【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 將定位在三、四級(jí)市場(chǎng)。 項(xiàng)目所在地周?chē)迩f眾多，人口密集，但住房條件普遍偏差。本項(xiàng)目將致力建設(shè)最經(jīng)濟(jì)實(shí)用住宅，改善當(dāng)?shù)厝说木幼l件。主力客戶群將定位于為當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｓ蓴?shù)據(jù)得知，在過(guò)去的多半年里，居民消費(fèi)水平雖略有增長(zhǎng)，但居住消費(fèi)卻成倍增長(zhǎng)。由項(xiàng)目研究與可行性研究可知，低成本的生態(tài)建筑將會(huì)激起一定量的當(dāng)?shù)厝说呐d趣，只要我們合理宣傳，適當(dāng)引導(dǎo)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的潛力就會(huì)發(fā)揮出來(lái)，那時(shí)，當(dāng)?shù)厝司蜁?huì)成為為我們的忠實(shí)客戶。 近年來(lái)天津整體經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，使天津成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?。地方?jīng)濟(jì)同時(shí)也得到了大幅度的提升，這是吸引更多的外來(lái)商業(yè)投資和務(wù)工人員的原因。君利農(nóng)業(yè)示范園、56個(gè)奶牛養(yǎng)殖小區(qū)、萬(wàn)興工貿(mào)園等工農(nóng)業(yè)園的建成與完善，將會(huì)吸引大量的外來(lái)務(wù)工人員，他們對(duì)于住房的需求就是我們的商機(jī)。我們不可忽視他們的發(fā)展空間，他們對(duì)大城市的向往與定居的渴望會(huì)使自己成為我們的潛在客戶群。同時(shí)我們針對(duì)外來(lái)者的藍(lán)印房?jī)?yōu)惠政策將一定程度上擴(kuò)大我們的市場(chǎng)。第三階段——項(xiàng)目規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)1．項(xiàng)目概況(1) 項(xiàng)目名稱(chēng)：碧水佳苑（2）◆項(xiàng)目所在地：武清區(qū)陳咀鎮(zhèn)梅石公路南側(cè)，陳咀鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府旁?！艚煌顩r：在梅石公路與京滬高速鐵路交口處，陳咀鎮(zhèn)府路北側(cè)。津保高速、津滬高速、西青道、104國(guó)道等形成縱橫交通網(wǎng)絡(luò)。104國(guó)道的拓寬、112繞城高速通車(chē)，都給小區(qū)帶來(lái)巨大的升值潛力。津辰8路、楊村13路、到西站、大胡同的車(chē)途經(jīng)小區(qū)。◆周邊設(shè)施：銀行，學(xué)校，醫(yī)院，菜市場(chǎng)，大型商場(chǎng)等，周邊設(shè)施齊全?！粑飿I(yè)定位：居住物業(yè)（住宅小區(qū)）。（3）總建筑面積：23萬(wàn)方米戶型：主推中小戶型，多數(shù)聯(lián)排高層與少量獨(dú)棟 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：；綠化率 %。 使用年限：70年。2．整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案濃濃的綠意；無(wú)邊的園景；綠色、和諧自然，我們將清雅的格調(diào)、柔和的色彩錯(cuò)落有致的掩映于花園之中，與陳咀桃林相互輝映，形成內(nèi)花園、外花園的多景觀、多角度、多層次的自然美景。讓住戶無(wú)時(shí)不在一個(gè)“可賞、可居、可游、可感”的園林景色之中，享受一切怡然心得的心境。 整體設(shè)計(jì)遵循簡(jiǎn)潔大方實(shí)用性原則。小區(qū)住宅以“小戶型”為主力開(kāi)發(fā)戶型。面對(duì)著市場(chǎng)的同質(zhì)化激烈競(jìng)爭(zhēng)，我們迫切需要找到問(wèn)題的出口。做小戶型中小的家庭公寓開(kāi)發(fā)，是目前流行的開(kāi)發(fā)思路，戶型上照搬照抄目前相當(dāng)成熟的設(shè)計(jì)（如70——110平方米的小戶型戶型設(shè)計(jì)），是傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式。但是本案不能囿于常規(guī)的傳統(tǒng)思維去做。不尋求差異化的戶型設(shè)計(jì)，不追求項(xiàng)目獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，本案將湮沒(méi)在市場(chǎng)。本案致力打造生態(tài)社區(qū)，就會(huì)從實(shí)際根本出發(fā)，力求最佳效果。 生態(tài)節(jié)能產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)于生活熱水的供應(yīng)，考慮到太陽(yáng)能光熱技術(shù)發(fā)展較成熟, 適合大規(guī)模應(yīng)用, 可為住區(qū)居民提供熱水能源。較為可行的途徑是屋頂坡面安置大量的平板太陽(yáng)能集板，對(duì)用戶的熱水進(jìn)行統(tǒng)一合理分配供應(yīng)。同時(shí)在風(fēng)速較大的區(qū)域, 如道路兩旁、廣場(chǎng)等,可以嘗試?yán)蔑L(fēng)能發(fā)電系統(tǒng), 用于路燈照明、景觀用電等, 既增加了景觀元素, 又有產(chǎn)能。也迎合了生態(tài)的主題。還有就是可以將風(fēng)力發(fā)電系統(tǒng)與太陽(yáng)能光電系統(tǒng)聯(lián)合起來(lái), 白天可用太陽(yáng)能發(fā)電, 夜間用風(fēng)能發(fā)電，組成“互補(bǔ)”系統(tǒng)?？稍偕茉磻?yīng)用成熟，技術(shù)要求低，維修方便，成本低，適合大規(guī)模使用。住區(qū)應(yīng)該對(duì)廢棄物有一定的處理能力, 能在住區(qū)級(jí)實(shí)行廢棄物初步分揀,回收再利用, 從源頭上減少需集中處理的廢棄物品。國(guó)外已有不少成熟的應(yīng)用技術(shù), 值得借鑒，如德國(guó)西門(mén)子公司開(kāi)發(fā)的干餾燃燒廢棄物處理工藝, 可將廢棄物中的各種可再生材料十分干凈地分離出來(lái), 再回收利用, 對(duì)于處理過(guò)程中產(chǎn)生的燃?xì)鈩t用于發(fā)電, 廢棄物經(jīng)干餾燃燒處理后有害重金屬物質(zhì)僅剩下很少。 項(xiàng)目分期實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目將分兩期進(jìn)行。前期主建10萬(wàn)平方米住宅區(qū)。小區(qū)遵循“一軸平行梅石，多線垂直軸，另加曲徑連接”的思路分布。具體開(kāi)發(fā)方案如下：⑴．一期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑①． 主推廣語(yǔ)：文化、陽(yáng)光、自然、綠色生活?、冢?主導(dǎo)訴求：建筑品質(zhì)、居住品質(zhì)。③.建筑類(lèi)型：小高層，高層。④.建筑戶型：A1 ；A2 ；⑤.總建筑面積：100000平方米⑵．二期推廣案名：大帝豪——碧水佳苑Ⅱ（暫定，可視先期市場(chǎng)反應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整）①．主推廣語(yǔ)：平凡著高貴?、冢鲗?dǎo)訴求：居住環(huán)境、居住品質(zhì)、規(guī)模社區(qū)。③．建筑類(lèi)型：低層洋房，別墅。④．建筑戶型：待定⑤．總建筑面積130000平米3．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案建議 住戶參與規(guī)劃設(shè)計(jì)。在現(xiàn)代化的發(fā)展趨勢(shì)下，龐大而專(zhuān)門(mén)化的住宅生產(chǎn)體系，使得居住者被動(dòng)地適應(yīng)這一既成事實(shí)的商品，并非一個(gè)自己的“家”，或者進(jìn)行再改造，即所謂的二次裝修，勞才費(fèi)力。所以本項(xiàng)目將實(shí)行“精裝修定制+住戶自助設(shè)計(jì)”方案。自助設(shè)計(jì)從使用者的角度來(lái)看，以一種半自助或全自助的建造方式及設(shè)計(jì)過(guò)程，小規(guī)模進(jìn)行住宅建造，并適度地借助于專(zhuān)業(yè)協(xié)助，從公共資源運(yùn)用、住宅布局、空間塑造等都可以借以根據(jù)真實(shí)需求、實(shí)際參與意見(jiàn)，這樣建成的住宅則會(huì)是一個(gè)充滿意義、充滿活力、并且滿足存在感的“家”，居住者也能借以參與的互動(dòng)經(jīng)驗(yàn)而有機(jī)會(huì)省思，以及與外在環(huán)境共生，進(jìn)而對(duì)所存在的大環(huán)境產(chǎn)生認(rèn)同及關(guān)照。定制精裝修是面對(duì)市場(chǎng)上高端產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，為滿足一定量客戶群的需求而獨(dú)具匠心的做法。本項(xiàng)目將會(huì)設(shè)計(jì)出不同風(fēng)格類(lèi)型系列的精裝修方案供客戶選擇。同時(shí)也可以考慮邀請(qǐng)市內(nèi)名聲較大的室內(nèi)設(shè)計(jì)公司全程負(fù)責(zé)。為我們以后的品牌發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 門(mén)窗做法門(mén)窗是冷熱損失的主要途徑， 因此, 加強(qiáng)門(mén)窗密封性和隔熱性對(duì)于提高建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)具有重要的作用。目前比較成熟的做法是采用雙層中空玻璃塑鋼窗。事實(shí)證明，雙層中空玻璃雖然被成本上高于單層玻璃窗，但窗戶保溫隔熱性能高而減少了空調(diào)耗能，減少了居民日常耗能支出。還有就是采用運(yùn)用Low ——E玻璃可最大限度地反射太陽(yáng)中遠(yuǎn)紅外波段的熱輻射和室內(nèi)外物體遠(yuǎn)紅外波段的熱輻射,可明顯降低玻璃的傳熱系數(shù), 可反射太陽(yáng)中的可見(jiàn)光和近紅外波段的熱輻射。 做成雙層中空能更有效地減少室內(nèi)外熱量的傳遞, 達(dá)到理想的節(jié)能效果。外窗鋁合金斷熱型材的運(yùn)用從門(mén)窗材料來(lái)看, 近些年出現(xiàn)了鋁合金斷熱型材、鋁木復(fù)合型材、鋼塑整體擠出型材、 塑木復(fù)合型材以及UPVC塑料型材等一些技術(shù)含量較高的節(jié)能產(chǎn)品。隔熱斷橋鋁合金窗是通過(guò)增強(qiáng)尼龍隔條將鋁合金型材分為內(nèi)外兩部分來(lái)阻隔鋁的熱傳導(dǎo)，其突出優(yōu)點(diǎn)有: 強(qiáng)度高、保溫隔熱性好、剛性好、防火性好、耐大氣腐蝕性好、綜合性能高、使用壽命長(zhǎng)等。由于上海去年“”火災(zāi)的發(fā)生, 相關(guān)部門(mén)對(duì)屋面保溫板的防火等級(jí)做了嚴(yán)格要求。本社區(qū)最新的項(xiàng)目中也將原設(shè)計(jì)的4O mm 擠塑聚苯保溫板改為防火等級(jí)達(dá)到A 級(jí)的85mm厚泡沫玻璃保溫板,它因具有導(dǎo)熱系數(shù)較小、導(dǎo)熱性能穩(wěn)定、達(dá)到A 級(jí)防火性能、防水防霉防結(jié)露、物理化學(xué)性能穩(wěn)定、 尺寸穩(wěn)定、 無(wú)毒、易切割等特性越來(lái)越廣泛地被使用。 墻體節(jié)能做法外墻占全部圍護(hù)面積的6 0 % 以上,其能耗占建筑物總能耗的40 % 。外墻外保溫作為強(qiáng)制性規(guī)范早已被廣泛接受和采用，目前建筑用保溫隔熱材料主要有巖棉、渣棉、玻璃棉、聚苯乙烯泡沫、膨脹珍珠巖、膨脹蛙石、加氣混凝土及膠粉聚苯顆粒漿料等2010年上?！?”特大火災(zāi)發(fā)生后, ,將采用厚度4 0m m 以上??達(dá)到A 級(jí)防火等級(jí)的酚醛板, /(mZK) , 【 W /(m ZK)】、 隔熱性能能好、有一定的抗水性、輕質(zhì)、 防火、無(wú)毒、無(wú)環(huán)境污染、無(wú)滴落、使用溫度圍廣(196 ——+200 ℃)、 施工方便、價(jià)格低廉等特點(diǎn)。 建筑外包鋁塑復(fù)合板鋁塑復(fù)合板簡(jiǎn)稱(chēng)鋁塑板,是指以塑料為芯層兩面為鋁材的三層復(fù)合板材并在產(chǎn)品表面覆以裝飾性和保護(hù)性的涂層或薄膜作為產(chǎn)品的裝飾面??鋁塑板中的塑料芯層95 % 都是采用回收廢棄的聚乙烯,是一種新型的生態(tài)建材產(chǎn)品??在本社區(qū)的多期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中, 在原有外墻外保溫基礎(chǔ)上,又加了一層4mm 的白色鋁塑板外衣。 并在鋁塑板和酚醛板之間留有10cm 左右空隙, 大大提高了整個(gè)建筑的保溫效果, 減少了日后外墻面清洗、粉刷、翻新的成本,提高了項(xiàng)目的品質(zhì), 成為銷(xiāo)售的一個(gè)大賣(mài)點(diǎn)。 隔音涂料的應(yīng)用如今功能性涂料成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。據(jù)報(bào)道, 一種具有隔音功能的涂料最近問(wèn)世。這種涂料由樹(shù)脂乳液與多結(jié)晶陶瓷質(zhì)礦渣粉——精煉銅排放的礦渣為主分, 配合其他助劑而成。在涂料中,礦渣與樹(shù)脂具有良好的混合性, 以隔音性填充料滲入, 能使配制的涂料獲得良好的隔音性和表涂性。這種涂料用于墻面材料。地面材料及頂棚材料, 如水泥混凝土板材、石棉水泥板、石膏板、膠合板等, 可大幅提高隔音效果。由于這種涂料用礦渣配制, 成本低廉, 加之銅礦渣存在,還起到防銹、防氧化阻燃的作用。對(duì)于隔音效果不好的墻面, 或者臨近馬路的房間, 都可以使用隔音涂料, 還有一些特殊空間需求的同樣適用。 屋頂保溫做法屋頂?shù)谋丶捌渌魺岽胧?duì)低層和多層建筑頂層房間的耗能有很大的影響。屋頂?shù)谋馗魺崾菄o(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的重點(diǎn)之一天津是冬冷夏熱地區(qū), 建筑節(jié)能要冬夏兼顧。常用的保溫技術(shù)措施是在屋頂防水層下設(shè)置導(dǎo)熱系數(shù)小的輕質(zhì)材料用作保溫, 如膨脹珍珠巖??玻璃棉等。也可在屋面防水層以上設(shè)置聚苯乙烯泡沫。4．建筑風(fēng)格與立面效果設(shè)計(jì)方案建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的個(gè)性心理和社會(huì)心理需求，樓盤(pán)能使目標(biāo)客戶從項(xiàng)目上找到歸屬感、自豪感和榮譽(yù)感，這個(gè)樓盤(pán)就成了人格化的建筑物，就有了極強(qiáng)的生命力和號(hào)召力。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔明快，富有時(shí)代氣息的現(xiàn)代風(fēng)格為主要概念。建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美，形成整體上的簡(jiǎn)潔大方的現(xiàn)代風(fēng)格，與周?chē)h(huán)境脫穎而出，形成小區(qū)的獨(dú)特建筑格調(diào)。建筑設(shè)計(jì)同時(shí)符合下面所示的建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則。實(shí)現(xiàn)對(duì)稱(chēng)和均衡結(jié)合材料質(zhì)感與色彩配置風(fēng)格確定尺度、比例和模數(shù)設(shè)置虛實(shí)對(duì)比和節(jié)奏感建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則坡面頂設(shè)計(jì)，典雅、時(shí)尚、個(gè)性，從周邊單調(diào)、灰暗的建筑環(huán)境中“跳”出來(lái)，形成政府路進(jìn)入陳咀鎮(zhèn)區(qū)一側(cè)視覺(jué)亮點(diǎn)。色相以冷色調(diào)為主，主色為白色、鐵灰相間，輔助色以木質(zhì)色與暗紅色搭配，主要用于建筑細(xì)部。明度以中明度為主，彩色以中彩度為主，不超過(guò)三種色種的色塊組合。沿街立面空間以塊狀為主，強(qiáng)調(diào)變化，背街面以線條為主，強(qiáng)調(diào)建筑平面肌里，使其豐富而跳躍。立面上規(guī)律的裝飾線條，可將局部塔樓立面進(jìn)行分層設(shè)計(jì)，使住宅各不同戶型的零碎構(gòu)件如：凸窗、陽(yáng)臺(tái)、空調(diào)機(jī)板、欄桿、欄板等均統(tǒng)一于井然有序的立面線條中。避免普通住宅設(shè)計(jì)中小構(gòu)件的瑣碎感，使立面整體化。設(shè)計(jì)上特別考慮了空調(diào)室外機(jī)的設(shè)置，使之成為立面構(gòu)件的有機(jī)組成部分。（4）群體自然通風(fēng)組織住宅的布局要有利于通風(fēng)，避免住宅區(qū)局部氣候的惡化，有利于風(fēng)環(huán)境的改善和再生風(fēng)環(huán)境的創(chuàng)造，使空氣污染能迅速排除，并盡可能追求環(huán)境的均好性。5．商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案 商鋪設(shè)置沿梅石路一側(cè)退紅線5米，可根據(jù)需要設(shè)1～2層底商，上層住宅部分退臺(tái)處理，南向進(jìn)入。西部沿政府路路退紅線5米，設(shè)計(jì)底商一層與區(qū)內(nèi)小高層渾然一體。且可作返還面積之用，與社區(qū)不貫通，這樣，可使返還商業(yè)面積縮小，有利于提高容積率。 物業(yè)辦公充分利用地形，于受限制角落設(shè)置。 方便殘疾人設(shè)計(jì)本小區(qū)的設(shè)計(jì)充分考慮了方便殘疾人使用的設(shè)施。住宅電梯可靠地上地下各層；在公建服務(wù)配套等公共場(chǎng)所設(shè)置殘疾人衛(wèi)生間；電梯設(shè)計(jì)考慮殘疾人的使用；在各主要出入口或通道地面有高差之處均設(shè)有坡道，方便母嬰車(chē)和殘疾人士出入。各種出入口之寬及其它各種設(shè)施均按照《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50—88而設(shè)計(jì)。各分區(qū)的保安措施沿小區(qū)周邊設(shè)有圍墻或圍欄，在小區(qū)各入口皆設(shè)保安亭看守，24小時(shí)運(yùn)作。區(qū)內(nèi)設(shè)有保安監(jiān)控中心，監(jiān)控整個(gè)小區(qū)內(nèi)的治安狀況。建議設(shè)可視防盜對(duì)講系統(tǒng)，住戶通過(guò)防盜保安對(duì)講系統(tǒng)可與來(lái)客直接進(jìn)行可視對(duì)講。6．景觀設(shè)計(jì)方案住宅及環(huán)境景觀的組織充分利用自然條件，如高差約8～12米的坡臺(tái)地等，最大限度地減少土方工程量，節(jié)約投資。 配置及居民活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)計(jì)u 社區(qū)總體綠地率：≥30％u 社區(qū)景觀綠地設(shè)置圍繞“文明新生活”概念主題，富于文化內(nèi)涵，分布于各小組團(tuán)節(jié)點(diǎn)。載體：小品、塑雕、碑刻、綠化等，富于知識(shí)性、趣味性，可讀、可想。u 小區(qū)入口設(shè)計(jì)：小區(qū)設(shè)兩個(gè)主要出入口，均面向長(zhǎng)樂(lè)東路，東入口位于凹地中部，廣告化柱廊式設(shè)計(jì)；西入口位于商場(chǎng)西側(cè)，開(kāi)放式設(shè)計(jì)。7．道路規(guī)劃與交通組織設(shè)計(jì)方案（1）總設(shè)三級(jí)路網(wǎng)：一級(jí)路網(wǎng)——車(chē)行道，東西兩組團(tuán)分別設(shè)置，東部凹地組團(tuán)沿地塊外圍設(shè)置雙車(chē)道，考慮路邊停車(chē)需要，路側(cè)自然路牙設(shè)計(jì)，路面鋪設(shè)黑色改性瀝青，降噪且與路旁景觀相對(duì)應(yīng)，色彩鮮明；西部坡臺(tái)地組團(tuán)周邊設(shè)置車(chē)行道。二級(jí)路網(wǎng)——組團(tuán)間人行道路，溝通組團(tuán)內(nèi)外關(guān)系，聯(lián)通各住宅單元，通過(guò)廊橋（梯道）聯(lián)通東西兩個(gè)不同高差層面組團(tuán)。三級(jí)路網(wǎng)——小區(qū)內(nèi)部綠地小路，賞景步道。路網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮預(yù)留消防通道。（2）交通組織u 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位的設(shè)置，其動(dòng)線要方便住戶；u 住宅區(qū)內(nèi)部做到局部人車(chē)分流。8．戶型設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目壹期開(kāi)發(fā)面積為10000平方米，針對(duì)目前市場(chǎng)上缺乏70平方米左右小戶型的空檔，我們大膽的提出，以70平方米左右的小戶型作為進(jìn)入市場(chǎng)的主力戶型。這當(dāng)