江陰黃山湖項(xiàng)目最佳價(jià)值論證報(bào)告-wenkub
2023-07-05 05:37:47 本頁面
【正文】 象弱；報(bào)批存在難度。品牌價(jià)值低，形象弱；報(bào)批存在難度。地塊價(jià)值沒最大利用。盈利能力相對較?。坏貕K價(jià)值沒最大利用。其次是對四種規(guī)劃、四種空間關(guān)系中各自最優(yōu)方案的對比，尋求最佳的規(guī)劃布局、相對空間關(guān)系。目 錄江陰黃山湖項(xiàng)目最佳價(jià)值論證報(bào)告1. 論證分析結(jié)論2. 論證分析前提條件 . 技術(shù)控制指標(biāo). 出售價(jià)格確定. 租售方案確定. 成本費(fèi)用計(jì)算依據(jù). 資金計(jì)劃安排. 特別說明. 規(guī)劃方案分析依據(jù)3. 規(guī)劃布局一（方案一2層獨(dú)立式+2層雙聯(lián)）. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 收入估算. 成本費(fèi)用依據(jù). 項(xiàng)目盈利分析. 成本構(gòu)成分析. 財(cái)務(wù)評價(jià)基本結(jié)論. 綜合分析4. 規(guī)劃布局二. 方案二（2層獨(dú)立式+3層聯(lián)排）： . 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 收入估算. 成本費(fèi)用依據(jù). 項(xiàng)目盈利分析. 成本構(gòu)成分析. 財(cái)務(wù)評價(jià)基本結(jié)論. 綜合分析. 方案三（+3層聯(lián)排）. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 收入估算. 成本費(fèi)用依據(jù). 項(xiàng)目盈利分析. 成本構(gòu)成分析. 財(cái)務(wù)評價(jià)基本結(jié)論. 綜合分析. 方案四（+） . 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 財(cái)務(wù)評價(jià)基本結(jié)論. 綜合分析. 三種方案對比分析5. 規(guī)劃布局三. 方案五：+聯(lián)排+. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 收入估算. 成本費(fèi)用依據(jù). 項(xiàng)目盈利分析. 成本構(gòu)成分析. 財(cái)務(wù)評價(jià)基本結(jié)論. 綜合分析. 方案六：+3層聯(lián)排. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 財(cái)務(wù)評價(jià)基本結(jié)論. 綜合分析. 兩種方案對比分析 6. 規(guī)劃布局四. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 財(cái)務(wù)評價(jià)基本結(jié)論. 綜合分析7. 附表. 方案一成本及盈利測算. 方案二成本及盈利測算. 方案三成本及盈利測算. 方案四成本及盈利測算. 方案五成本及盈利測算（方案七）. 方案六成本及盈利測算（方案八） 前言——我們的論證思路到目前為止，易道出的設(shè)計(jì)方案，從總圖的規(guī)劃布局上看，實(shí)際上有四種布局，即有四種方案，在每種現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上，可在不改變規(guī)劃布局的相對空間關(guān)系上，進(jìn)行物業(yè)類型的替換、重組，每種方案可衍生出若干種細(xì)分方案。最后綜合上述兩個(gè)層面的對比分析，尋求最佳綜合結(jié)論，指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)。 規(guī)劃二方案二2層獨(dú)立式+聯(lián)排19540★★★★品牌形象較好；資金回籠較快；方案報(bào)批順利；盈利能力比方案一強(qiáng)。方案四+疊加★★盈利能力較強(qiáng)；資金回籠較快；方案報(bào)批順利；品牌價(jià)值較低，形象弱。方案六+聯(lián)排★★★盈利能力很強(qiáng)；品牌形象尚可。方案八+聯(lián)排★★★盈利能力很強(qiáng)；報(bào)批難度相對較弱；品牌形象尚可。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對較小，方案四比方案三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。規(guī)劃布局四的優(yōu)點(diǎn)是在地塊利用上兼顧了最大化開發(fā)土地價(jià)值及報(bào)批難度的矛盾，是比較理想的規(guī)劃布局。方案八開發(fā)利潤8749萬元，比方案七少374萬元，但是品牌價(jià)值相對較大，是能兼顧開發(fā)利潤和品牌價(jià)值的理想方案。. 成本費(fèi)用依據(jù)土地費(fèi)用按照開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算；前期費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；建安費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；銷售費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；銷售稅金按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；財(cái)務(wù)費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算。. 特別說明由于酒店用地內(nèi)的四棟別墅屬于酒店用地面積范圍，故酒店用地內(nèi)的三棟大別墅和一棟特大別墅，其建筑面積、成本費(fèi)用、銷售收入等都不計(jì)算在內(nèi)，項(xiàng)目價(jià)值論證只針對于純項(xiàng)目用地內(nèi)的建筑。. 前期費(fèi)用規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)費(fèi)按照合同額計(jì)算，為168萬元；建筑單體設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)估220萬元；勘察費(fèi)按照4元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；，建筑面積11000平米，；場地平整費(fèi)按照20元/平米計(jì)算，規(guī)劃占地面積39439平米，；公共基礎(chǔ)設(shè)施配套公攤按照150元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為165萬元；人防費(fèi)用按照52元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；墻改費(fèi)按照8元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；。. 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用包括廣告費(fèi)、展銷費(fèi)用和銷售管理費(fèi)，廣告費(fèi)和展銷費(fèi)用按照銷售收入的1%計(jì)算，銷售管理費(fèi)按照260萬元的固定數(shù)值計(jì)算，則費(fèi)用為570萬元。. 項(xiàng)目盈利分析從項(xiàng)目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價(jià)情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項(xiàng)目盈利能力一般。. 財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：15500萬元； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%。項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)是獨(dú)立式別墅和雙拼別墅，其產(chǎn)品差異比較小，產(chǎn)品線相對集中，就產(chǎn)品線寬度而言，本方案是項(xiàng)目的最佳選擇。我們認(rèn)為此并不是最佳規(guī)劃方案。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項(xiàng)目獲得更快的開工時(shí)間，項(xiàng)目進(jìn)度較快，從而使資金回籠快，資金周轉(zhuǎn)容易，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較快收益。. 項(xiàng)目盈利分析從項(xiàng)目成本及盈利預(yù)算來看，在預(yù)期售價(jià)情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，項(xiàng)目比較樂觀。 . 財(cái)務(wù)評價(jià)的基本結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：19540萬元； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，容積率較低，與上海、杭州等高品質(zhì)別墅的容積率相當(dāng)。項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)是獨(dú)立式別墅和聯(lián)排別墅，其產(chǎn)品差異比較小，產(chǎn)品跨度不大，產(chǎn)品線比較集中，就產(chǎn)品線寬度而言，是項(xiàng)目比較適當(dāng)?shù)倪x擇。我們認(rèn)為此并不是最佳規(guī)劃方案。n 政府手續(xù)的順利通過，可以使項(xiàng)目的整體工作進(jìn)展順利，能夠盡快開工，項(xiàng)
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