【正文】 平米的獨立式別墅面積，聯(lián)排別墅面積保持不變，故經濟技術指標為：戶型戶型建筑面積獨立式建筑面積10350聯(lián)排別墅面積5040總建筑面積15390容積率0. 39. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米算，；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是5040萬元；；具體計算過程見附表三。. 盈利及資本運營分析n 從經濟效益看，%，遠高于一般房地產開發(fā)水平。. 項目的經濟指標戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積560獨立式建筑面積11800疊加式別墅面積7840總建筑面積20200容積率0. 51. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米算，；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是560萬元；疊加式別墅按7000元/平米計，銷售收入是5488萬元；；具體計算過程見附表四。. 綜合分析與方案六相比，項目的盈利水平有所降低，但由于方案的物業(yè)類型的跨度縮小，產品線寬度相對集中，對于項目的整體品牌有較大提升，品牌形象較高。規(guī)劃布局四的優(yōu)點是在地塊利用上兼顧了最大化開發(fā)土地價值及報批難度的矛盾，是比較理想的規(guī)劃布局。具備很高的盈利能力，表明項目可實現較大的利潤，獲得的回報十分豐厚。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對較小，方案四比方案三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。. 規(guī)劃方案分析n 結合項目地塊與周邊環(huán)境的空間關系分析和地塊價值分析看，地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只建設一棟小洋房，這同樣是對地塊資源的浪費。具備較高的盈利能力，表明項目可實現較大的利潤，獲得豐厚的回報。. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。各費用構成比例為：從成本構成比例來看，％，高于市場上正常的土地成本，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地價格相對較高；建安費用占總成本的19％，低于行業(yè)正常成本構成比例，說明建安費用已壓縮得很低；%，屬于正常范疇；基礎設施費用相對較高，%。整個項目開發(fā)資金將來自于三種途徑：自有資金、銀行貸款、預售房款?！鲆?guī)劃布局二：由上表可看出，在規(guī)劃布局、相對空間關系不變的前提下，改變不同物業(yè)類型的組合，相對盈利變化是：相對獲利最大差距約是總獲利的十分之一，應該說獲利的相對變化不算大。盈利能力相對較?。坏貕K價值沒最大利用。 規(guī)劃二方案二2層獨立式+聯(lián)排19540★★★★品牌形象較好；資金回籠較快；方案報批順利；盈利能力比方案一強。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對較小，方案四比方案三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。. 特別說明由于酒店用地內的四棟別墅屬于酒店用地面積范圍，故酒店用地內的三棟大別墅和一棟特大別墅，其建筑面積、成本費用、銷售收入等都不計算在內，項目價值論證只針對于純項目用地內的建筑。. 財務評價的基本結論從項目財務分析來看，各項財務指標如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：15500萬元； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%。. 項目盈利分析從項目成本及盈利預算來看，在預期售價情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項目盈利能力較強，項目比較樂觀。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項目的整體工作進展順利，能夠盡快開工，項目進度較快，從而使資金回收快，資金周轉容易，減輕資金壓力和資金運營的困難，項目實現較快、較大的收益。我們認為，此規(guī)劃方案同樣未實現地塊價值利用的最大化。綜合利潤的相對變化和品牌形象的相對變化，我們認為，本三個方案中，方案三較好地兼顧了品牌與利潤兩者的關系，是比較理想的選擇。n 從資本運營看，如果政府手續(xù)辦得不順利，在說服政府方面花費很長的時間或最終未能通過，則使項目的整體進程受到較大的影響，從而導致資金回籠慢，資金周轉困難，增加資金的壓力和資本運營的困難，開發(fā)商需承擔較大的風險。４４ / 45。. 方案六： +3層聯(lián)排別墅 . 項目的經濟指標戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積5040獨立式建筑面積11650總建筑面積16690容積率0. 42收入估算參照方案五的方法成本費用估算估算過程參照規(guī)劃布局一方案項目成本構成分析（略）. 項目盈利分析在預期售價情況下，從項目財務分析來看，各項財務指標如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； 參照房地產開發(fā)的一般盈利水平，項目盈利能力較強，項目比較樂觀。經過我們對項目方案的反復推敲，認為總建筑面積增至20200平米是能夠實現的。. 政府手續(xù)分析n 從項目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標示），項目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應比較容易，應該不會遇到太大的阻力，項目報批可順利通過。. 方案三：+3層聯(lián)排別墅 與方案二空間關系相同，方案三基本上以方案二的規(guī)劃設計為藍本，以此來增加容積率，實現提升經濟盈利能力的目的。. 項目成本構成分析從項目成本構成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎設施費用、銷售稅金等。n 項目的物業(yè)形態(tài)為獨立式別墅和雙拼別墅，真正實現了項目的定位思想，即“江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質相比肩”的定位。3. 規(guī)劃布局一物業(yè)形態(tài)：雙拼+獨立式別墅易道規(guī)劃方案一. 經濟技術指標戶型戶數單體面積（㎡）戶型建筑面積別墅153505250大別墅54502250企業(yè)會所45002000雙拼別墅62501500獨立式建筑面積9500總建筑面積