【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中心的關(guān)系和地位是以物流中心、五大體系、綜合商業(yè)文化娛樂(lè)城——吸引人流；商務(wù)活動(dòng)區(qū)有效輔助，服裝品牌展示貿(mào)易城——形象推廣、服務(wù)為特色，以相互依存、相互促進(jìn)。因此本項(xiàng)目一開(kāi)始我們將其設(shè)定為一個(gè)以服裝品牌展示貿(mào)易文化、商業(yè)娛樂(lè)文化、商貿(mào)旅游文化，物流綜合服務(wù)文化為產(chǎn)業(yè)的大型綜合服裝城和示范單位。因此，其目標(biāo)景觀性是非常重要的。(4) 打行業(yè)協(xié)會(huì)牌取得上級(jí)支持，成立國(guó)際商貿(mào)服裝論壇，并與行業(yè)協(xié)會(huì)合作，定期舉辦行業(yè)國(guó)際盛會(huì)，并成立行業(yè)協(xié)會(huì)，建立會(huì)章，以達(dá)到聚焦，聚集人氣和財(cái)氣的目的。(5) 打資源整合綜合服務(wù)牌有利于用新聞媒體，行業(yè)協(xié)會(huì)，海內(nèi)外大中型服裝企業(yè)，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)，旅游景點(diǎn)等資源進(jìn)行合理有效的整合。同時(shí)構(gòu)建三大中心（即物流中心，倉(cāng)儲(chǔ)中心，運(yùn)輸中心）及四大體系（即倉(cāng)庫(kù)管理體系，配送管理體系，運(yùn)輸管理體系，跟蹤處理體系），并為其提供商情發(fā)布，全球采購(gòu)與分期，網(wǎng)上交易，國(guó)際業(yè)務(wù)結(jié)算等綜合服務(wù)。七、項(xiàng)目客戶(hù)群定位要點(diǎn)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的項(xiàng)目客戶(hù)群定位可以有多個(gè)角度：可以從地理位置的角度對(duì)客戶(hù)群進(jìn)行定位。也可以從目標(biāo)客戶(hù)群性質(zhì)類(lèi)別的不同對(duì)客戶(hù)群進(jìn)行定位，如果銷(xiāo)售客戶(hù)定位及消費(fèi)者定位。除此以外，還可以以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的樓層進(jìn)行客戶(hù)群定位。如某服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的項(xiàng)目客戶(hù)群定位：(1) F1（地上一層）的目標(biāo)客戶(hù)群是：A． 原二市場(chǎng)布料市場(chǎng)業(yè)戶(hù)；B． 市場(chǎng)、柳市場(chǎng)業(yè)戶(hù)；C． 輕工大廳二樓服裝加工戶(hù)、酒店用品市場(chǎng)從事服裝加工業(yè)戶(hù)；D． 原在市內(nèi)各大型市場(chǎng)（商業(yè)城、商業(yè)大廈）從事服裝加工業(yè)戶(hù)；E． 沈陽(yáng)、大連品牌廠(chǎng)家（黎富、富田洋服、塞詩(shī)哲服裝廠(chǎng)、派羽服飾、榮仕、惠英旗袍等）；F． 散落于市內(nèi)各區(qū)從事洋裁的服裝業(yè)戶(hù)。(2) FF3（地上二、三層）的目標(biāo)客戶(hù)群是：A． 在春天中從事下等品牌經(jīng)營(yíng)，由于無(wú)法起到領(lǐng)導(dǎo)品牌的作用而效益不理想的業(yè)戶(hù)；B． 在市場(chǎng)中從事較高檔次品牌，但由于市場(chǎng)整體定位較低而無(wú)法吸引較高層次購(gòu)買(mǎi)了的業(yè)戶(hù)；C． 在輕工市場(chǎng)、市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)，但因整體管理水平過(guò)低而無(wú)法取得較高業(yè)績(jī)的業(yè)戶(hù)；D． 在市內(nèi)各大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的品牌，計(jì)劃進(jìn)駐商業(yè)區(qū)，但因泰百和和百貨的結(jié)款程序繁瑣、結(jié)款周期過(guò)長(zhǎng)而無(wú)法進(jìn)駐的業(yè)戶(hù)；E． 其他客觀存在的新生品牌，極具擴(kuò)張性，計(jì)劃在較短時(shí)間內(nèi)占領(lǐng)較大市場(chǎng)份額的業(yè)戶(hù)?！緝?yōu)秀案例10】 某服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的項(xiàng)目客戶(hù)群定位參考點(diǎn)評(píng)：該案例先分析了目標(biāo)客戶(hù)群來(lái)自的區(qū)域，然后再進(jìn)行客戶(hù)群定位。該案例的亮點(diǎn)在于其對(duì)客戶(hù)群分得很細(xì)，把投資者分成了四類(lèi)，并分別對(duì)每一類(lèi)投資者的主要特征和看重的東西進(jìn)行了詳細(xì)的分析，非常值得參考借鑒。(1) 市場(chǎng)定位根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,本項(xiàng)目的市場(chǎng)重點(diǎn)是在本市做生意的商人和本地的購(gòu)鋪者,外地的購(gòu)鋪者大部分來(lái)自市,本市下屬縣市的潛在市場(chǎng)很小。同時(shí)，鑒于投資者行為的兩維性（自用與投資并重；穩(wěn)定回報(bào)與頂手費(fèi)收益兼得）和對(duì)批發(fā)行業(yè)的認(rèn)識(shí)，本地與外地的購(gòu)鋪者的比例約為8：2。(2) 客戶(hù)群定位1） 經(jīng)營(yíng)戶(hù)定位服飾成品批發(fā)商；服飾原材料批發(fā)商；為商城內(nèi)批發(fā)商服務(wù)的商務(wù)配套商；銀行、電信、餐飲、超市等。2） 投資者定位a. 本市有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的居民其主要特征是：(a) 對(duì)塘，特別是峰區(qū)及北路非常熟悉，有較深的了解及感情，區(qū)域內(nèi)的商鋪會(huì)是他們的第一選擇。(b) 大部分已經(jīng)組成家庭，并有了下一代。(c) 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，手上有閑錢(qián)。(d) 對(duì)投資可行性的綜合判斷往往較模糊，有購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)。(e) 期望資金回報(bào)高于銀行存款、債券及購(gòu)買(mǎi)住宅。(f) 對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商的認(rèn)知度非常高。(g) 一般自己不經(jīng)營(yíng)，故對(duì)投資保障要求較高。(h) 對(duì)商場(chǎng)返租的年限并不要求太長(zhǎng)，主要看重項(xiàng)目以后的升值潛力。(i) 首先考慮投資物業(yè)的總價(jià)，再考慮商鋪的樓層、形狀、間隔等。這部分人多具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力，因無(wú)合適的投資途徑，投資鋪位對(duì)他們來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)不高又相對(duì)簡(jiǎn)單，不需要太多專(zhuān)業(yè)知識(shí)，因此只要有包裝出色、前景廣闊的商鋪推出，他們會(huì)有強(qiáng)烈的興趣。b. 專(zhuān)業(yè)的商鋪投資客戶(hù)該部分客戶(hù)的特征是：(a) 對(duì)本市的商業(yè)環(huán)境非常熟悉。(b) 曾成功地進(jìn)行過(guò)商鋪投資，是老道的投資者。(c) 手頭資金相當(dāng)充裕。(d) 非?？粗赝顿Y物業(yè)地段，希望在商業(yè)氛圍濃的地段進(jìn)行投資。(e) 非常關(guān)注物業(yè)的升值潛力。(f) 會(huì)考慮商場(chǎng)的規(guī)劃布局，商鋪的間隔、形狀等因素。(g) 對(duì)品牌經(jīng)營(yíng)商非常認(rèn)同，品牌經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)駐將對(duì)他們的投資起到極大的促進(jìn)作用。對(duì)是否由知名品牌的經(jīng)營(yíng)商來(lái)經(jīng)營(yíng)管理十分看重。c. 實(shí)際用家該部分客戶(hù)比較重視：(a) 周邊商業(yè)氣氛：具體為商鋪所處位置人流量是否暢旺，商業(yè)氣氛是否濃郁，是否已經(jīng)形成市等。(b) 物業(yè)自身素質(zhì)：具體為物業(yè)規(guī)模，內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施、物業(yè)管理、配套設(shè)施等。(c) 價(jià)格：實(shí)際用家將收集多方資料，權(quán)衡周邊同類(lèi)物業(yè)的價(jià)格水平與經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)，經(jīng)過(guò)精密詳細(xì)的預(yù)算后，再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。(d) 鋪位形狀、間隔是否實(shí)用：實(shí)際用家非常關(guān)心鋪形是否方正、實(shí)用，門(mén)面是否寬敞，進(jìn)深是否適合等。(e) 商場(chǎng)是否能如期開(kāi)業(yè)：實(shí)際用家將非常關(guān)心所購(gòu)商場(chǎng)是否能按預(yù)定開(kāi)業(yè)時(shí)間使用，因?yàn)檫@直接關(guān)系到其經(jīng)營(yíng)獲利、回收成本的時(shí)間長(zhǎng)短。d. 實(shí)際用家和投資客之間的游離階層這部分有閑錢(qián)的投資者可能購(gòu)鋪的目的不同，或是想置一份固定資產(chǎn)以防不測(cè)、養(yǎng)老，或是為下一點(diǎn)留下點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，或是感覺(jué)生意不好做，沒(méi)有投資途徑等。在包裝推廣過(guò)程中，須逐個(gè)擊破，促使其下決心投資，尤其需注意“創(chuàng)業(yè)”、“為下一代留產(chǎn)業(yè)”等概念的炒作。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和經(jīng)驗(yàn)可得，自用者與投資者的比例約為：樂(lè)觀：5：5；保守：6：4。八、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)包括功能規(guī)劃、總平面規(guī)劃、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、商鋪格局規(guī)劃、內(nèi)部通道設(shè)計(jì)、外部道路設(shè)計(jì)、裝飾裝修設(shè)計(jì)、配套設(shè)備設(shè)施等。對(duì)于服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目總平面規(guī)劃也主要是寫(xiě)占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度、項(xiàng)目總投資等。在建筑風(fēng)格上，要根據(jù)服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的整體定位來(lái)設(shè)計(jì)。在配套設(shè)備設(shè)施方面，對(duì)于服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，物流配套是最重要的，其次為各種平臺(tái)的配套。【優(yōu)秀案例11】 某服裝專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)參考點(diǎn)評(píng)：該案例的特色在于其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)寫(xiě)得很詳細(xì)。先寫(xiě)出了總體規(guī)劃，然后分別對(duì)各個(gè)部分的功能進(jìn)行了詳盡的解釋。同時(shí)，還對(duì)項(xiàng)目的第一期規(guī)劃進(jìn)行了詳細(xì)的說(shuō)明，值得參考借鑒。(1) 總體規(guī)劃：八大組團(tuán)，三大區(qū)，十五大體系，三大中心。1) 八大組團(tuán)：即女裝城，男裝城，童裝城，休閑服飾城，布匹城，鞋帽城，小商品批發(fā)城，文化娛樂(lè)城。2) 三大區(qū)：即自由貿(mào)易區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)、商務(wù)活動(dòng)區(qū)。3) 五大體系：即倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)、配送中心管理系統(tǒng)、運(yùn)輸管理系統(tǒng)、跟蹤處理平臺(tái)、營(yíng)銷(xiāo)渠道管理系統(tǒng)。4) 三大中心：即運(yùn)輸中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、物流中心。(2) 三大區(qū)功能分解1) 自由貿(mào)易區(qū)主要包括:女裝城,男裝城,童裝城,休閑服飾城,布匹城,鞋帽城,小商品批發(fā)城、文化娛樂(lè)城。2) 文化娛樂(lè)區(qū)主要包括:美食廣場(chǎng)、酒店、夜總會(huì)、貴賓俱樂(lè)部、電玩游戲廳、服裝文化博物館、圖書(shū)音像城、精品專(zhuān)賣(mài)店、電影院、休閑咖啡廳。3) 商務(wù)活動(dòng)區(qū)主要包括：國(guó)際商務(wù)平臺(tái)、行業(yè)協(xié)會(huì)及多功能會(huì)議廳、多媒體傳播中心、新聞發(fā)布中心、一站式服務(wù)窗口、國(guó)際業(yè)務(wù)結(jié)算中心，全球采購(gòu)與分銷(xiāo)系統(tǒng)中心等。(3) 三大中心功能：1) 運(yùn)輸中心：由整合客運(yùn)站、貨運(yùn)站、鐵路中轉(zhuǎn)、國(guó)際航空、特快專(zhuān)遞構(gòu)成運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系。2) 倉(cāng)儲(chǔ)中心：由整合保稅倉(cāng)庫(kù)、成品倉(cāng)庫(kù)、小商品倉(cāng)庫(kù)等構(gòu)成。3) 物流中心：由計(jì)算機(jī)中心、商務(wù)中心、國(guó)際業(yè)務(wù)結(jié)算中心、全球采購(gòu)與分銷(xiāo)中心等構(gòu)成。(4) 五大體系功能分解1) 倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)：倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)式提升傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)進(jìn)行貨物管理和處理的系統(tǒng)。系統(tǒng)分為入庫(kù)、存貨、出貨、運(yùn)輸、賬單結(jié)算、統(tǒng)計(jì)查詢(xún)等多個(gè)功能模塊。通過(guò)實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)作業(yè)流程的電子化。系統(tǒng)同時(shí)支持多種類(lèi)型的入庫(kù)、多個(gè)公司或倉(cāng)庫(kù)運(yùn)作、多種類(lèi)型的計(jì)費(fèi)方式。系統(tǒng)同時(shí)配備模擬倉(cāng)位圖，可以對(duì)貨物存儲(chǔ)和出貨等進(jìn)行安排，系統(tǒng)同時(shí)可為客戶(hù)建立數(shù)據(jù)接口，可以根據(jù)客戶(hù)的要求實(shí)現(xiàn)客戶(hù)的遠(yuǎn)程貨物管理。2) 配送中心管理系統(tǒng)：配送管理系統(tǒng)是進(jìn)行配送中心作業(yè)流程和物流管理的系統(tǒng)。系統(tǒng)除了實(shí)現(xiàn)基本的倉(cāng)儲(chǔ)管理功能外包括倉(cāng)庫(kù)管理、自動(dòng)補(bǔ)貨、揀貨、定單計(jì)劃、定單揀取、包裝、庫(kù)存控制、配送安排、線(xiàn)路優(yōu)化和跟蹤等功能模塊。系統(tǒng)可以與R系統(tǒng)建立接口，實(shí)現(xiàn)配送中心的現(xiàn)代化物流配送。系統(tǒng)可以與供應(yīng)商建立管理接口，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商主動(dòng)補(bǔ)給功能，可以與EDI/XML平臺(tái)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換。3) 運(yùn)輸管理系統(tǒng)：運(yùn)輸管理系統(tǒng)是在全面衡量、分析、運(yùn)輸作業(yè)流程的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代物流管理方法設(shè)計(jì)的先進(jìn)的標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸管理體系。系統(tǒng)主要有議價(jià)、估價(jià)、調(diào)度跟蹤、委托、單證管理、財(cái)務(wù)管理、制造業(yè)優(yōu)化功能模塊組合。系統(tǒng)良好的擴(kuò)展性還可根據(jù)客戶(hù)的具體情況和要求進(jìn)行個(gè)性化的定制。采用先進(jìn)的軟件技術(shù)實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)優(yōu)化輔助作業(yè)，特別是對(duì)于網(wǎng)絡(luò)龐大的運(yùn)輸體系，TMS能夠協(xié)助管理進(jìn)行資源分配，作業(yè)匹配線(xiàn)路化等操作。4) 跟蹤處理平臺(tái)：跟蹤處理平臺(tái)除了對(duì)集裝箱及車(chē)輛進(jìn)行監(jiān)控、保護(hù)車(chē)輛的運(yùn)輸外，還可以與貨運(yùn)公司的工作流程緊密結(jié)合起來(lái)，提供適用且必須的服務(wù)。用戶(hù)可以定時(shí)查詢(xún)當(dāng)前被跟蹤車(chē)輛運(yùn)輸貨物情況，實(shí)時(shí)了解被跟蹤車(chē)輛的運(yùn)輸計(jì)劃情況；實(shí)時(shí)了解跟蹤車(chē)輛的事故記錄情況，實(shí)時(shí)調(diào)度，實(shí)時(shí)雙向通信功能。5) 營(yíng)銷(xiāo)渠道管理系統(tǒng)：營(yíng)銷(xiāo)渠道管理師物流中心電子商務(wù)四大體系中的一個(gè)組成部分與系統(tǒng)中心其他有著內(nèi)在靈活的關(guān)聯(lián)，便于企業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施，根據(jù)企業(yè)循序漸進(jìn)地實(shí)現(xiàn)終端現(xiàn)在化管理。網(wǎng)上營(yíng)銷(xiāo)渠道管理系統(tǒng)包括系統(tǒng)管理、產(chǎn)品管理、營(yíng)銷(xiāo)管理、客戶(hù)管理、庫(kù)存管理、日常事務(wù)管理等六個(gè)組成部分。采用先進(jìn)的管理，幫助企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)建立高效的營(yíng)銷(xiāo)體系；更加靈活地開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)；減少庫(kù)存的積壓和資金占用。(5) 項(xiàng)目規(guī)劃并聯(lián)圖(此圖略)(6) 項(xiàng)目規(guī)劃圖說(shuō)明八大組團(tuán),三大區(qū)與五大體系,三大中心的關(guān)系及地位是為服裝品牌展示貿(mào)易、市場(chǎng)與商品集散批發(fā)為龍頭，以企業(yè)文化、商務(wù)活動(dòng)、商貿(mào)旅游為輔助，以運(yùn)輸中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、物流中心及四大體系為核心配套，以吸引人流、資金流、技術(shù)流、信息流，形成以服裝企業(yè)為主體，以家庭和個(gè)人為單位的循環(huán)消費(fèi)，聚焦本項(xiàng)目，吸引社會(huì)公眾關(guān)注，全面推動(dòng)整個(gè)服裝城的良性發(fā)展。(7) 第一期項(xiàng)目規(guī)劃1) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):a. 占地規(guī)模4萬(wàn)平米。b. 建筑面積10萬(wàn)平米。c. 商鋪面積5萬(wàn)平米；d. ；e. 綠化率：沿張博路30米綠化帶；f. 停車(chē)位：。2) 總體規(guī)劃一軸兩區(qū)三組團(tuán)a. “一軸”為地塊中部走向的展示軸線(xiàn)，包括入口中心廣場(chǎng)、展示中心、精品服裝展示長(zhǎng)廊、酒店辦公等功能形成整個(gè)服裝批發(fā)中心的一條立脈。b. “兩區(qū)”是軸線(xiàn)南北兩個(gè)區(qū)域,相對(duì)集中聚集服裝批發(fā)城部分,一邊為女裝批發(fā),另一邊為男裝批發(fā)和童裝批發(fā)。c. “三組團(tuán)”是指服裝城批發(fā)組團(tuán)、商務(wù)配套及休閑組團(tuán)和貨運(yùn)物流配送組團(tuán)。3) 建筑規(guī)劃服裝批發(fā)城分為南北兩個(gè)規(guī)模不等的區(qū)域，隔中央規(guī)劃景觀組團(tuán)相望，每個(gè)區(qū)域是獨(dú)立的建筑群，建議各建筑之間用天橋連成一個(gè)整體，形成品牌文化展示長(zhǎng)廊，既可方便服裝分期建設(shè)與招商又可形成獨(dú)特的文化景觀和商業(yè)氛圍。由于項(xiàng)目所處位置與兩個(gè)規(guī)劃景觀和廣場(chǎng)毗鄰，建議在建筑造型和立面上增加些動(dòng)感色彩和水景營(yíng)造，以打造一道亮麗的風(fēng)景形成城市景觀。建議樓層為四層，同時(shí)設(shè)地下和廣場(chǎng)停車(chē)庫(kù)。在立