【文章內(nèi)容簡介】 制器損壞則應更換同規(guī)格的控制器。 鍋爐本體維修保養(yǎng)要領(lǐng)。每年度的 7月、 12 月應分別對鍋爐本體進行一次維修保養(yǎng)。 熱交換器： a) 外部清潔。用細鐵絲刷和掃把清除熱交換器外面的碳化物，使熱交換器外部干凈； b) 內(nèi)部除垢。把鍋爐進、出口閘閥拆開，放干鍋爐內(nèi)的水，然后把鍋爐進出口封閉，向鍋爐內(nèi)注入 45℃的 4%的酸溶液，過 8 分鐘后排干酸溶液。再次檢查熱交換器，如果仍有水 垢，則用 45℃的 %酸溶液加洗一次。除垢后，用 3%堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗 3次。所有工作完成后。檢查熱交換器是否漏水，如果不漏則重新裝回；如果漏水則用氧焊修補后再裝回。 檢查爐內(nèi)膽及耐火材料，對于損壞之處作必要的修復；檢查排煙管，并進行清潔處理。 鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)要領(lǐng)。每年度的 1 月、 4 月、 7 月、 10 月份分別對鍋爐附屬裝置進行一次清潔、保養(yǎng)。 水泵機組： a) 對水泵軸承加注高溫潤滑油，磨損嚴重的軸承應更換； b) 檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應重新裝壓盤根（不定期、 視漏水情況）； c) 檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，否則應更換橡膠墊并擰緊（不定期）； d) 旋轉(zhuǎn)水泵軸，如有卡住、碰撞現(xiàn)象則說明葉輪已損壞，應拆換同規(guī)格葉輪。 電氣控制系統(tǒng)： a) 清除水位控制電極、熱電阻上污垢，并模擬超低水位、超溫試驗，檢查是否動作可靠，否則應作相應修理； b) 檢查電控箱里面的各元器件是否動作可靠，接線頭有無松動，號碼管是否清晰或脫落，否則作相應處理。 附屬閘閥、儲油箱、熱水箱： a) 檢查附屬閘閥是否漏水，如漏水則應加裝、壓緊黃油麻繩；檢查附屬閘閥是否開關(guān)靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應在螺桿上加注黃油 ； b) 清除儲油箱里面的污物和積水； c) 清除熱水箱里面的泥沙、污物。 每次常壓生活鍋爐計劃維修保養(yǎng)的時效不允許超過 8 小時。如必須超過 8小時，則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電維修部主管口頭批準，先行組織而后寫出《 _________事故報告》并上報公司。 鍋爐管理員將常壓生活鍋爐維修保養(yǎng)工作完整、規(guī)范的記錄在《 _________維修保養(yǎng)工作記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的 3 天之內(nèi)由機電維修部組長將記 錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 停止供應熱水的管理 常壓生活鍋爐因檢修等原因需要停止供應熱水時，應由機電維修部組長事先填寫《停 _________申請表》，經(jīng)機電維修部主管、主管經(jīng)理批準后通知公共事物部，由公共事物部提前 24 小時通知有關(guān)用戶。如因突然故障停止供應熱水，則應在恢復供應熱水后 8小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范中央空調(diào)操作程 序，確保正確、安全地操作中央空調(diào)。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的會所、食街的中央空調(diào)操作。 職責 機電維修部主管 /組長負責檢查《中央空調(diào)操作標準作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況。 當值管理員具體負責中央空調(diào)的操作。 程序要點 開機前的檢查 確認下列情況正常后方可開機； 電壓表指示否在額定值的 + 10%范圍以內(nèi)。 各種信號燈顯示是否正常。 各種閥是否均已打開。 開機 啟動冷卻塔風機。 啟動冷卻塔水泵。 啟動冷水泵。 確認冷卻供水壓力正常、冷凍水供水壓力正常，過 510 分鐘后啟動壓縮機。 壓縮機啟動后，觀察壓縮機運行電流，壓縮機吸排氣壓力，檢查有無異常振動、噪音或異常氣味，確認一切正常后才算啟動成功。 停機 停壓縮機。 過 510 分鐘后停冷凍水水泵、冷卻塔水泵、冷卻塔風機。 全部關(guān)停后，嚴禁將總電源開關(guān)拉下，應保持壓縮機繼續(xù)預熱以便下次啟動。 確認無異常 情況后才算停機成功。 記錄 相關(guān)文件 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)運行管理工作，確保中央空調(diào)良好運行。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運行管理。 職責 機電維修部主管負責中央空調(diào)運行管理工作管理的實施情況。 機電維修部組長負責組織實施中央空調(diào)的運行管理。 當值管理員具體負責中央空調(diào)的運行管理。 程序要點 巡視監(jiān)控 當值管理員每隔兩小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視部位包括：中央空調(diào)主機、冷卻塔、控制柜（箱）及管路、閘閥等附件。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下： a) 檢查線電壓（正常 380V，不能超額定值）； b) 檢查三相電流（三相是否平衡，是否超額定值）； c) 檢查油壓（正常 1015kgf/fm2）； d) 檢查高壓（ 12 kgf/fm2）； e) 檢查低壓（ kgf/fm2）； f) 冷卻水進水溫度（正常 35℃）； g) 冷卻水出水溫度（正常 40℃）； h) 冷凍水進水溫度（正常 1018℃）； i) 冷凍水出水溫度（正常 610℃）； j) 檢查中央空調(diào)主機運轉(zhuǎn)是否有異常振動或噪音； k) 檢查冷卻塔風機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常； l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好； m) 檢查控制柜（箱）各元器件動作是否正常，有無異常噪音或氣味。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，當值管理員應及時采取措施予以解決，處理不了的問題應及時詳細的匯報給機電維修部主管，請求支援解決。整改時，應嚴格遵守《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 異常情況的處置 中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄漏時的處置： a) 立即關(guān)停中央空調(diào)主機，關(guān) 閉相關(guān)的閥門； b) 加強現(xiàn)場通風或用水管噴水淋澆（應注意不要淋在設(shè)備上）； c) 救護人員應身穿防毒衣，頭戴防毒面具進入現(xiàn)場，并要求兩人為一組，確保安全； d) 對于不同情況的中毒者采取不同的方法： —— 對于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應立即轉(zhuǎn)移到通風良好的地方去休息； —— 如中毒者出現(xiàn)痙攣、神志不清，處于昏迷狀態(tài)，應立即轉(zhuǎn)移到空氣新鮮的地方，進行人工呼吸并送醫(yī)院治療； —— 如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應用 2%的硼酸加消毒食鹽水反復清洗眼睛并送醫(yī)院治療。 e) 排除泄漏后，啟動中央空調(diào)試運行，確認 無泄漏后，機組方可投入正式運行。 中央空調(diào)機房發(fā)生水浸時的處置： a) 視進水情況關(guān)掉中央空調(diào)機組，拉下總電源開關(guān)； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水； d) 漏水源堵住后，應立即排水； e) 排干水后，應立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風或更換相關(guān)管線等； f) 確認濕水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。 中央空調(diào)機房發(fā)生火災時按《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 當值 管理員應根據(jù)用冷部門的要求，按時開關(guān)中央空調(diào)，并根據(jù)負荷情況啟用相應的中央空調(diào)機組，調(diào)整相應的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能源。 中央空調(diào)機房管理 非值班人員不準進入中央空調(diào)機房，如需要進入，需經(jīng)機電維修部主管同意、并在值班人員的陪同下方可進入中央空調(diào)機房。 中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁存放易燃、易爆、危險品。 中央空調(diào)機房內(nèi)應備齊消防器材、防毒用品，并應放置在方便、顯眼處。中央空調(diào)機房內(nèi)嚴禁吸煙。 每班打掃一次中央空調(diào)機房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機房內(nèi)的 設(shè)備設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 中央空調(diào)機房內(nèi)應當通風良好，光線足夠、門窗開啟靈活 。 中央空調(diào)機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，當值管理員不得私自配鑰匙。 交接班要求 接班人員應準時接班。 接班人員應認真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中央空調(diào)運行日記》表上簽名。 有下列情況之一者不準交接班： a) 上一 班運行情況未交代清楚； b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整； c) 中央空調(diào)機房不干凈； d) 接班人員未到崗； e) 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 對于中央空調(diào)的運行情況，當值管理員應及時、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中央空調(diào)運行日記》表內(nèi)，并于每月的 3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 記錄 《中央空調(diào)運行日記》 相關(guān)支持文件 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》 《火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程》 中央空調(diào)運行日記 NO： 巡視時間 室內(nèi)溫 電流 （ V） 電流 （ A） T 1 T 2 T 3 T 4 高壓 低壓 油壓 年 月 日 星期 線電壓 相電壓 A B A B A B A B 天氣 交接時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 天氣 交接時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 天氣 交接時間 負責人 運行情況： 交班人： 接班人： 說明：“ T1”表示“冷凍水進水溫度”，“ T2”表示“冷凍水出水溫度”； “ T3”表示“冷凍水出水溫度”，“ T4”表示“冷凍水出水溫度 ”。 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項性能完好。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 職責 主管經(jīng)理負責審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 機電維修部主管負責組織制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并組織、監(jiān)督該計劃的實施。 機電維修部制冷技工具體負責中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 公共事物部負責向有關(guān)用 戶通知停用中央空調(diào)的情況。 程序要點 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的 12 月 15 日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的原則： a) 中央空調(diào)使用的頻度； b) 中央空調(diào)運行狀況（故障隱患）； c) 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； c) 預計費用； d) 備品、備件計劃。 對中央空調(diào)進行維修保養(yǎng)時應按《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》進行。 制冷技工負責中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及 PC 中央處理器的故障處理由外委完成。 冷卻塔維修保養(yǎng)：制冷技工每半年對冷卻塔進行一次清潔、保養(yǎng) 用 500V 搖表檢測電機絕緣電阻應不低于 ，干燥處理后仍達不到 。 檢查電機、風扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。 檢查 皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規(guī)格皮帶；檢查皮帶是否太松，如是則應調(diào)整（每半個月檢查一次）；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是否松動，如是則應整修。 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。 擰緊所有緊固件。 清潔整個冷卻塔外表。 風機盤管維修保養(yǎng)：冷卻技工