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西寧新西部城項目全程策劃(編輯修改稿)

2025-06-19 14:19 本頁面
 

【文章內容簡介】 的地段與安靜的環(huán)境對老人來說,后者似乎更適合。本 16 小區(qū)是一個綠色生態(tài)小區(qū),綠化率高、樓間距大采光好,而相對于市中心,本小要安靜得多。清新的空氣和安靜的環(huán)境將是他們的首選。 房地產投資者 城南新區(qū)的發(fā)展建設還處于初級階段,相關的市政配套還不完善,房價也相對較低。隨著 時間的推移,新區(qū)的不斷發(fā)展,新區(qū)的房地產也蘊含著巨大的升值潛力,這當然符合投資者的需要。 四、 項目市場定位 成本價測算 多層成本: 910 元 /平方米 目標市場價格測算 在可行性研究的財務預算中用競爭導向定價法、成本導向定價法初步確定了項目住宅均價。在此基礎上,并且進行了仔細的市場調查研究,根據對城南地區(qū)樓盤的調研,售價在 850- 1100元 /平方米左右。而本樓盤,因為具備多方面的優(yōu)勢,本樓盤的市場定位應是中高檔次樓盤。針對可比樓盤在銷售過程中所體現的本地樓市動態(tài),采用市場競爭導向定價法確定銷價格。 多層: 1000 元 /平方米 (均價 ) 此價位較為合理,應該是為市場所能接受的價格。同時,為了能促進銷售,價格的調整應該分階段進行。 定價策略 本項目以“低開高走”定價策略推出市場,必會引起市場的關注,而且為消費者所接受,可以聚集大量人氣,為項目后期銷售打理堅實的市場基礎。 本項目是順應市場的需要,更好地滿足消費者要求居住環(huán)境親近大自然,有更多的自然景觀,避開鬧市的喧囂和擁擠。極力考慮到環(huán)保方面的理念,建造倍受青睞的“生態(tài)住宅”。在市場定位方面充分考慮到市場的需要,迎合當今住宅的潮流。根據項目的整體規(guī)劃及其配套設施情況,對項目的 市場定位為: 超越,在你想象不到的地方 17 居住改變生活 公園就在家門口 綠色、生態(tài)、健康――新西部城 18 第四部分 規(guī)劃設計方案 一、 規(guī)劃設計目標 本小區(qū)占地 33333 平方米,總建筑面積 萬平方米,項目的建成將成為城南新區(qū)檔次最高的居住小區(qū)。本項目在交通、配套等方面具有極大的優(yōu)勢,如果再加上合理的規(guī)劃,那將成為城南新區(qū)及至西寧市的一道亮麗的風景。 在進行小區(qū)規(guī)劃時,我們不但從消費者的角度出發(fā),了解市場掃展動態(tài),摸清市場上哪些類型的住宅的需要量最大,人們普遍喜歡哪類型的住宅小區(qū)等等問題。同時也從發(fā)展商的角度出發(fā) ,總結開發(fā)經驗,吸取其他發(fā)展商的優(yōu)良經驗,務求把小區(qū)規(guī)劃設計做得更好。所以,本小區(qū)的規(guī)劃設計要達什么樣的目標,還得回到前面做的市場定位部分,具體如下: 本小區(qū)要建成“綠色-生態(tài)-健康”的生態(tài)住宅小區(qū)。良好的居住環(huán)境,是當今社會人人都渴求的,特別是住在城市里的人,對那到處都是污濁的空氣,到處都是鋼筋混凝土,到處都是喧囂的生活氣氛充滿了厭煩之情,人們需要一塊凈土,需要清新的空氣,所以,本小區(qū)的目標就是要為人們提供一個“綠色-生態(tài)-健康”的樂園。 小區(qū)規(guī)劃要配合小區(qū)的主題概念。前面在市場定位中談到,本樓盤的目標客 戶為西寧市區(qū)居民、州縣客戶 (且以老人居多 ),本小區(qū)的設計理念就是要把這些來自不同地方的人融合在一起,建造本小區(qū)獨特的社區(qū)文化,使得整個小區(qū)家家戶戶都能夠互助互愛,尊老愛幼,過著溫馨快樂的生活,所以,本小區(qū)規(guī)劃非常講究。規(guī)劃目標: (1) 規(guī)劃超前化。 第一, 建筑規(guī)劃符合當今時代潮流; 第二, 建筑的選材用料,要大量運用環(huán)保型、國家推行的新型材料; 第三, 服務意識的超前化,物業(yè)管理前期介入 (采用港式物業(yè)管理 ),小區(qū)配套設施的配置等,都要從“更好地為日后的住戶著想”為出發(fā)點。 (2) 戶型合理化。通過市場調研了解消費需要,再根據消者的需求及當今 流行戶型相結合,設計出既時尚以適用的戶型。 19 (3) 質量標準化。對于質量標準,本小區(qū)要求達到國家的優(yōu)良水平,力爭獲取“魯班獎”。 (4) 建材環(huán)保化。對于這個標準,不僅是本小區(qū)追求的目標,同時也是其他發(fā)展商想方設法要達到的目標。現在社會上到處都在講環(huán)保,人們也喜歡環(huán)保,因此,本小區(qū)要迎合消費者的需求;另一方面,使用環(huán)保建材不僅會降低建筑的成本,而且可以有效延長建筑的使用壽命。 (5) 配套完善化。配套完善是本小區(qū)的一大賣產,本小區(qū)要興建城南新區(qū)唯一的區(qū)內幼兒園,高級會所等。 (6) 服務一流化。本小區(qū)采用港式物業(yè)管理,戶好的售后服務,已經 成了樓盤促銷的手段。 (7) 社區(qū)人性化。本小區(qū)不斷設有高級會所,而且為小孩開辟了“兒童樂園”,為老年開辟“老年人活動中心 ”“老年分健身廣場”“觀景休憩涼亭”等。 二、 項目規(guī)劃設計要點 容積率: 人口密度: 40 人 /畝 綠化化: 40% 樓間距: 26- 54 米 小區(qū)規(guī)劃道路:小區(qū)內采用人車分流,主要道路寬度不得小米 5 米 小區(qū)交通主要出入口方向:西、南 幼兒園:建筑面積 1000 平方米 物業(yè)樓:建筑面積 2000 平方米 三、 規(guī)劃構思 (一) 功能分區(qū) 小區(qū)由 13 棟單體樓組成(六層結構,局部七層),物業(yè)樓一棟,幼兒園一棟,臨街四樓底層 為商鋪。 (二) 環(huán)境結構 20 本規(guī)劃的環(huán)境結構是一個有機整體,特點是以綠地系統(tǒng)為骨架,以中心音樂噴泉為整體環(huán)境的中心,配以人工河流,奇草異木等。體現了居住區(qū)以環(huán)境生態(tài)為主導的規(guī)劃思想,保證“有山有水有陽光”。 (三) 規(guī)劃特點 本小區(qū)整體的規(guī)劃設計以環(huán)保、健康為主題,不斷提升住宅科技含量,融傳統(tǒng)建筑與現代科技于一體,營造一座大型的智能住宅小區(qū)。 本小區(qū)采用歐式建筑風格,突出表現文化的多元性。 (四) 停車場規(guī)劃 由于本小區(qū)離中心市區(qū)有一段距離,不乏有較多業(yè)主需用私家車,為了業(yè)主更加方便,小區(qū)內設有露天停車場共 100 個車位。 (五) 道路系統(tǒng) 規(guī)劃 小區(qū)出入口 考慮到本小區(qū)的特點(地塊呈長方形狀),為了更方便業(yè)主的出入,本小特設兩個出入口。正大門禁止大型機動車輛出入,不僅保證了業(yè)主的安全,且提高了工作效率。 道路系統(tǒng) 本小區(qū)區(qū)內道路采用人車分流,不僅保證了業(yè)主的安全,更體現本小區(qū)人性化的設計理念。 21 第五部分 項目開發(fā)建設方案 一、 建設方式 采用公開招標方式選擇施工單位,并聘請工程監(jiān)理,效的控制項目的工期、成本、質量,使到所建的住宅小區(qū)盡可能價廉物美。 二、 開發(fā)方案設想與分析 考慮到本項目的市場推廣計劃及小區(qū)成片建設的需要,擬將整個項目分為兩期進行開發(fā)。 第一期首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)內主干道,并配備管網,同時開發(fā)一期的九棟住宅樓、中央音樂噴泉廣場及其他一些配套設施。本期還要將水電暖氣等相關配套準備到位,并作好防護綠地。本期推出的樓盤售價不宜太高,以略高于成本價的價格即可,志在吸引買家,樹立小區(qū)的形象,創(chuàng)立小區(qū)的知名度,為以后提高售價作好準備,也就是采用低開高走的價策略格。 第一期開發(fā)四棟多層,這時,小區(qū)已基本成型,配套設施已經基本成熟,“人氣”聚集,此時,樓盤價格可提高一個檔次,這時,也是獲取較大利潤的時機。 三、 建設進度 (一)項目里程碑事件如下,做為定 期檢查的關鍵事件點: ⒈立項 日期為 2020 年 7 月 15 日; ⒉設計完成 日期為 2020 年 8 月 30 日; ⒊開工儀式 日期為 2020 年 9 月 16 日; ⒋銷售開始 日期為 2020 年 10 月 19 日; ⒌主體完工 日期為 2020 年 5 月 15 日; ⒍安裝完工 日期為 2020 年 8 月 20 日; ⒎裝修完工 日期為 2020 年 8 月 15 日; ⒏竣工交工 日期為 2020 年 8 月 30 日; ⒐銷售完成 日期為 2020 年 12 月 31 日 (二)項目進度里程碑計劃表 22 表 重大里程碑事件 立項 設計 完成 開工 主體 完工 銷售開始 安裝 完工 裝修 完工 交工 銷售 完成 2020 年 8 月 15 日 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 9 月 16 日 ★ 2020 年 10 月 19 日 ★ 2020 年 5 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 20 日 ★ 2020 年 8 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 12 月 31 日 ★ 23 第六部分 項目營銷方案 一、營銷策劃 (一 )賣點策劃 ◇ 項目規(guī)劃完美,擁有 %的超高綠化率,獨有的人造景觀小橋流水、大型音樂噴泉廣場、落地式外飄窗 設計等; 為打本項目打造成“城南第一盤”,本小區(qū)擁有自己的“十項目第一”。 ◇ 唯一的區(qū)內幼兒園,使業(yè)主不在為子女的學業(yè)擔憂; 目前,在城南新區(qū)還沒有幼園,業(yè)主子女上學極不方便,為滿足各業(yè)主“望子成龍”的心理,區(qū)內幼兒園無疑是俘獲千千萬萬“可憐天下父母心”的王牌。 ◇ 首付萬元,七成十五年按揭,使業(yè)主購房更加輕松; 為降低置業(yè)者購房的門檻,方便一些月薪收入較高而且穩(wěn)定、但暫時沒有較多積蓄的年輕人 (和州縣客戶 )購房,推出“首付一萬元”即可入住本小區(qū),較大的滿足了那些收入較穩(wěn)定想購房,但又沒有足夠積蓄客戶的需要。 ◇ 港 式物管,貼心呵護; 本小區(qū)采用港式物業(yè)管理,給業(yè)主更貼心的呵護。西寧市的物業(yè)管理相對于其它的省會(或大城市)較落后,大部分物業(yè)公司是“管理業(yè)主”,而不是“服務業(yè)主”,致使大部分業(yè)主對物業(yè)公司的服務態(tài)度都不甚滿意,該小區(qū)采用港式物管,讓入住的業(yè)主真正真感受到“客戶就是上帝”。 (二)營銷策略 項目在各銷售期分別實施不同的營銷策略,詳細如下: ( 1) 一期的營銷策略。 ◇ 以“新西部城――超越,在您想象不到的地方”推出市場,從而吸引更多的購買者,匯聚人氣,樹立品牌,為二期的銷售打下堅實的基礎。 ◇ 大力宣傳,樹立品牌形象。項 目開盤前期,在各媒體上做大量的廣告宣傳,并開始接受內部認購,蓄水工作做扎實,到 24 半月后正式開盤發(fā)售,這一做法給市場造成懸念,形成發(fā)展商惜售的市場形象,若能有效地和現場人氣積聚配合起來,相信會取得更好的效果。 ◇ 在西寧市“中心廣場”舉辦促銷活動,與消費者近距離接觸,了解消費者消費心理,制定下一步促銷策略。 ◇ 針對州縣客戶。在青海省各州縣,設立辦事處,以便更好地與地州縣客戶溝通。 ◇ 售樓中心。售樓中心同銷售
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