【文章內容簡介】 ....................... 76 碧水星城 房地產(chǎn) 全程策劃報告 2020/5/30 2 3． 14 SP活動及現(xiàn)場包裝 ............................................................................................................... 77 3． 15 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正 ........................................................................................ 78 第第 四四 部部 分分 泉泉 港港 碧碧 水水 星星 城城 項項 目目 —— —— 可可 研研 篇篇 .................................................................................................... 79 1．項目概況 ............................................................................................................................................ 79 宗地位置 .................................................................................................................................... 79 1． 2 宗地現(xiàn)狀 ................................................................................................................................ 80 1． 3 城市規(guī)劃 ................................................................................................................................ 80 1． 4 規(guī)劃控制要點 ......................................................................................................................... 80 1． 5 土地價格 ................................................................................................................................ 80 2． 風險分析及應對 ................................................................................................................................ 80 2． 1 市場風險分析及應對 ............................................................................................................... 80 2． 2 政策風險及應對 ...................................................................................................................... 80 2． 3 法律風險及應對 ...................................................................................................................... 80 3． 市場成長 ........................................................................................................................................... 81 3． 項目開發(fā) ........................................................................................................................................... 81 4． 1 項目技術經(jīng)濟指標 .................................................................................................................. 81 4． 2 住宅設計與分期開發(fā) ............................................................................................................... 81 4． 3 項目開發(fā)建設方案 .................................................................................................................. 82 5． 投資收益分析 .................................................................................................................................... 84 5． 1 項目投資方案 ......................................................................................................................... 84 5． 2 項目投資 估算 ......................................................................................................................... 84 5． 3 資金籌措、投資計劃及借款利息 ............................................................................................. 86 5． 4 項目銷售收入測算 .................................................................................................................. 88 5． 5 項目財務評價 ......................................................................................................................... 90 5． 6 項目不確定性分析 .................................................................................................................. 92 5． 7 結論 ....................................................................................................................................... 94 附附 件件 ................................................................................................................................................................ 94 參參 考考 文文 獻獻 ：： ..................................................................................................................................................... 94 結結 束束 語語 ............................................................................................................................................................ 95 碧水星城 房地產(chǎn) 全程策劃報告 2020/5/30 3 項項 目目 概概 況況 項項 目目 策策 劃劃 簡簡 介介 （ 1） 項目案名： 本案案名為“碧水星城”，既象征小區(qū)里有碧水藍天，環(huán)境優(yōu)美，又暗指泉港作為泉州的邊緣新城，其發(fā)展像耀眼的星星一樣引人注目。 （ 2） 項目行銷主題： ? 碧水星城”綠洲家景甲天下――花 開就在身邊，蝶飛就在眼前！ ? 自然是建筑的靈感，品位是生活的藝術――碧水星城，給生活更多的浪漫與遐想。 ? 尊貴而不奢華，經(jīng)濟而又實惠――經(jīng)濟適用房的價格，卻擁有商品房的品質。 （ 3） 項目定位： 經(jīng)濟、適用、舒適的中檔小區(qū)。 （ 4） 目標客戶群定位： ? 泉港城區(qū)事業(yè)單位人士，國企、私企中高級管理者，個體戶等中產(chǎn)階級。 ? 泉港區(qū)外投資人士。 ? 泉港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟較好，想要改善生活條件的人群。 （ 5） 施工進度計劃： 開發(fā)周期為 3 年， 2020 年 11 月取得國有土地使用權， 2020 年 7 月正式開工，計劃2020 年 12 月竣工。 項項 目目 規(guī)規(guī) 劃劃 簡簡 介介 （ 1） 項目地理位置既概況： 項目地處泉港區(qū)西北面，位于 50 米寬驛峰路與 12 米寬規(guī)劃路交叉口北側。項目內部地勢不平，有耕作情況，且地塊臨驛峰路已建有一棟六層高臨街建筑。 （ 2） 項目規(guī)劃： 本項目總用地 26167m2，總建筑面積 ，建筑基底面積 ，容積率 ，綠化率 ％。除去已建的 193 戶單身公寓外，規(guī)劃中總戶數(shù)為 294 戶。住宅樓共 8 棟，除臨街建筑外，其余 7 棟底層全部架空做綠化。小區(qū)臨驛峰路建筑底層為商鋪，共 。區(qū)內配備地下停車位 120 個，地上停車位 24 個 。 （ 3） 戶型特點： 本項目共有 12 中戶型， 2 種 80－ 100m2 的戶型， 6 種 100－ 140m2 的戶型， 4 種 140m2以上的躍層大戶型。更有躍層、復式、普通住宅等多種房型。主力戶型為三房兩廳。所有戶型通風采光良好，美觀實用。 （ 4） 建筑風格設計： 以創(chuàng)造一個花園院落式的現(xiàn)代住宅小區(qū)為宗旨，致力于將傳統(tǒng)的院落空間融入小區(qū)，拉近鄰里間和睦共處的氛圍，并在風格上追求現(xiàn)代建筑風格的簡潔明快。 各項規(guī)劃指標 總用地面積 26167m2 總建筑面積 （地上 ，地下 3600m2） 1．住宅總建 筑面積 2．公建總建筑面積 3．商業(yè)總建筑面積 4．車庫面積 地上： 地下 3600 建筑基底面積 道路用地 停車位 144個（地上 24個，地下 120個） 容積率 建筑密度 29． 15％ 綠化率 ％（公共綠地加建筑底層架空綠化） 戶數(shù) 294戶（另有已建單身公寓 193戶） 碧水星城 房地產(chǎn) 全程策劃報告 2020/5/30 4 第第 一一 部部 分分 泉泉 港港 碧碧 水水 星星 城城 項項 目目 —— —— 市市 場場 篇篇 1 閱閱 讀讀 泉泉 港港 泉港區(qū)隸屬于泉州市，在進入泉港之前先簡略的介紹一 下泉州市。泉州市地處福建省東南部，北承省會福州，南接廈門特區(qū)，東望臺灣寶島，西毗漳州、龍巖、三明。交通網(wǎng)發(fā)達，在福建省城市群占據(jù)核心位置，同時是港口、著名僑鄉(xiāng)和臺灣漢族同胞的主要祖籍地?，F(xiàn)轄鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)、泉港區(qū) 4 個區(qū)，晉江市、石獅市、南安市 3 個縣級市和惠安縣、安溪縣、永春縣、德化縣、金門縣（待統(tǒng)一） 5 個縣，以及泉州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，全市土地總面積 10866平方公里。 2020 年 全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，經(jīng)濟總量繼續(xù)保持全省第一。其中，第一產(chǎn)業(yè)增 加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第