【正文】 應清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關； b) 張緊輪。應清潔接觸點，更換開關。應清潔接觸點或更換、排除斷點等； b) 轎門、廳門聯(lián)鎖開 關故障：此故障出現(xiàn)電梯只關門不走車，一般是由于聯(lián)鎖 開關接觸不好或開關損壞、線路短路等原因所致。應更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。應排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路； —— 控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換上雙同保險絲。應排去底坎積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路； —— 井道有水，回路有短路點。應除去鐵銹，補充液壓油。應調(diào)整補償鏈長度； b) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構，加油潤滑，保證各活動部位靈活。應調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）； d) 導軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。 井道與轎廂： a) 轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門，開門時有碰聲、門隙過大等。應調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污； d) 限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。應更換導向軸承、導軌加潤滑油、除去主導軸銹污、加潤滑油。 一般常見機械故障及處理措施 機房： a) 電機軸承故障：電機運轉時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承； b) 選層器故障：一般有以下幾種： —— 滑鏈：應調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置； —— 選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應用除污劑清除污染。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。 機電維修部主管負責電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。如因特殊情況突然電梯停用，應在電梯恢復使用后 12 小時內(nèi)向有關用戶作出解釋。 電梯管理員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的 3 天之內(nèi)整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過 8 小時，若要超過 8小時，則應由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。 檢查動力部分絕緣電阻應在 ひ以上，其余電氣線路應在 ひ以上，電氣設備的金屬外殼對地應在 4M ひ以上，如果達不到要求則應進行干燥處理。 加緩沖器油，作緩沖器復位試驗時，復位開關應動作準確，傳動部分應靈活。 調(diào)整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應保證 58MM。 清潔機械選層器，對各轉動部位加潤滑油，損壞的元器件應予以更換。 張緊輪底平面距底坑地面距離應為 500+50MM，超過規(guī)定的應予以截繩。 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的 1/2 時則應更換。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 拽引 輪繩槽應清潔無油污。 檢查緊固感應器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復位開 關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應加潤滑油。對各轉動軸加潤滑油，保證轉動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 檢查各廳門鎖接觸是否良好，否則應修理，門鎖轉動部位應注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關操作是否靈活可靠，失效的應及時更換。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應更換鋼帶；檢查各傳動機構動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關接觸是否良好，否則應擦拭或修理。安全鉗鉗口應清潔無油污。 限速器旋轉銷軸處 應加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應無異常磨損，如磨損嚴重則應更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應完好列油污；限速器夾繩鉗口處應無油污或異物，如末在正常位置則應扳回。 C。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應擰緊。 每 3 個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng) 檢查拽引機和減速箱有無異常響聲，如有則應對拽引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。 k) 檢修保養(yǎng)工作結束后應做到： —— 將所有開關恢 復到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設備上； —— 清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； —— 送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； —— 通知有關人員電梯恢復正常運行。 5M 的，應使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準開動電梯； d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙； e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應預防觸電，并應有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應注意電梯突然啟動運行； f) 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準備工作 a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌； b) 關好廳門，不能關廳門時，用合適 的護柵擋住入口處，防止無關人員進入電梯轎廂或進入電梯井道； c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂修箱上的檢修開關，關好廳門。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是： a) 電梯使用的頻度： b) 電梯的運行狀況（故障隱患）； c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 備品、備件計劃； c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； d) 預期費用。 公共事物部負責向有關用戶通知電梯停用的情況。 機電維修部主管負責組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 對于電梯運行情況，應完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》表內(nèi)，于每月的 3 號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。 機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。 電梯機管理 非值班人員不準進入機房，如需要進入，須經(jīng)機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢蔓延； c) 對于上述兩種情況，電梯管理員應及時通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災 應急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。整改時，應嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，電梯管理員應及時采取措施予以解決。 程序要點 巡視監(jiān)控 電梯管理員每天應對小區(qū)內(nèi)所有的主要部位至少巡視一次。 機電維修部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。如因突然故障停用中央空調(diào)，應在恢復使用后 2 小時內(nèi)向有關部門作出解釋。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應油機電維修部主管盡快補充至計劃 中；對于突發(fā)行的設備設施故障，先經(jīng)機電維修 部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《 ___________事故報告》并上報公司。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。 檢查制冷系統(tǒng)內(nèi)是否存在空氣，如有則應排放空氣。 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng) 檢查壓縮機 油位、油色。 f) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： —— 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規(guī)格的小燈泡； —— 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應作適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大應更換。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： —— 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達不到要求的應更換； —— 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。 檢查、控制部分維修保養(yǎng)：制冷技 工每半年對檢測、控制部分進行一次保養(yǎng) 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維修保養(yǎng)： a) 對于讀數(shù)模糊不清的溫度計、壓力表應拆換； b) 送檢溫度計、壓力表合格后方可再使用； c) 檢測傳感器參數(shù)是否正常并做模擬實驗，對于不合格的傳感器應拆換； d) 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管管路進行一次保養(yǎng) 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)： a) 檢查是否泄漏，如是則應加壓填料 ； b) 檢查閥們開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油； c) 如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規(guī)格閥門； d) 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期 — ）。 電動機維修保養(yǎng)： a) 用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 MΩ以上，否則應進行干燥處理或修復； b) 檢查電動機軸承有無阻滯現(xiàn)象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更換同型號規(guī)格的軸承； c) 檢查電動機風葉有無擦殼現(xiàn)象，如有則應修整處理。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）： a) 配制 10%的鹽酸溶液（沒 1kg酸溶液里加 緩蝕劑）； b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為 24 小時也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為 12小時； c) 酸洗完后用 1%的 NaOH 溶液、或 5%Na2CO3 溶液清洗 15 分鐘，最后再用清水沖洗三次以上； d) 全部清洗完畢后， 檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。 清潔風機盤管外殼。 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。檢查電容有無變形、膨脹或開裂，如是則應更換同規(guī)格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否有過熱痕跡，如是則作相應整修。 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。 清潔整個冷卻塔外表。 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應更換同型號規(guī)格的軸承。 制冷技工負責中央空調(diào)的日常維修保養(yǎng)、中央空調(diào)的大型修理及 PC 中央處理器的故障處理由外委完成。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內(nèi)容： a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容； b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間； c) 預計費用； d) 備品、備件計劃。 程序要點 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》的制定 每年的 12 月 15 日之前，由機電維修部主管組織制冷技工一起研究、制定《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。 機電維修部制冷技工具體負責中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 職責 主管經(jīng)理負責審核《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。 標準作業(yè)規(guī)程 目的 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項性能完好。 對于中央空調(diào)的運行情況，當值管理員應及時、完整、規(guī)范、清晰的記錄在《中央空調(diào)運行日記》表內(nèi)，并于每月的 3號之前由機電維修部組長把上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 接班人員應認真聽取交班人員交代、并查看《中央空調(diào)運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《中央空調(diào)運行日記》表上簽名。 中央空調(diào)機房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，當值管理員不得私自配鑰匙。 每班打掃一次中央空調(diào)機房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機房內(nèi)的 設備設施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。 中央空調(diào)機房內(nèi)應備齊消防器材、防毒用品，并應