江陰黃山湖項(xiàng)目最佳價(jià)值論證報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-06-05 05:37 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目總占地面積39439平米；容積率無(wú)明確規(guī)定；要求西側(cè)退紅線11米，北側(cè)和東北側(cè)可爭(zhēng)取到退紅線11米左右。. 銷售價(jià)格確定根據(jù)前面的《項(xiàng)目評(píng)價(jià)與市場(chǎng)定位報(bào)告》及易道設(shè)計(jì)公司的四個(gè)規(guī)劃方案對(duì)于項(xiàng)目定位思想的落實(shí)程度的不同，我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格為： 獨(dú)立式別墅：14500元/平米雙拼別墅：11500元/平米聯(lián)排別墅：10000元/平米疊加式別墅：7000元/平米. 租售方案確定根據(jù)目前發(fā)展商比較明確的意向，純別墅用地內(nèi)的別墅全部用于出售，以換取資金的回籠，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)的資金效益最大化。. 成本費(fèi)用依據(jù)土地費(fèi)用按照開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算；前期費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；建安費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；銷售費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；銷售稅金按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；財(cái)務(wù)費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算。. 資金計(jì)劃安排發(fā)展商資金實(shí)力雄厚，資金供應(yīng)有保障，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷推廣等方面的順利實(shí)施提供了保證。同時(shí)為了規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，除自有資金以外，還將考慮一定比例的銀行貸款。整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金將來(lái)自于三種途徑：自有資金、銀行貸款、預(yù)售房款。. 特別說(shuō)明由于酒店用地內(nèi)的四棟別墅屬于酒店用地面積范圍，故酒店用地內(nèi)的三棟大別墅和一棟特大別墅，其建筑面積、成本費(fèi)用、銷售收入等都不計(jì)算在內(nèi)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值論證只針對(duì)于純項(xiàng)目用地內(nèi)的建筑。. 規(guī)劃方案分析依據(jù)項(xiàng)目用地與周邊環(huán)境空間關(guān)系分析黃山湖大橋噪音干擾視線干擾視線干擾噪音干擾景觀資源景觀資源民居視線干擾噪音干擾黃山湖步行道公園路山前路酒店噪音干擾視線干擾項(xiàng)目地塊價(jià)值分析高價(jià)值地塊酒店較大彈性高價(jià)值地塊低價(jià)值地塊低價(jià)值地塊低價(jià)值地塊根據(jù)易道設(shè)計(jì)公司按照項(xiàng)目定位思想執(zhí)行落實(shí)到設(shè)計(jì)圖紙上的四個(gè)方案，我們以經(jīng)濟(jì)投資測(cè)算為基礎(chǔ)，綜合品牌價(jià)值、政府手續(xù)等進(jìn)行詳細(xì)的多方面、多角度的分析，進(jìn)行最佳論證，從而分析出項(xiàng)目最佳的發(fā)展方向，最終確定項(xiàng)目的總體規(guī)劃思路，使易道設(shè)計(jì)公司有一個(gè)明確的方向。3. 規(guī)劃布局一物業(yè)形態(tài)：雙拼+獨(dú)立式別墅易道規(guī)劃方案一. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型戶數(shù)單體面積（㎡）戶型建筑面積別墅153505250大別墅54502250企業(yè)會(huì)所45002000雙拼別墅62501500獨(dú)立式建筑面積9500總建筑面積11000容積率0. 28. 收入估算獨(dú)立式別墅按14500元/平米計(jì)算，銷售收入是13775萬(wàn)元；雙拼別墅按11500元/平米計(jì)算，銷售收入是1725萬(wàn)元；銷售總收入是15500萬(wàn)元；具體計(jì)算過(guò)程見(jiàn)附表一。. 成本費(fèi)用估算. 土地費(fèi)用用地出讓金5916萬(wàn)元；；。. 前期費(fèi)用規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)費(fèi)按照合同額計(jì)算，為168萬(wàn)元；建筑單體設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)估220萬(wàn)元；勘察費(fèi)按照4元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；，建筑面積11000平米，；場(chǎng)地平整費(fèi)按照20元/平米計(jì)算，規(guī)劃占地面積39439平米，；公共基礎(chǔ)設(shè)施配套公攤按照150元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為165萬(wàn)元；人防費(fèi)用按照52元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；墻改費(fèi)按照8元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；。. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供水費(fèi)按照30元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為33萬(wàn)元；供電費(fèi)按照100元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為110萬(wàn)元；雨污水接口費(fèi)按照15元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；雨污水管道施工費(fèi)按照10元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為11萬(wàn)元；城管占道費(fèi)10萬(wàn)元；環(huán)境景觀費(fèi)用（包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、園藝景觀、綠化小品）按照300元/平米計(jì)算，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃方案，初步測(cè)算項(xiàng)目的建筑覆蓋率約為30%，則綠化率按照70%計(jì)算，總占地面積39439平米，；伐樹(shù)費(fèi)用1萬(wàn)元；。. 建安費(fèi)用雙拼別墅按照1200元/平米計(jì)算，雙拼別墅建筑面積1500平米，則費(fèi)用為180萬(wàn)元；獨(dú)立式別墅（別墅、大別墅、企業(yè)會(huì)所）按照1200元/平米計(jì)算，獨(dú)立式別墅建筑面積9500平米，則費(fèi)用為1140萬(wàn)元；設(shè)備費(fèi)用包括中央空調(diào)，弱電、智能化系統(tǒng)兩大項(xiàng)目，項(xiàng)目考慮只對(duì)獨(dú)立式別墅配置中央空調(diào)，弱電、智能化系統(tǒng)則兩種物業(yè)形態(tài)都配置。中央空調(diào)費(fèi)按照350元/平米計(jì)算，弱電、智能化系統(tǒng)按照60元/平米計(jì)算，；工程管理費(fèi)（包括監(jiān)理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、質(zhì)監(jiān)費(fèi)），；地下室費(fèi)用按照2000元/平米計(jì)算，預(yù)估地下室面積為2400平米，雙拼別墅不考慮地下室，則費(fèi)用為480萬(wàn)元；。. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用包括廣告費(fèi)、展銷費(fèi)用和銷售管理費(fèi)，廣告費(fèi)和展銷費(fèi)用按照銷售收入的1%計(jì)算，銷售管理費(fèi)按照260萬(wàn)元的固定數(shù)值計(jì)算，則費(fèi)用為570萬(wàn)元。. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是從資金角度進(jìn)行考慮，預(yù)計(jì)項(xiàng)目貸款額為3000萬(wàn)元，貸款時(shí)間為1年，利息是7%，則費(fèi)用為210萬(wàn)元。. 銷售稅金%計(jì)算。以上7大項(xiàng)目構(gòu)成項(xiàng)目的總成本。. 項(xiàng)目盈利分析從項(xiàng)目成本及盈利預(yù)算來(lái)看，在預(yù)期售價(jià)情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項(xiàng)目盈利能力一般。注：企業(yè)所得稅可通過(guò)合理的避稅手段實(shí)施避稅方案，故在此不直接扣除。. 項(xiàng)目成本構(gòu)成分析從項(xiàng)目成本構(gòu)成分析來(lái)看，主要成本為建安費(fèi)用、土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、銷售稅金等。各費(fèi)用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來(lái)看，％，高于市場(chǎng)上正常的土地成本，市場(chǎng)上一般土地成本為3040%左右，說(shuō)明項(xiàng)目的土地價(jià)格相對(duì)較高；建安費(fèi)用占總成本的19％，低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說(shuō)明建安費(fèi)用已壓縮得很低；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用相對(duì)較高，%。. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來(lái)看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：15500萬(wàn)元； 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：； 成本利潤(rùn)率：%。
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