【文章內容簡介】 康樂設施保齡球場、網球場、桑拿乒乓球、桌球、桑拿乒乓球、桌球、桑拿桑拿桑拿（資料來源：SAO現場調查）. 設備設施調查及分析惠州有代表性的高星級酒店客房設備設施調查表項目高星級要求天悅大酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店商務樓層有無無無無無標準間床墊1米1米床墊質量軟硬適中偏軟很軟軟硬適中軟硬適中軟家具質量高級配套家具一般配套家具一般配套家具一般配套家具中高檔配套家具一般配套家具衛(wèi)生間面積6平方米以上4平方米4平方米4平方米5平方米4平方米衛(wèi)生潔具高級、品牌潔具一般潔具一般潔具一般潔具中等潔具一般潔具（資料來源：SAO現場調查）依上表可見，惠州高星級酒店的客房設備設施均未達到高星級要求，特別是幾家老牌高星級酒店，其設備設施已經相當陳舊。. 管理及服務水平調查分析惠州代表性的高星級酒店相關管理及服務水平資料 酒店項 目天悅大酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店管理模式國內酒店管理公司政府行政部門管理聘請總經理聘請總經理聘請總經理管理制度較完善一般一般一般一般管理人員來源招聘自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)員工來源當地招聘當地招聘當地招聘當地招聘當地招聘金鑰匙成員3人無無無無電話接聽服務好一般好一般一般客房操作規(guī)范較規(guī)范一般一般一般一般清潔衛(wèi)生水平一般一般一般一般一般維修保養(yǎng)水平一般一般一般一般一般市場營銷水平較好一般較好一般一般（資料來源：SAO現場調查）. 天悅大酒店天悅大酒店是惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級酒店，也是東方“嘉柏”酒店系列成員。東方酒店管理公司的主要管理對象是東方資產管理公司名下資產，酒店系列一般為大型商務酒店，選派總經理和關鍵部門的管理人員職業(yè)素質相對較好，管理模式、經營理念、操作規(guī)范和服務質量標準體系相對比較成熟。經營方面，嘉柏的網上推廣、預訂系統(tǒng)都有一定的市場影響。上述各種因素奠定了天悅大酒店在惠州老牌酒店的領頭羊地位。. 惠州賓館惠州賓館前身是惠州市政府招待所，一九八五年擴建為惠州賓館并仍然作為市政府的接待賓館?；葜葙e館在管理模式上一直沒有改變，即賓館負責人由政府主管部門任命，經營上更多依靠政府支持等。在這種模式下，惠州賓館管理班子相對穩(wěn)定，員工流動性不大，企業(yè)有較強的凝聚力，服務質量也不會有太大的起伏。但提高人員素質，提高管理水平的問題也長期得不到解決。在經營方面，惠州賓館主要依靠市政府的行政接待、商務接待和會議接待。賓館自己也開拓商務和旅游客源，但開發(fā)力度比較小。比如對外形象宣傳，惠州賓館早在2003年7月就通過了四星級評定，是掛牌四星。但在各種介紹資料和網絡推廣、預訂時，卻仍然介紹為三星級酒店。. 三陽酒店三陽酒店是惠州唯一的民營高星級酒店。于2000年開業(yè)，當年通過了三星級評定并掛牌。2002年經改造申請四星級評定，成為掛牌四星。與惠州賓館相反，三陽酒店管理上帶有典型的民營企業(yè)特點，聘請的總經理不能完全按照職業(yè)經理人的模式來運作。在這種模式下，酒店的經營管理比較靈活，但隨意性比較大；先進的管理模式、經營理念、操作規(guī)范和服務質量標準體系難以在酒店內推行。這使酒店不能保持較高的管理水平。. 凱旋假日酒店凱旋假日酒店也為聘請獨立總經理管理模式，這種模式一旦總經理不夠專業(yè)、優(yōu)秀，勢必給酒店帶來管理制度上的不完善。凱旋假日酒店就是一個例子，制度不完善、服務不規(guī)范、營銷水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。這種模式將會使酒店沒有長久的競爭力。. 西湖大酒店西湖大酒店是惠州老牌三星級酒店，開業(yè)已經多年，酒店的地理位置很好（位于西湖邊）。酒店管理采用聘請獨立行業(yè)職業(yè)經理人為酒店總經理，各方面管理模式與程序多數為仿照任職者原來酒店的模式，管理制度相對比較保守，服務程序也有基本模式，酒店以商務客人和部分政府接待客人為主，餐飲和住宿方面在惠州有一定的影響力，說明其餐飲、旅業(yè)營銷手段值得借鑒，但管理水平距離高星級管理與服務標準還有一定的距離。. 經營情況惠州有代表性的高星級酒店經營情況表酒店/項目天悅酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店住房率70%80%80%80%80%平均房價700260400260260餐飲翻房率60%200%200%外包200%餐飲平均消費75元/人45元/人70元/人40元/人娛樂翻房率40%60％80%90%50％娛樂平均消費50元/人50元/人800元/間800元/間50元/人康體翻房率80%80%250%150%200%康體平均消費100元/人80元/人150元/間70元/人50元/人（資料來源：SAO現場調查）可以看出，惠州老牌高星級酒店雖然設備設施陳舊，但經營情況仍然非常良好，新開張的高星級酒店酒在短期內就達到了比較理想的經營狀態(tài)，這個過程兩家酒店只用了2～3個月甚至更短的時間，而其他城市的高星級酒店這個過程至少需要1～2年時間?；葜莞咝羌壘频甑慕洜I狀況說明高星級酒店市場的容量是非常之大的。. 競爭力分析. 天悅酒店因為客房設施落后，無法通過五星級評定，隨著惠州酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與天悅酒店形成競爭關系高星級酒店的落成，天悅大酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實后續(xù)改造資金，構筑全新的經營格局，達到產品的更新換代，將是投資者面臨的問題。. 惠州賓館惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有47%，這不排除是內部管理不善造成的。不管怎么說，酒店如果只靠餐飲維持賓館的經營，無疑是一種短期行為，隨著社會獨立餐飲的發(fā)展，惠州賓館將受到越來越大的沖擊。. 三陽酒店三陽酒店占據了優(yōu)異的地理位置，經營收入又來自多個板塊，可以預計，三陽酒店將繼續(xù)維持良好的經營效益。但以現有的規(guī)模和管理模式，三陽酒店難以樹立高檔、豪華酒店的社會形象，對其它酒店難以構成競爭威脅。. 凱旋假日酒店凱旋酒店為由舊工業(yè)廠房改造，周邊環(huán)境存在著先天不足，酒店外觀設計與酒店風格嚴重脫節(jié)，且該酒店的餐飲等項目采用外包形式經營，使得酒店沒有長遠競爭力。事實上本報告成文之時，酒店的外包餐廳卞氏菜根香已關門停業(yè)。. 西湖大酒店西湖大酒店作為惠州老牌三星級酒店，目前在惠州仍然有一定知名度，該酒店目前的經營情況也比較好。由于房價經濟，餐廳位置好，所以該酒店的客房、餐飲和宴會很受歡迎。. 惠州社會各界對惠州酒店業(yè)的整體評價. 政府有關部門市政府調研科從90年代初就開始關注產業(yè)失衡的問題。他們認為，第三產業(yè)得不到扶持，第二產業(yè)對城市的作用也會打折扣。他舉例說，每年TCL都有大型國際經銷商會議，人數1000人以上，會議接待規(guī)模和惠州現有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難?；葜菔新糜尉仲Y源與市場開發(fā)科、質量規(guī)范與管理科負責人認為，惠州的旅游資源在珠三角是最有競爭力的，但旅游收入卻很低，由于接待功能不足，政府有關部門規(guī)模較大的行政活動往往沒有合適的接待酒店。. 業(yè)內人士天悅大酒店前總經理楊小川非?？春没葜菥频陿I(yè)的市場的潛力，他認為惠州酒店業(yè)不乏經濟快速發(fā)展的宏觀背景，殼牌項目的投資和數碼產業(yè)的發(fā)展將帶來大量的高消費群體。惠州也不乏省內一流的旅游資源，巺寮灣堪稱是廣東省最漂亮的海灣。他認為惠州酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。楊小川還認為，目前惠州缺乏真正意義上的高星級酒店。. 消費群體在TCL總部接待辦某負責人看來，惠州目前極度缺乏真正的高星級酒店?，F有酒店周圍環(huán)境普遍不好，門前的活動空間太小。他認為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境?；葜荼容^有名氣的某民營企業(yè)家張先生認為，惠州酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務的問題，與擁有TCL集團、華陽集團、德賽集團、僑興集團等著名大企業(yè)的經濟發(fā)展格局極不相稱。. 惠州酒店業(yè)的現狀對惠州酒店業(yè)投資機會的影響珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展商務旅游。事實證明：商務旅游越興旺，城市競爭力就越大。發(fā)展商務旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費，三可以提高社會經濟整體水平，增強城市競爭力。高星級酒店是商務旅游的載體，也是城市形象工程。數碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項目的建設必然給惠州帶來大量高端商務旅游客源。由于目前天悅大酒店、惠州賓館、三陽酒店等高星級酒店接待能力不足，導致新開張的豪華酒店在短期內完成了酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級酒店1－2年的客源積累過程。也就是說，以現有惠州高星級酒店的檔次和結構，遠遠不能滿足國際化程度越來越高的市場需要?；葜菥频陿I(yè)已經到了產業(yè)整體升級和大幅度調整結構的時候了，正在建設的高星級酒店如康帝酒店等吹響了惠州酒店產業(yè)整體升級的號角。高星級酒店是城市經濟發(fā)展和綜合競爭力的重要風向標。隨著殼牌項目的啟動，電子信息企業(yè)的壯大，惠州社會經濟的快速發(fā)展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間，在此時投資高星級酒店的經營效益是可觀的。. SAO結論惠州高星級酒店發(fā)展相對滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高水平的高星級酒店。作為第三產業(yè)的重要組成部分，惠州酒店業(yè)發(fā)展相對滯后，這種滯后也導致惠州酒店市場供不應求，酒店建設有很大的市場空間。以深圳、東莞、珠海及惠州的GDP與酒店數量的對比，惠州目前的市場足以支撐15家以上高星級酒店。2004年新開張的兩家擬申請高星級酒店在很短的時間內完成了其它城市高星級酒店1～2年的經營資源積累過程，也進一步說明惠州高星級酒店市場空間巨大。以目前惠州酒店業(yè)的硬件設施、軟件水平，惠州口岸酒店在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在惠州酒店業(yè)一炮打響，酒店經營將在更短的時間內達到火爆經營的程度。第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調查及分析3. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調查及分析本報告的前兩章對惠州市的酒店投資、經營環(huán)境進行了調查分析，結果表明，目前是在惠州投資酒店的最佳時期?；葜菔锌诎缎聟^(qū)位于仲愷國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)中心，北鄰仲愷大道，南面為惠臺工業(yè)園和惠鹽高速，西邊為平南工業(yè)園，東面為松山工業(yè)園、惠環(huán)辦，地理位置優(yōu)越，周邊產業(yè)經濟效益極佳。而年產值378億元的高新區(qū)內竟然沒有一家高星級酒店，其投資價值及前景不言而喻。. 仲愷高新區(qū)社會經濟發(fā)展狀況. 仲愷高新區(qū)基本情況惠州仲愷高新技術開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)），于1992年11月經國務院批準成立，是全國53個國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)位于惠州市西南面，地處惠深高速與京九鐵路（惠州段）之間，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。. 仲愷高新區(qū)社會及經濟發(fā)展現狀調查及分析惠州高新區(qū)現已在原國家劃定的開發(fā)區(qū)面積基礎上通過整合將惠臺工業(yè)園、平南工業(yè)園、松山工業(yè)園也納入了開發(fā)區(qū)范圍。區(qū)內已有美國、日本、法國、意大利、澳大利亞、臺灣、香港等30多個國家及地區(qū)的近200家外商企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，加上內資企業(yè)共256家。SONY、CocaCola、LG、SIEMENS、HAGER、CLIPSAL、金山、TCL、德賽、華陽等眾多重量級品牌在這里爭相竟耀，高新區(qū)已成為惠州經濟發(fā)展大潮中蜚聲中外的一顆璀璨的明珠。工業(yè)總產值已占惠州市總產值的1/4以上，是惠州經濟新的增長點。TCL、德賽、華陽現已進入中國電子信息企業(yè)百強前25強的行列。目前，高新區(qū)內從業(yè)人員近7萬人，工程技術人員超過5000名，具有中級以上職稱和碩士、博士學位的人員近3000名；高新區(qū)企業(yè)擁有兩個國家級研發(fā)中心：“TCL集團技術研究中心”和“德賽集團技術研究中心”，另外TCL移動、LG電子、TCL王牌電器、信華精機和SONY精密部件等大企業(yè)還建立了5個投資額超過1000萬美元的產品研發(fā)中心，新產品在這里以極快的速度不斷推陳出新，投資者的事業(yè)在這里蓬勃興旺；區(qū)內各種基礎設施配套齊全，投資環(huán)境優(yōu)良，目前有兩座110千伏、一座220千伏變電站，日供水能力達30多萬噸；程控電話可直接與世界156個國家和地區(qū)以及國內500多個大中城市相聯，地下全部鋪設好光纖寬帶網絡。高新區(qū)現已形成以電子信息，新材料技術和機電一體化為支柱的高新技術產業(yè)。2003年高新區(qū)實現工業(yè)總產值378億元，出口創(chuàng)匯26億美元。2004年總產值達到500億元。今年第一季度園區(qū)內高新技術企業(yè)工業(yè)總產值129億元，技工貿總收入130億元，，同比增長分別為52%、12%、18%、和21%。高新區(qū)周邊地區(qū)的瀝林鎮(zhèn)、陳江鎮(zhèn)，經濟也比較發(fā)達?；莩菂^(qū)陳江鎮(zhèn)是著名民主革命先驅廖仲愷先生的故鄉(xiāng)，位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。全鎮(zhèn)總面積83平方公里，轄11個村民委員會，2個社區(qū)居民委員會，總人口11萬人（其中，外來暫住人口7萬人）。2004年，全鎮(zhèn)實現生產總產值（GDP）；，；；農民人均純收入5958元。其經濟總體實力在惠州市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列前茅。2004年，%，全鎮(zhèn)各類型工廠企業(yè)達到460家，在廠工人6萬多人。，集貿市場成交額9628萬元（其中肯德基陳江營業(yè)點成為省內銷量最大的營業(yè)點之一）市場規(guī)費收入500萬元。瀝林鎮(zhèn)東與陳江鎮(zhèn)相連，西與東莞市接壤。全鎮(zhèn)面積49平方公里，2003年工業(yè)總產值17億元。區(qū)域內較大項目進展情況一、外資項目進展情況：惠州嘉華包裝實業(yè)有限公司項目（港資）：注冊資本243萬美元，主要從事鋁質軟管包裝經營，目前該項目正在建設中?；葜輨P葳工藝品實業(yè)有