商業(yè)街項目建議書(編輯修改稿)
2025-07-16 21:24 本頁面
【文章內容簡介】 交通。（7）這類商品對商鋪外在形象的設置有較高標準要求。這也正好與本項目建筑風格相一致。從以上幾個方面分析來看，在本項目商業(yè)做家紡、家飾等步行街具有很大的可行性。 備選方案1：作為中擋服裝小品牌為主的百貨主題商業(yè)街 備選方案2：餐飲為主的美食、休閑街區(qū)（需結合開發(fā)商在濟南的開發(fā)戰(zhàn)略考慮） （二）目標客戶定位1．投資者需求分析◆ 商鋪類型。目前，投資者投資商鋪的類型，主要包括商業(yè)街商鋪、市場類商鋪、社區(qū)商鋪和百貨類商鋪等。充分結合本項目自身的特點，如位置、人氣等，本項目商業(yè)較適合做成商業(yè)街商鋪的形式。而投資者選擇本項目進行投資，主要還是因為他們比較傾向于商業(yè)街商鋪的投資?！?推崇小面積商鋪。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價值很高，主要原因是單位面積小、總價低，吻合絕大多數(shù)投資者投資起點低回報收效快的購買心理，同時也能較大程度降低投資門檻。受總價限制，市民對小商鋪仍情有獨鐘，投資商鋪的面積以100平方米作為基本分界線，100平方米以下的占半數(shù)以上。小面積商鋪成為熱點。而面積大的商鋪因為總價太高，投資者對地段的要求更高。2．投資者決策分析◆ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業(yè)環(huán)境、發(fā)展商實力、主題規(guī)劃、價格、廣告力度、配套設施等?！?客戶的投資特征和動機非常明顯?？蛻魹楹瓮顿Y、投資的用途、投資時間、投資預算非常明確，決策時間較長，就是說投資交易是非常理性的業(yè)務?！艨蛻舸嬖谫徺I恐懼。商鋪是一項巨大的投入，而且有一定風險，客戶購買十分小心。同時，對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規(guī)劃調整、區(qū)域競爭等等。◆老客戶對購買的影響又比較大，客戶的良好感受會感染和影響他們身邊的人，畢竟他們的特征差異不大，俗話說：物以類聚，人與群居。3．客戶性質分析◆ 投資戶。投資戶是本項目商業(yè)的第一主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩(wěn)定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關注的主要點?！?經(jīng)營戶。經(jīng)營戶是本項目商業(yè)的第二主力客戶，該部分客戶主要以經(jīng)營為目的，商業(yè)定位、商業(yè)氛圍的營造和未來商業(yè)發(fā)展的區(qū)域和趨勢是他們關注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現(xiàn)能力。4．客戶區(qū)域分析◆ 天橋區(qū)、槐蔭區(qū)投資者為主要客戶群。他們對這一地塊的位置及周邊的商業(yè)氣氛已經(jīng)非常熟悉，對這一區(qū)域的商業(yè)價值也已經(jīng)有了自己的判斷?！?次要客戶群體為這類物品的經(jīng)營者以及其它區(qū)域的投資。5．客戶特點：◆ 商業(yè)意識強，財富意識濃厚，具備高超投資或經(jīng)商技能；◆ 比較講信用，但更能追求個人利益；◆ 尋求更大發(fā)展，積累更多財富；6．銷售模式 根據(jù)項目客戶特點，對于本項目的銷售，可以采用兩種模式來達成銷售◆ 產(chǎn)權買斷，自主經(jīng)營經(jīng)營客戶?！?產(chǎn)權買斷，出讓經(jīng)營權，帶租約銷售投資客戶。（以定額回報方式確定租金）四．價格定位區(qū)域因素比較分析法區(qū)域因素權重齊魯花園泉星小區(qū)艾菲爾花園本項目地段97999599交通979895100人流97989597位置97999598開間96989599修正系數(shù)195本項目商鋪價格修正系數(shù)表樓 盤修正系數(shù)已實現(xiàn)均價（元/平方米）本項目比價修正價格（元/平方米）本項目平均值（元/平方米）齊魯花園680070247609泉星小區(qū)1000010016艾菲爾花園9555005789本項目————1．運用類比分析方法，取與本項目商業(yè)相接近或相互影響的社區(qū)商業(yè)銷售價格的加權價格，得出本項目平均值在7609元/平方米。2．從市場因數(shù)考慮，樓盤的價格會在進一步上漲，本項目商業(yè)預計在06年中旬銷售，價格會上漲5%8%，修正后的銷售價格在8141元/平米左右。3．在項目的實際操作過程中，如果較好地引入經(jīng)營管理理念，加上宣傳推廣和炒作，本項目商業(yè)價值將會進一步增加。均價將會突破1萬元。一層的價格會在1200013000元/平方米，二層在65007500元/平方米。4．以上價格分析屬于靜態(tài)價格分析，在對商鋪推介過程中，可根據(jù)市場對價格的反映，進行動態(tài)價格修正，保證認購時的價格符合市場實際，切實做到既能實現(xiàn)銷售又能保證合理收益的目的。第三部分 商業(yè)規(guī)劃建議1．社區(qū)配套。為了完善社區(qū)配套，方便業(yè)主生活需要，建議在單面街的首尾位置留出做銀行、快餐、休閑等的店面位置。2．除去上述社區(qū)配套服務以外的位置，可以做成室內步行街的形式。一層與二層相對獨立。3．住宅樓道和電梯井盡量往北靠，電梯井與樓道東西向平行布置，進深可控制在67米，保持商業(yè)空間的完整。4．商業(yè)街中間通道寬度3米，南北商鋪對開，開間保持4米，單間建筑面積可控制在40平方米，適合這一業(yè)態(tài)對經(jīng)營面積的需求，同時，對購買者來說，置業(yè)門檻不高，利于銷售。 人性化的設計在步行街通道得到了鮮明的體現(xiàn)，細節(jié)上也體現(xiàn)出了休閑的意境。5．整條商業(yè)街被分為三段,為保證商業(yè)街的完整性，一層街面在樓棟之間采用中心景觀緩沖，商鋪門對開，引導人流進入第二、第三條街區(qū)，在垂直交通組織上考慮東西兩端一二樓間設步行樓梯，樓棟通道之間設上下一組（共兩組）滾梯引導人流到二層。6．改善商業(yè)環(huán)境，營造商業(yè)氛圍。在沿街商業(yè)建設時，盡量擴大沿街面的寬度，在街面上設置雕塑小品、休閑座椅和花壇，并通過亮化、美化處理改善商業(yè)環(huán)境，營造良好的商業(yè)氛圍。7．經(jīng)營管理建議。在商業(yè)街未來的經(jīng)營規(guī)劃問題上，我們希望，一方面通過統(tǒng)一招商與招租形式，實現(xiàn)商業(yè)街的“統(tǒng)一管理、有序經(jīng)營”局面，不斷增強投資者信心；另一方面則借鑒先進的商業(yè)經(jīng)營管理模式，為商業(yè)街提供優(yōu)質的商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務，樹立起商業(yè)街的優(yōu)良形象。涉及到具體方面，主要有以下幾點建議：◆ 引入知名物業(yè)管理公司，為商家、租戶和業(yè)主提供完善優(yōu)質的物業(yè)管理服務；◆ 引進專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司，執(zhí)行現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營管理模式，實現(xiàn)統(tǒng)一劃分經(jīng)營范圍、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一識別系統(tǒng)、統(tǒng)一宣傳推廣等；◆ 銷售前期以優(yōu)惠條件吸引部分有影響力強的商家進駐，增強買家信心?！?為投資者提供代出租、托管、代收租金等增值服務。 投入產(chǎn)出分析一．經(jīng)一路項目成本分析名目細分價格土地成本地價8000萬規(guī)劃指標建筑面積80000 m2，其中商業(yè)1400 0m2，住宅66000m2（多層7000 m2）樓面地價1000元/m2前期手續(xù)費城市建設配套費246元/m2開發(fā)管理費人防工程費30元/m2地質勘察費消防設施費2元/m2規(guī)劃設計管理費定點放線費合計與工程有關費用建筑安裝費高層1500
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