江陰黃山湖項目最佳價值論證報告-文庫吧在線文庫
【正文】 局四. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo). 財務(wù)評價基本結(jié)論. 綜合分析7. 附表. 方案一成本及盈利測算. 方案二成本及盈利測算. 方案三成本及盈利測算. 方案四成本及盈利測算. 方案五成本及盈利測算（方案七）. 方案六成本及盈利測算（方案八） 前言——我們的論證思路到目前為止，易道出的設(shè)計方案，從總圖的規(guī)劃布局上看，實際上有四種布局，即有四種方案，在每種現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上，可在不改變規(guī)劃布局的相對空間關(guān)系上，進(jìn)行物業(yè)類型的替換、重組，每種方案可衍生出若干種細(xì)分方案。盈利能力相對較??；地塊價值沒最大利用。品牌價值低，形象弱；報批存在難度?！鲆?guī)劃布局二：由上表可看出，在規(guī)劃布局、相對空間關(guān)系不變的前提下，改變不同物業(yè)類型的組合，相對盈利變化是：相對獲利最大差距約是總獲利的十分之一，應(yīng)該說獲利的相對變化不算大。從產(chǎn)品組合利潤價值最大化來看，方案五和方案七能利潤最大化，但是產(chǎn)品線過長，項目品牌價值相對較弱。整個項目開發(fā)資金將來自于三種途徑：自有資金、銀行貸款、預(yù)售房款。中央空調(diào)費按照350元/平米計算，弱電、智能化系統(tǒng)按照60元/平米計算，；工程管理費（包括監(jiān)理費、招投標(biāo)費、質(zhì)監(jiān)費），；地下室費用按照2000元/平米計算，預(yù)估地下室面積為2400平米，雙拼別墅不考慮地下室，則費用為480萬元；。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，高于市場上正常的土地成本，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地價格相對較高；建安費用占總成本的19％，低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得很低；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用相對較高，%。我們認(rèn)為，此規(guī)劃方案并未實現(xiàn)地塊價值利用的最大化。. 成本費用估算成本費用估算方法參照方案一。n 項目用地面積不足4萬平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就產(chǎn)品形態(tài)而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。具備較高的盈利能力，表明項目可實現(xiàn)較大的利潤，獲得豐厚的回報。. 項目成本構(gòu)成分析從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、銷售稅金等。. 規(guī)劃方案分析n 結(jié)合項目地塊與周邊環(huán)境的空間關(guān)系分析和地塊價值分析看，地塊南邊的用地，本來是價值比較高的地塊，但卻只建設(shè)一棟小洋房，這同樣是對地塊資源的浪費。. 方案四：+保持方案二的空間關(guān)系不變，聯(lián)排別墅替換為疊加式別墅. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案四與方案三獨立式別墅面積保持不變，聯(lián)排別墅面積替換為疊加式別墅，故經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：戶型戶型建筑面積獨立式建筑面積10350疊加式別墅面積8680總建筑面積19030容積率0. 48收入估算參照方案三的方法成本費用估算估算過程參照方案一項目成本構(gòu)成分析（略）. 項目盈利分析在預(yù)期售價情況下，從項目財務(wù)分析來看，各項財務(wù)指標(biāo)如下：項目開發(fā)成本：； 項目銷售收入：； 開發(fā)利潤：； 成本利潤率：%； 參照房地產(chǎn)開發(fā)的一般盈利水平，項目盈利能力較強(qiáng)，項目比較樂觀。在三種方案中，方案二和方案三的品牌形象的差距相對較小，方案四比方案三的品牌形象差距較大，方案四的品牌形象明顯比較方案三的品牌形象低。. 項目成本構(gòu)成分析從項目成本構(gòu)成分析來看，主要成本為建安費用、土地費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、銷售稅金等。具備很高的盈利能力，表明項目可實現(xiàn)較大的利潤，獲得的回報十分豐厚。n 盈利能力很強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)回報較豐厚。規(guī)劃布局四的優(yōu)點是在地塊利用上兼顧了最大化開發(fā)土地價值及報批難度的矛盾，是比較理想的規(guī)劃布局。方案五是典型的利潤最大化，同時品牌形象也顯得較低，難以兼顧品牌與利潤。. 綜合分析與方案六相比，項目的盈利水平有所降低，但由于方案的物業(yè)類型的跨度縮小，產(chǎn)品線寬度相對集中，對于項目的整體品牌有較大提升，品牌形象較高。品牌價值較低，不再是別墅社區(qū)的形象。. 項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)戶型戶型建筑面積聯(lián)排別墅面積560獨立式建筑面積11800疊加式別墅面積7840總建筑面積20200容積率0. 51. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米算，；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是560萬元；疊加式別墅按7000元/平米計，銷售收入是5488萬元；；具體計算過程見附表四。. 三種方案對比分析規(guī)劃方案二中三種物業(yè)類型的相對比較：物業(yè)類型容積率開發(fā)成本銷售收入開發(fā)利潤品 牌優(yōu)勢劣勢方案二聯(lián)排+2層獨立式19540★★★★品牌形象較好；資金回籠較快；方案報批順利；風(fēng)險較小。. 盈利及資本運營分析n 從經(jīng)濟(jì)效益看，%，遠(yuǎn)高于一般房地產(chǎn)開發(fā)水平。n 項目的產(chǎn)品形態(tài)為獨立式別墅和聯(lián)排別墅，較好地實現(xiàn)了項目的定位思想，與2層的獨立式別墅已有較大的區(qū)別，項目的物業(yè)形象受到一定的影響，對于對別墅認(rèn)識較深的客戶來說。. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)方案三比方案二可增加350平米的獨立式別墅面積，聯(lián)排別墅面積保持不變，故經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：戶型戶型建筑面積獨立式建筑面積10350聯(lián)排別墅面積5040總建筑面積15390容積率0. 39. 收入估算獨立式別墅按14500元/平米算，；聯(lián)排別墅按10000元/平米算，銷售收入是5040萬元；；具體計算過程見附表三。我們認(rèn)為，此規(guī)劃方案同樣未實現(xiàn)地塊價值利用的最大化。各費用構(gòu)成比例為：從成本構(gòu)成比例來看，％，高于市場上正常的土地成本，市場上一般土地成本為3040%左右，說明項目的土地價格相對偏高；建安費用占總成本的22％，較低于行業(yè)正常成本構(gòu)成比例，說明建安費用已壓縮得很低，建安費用可調(diào)整的空間不大；%，屬于正常范疇；基礎(chǔ)設(shè)施費用的比例為8%，屬于正常范圍。具備一定的盈利能力，表明方案具備經(jīng)濟(jì)可行性。n 項目用地面積不足4萬平米，屬于中小規(guī)模樓盤，就物業(yè)形態(tài)而言，項目適合做“小而精”的樓盤，而不適合做“大而雜”的樓盤。以上7大項目構(gòu)成項目的總成本。. 成本費用估算. 土地費用用地出讓
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