【文章內(nèi)容簡介】 同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費用的銀行代收代繳問題。 公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂物業(yè)移交書》，同時指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。 記錄 《鑰匙移交一覽表》 《物業(yè)移交清單》 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 6，物業(yè)接管驗收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。 接管驗收小組組長負(fù)責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。 接管驗收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗收工作。 程序要點 接管驗收的準(zhǔn)備工作 新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主人住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。 成立物業(yè)接管小組： a) 在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組； b) 接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成： －－公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作； －－管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作； －－管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。 接管驗收前的準(zhǔn)備： 接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作： a) 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等； b) 派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； c) 提前參與發(fā)展商申請的竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)； d) 準(zhǔn)備好接管驗收記錄表格： －－《房屋本體接管驗收表； －－《公共配套設(shè)施接管驗收表》； －－《機電設(shè)備接管驗收表》； －－《接管驗收問題整改表》o 接管驗收的工作程序 否 要求正確、真實補齊資料 是 否 要求發(fā)展商限時整改 是 資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料： a) 項目開發(fā)批準(zhǔn)報告； b) 規(guī)劃許可證； c) 投資許可證； d） 土地使用合同； e) 建筑開工許可證； f) 用地紅線圖。 綜合竣工驗收資料： a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)； b) 建設(shè)工程竣工驗收證書； c) 建設(shè)消防驗收合格證； d) 公共配套設(shè)施綜合驗收合格書； e) 供水合同； f) 供電協(xié)議書、許可證； g) 供氣協(xié)議書、許可證； h) 有線電視合格證； i) 通信設(shè)施合格證； j) 電梯準(zhǔn)用證。 施工設(shè)計資料： a) 地質(zhì)報告書； b) 全套設(shè)計圖紙； c) 圖紙會審記錄； d) 設(shè)計變更通知單； e) 工程預(yù)決算報告書； f) 重要的施工會議紀(jì)要； g) 隱蔽工程驗收記錄； h) 沉降觀測記錄； i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄 機電設(shè)備資料： a) 機電設(shè)備出廠合格證； b) 機電設(shè)備使用說明書(要求中文)； c) 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告； d) 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 業(yè)主資料： a） 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積 b） 已購房業(yè)主的付款情況或付款方 聯(lián)系電話等； 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用 是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 接管驗收標(biāo)準(zhǔn)和驗收方法 驗收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)： a) 外墻不得滲水； b) 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固接口嚴(yán)密、不滲漏。 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂； 塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致， 無明顯色差o 內(nèi)墻面： ： a) 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； b) 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致； 對縫砂漿飽滿，線條順直。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水 痕跡，無污漬o 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏o 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮o 門、窗： a) 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； b) 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； c) 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； d) 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整； e) 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； f) 不銹鋼房盜門表面光亮，無刮花、變形； g) 高檔裝飾門裝飾完整。 樓梯、扶手： a) 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻，表面平滑； b) 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密、牢固。 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。 有線電視已開通，收視良好。 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。 燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。 公共配套設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 天臺： a) 天溝、落水口暢通完好； b) 隔熱層、防水層完好。 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離坡度適宜、平整。 屋面避雷設(shè)施連接牢固。 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。 綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。 道路： a) 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； b) 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； c) 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； d) 交通標(biāo)識線、路牌清楚完好。 室外消防栓： a) 消防箱標(biāo)識清楚，玻璃完好； b) 消防設(shè)施配件齊全； c) 消防管安裝牢固，標(biāo)識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標(biāo)識清楚。 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便o 保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識清晰，完好無損。 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識清楚，完好無損o 2停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好o 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)o 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物o 護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固o 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏o 信報箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識清楚，表面平整光潔o 雕塑、小品牢固，完好，安全。 重招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔o 機電設(shè)備的接管驗收 電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準(zhǔn)運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識清楚，表面光潔平整、明亮。 變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標(biāo)識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 中央空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計指標(biāo)，配置齊全， 標(biāo)識清楚，機房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。 消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。 給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 保安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。 接管驗收遺留問題的處理 遺留問題的登記確認(rèn)： a) 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將 問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字 確認(rèn)； b) 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在《接管驗收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中并請發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。 對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊，必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。必要時公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。 對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄o 《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 記錄 《接管驗收資料遺留問題登記表》 《接管驗收設(shè)施、設(shè)備遺留問題登記表》 相關(guān)支持文件 《物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 7．物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范住宅小區(qū)(大廈)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作，確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作完善有效。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作。 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的組織、監(jiān)控。 公司分管副總經(jīng)理和管理處經(jīng)理具體負(fù)責(zé)組織實施達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。 管理處和公司機關(guān)各部門負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作的具體作業(yè)。 程序要點 物業(yè)管理“達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)”簡介 “國家級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)／大廈工業(yè)區(qū)”達(dá)標(biāo)評比：是由國家建設(shè)部每年組織的全國物業(yè)管理達(dá)標(biāo)考評分為90分(百分制)，參加評比的小區(qū)／大廈／工業(yè)區(qū)由