【正文】 平米的獨(dú)立式別墅面積，聯(lián)排別墅面積保持不變，故經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：戶型戶型建筑面積獨(dú)立式建筑面積10350聯(lián)排別墅面積5040總建筑面積15390容積率0. 39. 收入估算獨(dú)立式別墅按14500元/平米算，；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是5040萬元；；具體計(jì)算過程見附表三。. 盈利及資本運(yùn)營(yíng)分析n 從經(jīng)濟(jì)效益看，%，遠(yuǎn)高于一般房地產(chǎn)開發(fā)水平。. 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積560獨(dú)立式建筑面積11800疊加式別墅面積7840總建筑面積20200容積率0. 51. 收入估算獨(dú)立式別墅按14500元/平米算，；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是560萬元；疊加式別墅按7000元/平米計(jì)，銷售收入是5488萬元；；具體計(jì)算過程見附表四。. 綜合分析與方案六相比，項(xiàng)目的盈利水平有所降低，但由于方案的物業(yè)類型的跨度縮小，產(chǎn)品線寬度相對(duì)集中，對(duì)于項(xiàng)目的整體品牌有較大提升，品牌形象較高。規(guī)劃布局四的優(yōu)點(diǎn)是在地塊利用上兼顧了最大化開發(fā)土地價(jià)值及報(bào)批難度的矛盾，是比較理想的規(guī)劃布局。具備很高的盈利能力，表明項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)較大的利潤(rùn)，獲得的回報(bào)十分豐厚。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對(duì)較小，方案四比方案三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合項(xiàng)目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價(jià)值分析看，地塊南邊的用地，本來是價(jià)值比較高的地塊，但卻只建設(shè)一棟小洋房，這同樣是對(duì)地塊資源的浪費(fèi)。具備較高的盈利能力，表明項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)較大的利潤(rùn)，獲得豐厚的回報(bào)。. 成本費(fèi)用估算成本費(fèi)用估算方法參照方案一。各費(fèi)用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，高于市場(chǎng)上正常的土地成本，市場(chǎng)上一般土地成本為3040%左右，說明項(xiàng)目的土地價(jià)格相對(duì)較高；建安費(fèi)用占總成本的19％，低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費(fèi)用已壓縮得很低；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用相對(duì)較高，%。整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)資金將來自于三種途徑：自有資金、銀行貸款、預(yù)售房款?！鲆?guī)劃布局二：由上表可看出，在規(guī)劃布局、相對(duì)空間關(guān)系不變的前提下，改變不同物業(yè)類型的組合，相對(duì)盈利變化是：相對(duì)獲利最大差距約是總獲利的十分之一，應(yīng)該說獲利的相對(duì)變化不算大。盈利能力相對(duì)較??；地塊價(jià)值沒最大利用。 規(guī)劃二方案二2層獨(dú)立式+聯(lián)排19540★★★★品牌形象較好；資金回籠較快；方案報(bào)批順利；盈利能力比方案一強(qiáng)。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對(duì)較小，方案四比方案三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。. 特別說明由于酒店用地內(nèi)的四棟別墅屬于酒店用地面積范圍，故酒店用地內(nèi)的三棟大別墅和一棟特大別墅，其建筑面積、成本費(fèi)用、銷售收入等都不計(jì)算在內(nèi)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值論證只針對(duì)于純項(xiàng)目用地內(nèi)的建筑。. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：15500萬元； 開發(fā)利潤(rùn)：； 成本利潤(rùn)率：%。. 項(xiàng)目盈利分析從項(xiàng)目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價(jià)情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目比較樂觀。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項(xiàng)目的整體工作進(jìn)展順利，能夠盡快開工，項(xiàng)目進(jìn)度較快，從而使資金回收快，資金周轉(zhuǎn)容易，減輕資金壓力和資金運(yùn)營(yíng)的困難，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較快、較大的收益。我們認(rèn)為，此規(guī)劃方案同樣未實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值利用的最大化。綜合利潤(rùn)的相對(duì)變化和品牌形象的相對(duì)變化，我們認(rèn)為，本三個(gè)方案中，方案三較好地兼顧了品牌與利潤(rùn)兩者的關(guān)系，是比較理想的選擇。n 從資本運(yùn)營(yíng)看，如果政府手續(xù)辦得不順利，在說服政府方面花費(fèi)很長(zhǎng)的時(shí)間或最終未能通過，則使項(xiàng)目的整體進(jìn)程受到較大的影響，從而導(dǎo)致資金回籠慢，資金周轉(zhuǎn)困難，增加資金的壓力和資本運(yùn)營(yíng)的困難，開發(fā)商需承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。４４ / 45。. 方案六： +3層聯(lián)排別墅 . 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積5040獨(dú)立式建筑面積11650總建筑面積16690容積率0. 42收入估算參照方案五的方法成本費(fèi)用估算估算過程參照規(guī)劃布局一方案項(xiàng)目成本構(gòu)成分析（略）. 項(xiàng)目盈利分析在預(yù)期售價(jià)情況下，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：； 開發(fā)利潤(rùn)：； 成本利潤(rùn)率：%； 參照房地產(chǎn)開發(fā)的一般盈利水平，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目比較樂觀。經(jīng)過我們對(duì)項(xiàng)目方案的反復(fù)推敲，認(rèn)為總建筑面積增至20200平米是能夠?qū)崿F(xiàn)的。. 政府手續(xù)分析n 從項(xiàng)目用地與酒店用地的軟劃分看（圖中的紅色線條標(biāo)示），項(xiàng)目用地與酒店用地劃分界線十分明朗、清晰，在方案的報(bào)批，取得政府的通過等政府手續(xù)方面，工作相應(yīng)比較容易，應(yīng)該不會(huì)遇到太大的阻力，項(xiàng)目報(bào)批可順利通過。. 方案三：+3層聯(lián)排別墅 與方案二空間關(guān)系相同，方案三基本上以方案二的規(guī)劃設(shè)計(jì)為藍(lán)本，以此來增加容積率，實(shí)現(xiàn)提升經(jīng)濟(jì)盈利能力的目的。. 項(xiàng)目成本構(gòu)成分析從項(xiàng)目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費(fèi)用、土地費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、銷售稅金等。n 項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)為獨(dú)立式別墅和雙拼別墅，真正實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的定位思想，即“江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質(zhì)相比肩”的定位。3. 規(guī)劃布局一物業(yè)形態(tài)：雙拼+獨(dú)立式別墅易道規(guī)劃方案一. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型戶數(shù)單體面積（㎡）戶型建筑面積別墅153505250大別墅54502250企業(yè)會(huì)所45002000雙拼別墅62501500獨(dú)立式建筑面積9500總建筑面積