【正文】 金5916萬(wàn)元；；。. 銷售價(jià)格確定根據(jù)前面的《項(xiàng)目評(píng)價(jià)與市場(chǎng)定位報(bào)告》及易道設(shè)計(jì)公司的四個(gè)規(guī)劃方案對(duì)于項(xiàng)目定位思想的落實(shí)程度的不同，我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格為： 獨(dú)立式別墅：14500元/平米雙拼別墅：11500元/平米聯(lián)排別墅：10000元/平米疊加式別墅：7000元/平米. 租售方案確定根據(jù)目前發(fā)展商比較明確的意向，純別墅用地內(nèi)的別墅全部用于出售，以換取資金的回籠，實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)的資金效益最大化?！?規(guī)劃布局四：規(guī)劃四只是在規(guī)劃三基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以便于報(bào)批順利，故在經(jīng)濟(jì)測(cè)算上，方案七與方案八分別與方案五和方案六相同。品牌價(jià)值較低，形象弱；報(bào)批存在難度。地塊價(jià)值沒(méi)最大利用。其次是對(duì)四種規(guī)劃、四種空間關(guān)系中各自最優(yōu)方案的對(duì)比，尋求最佳的規(guī)劃布局、相對(duì)空間關(guān)系。最后綜合上述兩個(gè)層面的對(duì)比分析，尋求最佳綜合結(jié)論，指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)。方案四+疊加★★盈利能力較強(qiáng)；資金回籠較快；方案報(bào)批順利；品牌價(jià)值較低，形象弱。方案八+聯(lián)排★★★盈利能力很強(qiáng)；報(bào)批難度相對(duì)較弱；品牌形象尚可。規(guī)劃布局四的優(yōu)點(diǎn)是在地塊利用上兼顧了最大化開(kāi)發(fā)土地價(jià)值及報(bào)批難度的矛盾，是比較理想的規(guī)劃布局。. 成本費(fèi)用依據(jù)土地費(fèi)用按照開(kāi)發(fā)商提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算；前期費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；建安費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；銷售費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；銷售稅金按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算；財(cái)務(wù)費(fèi)用按照發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)計(jì)算。. 前期費(fèi)用規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)費(fèi)按照合同額計(jì)算，為168萬(wàn)元；建筑單體設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)估220萬(wàn)元；勘察費(fèi)按照4元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；，建筑面積11000平米，；場(chǎng)地平整費(fèi)按照20元/平米計(jì)算，規(guī)劃占地面積39439平米，；公共基礎(chǔ)設(shè)施配套公攤按照150元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，則費(fèi)用為165萬(wàn)元；人防費(fèi)用按照52元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；墻改費(fèi)按照8元/平米計(jì)算，建筑面積11000平米，；。. 項(xiàng)目盈利分析從項(xiàng)目成本及盈利預(yù)算來(lái)看，在預(yù)期售價(jià)情況下，（未扣企業(yè)所得稅），%，項(xiàng)目盈利能力一般。項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)是獨(dú)立式別墅和雙拼別墅，其產(chǎn)品差異比較小，產(chǎn)品線相對(duì)集中，就產(chǎn)品線寬度而言，本方案是項(xiàng)目的最佳選擇。n 政府手續(xù)的順利通過(guò)，可以使項(xiàng)目獲得更快的開(kāi)工時(shí)間，項(xiàng)目進(jìn)度較快，從而使資金回籠快，資金周轉(zhuǎn)容易，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較快收益。 . 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析來(lái)看，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：； 項(xiàng)目銷售收入：19540萬(wàn)元； 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：； 成本利潤(rùn)率：%； . 綜合分析. 產(chǎn)品與品牌分析n ，容積率較低，與上海、杭州等高品質(zhì)別墅的容積率相當(dāng)。我們認(rèn)為此并不是最佳規(guī)劃方案。. 成本費(fèi)用估算成本費(fèi)用估算方法參照方案一。n 項(xiàng)目用地面積不足4萬(wàn)平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就產(chǎn)品形態(tài)而言，項(xiàng)目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。具備很高的盈利能力，表明項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)較大的利潤(rùn)，獲得豐厚的回報(bào)。盈利能力比方案一強(qiáng)；地塊價(jià)值沒(méi)最大利用；方案三聯(lián)排+★★★盈利能力較強(qiáng)；品牌形象尚可；資金回籠較快；方案報(bào)批順利；風(fēng)險(xiǎn)較小。. 成本費(fèi)用估算成本費(fèi)用估算方法參照方案一。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合前面的項(xiàng)目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價(jià)值分析看，項(xiàng)目規(guī)劃方案真正做到了使地塊價(jià)值發(fā)揮到最大，使好的地塊都實(shí)現(xiàn)了可銷售面積，且由于規(guī)劃形態(tài)的變化，使土地的利用率增加，從而增加項(xiàng)目的容積率，提高經(jīng)濟(jì)效益。由于用地與酒店的地塊分割曲折度較大，項(xiàng)目的報(bào)批難度相對(duì)較大，在一定程度上會(huì)影響著項(xiàng)目的整體進(jìn)程。方案五可在短時(shí)間內(nèi)獲得最大利潤(rùn)，方案六可在一定程度上為企業(yè)奠定長(zhǎng)遠(yuǎn)的品牌戰(zhàn)略。6. 規(guī)劃布局四：規(guī)劃四只是在規(guī)劃三基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以便于報(bào)批順利，故在經(jīng)濟(jì)測(cè)算上，方案七與方案八分別與方案五和方案六相同。綜合分析結(jié)論n 品牌形象尚可，能較好地兼顧品牌與利潤(rùn)；n 規(guī)劃方案實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化；n 報(bào)批存在較大難度；n 可能因報(bào)批延誤，使投資回籠慢，資本運(yùn)營(yíng)困難，風(fēng)險(xiǎn)較大。. 盈利及資本運(yùn)營(yíng)分析n 從經(jīng)濟(jì)效益看，%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。注：企業(yè)所得稅可通過(guò)合理的避稅手段實(shí)施避稅方案，故在此不直接扣除。品牌價(jià)值較低，形象弱；地塊價(jià)值沒(méi)最大利用；由上表可看出，在規(guī)劃布局、相對(duì)空間關(guān)系不變的前提下，改變不同物業(yè)類型的組合，相對(duì)盈利變化是：相對(duì)獲利最大差距約是總獲利的十分之一，應(yīng)該說(shuō)獲得得的相對(duì)變化不算大。綜合分析結(jié)論n 品牌形象尚可，尚能兼顧利潤(rùn)與品牌；n 規(guī)劃方案未能實(shí)現(xiàn)用地價(jià)值最大化，對(duì)用地資源存在一定程度的浪費(fèi)；n 政府報(bào)批工作將會(huì)比較順利；n 具有較高的盈利能力，經(jīng)濟(jì)回報(bào)較豐厚；n 投資回收快，資本運(yùn)營(yíng)容易，風(fēng)險(xiǎn)較小。n 項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)雖然比較集中，相對(duì)前兩種方案，項(xiàng)目的品牌形象較低，品牌價(jià)值較小。注：企業(yè)所得稅可通過(guò)合理的避稅手段實(shí)施避稅方案，故在此不直接扣除。. 盈利及資本運(yùn)營(yíng)分析n 從經(jīng)濟(jì)效益看，%，高出一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平。n 項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)為獨(dú)立式別墅和聯(lián)排別墅，較好地實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的定位思想，即“江陰最高檔次，與上海、杭州別墅品質(zhì)相比肩”的定位。4. 規(guī)劃布局二. 方案二：2層獨(dú)立式別墅+3層聯(lián)排別墅 易道規(guī)劃方案二. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)戶型戶數(shù)單體面積（㎡）戶型建筑面積別墅193506650大別墅34501350企業(yè)會(huì)所45002000聯(lián)排別墅182805040獨(dú)立式建筑面積10000總建筑面積15040容積率0. 38. 收入估算獨(dú)立式別墅按14500元/平米算，銷售收入是14500萬(wàn)元；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是5040萬(wàn)元；銷售總收入是19