【文章內(nèi)容簡介】 購買力因素，甚至考慮到2012年房地產(chǎn)市場的走勢，產(chǎn)品選擇昆區(qū)稀缺的短板小高層，在產(chǎn)品設(shè)計上以南北通透的小戶型為主，輔以緊湊型三居，使該項目的產(chǎn)品消化能力極強。入市時機：2012年7月份，按照今年房地產(chǎn)市場大勢來講，已經(jīng)不算是入市的最佳時機了，但對于保利香檳灣而言，這樣的時機不可或缺，周邊東亞地塊、福清漁港地塊均未籌備銷售，整體市場剛需仍有部分沒有消化，對于一個體量僅11萬的小戶型項目，香濱灣打了一個相對完美的時間差，利用東亞和福清地塊沒有開始銷售的契機，趕上了2012年剛需消化的末班車。如果沒有這樣的時間差，香濱灣必然要面對東亞地塊和福清地塊的低價跟隨策略打壓，會對其銷售造成較大影響，甚至重蹈保利拉菲公館的覆轍，屈居?xùn)|亞之后。強有力的銷售管理制度：保利地產(chǎn)以確定任務(wù)的模式對其下屬的銷售團隊進行嚴(yán)格的量化管理，電開量、約訪量、約訪成交率、電轉(zhuǎn)訪率等一系列量化要求，使其銷售團隊具有非常強的戰(zhàn)斗力，在整體市場疲軟的情況下，達成了很好的銷售。（3） Touch悅城樓盤位置稀土高新區(qū) 幸福南路與青工南路交匯處東北角開發(fā)商包頭遠大昭華置業(yè)有限公司代理商易居代理總占地170000㎡總建面600000㎡容積率Touch悅城的出現(xiàn)和熱銷證明了包頭人對新事物的接受度還是非常好的。從悅城的熱銷，我們也可以想到2011年濱河新區(qū)美室層雙的熱銷，美室層雙熱銷并沒有引起人們太多的關(guān)注，畢竟2011年成交熱盤還是比較多的，但2012年悅城的熱銷一下將人們的視線集中在了LOFT小戶型這個“新事物”上。悅城并不是包頭第一個LOFT小戶型，卻是包頭第一個倍受關(guān)注的LOFT小戶型，開盤成交500套（市調(diào)數(shù)據(jù)）的成績在整個包頭市場也是首屈一指。Touch悅城熱銷原因：房地產(chǎn)市場調(diào)控：悅城作為一個商業(yè)地產(chǎn)項目，不在調(diào)控范圍以內(nèi)，以其“不限購，不限貸”的特點吸引了較多的消費者，很多客戶都選擇23戶相鄰的產(chǎn)品，準(zhǔn)備打通后作為一所房屋使用。同時也吸引了不少資金量較小，急需投資但又吳理投資大型商業(yè)的游資進入。對路的優(yōu)惠政策：易居代理作為全國性大型代理機構(gòu)，其對市場脈搏的把握相當(dāng)?shù)轿?，從恒大名都到中冶世家，以及悅城均采用了“首付分期”的?yōu)惠政策，該優(yōu)惠政策對于恒大及中冶等純住宅項目的支持雖然不是很大，但在悅城卻起到了立竿見影的效果，將“商業(yè)地產(chǎn)首付50%”的影響降低至最小，進一步降低了小型游資入駐的門檻。海量的信息曝光：自2012年8月起，悅城共計投放廣播廣告190次/天，短信廣告2700000/周，DM30000/月。廣告投放金額達300萬元。精心的售樓部及樣板房設(shè)計：悅城的售樓部及樣板房設(shè)計新穎、時尚、大氣，對客戶有強烈的吸引力和心理暗示作用，獨特的專修風(fēng)格給悅城附加了較高的心理預(yù)期值，樣板房的設(shè)計也非常出眾，給人一種非常具有張力的現(xiàn)代美感，對客戶具有很強的吸引力。（4） 中建御闌世家樓盤位置稀土高新區(qū) 稀土高新區(qū)富強南路與校園路交匯處開發(fā)商包頭中建地產(chǎn)有限公司代理商世聯(lián)代理總占地88642㎡總建面317400㎡容積率中建御瀾世家是中建集團在包頭打造的一個高檔住宅小區(qū)，于2011年8月正式開盤入市，但中建御瀾世家在2011年的開盤并不成功，受制于全裝修房產(chǎn)在包頭本土不被認(rèn)可的現(xiàn)實以及高企的房價，使該項目一度處于銷售困境之中。2012年，中建御瀾世家于3月起便開始對前期的整體營銷做了根本上的改變，同時在市場調(diào)控嚴(yán)厲的風(fēng)向中率先扛起降價大旗，以“精裝改毛坯”為由直接將前期推廣中價值1600元的精裝修減去，價格由原來的近7000元下降至5300元檔，客戶群明顯增加，銷售狀況開始好轉(zhuǎn)。后期中建著力于品牌影響力的打造，使其品牌在包頭市逐步推廣，截至11月中旬，中建共計成交516套，成為高新區(qū)成交第二名。中建御瀾世家熱銷原因：緊隨市場步伐的營銷策略：中建御瀾世家在2012年年初的降價可謂雷厲風(fēng)行，沒有任何一絲的猶豫，雖然為了避免前期成交客戶反感，以及減少對品牌的影響而選擇了“精裝改毛坯”的隱形降價策略，但在年初就進行降價，不可謂不及時，也正是由此，中建趕上了2012年年初剛需放量的特快列車，從開始就超過了其他競爭者。（5） 首創(chuàng)加州郡府樓盤位置稀土高新區(qū) 阿爾丁大街校園南路科技大學(xué)東1公里開發(fā)商包頭原創(chuàng)香江置業(yè)有限責(zé)任公司代理商包頭原創(chuàng)香江置業(yè)有限責(zé)任公司總占地200000㎡總建面400000㎡容積率首創(chuàng)加州郡府于2010年10月開始銷售，銷售狀態(tài)一直不溫不火，其銷售團隊的打造可謂失敗，即使在2010年及2011年上半年樓市熱度仍高的時候，其銷售狀況也只能說是差強人意。進入2012年，首創(chuàng)加州郡府將其銷售重心放到了小區(qū)的高層上來，定價較低，使人們的目光突然轉(zhuǎn)移至該項目，加上該項目一期、二期的交樓，人們才發(fā)現(xiàn)這個項目的硬件條件非常好，在起價4050的價格優(yōu)勢下，首創(chuàng)加州郡府的高性價比為人們所知。以下為首創(chuàng)加州郡府園林實景圖：首創(chuàng)加州郡府熱銷原因：過硬的社區(qū)環(huán)境：首創(chuàng)加州郡府一期交樓后，很多客戶發(fā)現(xiàn)首創(chuàng)加州郡府的園林景觀、社區(qū)規(guī)劃、樓體外立面等硬件條件非常好，在整個高新區(qū)現(xiàn)有樓盤中，可能只有城市別墅的三江尊園可以一較高下，經(jīng)過口碑宣傳后，首創(chuàng)加州郡府迎來了自2010年開盤以來最大的銷售高峰。符合市場的推貨節(jié)奏：在市場一片低迷的環(huán)境下，該項目將其所有的高層產(chǎn)品全部以低價推出。相比該項目前期推出的花園洋房60007000的價格來講，高層產(chǎn)品41004500元的價格在這樣的市場環(huán)境中更具有競爭力，加上前期推廣的花園洋房概念，首創(chuàng)加州郡府可以說是誤打誤撞出一個“高開低走”的成功案例。（6） 翡麗灣樓盤位置青山區(qū)文化路東（青山區(qū)政府旁，奧林匹克公園西側(cè)）開發(fā)商包頭市龍源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商總占地113038㎡總建面410933㎡容積率3總戶數(shù)2723翡麗灣是青山區(qū)2012年開始銷售的位數(shù)不多的樓盤之一，位于青山區(qū)文化路與賽罕路十字，緊鄰萬郡大都城。翡麗灣尚未取得預(yù)售許可證，但已經(jīng)開始進行銷售。2012年9月29日進行一次開盤，共計推出房源330套，成交約200套（市調(diào)數(shù)據(jù)）。翡麗灣開盤優(yōu)惠政策：98折基礎(chǔ)上總價減10000，贈送全部公攤面積。翡麗灣熱銷原因：相對低價：翡麗灣針對萬郡大都城較高的公攤面積，提出全部贈送公攤面積的優(yōu)惠政策（實質(zhì)上是偷面積行為），所有產(chǎn)品購買后以贈送一室的形式將公攤面積抵消；其形式類似于九合米蘭春天的形式，不過比米蘭春天做的更徹底。將贈送面積核算入總價后，其成交價格低至4500元/㎡左右，相對萬郡大都城及松石國際城均有了較大的優(yōu)勢。缺少競爭對手：2012年，青山區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量不足，僅有萬郡大都城、松石國際城、正翔國際、明大頤園等幾個樓盤，或價格偏高、或位置較差，可選性都不強。翡麗灣開盤后，青山區(qū)才出現(xiàn)了一個相對位置較好的中等價位樓盤，在基本供求關(guān)系的影響下，翡麗灣雖然熱銷，但只能說是勉強及格。第四部分：2012年市場小結(jié)土地市場：土地市場“量價齊跌”土地成交熱點向青山區(qū)轉(zhuǎn)移，商業(yè)用地比例明顯增加。商品房市場：商品房市場“供小于求，消化庫存”，雖然全年同比“量價齊跌”但下半年成交量價均有回穩(wěn)趨勢。2012年包頭房地產(chǎn)市場是在房地產(chǎn)調(diào)控后盤整筑底之年，房地產(chǎn)市場開始由前期集中在昆區(qū)發(fā)展逐步開始向其他市區(qū)轉(zhuǎn)移，以非熱點地區(qū)較小的競爭來贏取利潤的心理已經(jīng)萌發(fā)。2012年整體市場雖然呈現(xiàn)了雙降的態(tài)勢，但任有部分樓盤在相對清冷的樓市中成交良好，甚至火爆。這些樓盤或標(biāo)新立異，或把穩(wěn)市場脈搏，以高品質(zhì)示人，或以大品牌營銷。在這樣的市場情況下，反而是各個方面均比較平均的樓盤，乏善可乘，沒有形成較好的成交。淡市營銷因?qū)㈤L處更長，才能吸引有限的客戶。第五部分：附表附表1：2012年土地供應(yīng)明細(xì)表土地編號宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）2012【101】青山區(qū)青山區(qū)勞動路西側(cè)、鋼鐵大街以南405其他商服2012【102】青山區(qū)青山區(qū)青山路南側(cè)、沙河?xùn)|路東側(cè)、文化路北側(cè)703其他普通商品住房用地2012[201]東河區(qū)東河區(qū)巴彥塔拉大街南、耐火廠路東70其他普通商品住房用地2012[202]昆區(qū)昆區(qū)校園南路北側(cè)、豐盈路東側(cè)703其他普通商品住房用地2012[203]昆區(qū)昆區(qū)少先路北側(cè)、市府西路東側(cè)405其他商服用地土地編號宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）2012[204]九原區(qū)九原區(qū)哈林格爾街北、210國道東703其他普通商品住房用地[2012]301青山區(qū)青山區(qū)文化路南、賽汗路東、四道沙河西側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]302青山區(qū)青山區(qū)建設(shè)路南側(cè)、萬青路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]401昆區(qū)昆區(qū)學(xué)府道東側(cè)、青年路南側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]402青山區(qū)青山區(qū)文化路北側(cè)、青山賓館西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]404昆區(qū)昆區(qū)校園南路北側(cè)、豐盈路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]501昆區(qū)昆區(qū)阿爾丁大街西側(cè)、包頭市種子管理站院內(nèi)703其他普通商品住房用地[2012]601青山區(qū)青山區(qū)賽音道4號街坊、青山新華書店北側(cè)70其他普通商品住房用地G[2012]第06號濱河區(qū)包頭市濱河新區(qū)創(chuàng)業(yè)大街以南、禮賢路以西405商務(wù)金融用地G[2012]第07號高新區(qū)稀土高新區(qū)沼園路以南、幸福南路以西70中低價位、中小套型普通商品住房用地[2012]701昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街北側(cè)、烏蘭道南側(cè)、廣場西路東側(cè)、廣場東路西側(cè)（現(xiàn)市政府大院）706其他普通商品住房用地[2012]801昆區(qū)昆區(qū)烏蘭道北側(cè)、白云路東側(cè)（原昆區(qū)公安分局）704其他普通商品住房用地[2012]802昆區(qū)昆區(qū)團結(jié)大街北側(cè)，三八路西側(cè)（二旅社東院）70其他普通商品住房用地[2012]901東河區(qū)東河區(qū)東門大街南、東河槽西70其他普通商品住房用地[2012]903昆區(qū)昆區(qū)市府東路西側(cè)、烏蘭道南側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1001青山區(qū)青山區(qū)團結(jié)大街南側(cè)、富強路西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1101青山區(qū)青山路南側(cè)、民族東路東側(cè)704其他普通商品住房用地[2012]1102青山區(qū)文化路北側(cè)、民族東路東側(cè)40其他商服用地[2012]1103昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街南側(cè)、廣場東路東側(cè)、市府東路西側(cè)、廣場南路北側(cè)408商務(wù)金融用地[2012]1201其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1202其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1203其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1204其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地土地編號宗地面積區(qū)域宗地坐落出讓年限最高容積率土地用途（供）[2012]1205其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1206其他包伊公路以南、南繞城公路以北70其他普通商品住房用地[2012]1301昆區(qū)昆區(qū)鋼鐵大街南側(cè)、廣場西路西側(cè)、廣場南路北側(cè)、市府西路東側(cè)708其他普通商品住房用地[2012]1401其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi),緯六東街南北兩側(cè)，緯四街北側(cè)，緯五街南北兩側(cè)，經(jīng)二路東側(cè)，經(jīng)一路西側(cè)403其他商服用地[2012]1403其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]1404其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯五街北側(cè)，緯六東街南側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)702其他普通商品住房用地[2012]1405其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯五街南側(cè)，緯四街北側(cè)，經(jīng)二路西側(cè)，經(jīng)三路東側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1406其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)四路東側(cè)，經(jīng)三路西側(cè)703其他普通商品住房用地[2012]1407其他內(nèi)蒙古華業(yè)特鋼舊廠區(qū)內(nèi)，緯七街南側(cè)，緯六東街北側(cè)，經(jīng)四路東側(cè)，經(jīng)三路西側(cè)70其他普通商品住房用地[2012]1501東河區(qū)東河區(qū)巴彥塔拉大街南、西河槽東側(cè)403其他商服用地G[2012]第16號