【正文】 目進(jìn)度較快，從而使資金回收快，資金周轉(zhuǎn)容易，減輕資金壓力和資金運營的困難，項目實現(xiàn)較快、較大的收益。. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，高于市場上正常的土地成本，說明項目的土地價格相對偏高；建安費用占總成本的22％，較低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得很低，建安費用可松動的空間非常有限；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用的比例為8%，屬于正常范圍。n 項目用地面積不足4萬平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就產(chǎn)品形態(tài)而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。我們認(rèn)為，此規(guī)劃方案同樣未實現(xiàn)地塊價值利用的最大化。具備很高的盈利能力，表明項目可實現(xiàn)較大的利潤，獲得豐厚的回報。. 綜合分析與方案三相比，項目的盈利水平有所增加，但由于方案的物業(yè)類型的跨度增大，產(chǎn)品線寬度變寬，對于項目的整體品牌有較大影響，品牌形象較低。盈利能力比方案一強；地塊價值沒最大利用；方案三聯(lián)排+★★★盈利能力較強；品牌形象尚可；資金回籠較快；方案報批順利；風(fēng)險較小。綜合利潤的相對變化和品牌形象的相對變化，我們認(rèn)為，本三個方案中，方案三較好地兼顧了品牌與利潤兩者的關(guān)系，是比較理想的選擇。. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，與一般市場的平均水平相當(dāng)，說明項目的土地價格屬于市場普遍行情之內(nèi)；建安費用占總成本的25％，較低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得較低，可調(diào)整的余地不大；%，屬于正常范疇；%，屬于正常范圍。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合前面的項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，項目規(guī)劃方案真正做到了使地塊價值發(fā)揮到最大，使好的地塊都實現(xiàn)了可銷售面積，且由于規(guī)劃形態(tài)的變化，使土地的利用率增加，從而增加項目的容積率，提高經(jīng)濟(jì)效益。n 從資本運營看，如果政府手續(xù)辦得不順利，在說服政府方面花費很長的時間或最終未能通過，則使項目的整體進(jìn)程受到較大的影響，從而導(dǎo)致資金回籠慢，資金周轉(zhuǎn)困難，增加資金的壓力和資本運營的困難，開發(fā)商需承擔(dān)較大的風(fēng)險。由于用地與酒店的地塊分割曲折度較大，項目的報批難度相對較大，在一定程度上會影響著項目的整體進(jìn)程。. 兩種方案對比分析物業(yè)類型容積率開發(fā)成本銷售收入開發(fā)利潤品 牌優(yōu)勢劣勢方案五疊加+聯(lián)排+★★盈利能力很強，經(jīng)濟(jì)回報十分豐厚；方案實現(xiàn)用地價值最大化；品牌價值低，形象弱；可能因報批延誤，使投資回收慢，資本運營困難；報批存在難度；風(fēng)險較大。方案五可在短時間內(nèi)獲得最大利潤，方案六可在一定程度上為企業(yè)奠定長遠(yuǎn)的品牌戰(zhàn)略。４４ / 45。6. 規(guī)劃布局四：規(guī)劃四只是在規(guī)劃三基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以便于報批順利，故在經(jīng)濟(jì)測算上，方案七與方案八分別與方案五和方案六相同。由上表可看出，在規(guī)劃布局、相對空間關(guān)系不變的前提下，改變不同物業(yè)類型的組合，相對盈利變化是：由于方案五比方案六的產(chǎn)品線明顯拉得較寬，使項目的品牌形象受到影響，方案五的品牌形象明顯比方案六的品牌形象弱。綜合分析結(jié)論n 品牌形象尚可，能較好地兼顧品牌與利潤；n 規(guī)劃方案實現(xiàn)用地價值最大化；n 報批存在較大難度；n 可能因報批延誤，使投資回籠慢，資本運營困難，風(fēng)險較大。. 方案六： +3層聯(lián)排別墅 . 項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積5040獨立式建筑面積11650總建筑面積16690容積率0. 42收入估算參照方案五的方法成本費用估算估算過程參照規(guī)劃布局一方案項目成本構(gòu)成分析（略）. 項目盈利分析在預(yù)期售價情況下，從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標(biāo)如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； 參照房地產(chǎn)開發(fā)的一般盈利水平，項目盈利能力較強，項目比較樂觀。. 盈利及資本運營分析n 從經(jīng)濟(jì)效益看，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般的房地產(chǎn)開發(fā)水平。n 項目的產(chǎn)品形態(tài)為獨立式別墅、聯(lián)排別墅和疊加別墅，特別是700平米的超大型別墅與疊加式別墅組合在不超過4萬平米的項目用地內(nèi)，產(chǎn)品形態(tài)的跨度很大，產(chǎn)品線過寬，項目已難以稱之為別墅。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。經(jīng)過我們對項目方案的反復(fù)推敲，認(rèn)為總建筑面積增至20200平米是能夠?qū)崿F(xiàn)的。品牌價值較低，形象弱；地塊價值沒最大利用；由上表可看出，在規(guī)劃布局、相對空間關(guān)系不變的前提下，改變不同物業(yè)類型的組合，相對盈利變化是：相對獲利最大差距約是總獲利的十分之一，應(yīng)該說獲得得的相對變化不算大。綜合分析結(jié)論n 品牌形象較弱，品牌價值相對較低；n 規(guī)劃方案未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費；n 政府報批工作將會比較順利；n 具有較高的盈利能力，經(jīng)濟(jì)回報較豐厚；n 投資回收快，資本運營容易，風(fēng)險較小。綜合分析結(jié)論n 品牌形象尚可，尚能兼顧利潤與品牌；n 規(guī)劃方案未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費；n 政府報批工作將會比較順利；n 具有較高的盈利能力，經(jīng)濟(jì)回報較豐厚；n 投資回收快，資本運營容易，風(fēng)險較小。. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會遇到太大的阻力，項目報批可順利通過。n 項目的產(chǎn)品形態(tài)雖然比較集中，相對前兩種方案，項目的品牌形象較低，品牌價值較小。從別墅市場的一般行情看，既能保證銷售面積，實現(xiàn)銷售利潤，又能較好地實現(xiàn)項目的品牌和開發(fā)商的品牌，是兼顧盈利能力與品牌的比較可行的結(jié)合點。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。. 方案三：+3層聯(lián)排別墅 與方案二空間關(guān)系相同，方案三基本上以方案二的規(guī)劃設(shè)計為藍(lán)本，以此來增加容積率，實現(xiàn)提升經(jīng)濟(jì)盈利能力的目的。.