【正文】 建議發(fā)展商需綜合考慮企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，綜合考慮項目品牌、企業(yè)品牌與利潤的均衡關(guān)系。其余方面參照方案一。. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項目用地與酒店用地劃雖然分界線十分明朗、清晰，但地塊南端位置向東伸入酒店用地，而中部靠近北邊的位置，則是酒店用地伸入項目用地，劃分線曲折，對于方案的報批，取得政府的許可等方面，存在較大的難度，需做較多的說服工作，有可能對工作的進(jìn)度產(chǎn)生較大的延誤。. 項目盈利分析從項目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)回報非常豐厚。地塊價值沒最大利用；方案四+疊加★★盈利能力較強(qiáng)；資金回籠較快；方案報批順利；風(fēng)險較小。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項目的整體工作順利進(jìn)行，能夠盡快開工，項目進(jìn)度較快，從而使資金回收快，資金周轉(zhuǎn)容易，減輕資金壓力和資金運(yùn)營的困難，項目實現(xiàn)較快、較大的收益。項目的物業(yè)形態(tài)是獨立式別墅和聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品跨度不大，產(chǎn)品線比較集中，就產(chǎn)品線寬度而言，是項目比較適當(dāng)?shù)倪x擇。. 項目盈利分析從項目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力較強(qiáng)，項目比較樂觀。地塊價值未充分利用的部分. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會遇到太大的阻力，項目報批可順利通過。從別墅市場的一般行情看，既能保證銷售面積，實現(xiàn)銷售利潤，又能較好地實現(xiàn)項目的品牌和開發(fā)商的品牌，是兼顧盈利能力與品牌的較好的結(jié)合點。綜合分析結(jié)論n 具有極高的品牌形象，很好地樹立項目品牌和開發(fā)商品牌；n 規(guī)劃方案未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費(fèi)；n 政府報批工作將會比較順利；n 盈利能力尚可，具備經(jīng)濟(jì)可行性；n 投資回收快，資本運(yùn)營容易，風(fēng)險較小。n 高檔次物業(yè)，非常純粹的別墅，實現(xiàn)了很好的項目品牌形象，為開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域打出了高品質(zhì)的品牌形象，奠定開發(fā)商高品質(zhì)物業(yè)的品牌基礎(chǔ)，使開發(fā)商一定程度上進(jìn)入了品牌發(fā)展商的行列。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供水費(fèi)按照30元/平米計算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為33萬元；供電費(fèi)按照100元/平米計算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為110萬元；雨污水接口費(fèi)按照15元/平米計算，建筑面積11000平米，；雨污水管道施工費(fèi)按照10元/平米計算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為11萬元；城管占道費(fèi)10萬元；環(huán)境景觀費(fèi)用（包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、園藝景觀、綠化小品）按照300元/平米計算，根據(jù)項目的規(guī)劃方案，初步測算項目的建筑覆蓋率約為30%，則綠化率按照70%計算，總占地面積39439平米，；伐樹費(fèi)用1萬元；。. 資金計劃安排發(fā)展商資金實力雄厚，資金供應(yīng)有保障，為項目規(guī)劃設(shè)計、施工、營銷推廣等方面的順利實施提供了保證?！鼍C合結(jié)論：除規(guī)劃一之外，其它方案都具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)盈利能力，都具備經(jīng)濟(jì)可行性，且收益都高于目前市場房地產(chǎn)的平均獲利能力。方案實現(xiàn)用地價值不是最大化。地塊價值沒最大利用。1. 論證分析結(jié)論最佳價值論證以項目評價及市場定位為基礎(chǔ)背景，結(jié)合易道設(shè)計公司在前一階段提供的幾個規(guī)劃方案，對相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、搜集、整理和測算，從經(jīng)濟(jì)價值角度為本項目指出最適合的開發(fā)及銷售方案，為項目前期決策作參考。首先是基于每一種方案，在規(guī)劃布局、空間關(guān)系相對不變的情況下，進(jìn)行不同物業(yè)類型的替換，尋求每一種規(guī)劃方案中相對較優(yōu)的物業(yè)類型組合。方案三+聯(lián)排 ★★★盈利能力較強(qiáng)；品牌形象尚可；資金回籠較快；方案報批順利。規(guī)劃四方案七+聯(lián)排+疊加★★盈利能力很強(qiáng)；方案實現(xiàn)用地價值最大化。方案五是典型的利潤最大化，同時品牌形象也顯得較低，難以兼顧品牌與利潤。2. 論證分析前提條件. 項目用地技術(shù)控制指標(biāo)項目總占地面積39439平米；容積率無明確規(guī)定；要求西側(cè)退紅線11米，北側(cè)和東北側(cè)可爭取到退紅線11米左右。3. 規(guī)劃布局一物業(yè)形態(tài)：雙拼+獨立式別墅易道規(guī)劃方案一. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型戶數(shù)單體面積（㎡）戶型建筑面積別墅153505250大別墅54502250企業(yè)會所45002000雙拼別墅62501500獨立式建筑面積9500總建筑面積11000容積率0. 28. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米計算，銷售收入是13775萬元；雙拼別墅按11500元/平米計算，銷售收入是1725萬元；銷售總收入是15500萬元；具體計算過程見附表一。. 銷售稅金%計算。n 項目的物業(yè)形態(tài)為獨立式別墅和雙拼別墅，真正實現(xiàn)了項目的定位思想，即“江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質(zhì)相比肩”的定位。. 盈利及資本運(yùn)營分析n 從經(jīng)濟(jì)效益看，%，高出一般的房地產(chǎn)開發(fā)水平。. 項目成本構(gòu)成分析從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費(fèi)用、土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、銷售稅金等。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只建設(shè)一棟小洋房，這同樣是對地塊資源的浪費(fèi)。. 方案三：+3層聯(lián)排別墅 與方案二空間關(guān)系相同，方案三基本上以方案二的規(guī)劃設(shè)計為藍(lán)本，以此來增加容積率，實現(xiàn)提升經(jīng)濟(jì)盈利能力的目的。從別墅市場的一般行情看，既能保證銷售面積，實現(xiàn)銷售利潤，又能較好地實現(xiàn)項目的品牌和開發(fā)商的品牌，是兼顧盈利能力與品牌的比較可行的結(jié)合點。. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會遇到太大的阻力，項目報批可順利通過。綜合分析結(jié)論n 品牌形象較弱，品牌價值相對較低；n 規(guī)劃方案未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費(fèi)；n 政府報批工作將會比較順利；n 具有較高的盈利能力，經(jīng)濟(jì)回報較豐厚；n 投資回收快，資本運(yùn)營容易，風(fēng)險較小。經(jīng)過我們對