江陰黃山湖項(xiàng)目最佳價(jià)值論證報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 低價(jià)值地塊根據(jù)易道設(shè)計(jì)公司按照項(xiàng)目定位思想執(zhí)行落實(shí)到設(shè)計(jì)圖紙上的四個(gè)方案，我們以經(jīng)濟(jì)投資測(cè)算為基礎(chǔ)，綜合品牌價(jià)值、政府手續(xù)等進(jìn)行詳細(xì)的多方面、多角度的分析，進(jìn)行最佳論證，從而分析出項(xiàng)目最佳的發(fā)展方向，最終確定項(xiàng)目的總體規(guī)劃思路，使易道設(shè)計(jì)公司有一個(gè)明確的方向。. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)供水費(fèi)按照30元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為33萬元；供電費(fèi)按照100元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為110萬元；雨污水接口費(fèi)按照15元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；雨污水管道施工費(fèi)按照10元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為11萬元；城管占道費(fèi)10萬元；環(huán)境景觀費(fèi)用（包括道路基礎(chǔ)設(shè)施、園藝景觀、綠化小品）按照300元/平米計(jì)算，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃方案，初步測(cè)算項(xiàng)目的建筑覆蓋率約為30%，則綠化率按照70%計(jì)算，總占地面積39439平米，；伐樹費(fèi)用1萬元；。. 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是從資金角度進(jìn)行考慮，預(yù)計(jì)項(xiàng)目貸款額為3000萬元，貸款時(shí)間為1年，利息是7%，則費(fèi)用為210萬元。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實(shí)施避稅方案，故在此不直接扣除。 . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n 方案一的最大特點(diǎn)是容積率較低，低容積率是別墅物業(yè)的第一特征，較低的容積率保證了項(xiàng)目作為別墅物業(yè)的純粹性。n 高檔次物業(yè)，非常純粹的別墅，實(shí)現(xiàn)了很好的項(xiàng)目品牌形象，為開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域打出了高品質(zhì)的品牌形象，奠定開發(fā)商高品質(zhì)物業(yè)的品牌基礎(chǔ)，使開發(fā)商一定程度上進(jìn)入了品牌發(fā)展商的行列。地塊塊價(jià)值未充分利用部分. 政府手續(xù)分析n 從項(xiàng)目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項(xiàng)目用地與酒店用地劃分界線明顯，項(xiàng)目用地與酒店用地的劃分十分明朗、清晰，在方案的報(bào)批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會(huì)有太大波折，項(xiàng)目報(bào)批可順利通過。綜合分析結(jié)論n 具有極高的品牌形象，很好地樹立項(xiàng)目品牌和開發(fā)商品牌；n 規(guī)劃方案未能實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化，對(duì)用地資源存在一定程度的浪費(fèi)；n 政府報(bào)批工作將會(huì)比較順利；n 盈利能力尚可，具備經(jīng)濟(jì)可行性；n 投資回收快，資本運(yùn)營(yíng)容易，風(fēng)險(xiǎn)較小。注：企業(yè)所得稅可通過合理的避稅手段實(shí)施避稅方案，故在此不直接扣除。從別墅市場(chǎng)的一般行情看，既能保證銷售面積，實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn)，又能較好地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的品牌和開發(fā)商的品牌，是兼顧盈利能力與品牌的較好的結(jié)合點(diǎn)。n 相對(duì)較高檔次物業(yè)，比較純粹的別墅，較好地實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目品牌形象，為開發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域奠定了較好的企業(yè)品牌形象。地塊價(jià)值未充分利用的部分. 政府手續(xù)分析n 從項(xiàng)目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項(xiàng)目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報(bào)批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會(huì)遇到太大的阻力，項(xiàng)目報(bào)批可順利通過。綜合分析結(jié)論n 具有較好的品牌形象，能兼顧利潤(rùn)與品牌；n 規(guī)劃方案未能實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化，對(duì)用地資源存在一定程度的浪費(fèi)；n 政府報(bào)批工作將會(huì)比較順利；n 具有較高的盈利能力，經(jīng)濟(jì)回報(bào)較豐厚；n 投資回收快，資本運(yùn)營(yíng)容易，風(fēng)險(xiǎn)較小。. 項(xiàng)目盈利分析從項(xiàng)目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價(jià)情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目比較樂觀。 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：； 開發(fā)利潤(rùn)：； 成本利潤(rùn)率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，與上海、杭州等高品質(zhì)別墅的容積率大體相當(dāng)。項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)是獨(dú)立式別墅和聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品跨度不大，產(chǎn)品線比較集中，就產(chǎn)品線寬度而言，是項(xiàng)目比較適當(dāng)?shù)倪x擇。我們認(rèn)為此并不是最佳規(guī)劃方案。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項(xiàng)目的整體工作順利進(jìn)行，能夠盡快開工，項(xiàng)目進(jìn)度較快，從而使資金回收快，資金周轉(zhuǎn)容易，減輕資金壓力和資金運(yùn)營(yíng)的困難，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較快、較大的收益。其余方面參照方案三。地塊價(jià)值沒最大利用；方案四+疊加★★盈利能力較強(qiáng)；資金回籠較快；方案報(bào)批順利；風(fēng)險(xiǎn)較小。5. 規(guī)劃布局三. 方案五： +3層聯(lián)排別墅 + +3層聯(lián)排別墅+2層獨(dú)立式別墅來進(jìn)行規(guī)劃的，+3層聯(lián)排別墅+，則總建筑面積還能再增加。. 項(xiàng)目盈利分析從項(xiàng)目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價(jià)情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項(xiàng)目盈利能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)非常豐厚。 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：； 開發(fā)利潤(rùn)：； 成本利潤(rùn)率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，容積率明顯偏高。. 政府手續(xù)分析n 從項(xiàng)目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項(xiàng)目用地與酒店用地劃雖然分界線十分明朗、清晰，但地塊南端位置向東伸入酒店用地，而中部靠近北邊的位置，則是酒店用地伸入項(xiàng)目用地，劃分線曲折，對(duì)于方案的報(bào)批，取得政府的許可等方面，存在較大的難度，需做較多的說服工作，有可能對(duì)工作的進(jìn)度產(chǎn)生較大的延誤。綜合結(jié)論n 品牌價(jià)值低，品牌形象弱；n 規(guī)劃方案實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化；n 盈利能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)十分豐厚；n 報(bào)批存在較大難度；n 可能因報(bào)批延誤，使投資回籠慢，資本運(yùn)營(yíng)困難，風(fēng)險(xiǎn)較大。其余方面參照方案一。方案六+聯(lián)排★★★盈利能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)回報(bào)十分豐厚；方案實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化；品牌形象尚可；可能因報(bào)批延誤，使投資回收慢，資本運(yùn)營(yíng)困難；報(bào)批存在難度；風(fēng)險(xiǎn)較大。建議發(fā)展商需綜合考慮企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略，綜合考慮項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌與利潤(rùn)的均衡關(guān)
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