【正文】 方案六+聯(lián)排★★★盈利能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)回報十分豐厚；方案實現(xiàn)用地價值最大化；品牌形象尚可；可能因報批延誤，使投資回收慢，資本運營困難；報批存在難度；風(fēng)險較大。 . 財務(wù)評價的基本結(jié)論從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標(biāo)如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，容積率明顯偏高。其余方面參照方案三。 . 財務(wù)評價的基本結(jié)論從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標(biāo)如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，與上海、杭州等高品質(zhì)別墅的容積率大體相當(dāng)。n 相對較高檔次物業(yè)，比較純粹的別墅，較好地實現(xiàn)了項目品牌形象，為開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域奠定了較好的企業(yè)品牌形象。地塊塊價值未充分利用部分. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項目用地與酒店用地劃分界線明顯，項目用地與酒店用地的劃分十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會有太大波折，項目報批可順利通過。. 財務(wù)費用財務(wù)費用主要是從資金角度進(jìn)行考慮，預(yù)計項目貸款額為3000萬元，貸款時間為1年，利息是7%，則費用為210萬元。綜合以上分析，綜合考慮項目品牌、企業(yè)品牌與利潤的均衡關(guān)系，建議發(fā)展商選取規(guī)劃布局四的方案八，該方案是能兼顧開發(fā)利潤和品牌價值的理想方案。方案實現(xiàn)用地價值不是最大化；報批存在難度。本價值論證報告，將采取二層對比關(guān)系，對方案進(jìn)行詳細(xì)的分析和對比，尋求最佳方案。規(guī)劃三方案五+聯(lián)排+疊加★★盈利能力很強(qiáng)；方案實現(xiàn)用地價值最大化。從規(guī)劃方案的對比看，規(guī)劃四是最佳方案，在地塊利用上兼顧了最大化開發(fā)土地價值及報批難度的矛盾。. 建安費用雙拼別墅按照1200元/平米計算，雙拼別墅建筑面積1500平米，則費用為180萬元；獨立式別墅（別墅、大別墅、企業(yè)會所）按照1200元/平米計算，獨立式別墅建筑面積9500平米，則費用為1140萬元；設(shè)備費用包括中央空調(diào)，弱電、智能化系統(tǒng)兩大項目，項目考慮只對獨立式別墅配置中央空調(diào)，弱電、智能化系統(tǒng)則兩種物業(yè)形態(tài)都配置。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只建設(shè)一棟小洋房，這是對地塊資源的浪費。n 項目的產(chǎn)品形態(tài)為獨立式別墅和聯(lián)排別墅，較好地實現(xiàn)了項目的定位思想，即“江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質(zhì)相比肩”的定位。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。綜合分析結(jié)論n 品牌形象尚可，尚能兼顧利潤與品牌；n 規(guī)劃方案未能實現(xiàn)用地價值最大化，對用地資源存在一定程度的浪費；n 政府報批工作將會比較順利；n 具有較高的盈利能力，經(jīng)濟(jì)回報較豐厚；n 投資回收快，資本運營容易，風(fēng)險較小。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。綜合分析結(jié)論n 品牌形象尚可，能較好地兼顧品牌與利潤；n 規(guī)劃方案實現(xiàn)用地價值最大化；n 報批存在較大難度；n 可能因報批延誤，使投資回籠慢，資本運營困難，風(fēng)險較大。方案五可在短時間內(nèi)獲得最大利潤，方案六可在一定程度上為企業(yè)奠定長遠(yuǎn)的品牌戰(zhàn)略。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合前面的項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，項目規(guī)劃方案真正做到了使地塊價值發(fā)揮到最大，使好的地塊都實現(xiàn)了可銷售面積，且由于規(guī)劃形態(tài)的變化，使土地的利用率增加，從而增加項目的容積率，提高經(jīng)濟(jì)效益。盈利能力比方案一強(qiáng)；地塊價值沒最大利用；方案三聯(lián)排+★★★盈利能力較強(qiáng)；品牌形象尚可；資金回籠較快；方案報批順利；風(fēng)險較小。n 項目用地面積不足4萬平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就產(chǎn)品形態(tài)而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。我們認(rèn)為此并不是最佳規(guī)劃方案。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項目獲得更快的開工時間，項目進(jìn)度較快，從而使資金回籠快，資金周轉(zhuǎn)容易，項目實現(xiàn)較快收益。. 項目盈利分析從項目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力一般。. 成本費用依據(jù)土地費用按照開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算；前期費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；建安費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；基礎(chǔ)設(shè)施費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；銷售費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；銷售稅金按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；財務(wù)費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算。方案八+聯(lián)排★★★盈利能力很強(qiáng)；報批難度相對較弱；品牌形象尚可。最后綜合上述兩個層面的對比分析，尋求最佳綜合結(jié)論，指導(dǎo)項目的規(guī)劃設(shè)計與建筑設(shè)計。地塊價值沒最大利用?！?規(guī)劃布局四：規(guī)劃四只是在規(guī)劃三基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以便于報批順利，故在經(jīng)濟(jì)測算上，方案七與方案八分別與方案五和方案六相同。. 成本費用估算. 土地費用用地出讓金5916萬元；；。n 項目用地面積不足4萬平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就物業(yè)形態(tài)而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，高于市場上正常的土地成本，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地價格相對偏高；建安費用占總成本的22％，較低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得很低，建安費用可調(diào)整的空間不大；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用的比例為8%，屬于正常范圍。. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案三比方案二可增加350