江陰黃山湖項目最佳價值論證報告-文庫吧
2025-06-05 05:37 本頁面
【正文】 項目總占地面積39439平米；容積率無明確規(guī)定；要求西側(cè)退紅線11米，北側(cè)和東北側(cè)可爭取到退紅線11米左右。. 銷售價格確定根據(jù)前面的《項目評價與市場定位報告》及易道設(shè)計公司的四個規(guī)劃方案對于項目定位思想的落實程度的不同，我們預(yù)測項目的銷售價格為： 獨立式別墅：14500元/平米雙拼別墅：11500元/平米聯(lián)排別墅：10000元/平米疊加式別墅：7000元/平米. 租售方案確定根據(jù)目前發(fā)展商比較明確的意向，純別墅用地內(nèi)的別墅全部用于出售，以換取資金的回籠，實現(xiàn)短時間內(nèi)的資金效益最大化。. 成本費用依據(jù)土地費用按照開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進行計算；前期費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；建安費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；基礎(chǔ)設(shè)施費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；銷售費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；銷售稅金按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算；財務(wù)費用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計算。. 資金計劃安排發(fā)展商資金實力雄厚，資金供應(yīng)有保障，為項目規(guī)劃設(shè)計、施工、營銷推廣等方面的順利實施提供了保證。同時為了規(guī)避開發(fā)風(fēng)險，除自有資金以外，還將考慮一定比例的銀行貸款。整個項目開發(fā)資金將來自于三種途徑：自有資金、銀行貸款、預(yù)售房款。. 特別說明由于酒店用地內(nèi)的四棟別墅屬于酒店用地面積范圍，故酒店用地內(nèi)的三棟大別墅和一棟特大別墅，其建筑面積、成本費用、銷售收入等都不計算在內(nèi)，項目價值論證只針對于純項目用地內(nèi)的建筑。. 規(guī)劃方案分析依據(jù)項目用地與周邊環(huán)境空間關(guān)系分析黃山湖大橋噪音干擾視線干擾視線干擾噪音干擾景觀資源景觀資源民居視線干擾噪音干擾黃山湖步行道公園路山前路酒店噪音干擾視線干擾項目地塊價值分析高價值地塊酒店較大彈性高價值地塊低價值地塊低價值地塊低價值地塊根據(jù)易道設(shè)計公司按照項目定位思想執(zhí)行落實到設(shè)計圖紙上的四個方案，我們以經(jīng)濟投資測算為基礎(chǔ)，綜合品牌價值、政府手續(xù)等進行詳細的多方面、多角度的分析，進行最佳論證，從而分析出項目最佳的發(fā)展方向，最終確定項目的總體規(guī)劃思路，使易道設(shè)計公司有一個明確的方向。3. 規(guī)劃布局一物業(yè)形態(tài)：雙拼+獨立式別墅易道規(guī)劃方案一. 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)戶型戶數(shù)單體面積（㎡）戶型建筑面積別墅153505250大別墅54502250企業(yè)會所45002000雙拼別墅62501500獨立式建筑面積9500總建筑面積11000容積率0. 28. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米計算，銷售收入是13775萬元；雙拼別墅按11500元/平米計算，銷售收入是1725萬元；銷售總收入是15500萬元；具體計算過程見附表一。. 成本費用估算. 土地費用用地出讓金5916萬元；；。. 前期費用規(guī)劃及景觀設(shè)計費按照合同額計算，為168萬元；建筑單體設(shè)計費用預(yù)估220萬元；勘察費按照4元/平米計算，建筑面積11000平米，；，建筑面積11000平米，；場地平整費按照20元/平米計算，規(guī)劃占地面積39439平米，；公共基礎(chǔ)設(shè)施配套公攤按照150元/平米計算，建筑面積11000平米，則費用為165萬元；人防費用按照52元/平米計算，建筑面積11000平米，；墻改費按照8元/平米計算，建筑面積11000平米，；。. 基礎(chǔ)設(shè)施費供水費按照30元/平米計算，建筑面積11000平米，則費用為33萬元；供電費按照100元/平米計算，建筑面積11000平米，則費用為110萬元；雨污水接口費按照15元/平米計算，建筑面積11000平米，；雨污水管道施工費按照10元/平米計算，建筑面積11000平米，則費用為11萬元；城管占道費10萬元；環(huán)境景觀費用（包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、園藝景觀、綠化小品）按照300元/平米計算，根據(jù)項目的規(guī)劃方案，初步測算項目的建筑覆蓋率約為30%，則綠化率按照70%計算，總占地面積39439平米，；伐樹費用1萬元；。. 建安費用雙拼別墅按照1200元/平米計算，雙拼別墅建筑面積1500平米，則費用為180萬元；獨立式別墅（別墅、大別墅、企業(yè)會所）按照1200元/平米計算，獨立式別墅建筑面積9500平米，則費用為1140萬元；設(shè)備費用包括中央空調(diào)，弱電、智能化系統(tǒng)兩大項目，項目考慮只對獨立式別墅配置中央空調(diào)，弱電、智能化系統(tǒng)則兩種物業(yè)形態(tài)都配置。中央空調(diào)費按照350元/平米計算，弱電、智能化系統(tǒng)按照60元/平米計算，；工程管理費（包括監(jiān)理費、招投標(biāo)費、質(zhì)監(jiān)費），；地下室費用按照2000元/平米計算，預(yù)估地下室面積為2400平米，雙拼別墅不考慮地下室，則費用為480萬元；。. 銷售費用銷售費用包括廣告費、展銷費用和銷售管理費，廣告費和展銷費用按照銷售收入的1%計算，銷售管理費按照260萬元的固定數(shù)值計算，則費用為570萬元。. 財務(wù)費用財務(wù)費用主要是從資金角度進行考慮，預(yù)計項目貸款額為3000萬元，貸款時間為1年，利息是7%，則費用為210萬元。. 銷售稅金%計算。以上7大項目構(gòu)成項目的總成本。. 項目盈利分析從項目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力一般。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實施避稅方案，故在此不直接扣除。. 項目成本構(gòu)成分析從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、銷售稅金等。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，高于市場上正常的土地成本，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地價格相對較高；建安費用占總成本的19％，低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得很低；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用相對較高，%。. 財務(wù)評價的基本結(jié)論從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標(biāo)如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：15500萬元； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%。
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