【文章內(nèi)容簡介】 . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n 方案一的最大特點是容積率較低，低容積率是別墅物業(yè)的第一特征，較低的容積率保證了項目作為別墅物業(yè)的純粹性。n 項目的物業(yè)形態(tài)為獨立式別墅和雙拼別墅，真正實現(xiàn)了項目的定位思想，即“江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質(zhì)相比肩”的定位。n 項目用地面積不足4萬平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就物業(yè)形態(tài)而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。項目的物業(yè)形態(tài)是獨立式別墅和雙拼別墅，其產(chǎn)品差異比較小，產(chǎn)品線相對集中，就產(chǎn)品線寬度而言，本方案是項目的最佳選擇。n 高檔次物業(yè)，非常純粹的別墅，實現(xiàn)了很好的項目品牌形象，為開發(fā)商進入房地產(chǎn)領(lǐng)域打出了高品質(zhì)的品牌形象，奠定開發(fā)商高品質(zhì)物業(yè)的品牌基礎(chǔ)，使開發(fā)商一定程度上進入了品牌發(fā)展商的行列。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只建設(shè)一棟小洋房，這是對地塊資源的浪費。我們認為，此規(guī)劃方案并未實現(xiàn)地塊價值利用的最大化。我們認為此并不是最佳規(guī)劃方案。地塊塊價值未充分利用部分. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標示），項目用地與酒店用地劃分界線明顯，項目用地與酒店用地的劃分十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會有太大波折，項目報批可順利通過。. 盈利及資本運營分析n 從經(jīng)濟效益看，%，高出一般的房地產(chǎn)開發(fā)水平。，具備一定的盈利能力，表明方案具備經(jīng)濟可行性。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項目獲得更快的開工時間，項目進度較快，從而使資金回籠快，資金周轉(zhuǎn)容易，項目實現(xiàn)較快收益。綜合分析結(jié)論n 具有極高的品牌形象，很好地樹立項目品牌和開發(fā)商品牌；n 規(guī)劃方案未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費；n 政府報批工作將會比較順利；n 盈利能力尚可，具備經(jīng)濟可行性；n 投資回收快，資本運營容易，風(fēng)險較小。4. 規(guī)劃布局二. 方案二：2層獨立式別墅+3層聯(lián)排別墅 易道規(guī)劃方案二. 經(jīng)濟技術(shù)指標戶型戶數(shù)單體面積（㎡）戶型建筑面積別墅193506650大別墅34501350企業(yè)會所45002000聯(lián)排別墅182805040獨立式建筑面積10000總建筑面積15040容積率0. 38. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米算，銷售收入是14500萬元；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是5040萬元；銷售總收入是19540萬元；具體計算過程見附表二。. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。. 項目盈利分析從項目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力較強，項目比較樂觀。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。. 項目成本構(gòu)成分析從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、銷售稅金等。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，高于市場上正常的土地成本，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地價格相對偏高；建安費用占總成本的22％，較低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得很低，建安費用可調(diào)整的空間不大；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用的比例為8%，屬于正常范圍。 . 財務(wù)評價的基本結(jié)論從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：19540萬元； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，容積率較低，與上海、杭州等高品質(zhì)別墅的容積率相當(dāng)。從別墅市場的一般行情看，既能保證銷售面積，實現(xiàn)銷售利潤，又能較好地實現(xiàn)項目的品牌和開發(fā)商的品牌，是兼顧盈利能力與品牌的較好的結(jié)合點。n 項目的產(chǎn)品形態(tài)為獨立式別墅和聯(lián)排別墅，較好地實現(xiàn)了項目的定位思想，即“江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質(zhì)相比肩”的定位。n 項目用地面積不足4萬平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就產(chǎn)品形態(tài)而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。項目的物業(yè)形態(tài)是獨立式別墅和聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品差異比較小，產(chǎn)品跨度不大，產(chǎn)品線比較集中，就產(chǎn)品線寬度而言，是項目比較適當(dāng)?shù)倪x擇。n 相對較高檔次物業(yè)，比較純粹的別墅，較好地實現(xiàn)了項目品牌形象，為開發(fā)商進入房地產(chǎn)領(lǐng)域奠定了較好的企業(yè)品牌形象。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只建設(shè)一棟小洋房，這同樣是對地塊資源的浪費。我們認為，此規(guī)劃方案同樣未實現(xiàn)地塊價值利用的最大化。我們認為此并不是最佳規(guī)劃方案。地塊價值未充分利用的部分. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標示），項目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會遇到太大的阻力，項目報批可順利通過。. 盈利及資本運營分析n 從經(jīng)濟效益看，%，高出一般的房地產(chǎn)開發(fā)水平。，具備較高的盈利能力，表明項目可實現(xiàn)較大的利潤，獲得豐厚的回報。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項目的整體工作進展順利，能夠盡快開工，項目進度較快，從而使資金回收快，資金周轉(zhuǎn)容易，減輕資金壓力和資金運營的困難，項目實現(xiàn)較快、較大的收益。綜合分析結(jié)論n 具有較好的品牌形象，能兼顧利潤與品牌；n 規(guī)劃方案未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費；n 政府報批工作將會比較順利；n 具有較高的盈利能力，經(jīng)濟回報較豐厚；n 投資回收快，資本運營容易，風(fēng)險較小。. 方案三：+3層聯(lián)排別墅 與方案二空間關(guān)系相同，方案三基本上以方案二的規(guī)劃設(shè)計為藍本，以此來增加容積率，實現(xiàn)提升經(jīng)濟盈利能力的目的。. 經(jīng)濟技術(shù)指標方案三比方案二可增加350平米的獨立式別墅面積，聯(lián)排別墅面積保持不變，故經(jīng)濟技術(shù)指標為：戶型戶型建筑面積獨立式建筑面積10350聯(lián)排別墅面積504