和品牌連鎖已成為發(fā)展趨勢，也適