【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)買(mǎi)力因素，甚至考慮到2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，產(chǎn)品選擇昆區(qū)稀缺的短板小高層，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以南北通透的小戶(hù)型為主，輔以緊湊型三居，使該項(xiàng)目的產(chǎn)品消化能力極強(qiáng)。入市時(shí)機(jī)：2012年7月份，按照今年房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)講，已經(jīng)不算是入市的最佳時(shí)機(jī)了，但對(duì)于保利香檳灣而言，這樣的時(shí)機(jī)不可或缺，周邊東亞地塊、福清漁港地塊均未籌備銷(xiāo)售，整體市場(chǎng)剛需仍有部分沒(méi)有消化，對(duì)于一個(gè)體量?jī)H11萬(wàn)的小戶(hù)型項(xiàng)目，香濱灣打了一個(gè)相對(duì)完美的時(shí)間差，利用東亞和福清地塊沒(méi)有開(kāi)始銷(xiāo)售的契機(jī)，趕上了2012年剛需消化的末班車(chē)。如果沒(méi)有這樣的時(shí)間差，香濱灣必然要面對(duì)東亞地塊和福清地塊的低價(jià)跟隨策略打壓，會(huì)對(duì)其銷(xiāo)售造成較大影響，甚至重蹈保利拉菲公館的覆轍，屈居?xùn)|亞之后。強(qiáng)有力的銷(xiāo)售管理制度：保利地產(chǎn)以確定任務(wù)的模式對(duì)其下屬的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行嚴(yán)格的量化管理，電開(kāi)量、約訪量、約訪成交率、電轉(zhuǎn)訪率等一系列量化要求，使其銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)具有非常強(qiáng)的戰(zhàn)斗力，在整體市場(chǎng)疲軟的情況下，達(dá)成了很好的銷(xiāo)售。（3） Touch悅城樓盤(pán)位置稀土高新區(qū) 幸福南路與青工南路交匯處東北角開(kāi)發(fā)商包頭遠(yuǎn)大昭華置業(yè)有限公司代理商易居代理總占地170000㎡總建面600000㎡容積率Touch悅城的出現(xiàn)和熱銷(xiāo)證明了包頭人對(duì)新事物的接受度還是非常好的。從悅城的熱銷(xiāo)，我們也可以想到2011年濱河新區(qū)美室層雙的熱銷(xiāo)，美室層雙熱銷(xiāo)并沒(méi)有引起人們太多的關(guān)注，畢竟2011年成交熱盤(pán)還是比較多的，但2012年悅城的熱銷(xiāo)一下將人們的視線(xiàn)集中在了LOFT小戶(hù)型這個(gè)“新事物”上。悅城并不是包頭第一個(gè)LOFT小戶(hù)型，卻是包頭第一個(gè)倍受關(guān)注的LOFT小戶(hù)型，開(kāi)盤(pán)成交500套（市調(diào)數(shù)據(jù)）的成績(jī)?cè)谡麄€(gè)包頭市場(chǎng)也是首屈一指。Touch悅城熱銷(xiāo)原因：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控：悅城作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不在調(diào)控范圍以?xún)?nèi)，以其“不限購(gòu)，不限貸”的特點(diǎn)吸引了較多的消費(fèi)者，很多客戶(hù)都選擇23戶(hù)相鄰的產(chǎn)品，準(zhǔn)備打通后作為一所房屋使用。同時(shí)也吸引了不少資金量較小，急需投資但又吳理投資大型商業(yè)的游資進(jìn)入。對(duì)路的優(yōu)惠政策：易居代理作為全國(guó)性大型代理機(jī)構(gòu)，其對(duì)市場(chǎng)脈搏的把握相當(dāng)?shù)轿唬瑥暮愦竺嫉街幸笔兰?，以及悅城均采用了“首付分期”的?yōu)惠政策，該優(yōu)惠政策對(duì)于恒大及中冶等純住宅項(xiàng)目的支持雖然不是很大，但在悅城卻起到了立竿見(jiàn)影的效果，將“商業(yè)地產(chǎn)首付50%”的影響降低至最小，進(jìn)一步降低了小型游資入駐的門(mén)檻。海量的信息曝光：自2012年8月起，悅城共計(jì)投放廣播廣告190次/天，短信廣告2700000/周，DM30000/月。廣告投放金額達(dá)300萬(wàn)元。精心的售樓部及樣板房設(shè)計(jì)：悅城的售樓部及樣板房設(shè)計(jì)新穎、時(shí)尚、大氣，對(duì)客戶(hù)有強(qiáng)烈的吸引力和心理暗示作用，獨(dú)特的專(zhuān)修風(fēng)格給悅城附加了較高的心理預(yù)期值，樣板房的設(shè)計(jì)也非常出眾，給人一種非常具有張力的現(xiàn)代美感，對(duì)客戶(hù)具有很強(qiáng)的吸引力。（4） 中建御闌世家樓盤(pán)位置稀土高新區(qū) 稀土高新區(qū)富強(qiáng)南路與校園路交匯處開(kāi)發(fā)商包頭中建地產(chǎn)有限公司代理商世聯(lián)代理總占地88642㎡總建面317400㎡容積率中建御瀾世家是中建集團(tuán)在包頭打造的一個(gè)高檔住宅小區(qū)，于2011年8月正式開(kāi)盤(pán)入市，但中建御瀾世家在2011年的開(kāi)盤(pán)并不成功，受制于全裝修房產(chǎn)在包頭本土不被認(rèn)可的現(xiàn)實(shí)以及高企的房?jī)r(jià)，使該項(xiàng)目一度處于銷(xiāo)售困境之中。2012年，中建御瀾世家于3月起便開(kāi)始對(duì)前期的整體營(yíng)銷(xiāo)做了根本上的改變，同時(shí)在市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)厲的風(fēng)向中率先扛起降價(jià)大旗，以“精裝改毛坯”為由直接將前期推廣中價(jià)值1600元的精裝修減去，價(jià)格由原來(lái)的近7000元下降至5300元檔，客戶(hù)群明顯增加，銷(xiāo)售狀況開(kāi)始好轉(zhuǎn)。后期中建著力于品牌影響力的打造，使其品牌在包頭市逐步推廣，截至11月中旬，中建共計(jì)成交516套，成為高新區(qū)成交第二名。中建御瀾世家熱銷(xiāo)原因：緊隨市場(chǎng)步伐的營(yíng)銷(xiāo)策略：中建御瀾世家在2012年年初的降價(jià)可謂雷厲風(fēng)行，沒(méi)有任何一絲的猶豫，雖然為了避免前期成交客戶(hù)反感，以及減少對(duì)品牌的影響而選擇了“精裝改毛坯”的隱形降價(jià)策略，但在年初就進(jìn)行降價(jià)，不可謂不及時(shí)，也正是由此，中建趕上了2012年年初剛需放量的特快列車(chē)，從開(kāi)始就超過(guò)了其他競(jìng)爭(zhēng)者。（5） 首創(chuàng)加州郡府樓盤(pán)位置稀土高新區(qū) 阿爾丁大街校園南路科技大學(xué)東1公里開(kāi)發(fā)商包頭原創(chuàng)香江置業(yè)有限責(zé)任公司代理商包頭原創(chuàng)香江置業(yè)有限責(zé)任公司總占地200000㎡總建面400000㎡容積率首創(chuàng)加州郡府于2010年10月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售狀態(tài)一直不溫不火，其銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的打造可謂失敗，即使在2010年及2011年上半年樓市熱度仍高的時(shí)候，其銷(xiāo)售狀況也只能說(shuō)是差強(qiáng)人意。進(jìn)入2012年，首創(chuàng)加州郡府將其銷(xiāo)售重心放到了小區(qū)的高層上來(lái)，定價(jià)較低，使人們的目光突然轉(zhuǎn)移至該項(xiàng)目，加上該項(xiàng)目一期、二期的交樓，人們才發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目的硬件條件非常好，在起價(jià)4050的價(jià)格優(yōu)勢(shì)下，首創(chuàng)加州郡府的高性?xún)r(jià)比為人們所知。以下為首創(chuàng)加州郡府園林實(shí)景圖：首創(chuàng)加州郡府熱銷(xiāo)原因：過(guò)硬的社區(qū)環(huán)境：首創(chuàng)加州郡府一期交樓后，很多客戶(hù)發(fā)現(xiàn)首創(chuàng)加州郡府的園林景觀、社區(qū)規(guī)劃、樓體外立面等硬件條件非常好，在整個(gè)高新區(qū)現(xiàn)有樓盤(pán)中，可能只有城市別墅的三江尊園可以一較高下，經(jīng)過(guò)口碑宣傳后，首創(chuàng)加州郡府迎來(lái)了自2010年開(kāi)盤(pán)以來(lái)最大的銷(xiāo)售高峰。符合市場(chǎng)的推貨節(jié)奏：在市場(chǎng)一片低迷的環(huán)境下，該項(xiàng)目將其所有的高層產(chǎn)品全部以低價(jià)推出。相比該項(xiàng)目前期推出的花園洋房60007000的價(jià)格來(lái)講，高層產(chǎn)品41004500元的價(jià)格在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中更具有競(jìng)爭(zhēng)力，加上前期推廣的花園洋房概念，首創(chuàng)加州郡府可以說(shuō)是誤打誤撞出一個(gè)“高開(kāi)低走”的成功案例。（6） 翡麗灣樓盤(pán)位置青山區(qū)文化路東（青山區(qū)政府旁，奧林匹克公園西側(cè)）開(kāi)發(fā)商包頭市龍?jiān)捶康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司代理商總占地113038㎡總建面410933㎡容積率3總戶(hù)數(shù)2723翡麗灣是青山區(qū)2012年開(kāi)始銷(xiāo)售的位數(shù)不多的樓盤(pán)之一，位于青山區(qū)文化路與賽罕路十字，緊鄰萬(wàn)郡大都城。翡麗灣尚未取得預(yù)售許可證，但已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行銷(xiāo)售。2012年9月29日進(jìn)行一次開(kāi)盤(pán)，共計(jì)推出房源330套，成交約200套（市調(diào)數(shù)據(jù)）。翡麗灣開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠政策：98折基礎(chǔ)上總價(jià)減10000，贈(zèng)送全部公攤面積。翡麗灣熱銷(xiāo)原因：相對(duì)低價(jià)：翡麗灣針對(duì)萬(wàn)郡大都城較高的公攤面積，提出全部贈(zèng)送公攤面積的優(yōu)惠政策（實(shí)質(zhì)上是偷面積行為），所有產(chǎn)品購(gòu)買(mǎi)后以贈(zèng)送一室的形式將公攤面積抵消；其形式類(lèi)似于九合米蘭春天的形式，不過(guò)比米蘭春天做的更徹底。將贈(zèng)送面積核算入總價(jià)后，其成交價(jià)格低至4500元/㎡左右，相對(duì)萬(wàn)郡大都城及松石國(guó)際城均有了較大的優(yōu)勢(shì)。缺少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：2012年，青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量不足，僅有萬(wàn)郡大都城、松石國(guó)際城、正翔國(guó)際、明大頤園等幾個(gè)樓盤(pán)，或價(jià)格偏高、或位置較差，可選性都不強(qiáng)。翡麗灣開(kāi)盤(pán)后，青山區(qū)才出現(xiàn)了一個(gè)相對(duì)位置較好的中等價(jià)位樓盤(pán)，在基本供求關(guān)系的影響下，翡麗灣雖然熱銷(xiāo)，但只能說(shuō)是勉強(qiáng)及格。第四部分：2012年市場(chǎng)小結(jié)土地市場(chǎng)：土地市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”土地成交熱點(diǎn)向青山區(qū)轉(zhuǎn)移，商業(yè)用地比例明顯增加。商品房市場(chǎng)：商品房市場(chǎng)“供小于求，消化庫(kù)存”，雖然全年同比“量?jī)r(jià)齊跌”但下半年成交量?jī)r(jià)均有回穩(wěn)趨勢(shì)。2012年包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)是在房地產(chǎn)調(diào)控后盤(pán)整筑底之年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由前期集中在昆區(qū)發(fā)展逐步開(kāi)始向其他市區(qū)轉(zhuǎn)移，以非熱點(diǎn)地區(qū)較小的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)贏取利潤(rùn)的心理已經(jīng)萌發(fā)。2012年整體市場(chǎng)雖然呈現(xiàn)了雙降的態(tài)勢(shì)，但任有部分樓盤(pán)在相對(duì)清冷的樓市中成交良好，甚至火爆。這些樓盤(pán)或標(biāo)新立異，或把穩(wěn)市場(chǎng)脈搏，以高品質(zhì)示人，或以大品牌營(yíng)銷(xiāo)。在這樣的市場(chǎng)情況下，反而是各個(gè)方面均比較平均的樓盤(pán)，乏善可乘，沒(méi)有形成較好的成交。淡市營(yíng)銷(xiāo)因?qū)㈤L(zhǎng)處更長(zhǎng)，才能吸引有限的客戶(hù)。第五部分：附表附表1：2012年土地供應(yīng)明細(xì)表土地編號(hào)宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）2012【101】青山區(qū)青山區(qū)勞動(dòng)路西側(cè)、鋼鐵大街以南405其他商服2012【102】青山區(qū)青山區(qū)青山路南側(cè)、沙河?xùn)|路東側(cè)、文化路北側(cè)703其他普通商品住房用地2012[201]東河區(qū)東河區(qū)巴彥塔拉大街南、耐火廠路東70其他普通商品住房用地2012[202]昆區(qū)昆區(qū)校園南路北側(cè)、豐盈路東側(cè)703其他普通商品住房用地2012[203]昆區(qū)昆區(qū)少先路北側(cè)、市府西路東側(cè)405其他商服用地土地編號(hào)宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）2012[204]九原區(qū)九原區(qū)哈林格爾街北、210國(guó)道東703其他普通商品住房用地[2012]301青山區(qū)青山區(qū)文化路南、賽汗路東、四道沙河西側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]302青山區(qū)青山區(qū)建設(shè)路南側(cè)、萬(wàn)青路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]401昆區(qū)昆區(qū)學(xué)府道東側(cè)、青年路南側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]402青山區(qū)青山區(qū)文化路北側(cè)、青山賓館西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]404昆區(qū)昆區(qū)校園南路北側(cè)、豐盈路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]501昆區(qū)昆區(qū)阿爾丁大街西側(cè)、包頭市種子管理站院內(nèi)703其他普通商品住房用地[2012]601青山區(qū)青山區(qū)賽音道4號(hào)街坊、青山新華書(shū)店北側(cè)70其他普通商品住房用地G[2012]第06號(hào)濱河區(qū)包頭市濱河新區(qū)創(chuàng)業(yè)大街以南、禮賢路以西405商務(wù)金融用地G[2012]第07號(hào)高新區(qū)稀土高新區(qū)沼園路以南、幸福南路以西70中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地[2012]701昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街北側(cè)、烏蘭道南側(cè)、廣場(chǎng)西路東側(cè)、廣場(chǎng)東路西側(cè)（現(xiàn)市政府大院）706其他普通商品住房用地[2012]801昆區(qū)昆區(qū)烏蘭道北側(cè)、白云路東側(cè)（原昆區(qū)公安分局）704其他普通商品住房用地[2012]802昆區(qū)昆區(qū)團(tuán)結(jié)大街北側(cè)，三八路西側(cè)（二旅社東院）70其他普通商品住房用地[2012]901東河區(qū)東河區(qū)東門(mén)大街南、東河槽西70其他普通商品住房用地[2012]903昆區(qū)昆區(qū)市府東路西側(cè)、烏蘭道南側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1001青山區(qū)青山區(qū)團(tuán)結(jié)大街南側(cè)、富強(qiáng)路西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1101青山區(qū)青山路南側(cè)、民族東路東側(cè)704其他普通商品住房用地[2012]1102青山區(qū)文化路北側(cè)、民族東路東側(cè)40其他商服用地[2012]1103昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街南側(cè)、廣場(chǎng)東路東側(cè)、市府東路西側(cè)、廣場(chǎng)南路北側(cè)408商務(wù)金融用地[2012]1201其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1202其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1203其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1204其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地土地編號(hào)宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）[2012]1205其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1206其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1301昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街南側(cè)、廣場(chǎng)西路西側(cè)、廣場(chǎng)南路北側(cè)、市府西路東側(cè)708其他普通商品住房用地[2012]1401其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi),緯六東街南北兩側(cè)，緯四街北側(cè)，緯五街南北兩側(cè)，經(jīng)二路東側(cè)，經(jīng)一路西側(cè)403其他商服用地[2012]1403其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]1404其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯五街北側(cè)，緯六東街南側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)702其他普通商品住房用地[2012]1405其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯五街南側(cè)，緯四街北側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1406其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)四路東側(cè)，經(jīng)三路西側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]1407其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)四路東側(cè)，經(jīng)三路西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1501東河區(qū)東河區(qū)巴彥塔拉大街南、西河槽東側(cè)403其他商服用地G[2012]第16號(hào)