【文章內容簡介】 將定位在三、四級市場。 項目所在地周圍村莊眾多，人口密集，但住房條件普遍偏差。本項目將致力建設最經濟實用住宅，改善當地人的居住條件。主力客戶群將定位于為當地居民。由數據得知，在過去的多半年里，居民消費水平雖略有增長，但居住消費卻成倍增長。由項目研究與可行性研究可知，低成本的生態(tài)建筑將會激起一定量的當地人的興趣，只要我們合理宣傳，適當引導，當地市場的潛力就會發(fā)揮出來，那時，當地人就會成為為我們的忠實客戶。 近年來天津整體經濟的飛速發(fā)展，使天津成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。地方經濟同時也得到了大幅度的提升，這是吸引更多的外來商業(yè)投資和務工人員的原因。君利農業(yè)示范園、56個奶牛養(yǎng)殖小區(qū)、萬興工貿園等工農業(yè)園的建成與完善，將會吸引大量的外來務工人員，他們對于住房的需求就是我們的商機。我們不可忽視他們的發(fā)展空間，他們對大城市的向往與定居的渴望會使自己成為我們的潛在客戶群。同時我們針對外來者的藍印房優(yōu)惠政策將一定程度上擴大我們的市場。第三階段——項目規(guī)劃與產品設計1．項目概況(1) 項目名稱：碧水佳苑（2）◆項目所在地：武清區(qū)陳咀鎮(zhèn)梅石公路南側，陳咀鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁。◆交通狀況：在梅石公路與京滬高速鐵路交口處，陳咀鎮(zhèn)府路北側。津保高速、津滬高速、西青道、104國道等形成縱橫交通網絡。104國道的拓寬、112繞城高速通車，都給小區(qū)帶來巨大的升值潛力。津辰8路、楊村13路、到西站、大胡同的車途經小區(qū)?！糁苓呍O施：銀行，學校，醫(yī)院，菜市場，大型商場等，周邊設施齊全。◆物業(yè)定位：居住物業(yè)（住宅小區(qū)）。（3）總建筑面積：23萬方米戶型：主推中小戶型，多數聯排高層與少量獨棟 技術經濟指標：；綠化率 %。 使用年限：70年。2．整體規(guī)劃設計方案濃濃的綠意；無邊的園景；綠色、和諧自然，我們將清雅的格調、柔和的色彩錯落有致的掩映于花園之中，與陳咀桃林相互輝映，形成內花園、外花園的多景觀、多角度、多層次的自然美景。讓住戶無時不在一個“可賞、可居、可游、可感”的園林景色之中，享受一切怡然心得的心境。 整體設計遵循簡潔大方實用性原則。小區(qū)住宅以“小戶型”為主力開發(fā)戶型。面對著市場的同質化激烈競爭，我們迫切需要找到問題的出口。做小戶型中小的家庭公寓開發(fā)，是目前流行的開發(fā)思路，戶型上照搬照抄目前相當成熟的設計（如70——110平方米的小戶型戶型設計），是傳統的開發(fā)模式。但是本案不能囿于常規(guī)的傳統思維去做。不尋求差異化的戶型設計，不追求項目獨特的賣點，本案將湮沒在市場。本案致力打造生態(tài)社區(qū)，就會從實際根本出發(fā)，力求最佳效果。 生態(tài)節(jié)能產品的規(guī)劃設計對于生活熱水的供應，考慮到太陽能光熱技術發(fā)展較成熟, 適合大規(guī)模應用, 可為住區(qū)居民提供熱水能源。較為可行的途徑是屋頂坡面安置大量的平板太陽能集板，對用戶的熱水進行統一合理分配供應。同時在風速較大的區(qū)域, 如道路兩旁、廣場等,可以嘗試利用風能發(fā)電系統, 用于路燈照明、景觀用電等, 既增加了景觀元素, 又有產能。也迎合了生態(tài)的主題。還有就是可以將風力發(fā)電系統與太陽能光電系統聯合起來, 白天可用太陽能發(fā)電, 夜間用風能發(fā)電，組成“互補”系統?？稍偕茉磻贸墒?，技術要求低，維修方便，成本低，適合大規(guī)模使用。住區(qū)應該對廢棄物有一定的處理能力, 能在住區(qū)級實行廢棄物初步分揀,回收再利用, 從源頭上減少需集中處理的廢棄物品。國外已有不少成熟的應用技術, 值得借鑒，如德國西門子公司開發(fā)的干餾燃燒廢棄物處理工藝, 可將廢棄物中的各種可再生材料十分干凈地分離出來, 再回收利用, 對于處理過程中產生的燃氣則用于發(fā)電, 廢棄物經干餾燃燒處理后有害重金屬物質僅剩下很少。 項目分期實施計劃本項目將分兩期進行。前期主建10萬平方米住宅區(qū)。小區(qū)遵循“一軸平行梅石，多線垂直軸，另加曲徑連接”的思路分布。具體開發(fā)方案如下：⑴．一期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑①． 主推廣語：文化、陽光、自然、綠色生活！②． 主導訴求：建筑品質、居住品質。③.建筑類型：小高層，高層。④.建筑戶型：A1 ；A2 ；⑤.總建筑面積：100000平方米⑵．二期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑Ⅱ（暫定，可視先期市場反應做適當調整）①．主推廣語：平凡著高貴?、冢鲗гV求：居住環(huán)境、居住品質、規(guī)模社區(qū)。③．建筑類型：低層洋房，別墅。④．建筑戶型：待定⑤．總建筑面積130000平米3．項目設計方案建議 住戶參與規(guī)劃設計。在現代化的發(fā)展趨勢下，龐大而專門化的住宅生產體系，使得居住者被動地適應這一既成事實的商品，并非一個自己的“家”，或者進行再改造，即所謂的二次裝修，勞才費力。所以本項目將實行“精裝修定制+住戶自助設計”方案。自助設計從使用者的角度來看，以一種半自助或全自助的建造方式及設計過程，小規(guī)模進行住宅建造，并適度地借助于專業(yè)協助，從公共資源運用、住宅布局、空間塑造等都可以借以根據真實需求、實際參與意見，這樣建成的住宅則會是一個充滿意義、充滿活力、并且滿足存在感的“家”，居住者也能借以參與的互動經驗而有機會省思，以及與外在環(huán)境共生，進而對所存在的大環(huán)境產生認同及關照。定制精裝修是面對市場上高端產品的不斷涌現，為滿足一定量客戶群的需求而獨具匠心的做法。本項目將會設計出不同風格類型系列的精裝修方案供客戶選擇。同時也可以考慮邀請市內名聲較大的室內設計公司全程負責。為我們以后的品牌發(fā)展奠定基礎。 門窗做法門窗是冷熱損失的主要途徑， 因此, 加強門窗密封性和隔熱性對于提高建筑外圍護結構具有重要的作用。目前比較成熟的做法是采用雙層中空玻璃塑鋼窗。事實證明，雙層中空玻璃雖然被成本上高于單層玻璃窗，但窗戶保溫隔熱性能高而減少了空調耗能，減少了居民日常耗能支出。還有就是采用運用Low ——E玻璃可最大限度地反射太陽中遠紅外波段的熱輻射和室內外物體遠紅外波段的熱輻射,可明顯降低玻璃的傳熱系數, 可反射太陽中的可見光和近紅外波段的熱輻射。 做成雙層中空能更有效地減少室內外熱量的傳遞, 達到理想的節(jié)能效果。外窗鋁合金斷熱型材的運用從門窗材料來看, 近些年出現了鋁合金斷熱型材、鋁木復合型材、鋼塑整體擠出型材、 塑木復合型材以及UPVC塑料型材等一些技術含量較高的節(jié)能產品。隔熱斷橋鋁合金窗是通過增強尼龍隔條將鋁合金型材分為內外兩部分來阻隔鋁的熱傳導，其突出優(yōu)點有: 強度高、保溫隔熱性好、剛性好、防火性好、耐大氣腐蝕性好、綜合性能高、使用壽命長等。由于上海去年“”火災的發(fā)生, 相關部門對屋面保溫板的防火等級做了嚴格要求。本社區(qū)最新的項目中也將原設計的4O mm 擠塑聚苯保溫板改為防火等級達到A 級的85mm厚泡沫玻璃保溫板,它因具有導熱系數較小、導熱性能穩(wěn)定、達到A 級防火性能、防水防霉防結露、物理化學性能穩(wěn)定、 尺寸穩(wěn)定、 無毒、易切割等特性越來越廣泛地被使用。 墻體節(jié)能做法外墻占全部圍護面積的6 0 % 以上,其能耗占建筑物總能耗的40 % 。外墻外保溫作為強制性規(guī)范早已被廣泛接受和采用，目前建筑用保溫隔熱材料主要有巖棉、渣棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫、膨脹珍珠巖、膨脹蛙石、加氣混凝土及膠粉聚苯顆粒漿料等2010年上?！?”特大火災發(fā)生后, ,將采用厚度4 0m m 以上??達到A 級防火等級的酚醛板, /(mZK) , 【 W /(m ZK)】、 隔熱性能能好、有一定的抗水性、輕質、 防火、無毒、無環(huán)境污染、無滴落、使用溫度圍廣(196 ——+200 ℃)、 施工方便、價格低廉等特點。 建筑外包鋁塑復合板鋁塑復合板簡稱鋁塑板,是指以塑料為芯層兩面為鋁材的三層復合板材并在產品表面覆以裝飾性和保護性的涂層或薄膜作為產品的裝飾面??鋁塑板中的塑料芯層95 % 都是采用回收廢棄的聚乙烯,是一種新型的生態(tài)建材產品??在本社區(qū)的多期項目開發(fā)中, 在原有外墻外保溫基礎上,又加了一層4mm 的白色鋁塑板外衣。 并在鋁塑板和酚醛板之間留有10cm 左右空隙, 大大提高了整個建筑的保溫效果, 減少了日后外墻面清洗、粉刷、翻新的成本,提高了項目的品質, 成為銷售的一個大賣點。 隔音涂料的應用如今功能性涂料成為開發(fā)熱點。據報道, 一種具有隔音功能的涂料最近問世。這種涂料由樹脂乳液與多結晶陶瓷質礦渣粉——精煉銅排放的礦渣為主分, 配合其他助劑而成。在涂料中,礦渣與樹脂具有良好的混合性, 以隔音性填充料滲入, 能使配制的涂料獲得良好的隔音性和表涂性。這種涂料用于墻面材料。地面材料及頂棚材料, 如水泥混凝土板材、石棉水泥板、石膏板、膠合板等, 可大幅提高隔音效果。由于這種涂料用礦渣配制, 成本低廉, 加之銅礦渣存在,還起到防銹、防氧化阻燃的作用。對于隔音效果不好的墻面, 或者臨近馬路的房間, 都可以使用隔音涂料, 還有一些特殊空間需求的同樣適用。 屋頂保溫做法屋頂的保溫及其他隔熱措施對低層和多層建筑頂層房間的耗能有很大的影響。屋頂的保溫隔熱是圍護結構節(jié)能的重點之一天津是冬冷夏熱地區(qū), 建筑節(jié)能要冬夏兼顧。常用的保溫技術措施是在屋頂防水層下設置導熱系數小的輕質材料用作保溫, 如膨脹珍珠巖??玻璃棉等。也可在屋面防水層以上設置聚苯乙烯泡沫。4．建筑風格與立面效果設計方案建筑風格應體現出建筑的品味和質感，社區(qū)的外在形象一定要能體現目標客群內在身份的需求，建筑外立面和建筑風格能滿足目標顧客的個性心理和社會心理需求，樓盤能使目標客戶從項目上找到歸屬感、自豪感和榮譽感，這個樓盤就成了人格化的建筑物，就有了極強的生命力和號召力。本項目建筑設計以簡潔明快，富有時代氣息的現代風格為主要概念。建筑造型盡量體現建筑材料及構件本身的邏輯美、材料美，形成整體上的簡潔大方的現代風格，與周圍環(huán)境脫穎而出，形成小區(qū)的獨特建筑格調。建筑設計同時符合下面所示的建筑風格表達的四大法則。實現對稱和均衡結合材料質感與色彩配置風格確定尺度、比例和模數設置虛實對比和節(jié)奏感建筑風格表達的四大法則坡面頂設計，典雅、時尚、個性，從周邊單調、灰暗的建筑環(huán)境中“跳”出來，形成政府路進入陳咀鎮(zhèn)區(qū)一側視覺亮點。色相以冷色調為主，主色為白色、鐵灰相間，輔助色以木質色與暗紅色搭配，主要用于建筑細部。明度以中明度為主，彩色以中彩度為主，不超過三種色種的色塊組合。沿街立面空間以塊狀為主，強調變化，背街面以線條為主，強調建筑平面肌里，使其豐富而跳躍。立面上規(guī)律的裝飾線條，可將局部塔樓立面進行分層設計，使住宅各不同戶型的零碎構件如：凸窗、陽臺、空調機板、欄桿、欄板等均統一于井然有序的立面線條中。避免普通住宅設計中小構件的瑣碎感，使立面整體化。設計上特別考慮了空調室外機的設置，使之成為立面構件的有機組成部分。（4）群體自然通風組織住宅的布局要有利于通風，避免住宅區(qū)局部氣候的惡化，有利于風環(huán)境的改善和再生風環(huán)境的創(chuàng)造，使空氣污染能迅速排除，并盡可能追求環(huán)境的均好性。5．商鋪結構與內部分割方案 商鋪設置沿梅石路一側退紅線5米，可根據需要設1～2層底商，上層住宅部分退臺處理，南向進入。西部沿政府路路退紅線5米，設計底商一層與區(qū)內小高層渾然一體。且可作返還面積之用，與社區(qū)不貫通，這樣，可使返還商業(yè)面積縮小，有利于提高容積率。 物業(yè)辦公充分利用地形，于受限制角落設置。 方便殘疾人設計本小區(qū)的設計充分考慮了方便殘疾人使用的設施。住宅電梯可靠地上地下各層；在公建服務配套等公共場所設置殘疾人衛(wèi)生間；電梯設計考慮殘疾人的使用；在各主要出入口或通道地面有高差之處均設有坡道，方便母嬰車和殘疾人士出入。各種出入口之寬及其它各種設施均按照《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設計規(guī)范》JGJ50—88而設計。各分區(qū)的保安措施沿小區(qū)周邊設有圍墻或圍欄，在小區(qū)各入口皆設保安亭看守，24小時運作。區(qū)內設有保安監(jiān)控中心，監(jiān)控整個小區(qū)內的治安狀況。建議設可視防盜對講系統，住戶通過防盜保安對講系統可與來客直接進行可視對講。6．景觀設計方案住宅及環(huán)境景觀的組織充分利用自然條件，如高差約8～12米的坡臺地等，最大限度地減少土方工程量，節(jié)約投資。 配置及居民活動場地設計u 社區(qū)總體綠地率：≥30％u 社區(qū)景觀綠地設置圍繞“文明新生活”概念主題，富于文化內涵，分布于各小組團節(jié)點。載體：小品、塑雕、碑刻、綠化等，富于知識性、趣味性，可讀、可想。u 小區(qū)入口設計：小區(qū)設兩個主要出入口，均面向長樂東路，東入口位于凹地中部，廣告化柱廊式設計；西入口位于商場西側，開放式設計。7．道路規(guī)劃與交通組織設計方案（1）總設三級路網：一級路網——車行道，東西兩組團分別設置，東部凹地組團沿地塊外圍設置雙車道，考慮路邊停車需要，路側自然路牙設計，路面鋪設黑色改性瀝青，降噪且與路旁景觀相對應，色彩鮮明；西部坡臺地組團周邊設置車行道。二級路網——組團間人行道路，溝通組團內外關系，聯通各住宅單元，通過廊橋（梯道）聯通東西兩個不同高差層面組團。三級路網——小區(qū)內部綠地小路，賞景步道。路網規(guī)劃設計考慮預留消防通道。（2）交通組織u 機動車停車位的設置，其動線要方便住戶；u 住宅區(qū)內部做到局部人車分流。8．戶型設計建議本項目壹期開發(fā)面積為10000平方米，針對目前市場上缺乏70平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以70平方米左右的小戶型作為進入市場的主力戶型。這當