【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 7年真題】　　◆1. 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上 的供給者。（?。?『答案解析』空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用空間的家庭 和企業(yè)，供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，主要是開(kāi)發(fā)商和存量房的所有者 ◆2. 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平（√） 『答案解析』空間市場(chǎng)供求關(guān)系－房地產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。 均衡狀態(tài)　　■ 均衡狀態(tài)的特點(diǎn)　　◇ 租金和價(jià)格都不發(fā)生變化　　◇ 價(jià)格與重置成本相同　　◇ 新增量和滅失量相等　　◇ 房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變　　■ 實(shí)質(zhì)　　◇ 這種均衡狀態(tài)事實(shí)上不存在　　◇ 但市場(chǎng)總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng) 　　 房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義和原因　　■ 定義　　◇ 是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出具有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生　　■ 原因（七原因）　　◇ 供求因素影響，金融因素變動(dòng)最關(guān)鍵　　◇ 市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯　　◇ 生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響　　◇ 政策因素影響，如容積率控制，用途管制等　　◇ 政治沖擊　　◇ 制度因素影響　　◇ 生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等 傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論　　■ 在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作　　■ 在此期間，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力　　■ 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇、再次擴(kuò)張（六步曲）的過(guò)程 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期﹡﹡　　■ 平衡點(diǎn)　　◇ 從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率 （合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)　　■ 自然周期分為四個(gè)階段（兩線五點(diǎn)四階段的倒V型） 【2008年真題】　　◆ 在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。（?。? 【2007年真題】　　◆ 在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（?。??！? 【2007年真題】　　◆ 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，正確的有（?。！　?，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生　　，空置率最高　　　　，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率　　，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的 【2006年真題】　　◆ 在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過(guò)長(zhǎng)期平均空置率的階段為（?。╇A段　　　　　　　　 『答案解析』空置率超過(guò)長(zhǎng)期平均空置率的是第一四階段，是橫線下面的兩階段。BC第一階段沒(méi)有新增供給，主要是吸納原有的供給剩余。一階段租金增長(zhǎng)率下降，四階段租金下降。 【2005年真題】　　◆ 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的理論，商品房租金增長(zhǎng)率上升是處于自然周期的（?。??！　　　　　　　?　　E. 第四階段 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期　　■ 第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目　　■ 第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場(chǎng)　　■ 第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)存量項(xiàng)目并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目　　【2005年真題】　　◆ （判斷題）當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期處在谷底并開(kāi)始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場(chǎng)上的投資者將迅速增加。 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系　　■ 投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期　　【2008年真題】　　◆ 下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是（?。??！　　　　　　　　?006年真題】　　◆ 房低產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（　）『答案解析』投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期?！　?房地產(chǎn)泡沫及成困　　■ 概念　　◇ 是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)　　◇ 是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果　　■ 成因　　◇ 土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)　　◇ 投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因　　◇ 金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件 過(guò)度開(kāi)發(fā)及誘因　　■ 概念　　◇ 過(guò)度開(kāi)發(fā)也稱(chēng)過(guò)熱，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給 增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況　　■ 誘因　　◇ 開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差　　◇ 開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為　　◇ 開(kāi)發(fā)商資金的易得性 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別 　過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際使用價(jià)值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離嚴(yán)重程度和危害性方面不同　嚴(yán)重程度高，危害大屬不正常的大起大落在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同存在于下降階段存在于上升階段市場(chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)不同為獲得長(zhǎng)期收益短期投資，增加現(xiàn)期的購(gòu)買(mǎi)與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的聯(lián)系　　■ 泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)　　■ 如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒(méi)有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時(shí)會(huì)伴隨過(guò)度開(kāi)發(fā)等現(xiàn)象 房地產(chǎn)泡沫的衡量　　■ 房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）　　◇ 實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格　　◇ 房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率　　◇ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)　　◇ 房?jī)r(jià)收入比　　◇ 個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率　　◇ 房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求 【2007年真題】　　◆ 下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是（　）?！　　　　　　　〉谖骞?jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)　　　 房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈（八種原因）　　■ 壟斷－要求政府制定反壟斷政策，改善市場(chǎng)效率，平抑壟斷價(jià)格　　■ 外部性－需要政府通過(guò)稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來(lái)提高市場(chǎng)效率　　■ 信息不對(duì)稱(chēng)－要求政府建立并實(shí)施有效的信息公開(kāi)制度，提高市場(chǎng)的透明度　　■ 市場(chǎng)不完全　　■ 公共品、失業(yè)、通貨膨脹及失衡　　■ 再分配和優(yōu)效品 住房問(wèn)題和住房保障　　■ 住房兼具商品和公共品的雙重屬性　　■ 三種住房保障模式　　◇ 以英國(guó)、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式　　◇ 以法國(guó)、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財(cái)政優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式　　◇ 各國(guó)普遍采用了的對(duì)住房投資人減稅和對(duì)住房承租人補(bǔ)貼的方式 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)　　■ 經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇　　■ 前兩者為擴(kuò)張過(guò)程，后兩者為收縮過(guò)程　　■ 波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財(cái)政政策　　■ 波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退 房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)　　■ 房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動(dòng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行造成巨大威脅，所以通常會(huì)引發(fā)政府的政策干預(yù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡　　■ 總量非均衡　　◇ 表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱(chēng)短缺與過(guò)剩同時(shí)并存　　■ 結(jié)構(gòu)非均衡　　◇ 不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡　　　　■ 土地供應(yīng)政策（主要是土地供應(yīng)計(jì)劃）　　■ 金融政策　　■ 住房政策　　■ 城市規(guī)劃　　■ 地價(jià)政策　　■ 稅收政策　　■ 租金控制【2006年真題】◆ 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要是（?。??！　　　　　　　　　?　　■ 健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度　　■ 推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)　　■ 規(guī)范交易程序　　■ 加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理 第三章——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理 第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述　第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策　第三節(jié) 前期工作　第四節(jié) 建設(shè)階段　第五節(jié) 租售階段第一節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序概述 ■　　■ 概念　　◇ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)土地、勞動(dòng)力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗(yàn)等資源 的入，為房屋租客或購(gòu)房者提供建筑使用空間、并重新配置建筑環(huán)境的一種活動(dòng)　　■ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的參與者　　◇ 開(kāi)發(fā)商－主體　　◇ 金融機(jī)構(gòu)－提供資金　　◇ 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程－建設(shè)階段　　◇ 政府機(jī)構(gòu)－審批　　◇ 社區(qū)團(tuán)體　　◇ 專(zhuān)業(yè)人士－營(yíng)銷(xiāo)、律師等【2008年真題】　　◆ 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有（　）　　　　　　　　　　『正確答案』ABCD『答案解析』即主流的人、財(cái)、物三方面，還有經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神等。 （四階段八步驟）■　　■ 四階段　　◇ 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段　　◇ 前期工作階段　　◇ 建設(shè)階段　　◇ 租售階段　　■ 八個(gè)步驟　　◇ 提出投資設(shè)想　　◇ 細(xì)化投資設(shè)想　　◇ 可行性研究　　◇ 合同談判　　◇ 簽署正式協(xié)議或合同　　◇ 工程建設(shè)　　◇ 竣工交用　　◇ 物業(yè)資產(chǎn)管理第二節(jié)　投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析◆ ◆（三項(xiàng)工作）　　■ 投資設(shè)想　　◇ 分析研究市場(chǎng)和區(qū)位　　■ 尋找和篩選投資機(jī)會(huì)　　◇ 看地或看項(xiàng)目　　■ 細(xì)化投資設(shè)想　　◇ 對(duì)篩選出的投資機(jī)會(huì)進(jìn)一步分析比較，并最終將期投資設(shè)想落實(shí)到 一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過(guò)與各方的接觸，提出一個(gè)初步的開(kāi)發(fā)投資方案 ◆（三項(xiàng)工作）　　■ 市場(chǎng)分析　　◇ 主要分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格和租金水平　　■ 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)　　◇ 根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果以及相關(guān)的項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用與盈利能力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)　　■ 投資決策　　◇ 結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、公司財(cái)務(wù)狀況以及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的結(jié)果，就是否進(jìn)行本項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)做出決策第三節(jié)　前期工作　 ▲（了解）　　 土地儲(chǔ)備　　■ 土地儲(chǔ)備的概念　　◇ 是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為　【新舊兩種制度圖解】 　■ 土地儲(chǔ)備的管理體制－土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理－由政府制定　　◇ 年初與年末土地儲(chǔ)備規(guī)?！　　?年度前期開(kāi)發(fā)規(guī)模（收）　　◇ 年度供應(yīng)規(guī)模（出）　　■ 土地儲(chǔ)備的范圍　　◇ 依法收回的國(guó)有土地　　◇ 收購(gòu)的土地　　◇ 行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地　　◇ 已辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地　　◇ 其他依法取得的土地■ 土地儲(chǔ)備的管理　　◇ 收儲(chǔ)土地的前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理和臨時(shí)利用，以及融資活動(dòng)，由政府的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施　　■ 土地儲(chǔ)備的運(yùn)作程序（四步）　　◇ 收購(gòu)　　◇ 開(kāi)發(fā)整理　　◇ 儲(chǔ)備　　◇ 供給 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)■ 概念　　◇ 是由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地 平整，進(jìn)行地上、地下市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套建設(shè)，使土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建設(shè)條件■ 一級(jí)開(kāi)發(fā)模式（兩種）　◇ 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施（主體是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）　◇ 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施（主體是開(kāi)發(fā)企業(yè)） ■ 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的兩種模式比較　　模式主體籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、土地征收、拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)的辦理及組織實(shí)施具體實(shí)施開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施（委托開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)具體管理）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施開(kāi)發(fā)企業(yè)由授權(quán)的開(kāi)發(fā)企業(yè)完成招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%■ 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本　　◇ 征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)　　◇ 收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用　　◇ 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用　　◇ 招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用　　◇ 貸款利息　　◇ 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等 ■ 【2008年真題】　　◆ 政府授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措（?。? 獲取土地的方式（四種方式）　■ 出讓?zhuān)患?jí)市場(chǎng)拿地　　◇ 方式有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議　　◇ 工業(yè)（包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地）商業(yè)、旅游、 娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)掛的方式出讓　　◇ 不適合采用招拍掛的，才允許以協(xié)議方式出讓 ■ 劃撥－一級(jí)市場(chǎng)拿地　　◇ 劃撥范圍詳見(jiàn)《房地產(chǎn)基本制度與政策》內(nèi)容　　◇ 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地目前采用劃撥方式供應(yīng)　　◇ 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)用地，也逐步開(kāi)始采用以未來(lái)住宅租售價(jià)格為標(biāo)的的公開(kāi)招標(biāo)方式■ 劃撥－一級(jí)市場(chǎng)拿地■ 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jí)市場(chǎng)拿地◇ 原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)　　◇ 方式　　◇ 出讓?zhuān)瓍f(xié)議出讓　　◇ 租賃　　◇ 作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng) 獲取土地的方式（四種方式）　　 ■ 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作－二級(jí)市場(chǎng)拿地　　◇ 土地轉(zhuǎn)讓　　◇ 公