【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)成本3000或、如是購買行為：借：銀行存款3000 貸：營業(yè)收入3000返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)目前土地招拍掛制運(yùn)作過程中，出于各種考慮，在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對(duì)開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行部分返還，用于企業(yè)經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)、財(cái)政補(bǔ)貼等等。案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方的關(guān)聯(lián)企業(yè)丙補(bǔ)助3000萬元，用于丙企業(yè)招商引資獎(jiǎng)勵(lì)和生產(chǎn)經(jīng)營財(cái)政補(bǔ)貼。（一）營業(yè)稅本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收營業(yè)稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此也不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）未取得收入，也未直接獲得經(jīng)濟(jì)利益，不征收企業(yè)所得稅。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要進(jìn)行判定：如符合財(cái)稅[2011]70號(hào)的三個(gè)條件，應(yīng)作為不征稅收入處理，但根據(jù)企業(yè)所得稅實(shí)施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。如不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)的三個(gè)條件，則不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 （三）土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。乙方企業(yè)未取得的返還款，土地增值稅清算時(shí)，不計(jì)收入，也不沖減開發(fā)成本。丙企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)3000萬元，但未發(fā)生出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，因此，不應(yīng)征收土地增值稅。此收入不應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入。（四）會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（乙方）未取得返還款，會(huì)計(jì)上不作處理。丙企業(yè)取得3000萬元政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼。 收到獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)貼款時(shí)：借：銀行存款3000貸：營業(yè)外收入3000未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3000萬元，目的是給企業(yè)招商引資的獎(jiǎng)勵(lì)，未規(guī)定規(guī)定資金專項(xiàng)用途。（一）營業(yè)稅本例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。（二）企業(yè)所得稅：本案例房地產(chǎn)企業(yè)（乙方）取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入問題，要根據(jù)財(cái)稅[2008]151號(hào)、財(cái)稅[2011]70號(hào)進(jìn)行判定：本例業(yè)務(wù)，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金專項(xiàng)用途，因此，不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的三個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。應(yīng)在企業(yè)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。（三）土地增值稅：企業(yè)在實(shí)際交納的土地出讓金10000元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。因?yàn)榉颠€3000萬地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬，土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。這里所稱“地價(jià)款”，應(yīng)為實(shí)際支付的價(jià)款，應(yīng)為扣除政府返還后的土地實(shí)際價(jià)款。九、前期規(guī)劃立項(xiàng)設(shè)計(jì)票據(jù)管理支付境外咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的代扣義務(wù)：在勞務(wù)的境內(nèi)外所得的劃分上，企業(yè)所得稅以勞務(wù)發(fā)生地作為判定原則。而營業(yè)稅則以提供或接受勞務(wù)方是否在境內(nèi)作為判定原則 判定是否為常設(shè)機(jī)構(gòu)、判定勞務(wù)與特許權(quán)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓 常設(shè)機(jī)構(gòu):提供勞務(wù)方在締約國一方任何12個(gè)月中連續(xù)或累計(jì)超過6個(gè)月（或183天）為限房地產(chǎn)企業(yè)委托境外設(shè)計(jì)公司進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在簽訂設(shè)計(jì)合同時(shí)注意：（1）設(shè)計(jì)成本歸屬的約定開發(fā)商所有，如果合同約定成果歸設(shè)計(jì)方所有，或未約定歸屬（按著作權(quán)法歸設(shè)計(jì)方所有），應(yīng)認(rèn)定特許權(quán)使用費(fèi)；（2）明確境內(nèi)外工作時(shí)限企業(yè)應(yīng)與境外設(shè)計(jì)公司協(xié)定提供設(shè)計(jì)服務(wù)的方式，若全部為境外提供的，應(yīng)在合同中說明。這要求境外設(shè)計(jì)公司提供相關(guān)在境外工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務(wù)機(jī)關(guān)審查。若需要境外設(shè)計(jì)公司在中國境內(nèi)提供監(jiān)督管理和技術(shù)指導(dǎo)的，應(yīng)在合同中分別說明境內(nèi)和境外的服務(wù)費(fèi)金額。這樣可以避免為境外設(shè)計(jì)公司代扣繳一些額外的稅負(fù)和一些不必要的稅務(wù)麻煩 勘察/監(jiān)理合同 （1）工程監(jiān)理合同不屬于“技術(shù)合同” 稅目中的技術(shù)咨詢合同，不征印花稅（2）國稅發(fā)[1993]149號(hào)，設(shè)計(jì)、制圖、測(cè)繪、勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)屬于營業(yè)稅稅目中“服務(wù)業(yè)——其他服務(wù)業(yè)”應(yīng)稅勞務(wù)。國稅函[2006]1245號(hào)規(guī)定：對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位將承擔(dān)的勘察設(shè)計(jì)勞務(wù)分包或轉(zhuǎn)包給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人并由其統(tǒng)一收取價(jià)款的，以其取得的勘察設(shè)計(jì)總包收入減去支付給其他勘察設(shè)計(jì)單位或個(gè)人的勘察設(shè)計(jì)費(fèi)后的余額為營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額。上述設(shè)計(jì)合同分包給境外企業(yè)，境內(nèi)企業(yè)均可以按國稅函[2006]1245號(hào)規(guī)定差額納稅，但在支付分包給境外單位的勞務(wù)款時(shí)，根據(jù)條例第十一條關(guān)于“營業(yè)稅扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，應(yīng)履行扣繳營業(yè)稅義務(wù)十、建設(shè)施工發(fā)票取得（一）混合銷售發(fā)票如何開具甲公司提供設(shè)備并負(fù)責(zé)安裝，設(shè)備價(jià)款300萬，安裝費(fèi)100萬，應(yīng)如何納稅，如何開具發(fā)票？ A、300增值稅+100營業(yè)稅 B、300+100增值稅 C、300+100營業(yè)稅D、不一定（二）施工階段常見合同類型與發(fā)票開具：A：?jiǎn)渭冐浳镔忎N合同B：混合銷售（銷售方提供貨物并施工）合同C：工程大包、清包工合同D、工程總包、分包合同某建筑公司總包價(jià)款為1000萬，將一部分工程分包給其它單位，分包方銷售自產(chǎn)防水材料并提供建筑勞務(wù)，合同中約定，防水材料為200萬，工程費(fèi)是40萬，分包方應(yīng)如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計(jì)稅依據(jù)是多少，如何納稅申報(bào)？【問】混合銷售與甲供行為如何開具發(fā)票？ 企業(yè)工程建設(shè)中設(shè)備的發(fā)票及稅收問題企業(yè)搞工程建設(shè)，情況有兩種：一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，然后出售；二是企業(yè)自建自用。工程中總少不了設(shè)備：中央空調(diào)、電梯等。那么，這些設(shè)備到底應(yīng)當(dāng)取得增值稅發(fā)票，還是營業(yè)稅發(fā)票？是繳納增值稅還是營業(yè)稅？一、企業(yè)從生產(chǎn)廠家或者經(jīng)銷商購入設(shè)備，然后，交給安裝公司安裝，安裝公司和搞基建的公司不是一家。這種情況下，企業(yè)以購入設(shè)備的增值稅發(fā)票計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程。根據(jù)安裝公司建筑業(yè)發(fā)票（工程所在地地稅局完稅發(fā)票）計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程，建議代扣代繳該營業(yè)稅。設(shè)備款不繳納營業(yè)稅，建筑公司和該事項(xiàng)沒關(guān)系。發(fā)票：設(shè)備增值稅普通發(fā)票和安裝費(fèi)部分的建筑業(yè)發(fā)票。設(shè)備不繳納營業(yè)稅的依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。設(shè)備與材料劃分范圍：山東地稅2010年1號(hào)公告二、企業(yè)從生產(chǎn)廠家購入設(shè)備，廠家負(fù)責(zé)安裝。適用混合銷售特殊規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有廠家向工程所在地地稅機(jī)關(guān)出具其機(jī)構(gòu)所在地國稅局自產(chǎn)貨物銷售證明。設(shè)備開具增值稅普通發(fā)票，安裝勞務(wù)費(fèi)向工程所在地地稅局開具建筑業(yè)發(fā)票。計(jì)入開發(fā)成本或者在建工程。否則，國地稅分別核定。結(jié)果可能是：國稅把勞務(wù)費(fèi)加上，按照混合銷售一般原則征收增值稅。地稅按照全額征收營業(yè)稅。依據(jù)：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條、《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條、稅務(wù)總局公告（2011）23號(hào)納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，應(yīng)按照《值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條及《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，分別核算其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其貨物的銷售額計(jì)算繳納增值稅，根據(jù)其建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額計(jì)算繳納營業(yè)稅。未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)分別核定其貨物的銷售額和建筑業(yè)勞務(wù)的營業(yè)額。　　納稅人銷售自產(chǎn)貨物同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)，須向建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其機(jī)構(gòu)所在地主管國家稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的本納稅人屬于從事貨物生產(chǎn)的單位或個(gè)人的證明。建筑業(yè)勞務(wù)發(fā)生地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人持有的證明，按本公告有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收營業(yè)稅。　　本公告自2011年5月1日起施行。國稅發(fā)〔2002〕117號(hào)同時(shí)廢止。本公告施行前已征收增值稅、營業(yè)稅的不再做納稅調(diào)整，未征收增值稅或營業(yè)稅的按本公告規(guī)定執(zhí)行三、經(jīng)銷商銷售并負(fù)責(zé)安裝。屬于一般混合銷售行為，全額開具增值稅普通發(fā)票，不用繳納營業(yè)稅。依據(jù)：《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。除本細(xì)則第六條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為銷售非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)，不繳納增值稅。甩項(xiàng)A：銷售自產(chǎn)貨物并施工—自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）甩項(xiàng)B：商貿(mào)公司銷售外購并施工——全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）甩項(xiàng)C：建筑公司銷售外購并施工——全額工程發(fā)票（包工包料）以上甩項(xiàng)，同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票，或是兩票） （1）如果甲企業(yè)為生產(chǎn)企業(yè)，未分別核算，應(yīng)如何納稅？（2）如果建設(shè)方購入設(shè)備，施工企業(yè)安裝呢？（3）如果建設(shè)方購入材料，建筑企業(yè)施工呢？混合銷售總結(jié)：視貨物來源（自產(chǎn)與外購）與經(jīng)營主業(yè)（建筑業(yè)、商業(yè)）而定A、特殊—銷售自產(chǎn)貨物并提供建筑業(yè)勞務(wù)：在合同條款中分別明確各自價(jià)款 B、一般—其它（非自產(chǎn)貨物或非建筑業(yè)勞務(wù)）甲方甩項(xiàng)工程（供貨方施工）圖解：甲方供料（供貨方不施工）圖解：（1）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂的協(xié)議約定，工程款800萬不含工程所用材料，工程結(jié)束，B從A領(lǐng)用材料價(jià)值為2000萬元。A房地產(chǎn)企業(yè)入賬憑證？ （2）A房地產(chǎn)公司與B建筑公司簽訂工程大包合同總額為2800萬，其中約定材料由A自行采購，發(fā)票應(yīng)如何開具，A公司憑何種合法憑證入賬？包工包料合同，營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=合同金額=工程決算值=會(huì)計(jì)收入=稅務(wù)開票金額 清包工建筑工程合同，合同金額=會(huì)計(jì)收入=開票金額，但不等于計(jì)稅依據(jù)。 甲控：合同價(jià)包含材料——全額工程發(fā)票（甲代購，乙方全額納稅，全額開票）甲供設(shè)備乙方安裝：設(shè)備發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）設(shè)備安裝，建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款必須同時(shí)滿足以下條件：① 甲方與設(shè)備供應(yīng)商單獨(dú)簽訂合同；② 設(shè)備供應(yīng)商的發(fā)票抬頭是甲方；③ 甲方將設(shè)備款直接支付給設(shè)備供應(yīng)商，不允許乙方墊資或轉(zhuǎn)付甲供材料乙方裝飾：材料發(fā)票(供應(yīng)商)+工程發(fā)票（乙方凈額納稅，凈額開票）甲供材料，乙方建筑施工（裝飾以外勞務(wù)）：材料發(fā)票（供應(yīng)商）+工程發(fā)票（乙方全額納稅，凈額開票）此時(shí)材料需另計(jì)營業(yè)稅，由乙方交納，計(jì)入工程結(jié)算價(jià)款57甲供，兩票結(jié)算，但材料發(fā)票與工程發(fā)票開票單位分別為兩個(gè)不同的納稅主體甲方供料與甩項(xiàng)區(qū)別工程合同例解：甲房地產(chǎn)企業(yè)將一項(xiàng)工程發(fā)包給A建筑公司，工程總價(jià)為8000萬元。施工合同金額為8000萬元，其中材料3000萬元由甲方自行采購；施工合同金額為8000萬元，由A包工包料；施工合同金額為5000萬元，甲方另外采購材料，價(jià)值3000萬元；設(shè)備安裝合同金額為8000萬元，A公司負(fù)責(zé)采購設(shè)備；設(shè)備安裝合同金額為5000萬元，甲負(fù)責(zé)采購設(shè)備，價(jià)值3000萬元；裝飾工程合同金額為8000萬元，A公司包工包料；裝飾工程合同金額為5000萬元，甲方采購裝飾材料3000萬元。（三）開發(fā)成本注意事項(xiàng)：（1）付款方式與方向（2）工程款發(fā)票的開票地點(diǎn)——建筑勞務(wù)發(fā)生地（3）開發(fā)間接費(fèi)用與期間費(fèi)用（4）完工產(chǎn)品計(jì)稅成本截止時(shí)點(diǎn)（票據(jù)的時(shí)間價(jià)值）（5）在作項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，應(yīng)考慮土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)，安排相關(guān)配套工程建設(shè) 例：某房地產(chǎn)企業(yè)1000萬工程成本，建筑工程總包900萬（已取得建筑業(yè)發(fā)票）。另外從門窗廠購買并安裝鋼窗100萬（其中鋼窗銷售90萬，安裝費(fèi)10萬），鋼窗部分如何征營業(yè)稅？開發(fā)企業(yè)以建筑業(yè)發(fā)票900萬，建筑安裝發(fā)票10萬，和增值稅發(fā)票90萬入帳，是否符合規(guī)定？個(gè)人去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開工程款/勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，付款時(shí)是否需按勞務(wù)報(bào)酬代扣個(gè)人所得稅？（四）甲供材料的風(fēng)險(xiǎn)自查補(bǔ)救 如何簽訂合同（1）合同內(nèi)甲供——大包，實(shí)際甲控（2）合同外甲供——清包工 結(jié)算票據(jù)如何開具與核算建筑業(yè)計(jì)稅依據(jù)與代扣義務(wù) 《營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》第十六條 除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。稅務(wù)檢查的關(guān)注點(diǎn)（1）是否漏交建筑業(yè)營業(yè)稅（2）房產(chǎn)企業(yè)是否重復(fù)計(jì)入開發(fā)成本材料是否需換開工程發(fā)票☆如何處理甲方承擔(dān)建筑業(yè)稅款？甲供材常見征管現(xiàn)象：地方稅務(wù)局以“房地產(chǎn)企業(yè)直接供應(yīng)建筑材料（甲供材），造成施工單位少繳建筑業(yè)營業(yè)稅”為由，要求房地產(chǎn)企業(yè)到地方稅務(wù)局將取得的“購貨發(fā)票”換成“建筑業(yè)發(fā)票”并補(bǔ)繳“建筑業(yè)營業(yè)稅”。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除。甲供材料合理的做帳方法：建議：甲供料，談判營業(yè)稅以建筑方繳納，稅款包含在工程款中。發(fā)票：甲供料票加建筑發(fā)票。 哪