【文章內(nèi)容簡介】 康樂設(shè)施保齡球場、網(wǎng)球場、桑拿乒乓球、桌球、桑拿乒乓球、桌球、桑拿桑拿桑拿（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）. 設(shè)備設(shè)施調(diào)查及分析惠州有代表性的高星級酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表項目高星級要求天悅大酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店商務(wù)樓層有無無無無無標(biāo)準(zhǔn)間床墊1米1米床墊質(zhì)量軟硬適中偏軟很軟軟硬適中軟硬適中軟家具質(zhì)量高級配套家具一般配套家具一般配套家具一般配套家具中高檔配套家具一般配套家具衛(wèi)生間面積6平方米以上4平方米4平方米4平方米5平方米4平方米衛(wèi)生潔具高級、品牌潔具一般潔具一般潔具一般潔具中等潔具一般潔具（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）依上表可見，惠州高星級酒店的客房設(shè)備設(shè)施均未達(dá)到高星級要求，特別是幾家老牌高星級酒店，其設(shè)備設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)陳舊。. 管理及服務(wù)水平調(diào)查分析惠州代表性的高星級酒店相關(guān)管理及服務(wù)水平資料 酒店項 目天悅大酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店管理模式國內(nèi)酒店管理公司政府行政部門管理聘請總經(jīng)理聘請總經(jīng)理聘請總經(jīng)理管理制度較完善一般一般一般一般管理人員來源招聘自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)員工來源當(dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅附痂€匙成員3人無無無無電話接聽服務(wù)好一般好一般一般客房操作規(guī)范較規(guī)范一般一般一般一般清潔衛(wèi)生水平一般一般一般一般一般維修保養(yǎng)水平一般一般一般一般一般市場營銷水平較好一般較好一般一般（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）. 天悅大酒店天悅大酒店是惠州第一家由專業(yè)酒店管理公司管理的高星級酒店，也是東方“嘉柏”酒店系列成員。東方酒店管理公司的主要管理對象是東方資產(chǎn)管理公司名下資產(chǎn)，酒店系列一般為大型商務(wù)酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門的管理人員職業(yè)素質(zhì)相對較好，管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系相對比較成熟。經(jīng)營方面，嘉柏的網(wǎng)上推廣、預(yù)訂系統(tǒng)都有一定的市場影響。上述各種因素奠定了天悅大酒店在惠州老牌酒店的領(lǐng)頭羊地位。. 惠州賓館惠州賓館前身是惠州市政府招待所，一九八五年擴建為惠州賓館并仍然作為市政府的接待賓館?；葜葙e館在管理模式上一直沒有改變，即賓館負(fù)責(zé)人由政府主管部門任命，經(jīng)營上更多依靠政府支持等。在這種模式下，惠州賓館管理班子相對穩(wěn)定，員工流動性不大，企業(yè)有較強的凝聚力，服務(wù)質(zhì)量也不會有太大的起伏。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問題也長期得不到解決。在經(jīng)營方面，惠州賓館主要依靠市政府的行政接待、商務(wù)接待和會議接待。賓館自己也開拓商務(wù)和旅游客源，但開發(fā)力度比較小。比如對外形象宣傳，惠州賓館早在2003年7月就通過了四星級評定，是掛牌四星。但在各種介紹資料和網(wǎng)絡(luò)推廣、預(yù)訂時，卻仍然介紹為三星級酒店。. 三陽酒店三陽酒店是惠州唯一的民營高星級酒店。于2000年開業(yè)，當(dāng)年通過了三星級評定并掛牌。2002年經(jīng)改造申請四星級評定，成為掛牌四星。與惠州賓館相反，三陽酒店管理上帶有典型的民營企業(yè)特點，聘請的總經(jīng)理不能完全按照職業(yè)經(jīng)理人的模式來運作。在這種模式下，酒店的經(jīng)營管理比較靈活，但隨意性比較大；先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系難以在酒店內(nèi)推行。這使酒店不能保持較高的管理水平。. 凱旋假日酒店凱旋假日酒店也為聘請獨立總經(jīng)理管理模式，這種模式一旦總經(jīng)理不夠?qū)I(yè)、優(yōu)秀，勢必給酒店帶來管理制度上的不完善。凱旋假日酒店就是一個例子，制度不完善、服務(wù)不規(guī)范、營銷水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。這種模式將會使酒店沒有長久的競爭力。. 西湖大酒店西湖大酒店是惠州老牌三星級酒店，開業(yè)已經(jīng)多年，酒店的地理位置很好（位于西湖邊）。酒店管理采用聘請獨立行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人為酒店總經(jīng)理，各方面管理模式與程序多數(shù)為仿照任職者原來酒店的模式，管理制度相對比較保守，服務(wù)程序也有基本模式，酒店以商務(wù)客人和部分政府接待客人為主，餐飲和住宿方面在惠州有一定的影響力，說明其餐飲、旅業(yè)營銷手段值得借鑒，但管理水平距離高星級管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離。. 經(jīng)營情況惠州有代表性的高星級酒店經(jīng)營情況表酒店/項目天悅酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店住房率70%80%80%80%80%平均房價700260400260260餐飲翻房率60%200%200%外包200%餐飲平均消費75元/人45元/人70元/人40元/人娛樂翻房率40%60％80%90%50％娛樂平均消費50元/人50元/人800元/間800元/間50元/人康體翻房率80%80%250%150%200%康體平均消費100元/人80元/人150元/間70元/人50元/人（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查）可以看出，惠州老牌高星級酒店雖然設(shè)備設(shè)施陳舊，但經(jīng)營情況仍然非常良好，新開張的高星級酒店酒在短期內(nèi)就達(dá)到了比較理想的經(jīng)營狀態(tài)，這個過程兩家酒店只用了2～3個月甚至更短的時間，而其他城市的高星級酒店這個過程至少需要1～2年時間?；葜莞咝羌壘频甑慕?jīng)營狀況說明高星級酒店市場的容量是非常之大的。. 競爭力分析. 天悅酒店因為客房設(shè)施落后，無法通過五星級評定，隨著惠州酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與天悅酒店形成競爭關(guān)系高星級酒店的落成，天悅大酒店的客源將被瓜分，而由于過分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營格局，達(dá)到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問題。. 惠州賓館惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對外部分也只有47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說，酒店如果只靠餐飲維持賓館的經(jīng)營，無疑是一種短期行為，隨著社會獨立餐飲的發(fā)展，惠州賓館將受到越來越大的沖擊。. 三陽酒店三陽酒店占據(jù)了優(yōu)異的地理位置，經(jīng)營收入又來自多個板塊，可以預(yù)計，三陽酒店將繼續(xù)維持良好的經(jīng)營效益。但以現(xiàn)有的規(guī)模和管理模式，三陽酒店難以樹立高檔、豪華酒店的社會形象，對其它酒店難以構(gòu)成競爭威脅。. 凱旋假日酒店凱旋酒店為由舊工業(yè)廠房改造，周邊環(huán)境存在著先天不足，酒店外觀設(shè)計與酒店風(fēng)格嚴(yán)重脫節(jié)，且該酒店的餐飲等項目采用外包形式經(jīng)營，使得酒店沒有長遠(yuǎn)競爭力。事實上本報告成文之時，酒店的外包餐廳卞氏菜根香已關(guān)門停業(yè)。. 西湖大酒店西湖大酒店作為惠州老牌三星級酒店，目前在惠州仍然有一定知名度，該酒店目前的經(jīng)營情況也比較好。由于房價經(jīng)濟(jì)，餐廳位置好，所以該酒店的客房、餐飲和宴會很受歡迎。. 惠州社會各界對惠州酒店業(yè)的整體評價. 政府有關(guān)部門市政府調(diào)研科從90年代初就開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問題。他們認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對城市的作用也會打折扣。他舉例說，每年TCL都有大型國際經(jīng)銷商會議，人數(shù)1000人以上，會議接待規(guī)模和惠州現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。惠州市旅游局資源與市場開發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科負(fù)責(zé)人認(rèn)為，惠州的旅游資源在珠三角是最有競爭力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政府有關(guān)部門規(guī)模較大的行政活動往往沒有合適的接待酒店。. 業(yè)內(nèi)人士天悅大酒店前總經(jīng)理楊小川非?？春没葜菥频陿I(yè)的市場的潛力，他認(rèn)為惠州酒店業(yè)不乏經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景，殼牌項目的投資和數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來大量的高消費群體?；葜菀膊环κ?nèi)一流的旅游資源，巺寮灣堪稱是廣東省最漂亮的海灣。他認(rèn)為惠州酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營銷。楊小川還認(rèn)為，目前惠州缺乏真正意義上的高星級酒店。. 消費群體在TCL總部接待辦某負(fù)責(zé)人看來，惠州目前極度缺乏真正的高星級酒店?，F(xiàn)有酒店周圍環(huán)境普遍不好，門前的活動空間太小。他認(rèn)為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境。惠州比較有名氣的某民營企業(yè)家張先生認(rèn)為，惠州酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務(wù)的問題，與擁有TCL集團(tuán)、華陽集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)等著名大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局極不相稱。. 惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀對惠州酒店業(yè)投資機會的影響珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。事實證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競爭力就越大。發(fā)展商務(wù)旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費，三可以提高社會經(jīng)濟(jì)整體水平，增強城市競爭力。高星級酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項目的建設(shè)必然給惠州帶來大量高端商務(wù)旅游客源。由于目前天悅大酒店、惠州賓館、三陽酒店等高星級酒店接待能力不足，導(dǎo)致新開張的豪華酒店在短期內(nèi)完成了酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級酒店1－2年的客源積累過程。也就是說，以現(xiàn)有惠州高星級酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國際化程度越來越高的市場需要。惠州酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時候了，正在建設(shè)的高星級酒店如康帝酒店等吹響了惠州酒店產(chǎn)業(yè)整體升級的號角。高星級酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競爭力的重要風(fēng)向標(biāo)。隨著殼牌項目的啟動，電子信息企業(yè)的壯大，惠州社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級酒店有很大的發(fā)展空間，在此時投資高星級酒店的經(jīng)營效益是可觀的。. SAO結(jié)論惠州高星級酒店發(fā)展相對滯后，市場空間巨大，市場需要更多、更高水平的高星級酒店。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州酒店業(yè)發(fā)展相對滯后，這種滯后也導(dǎo)致惠州酒店市場供不應(yīng)求，酒店建設(shè)有很大的市場空間。以深圳、東莞、珠海及惠州的GDP與酒店數(shù)量的對比，惠州目前的市場足以支撐15家以上高星級酒店。2004年新開張的兩家擬申請高星級酒店在很短的時間內(nèi)完成了其它城市高星級酒店1～2年的經(jīng)營資源積累過程，也進(jìn)一步說明惠州高星級酒店市場空間巨大。以目前惠州酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，惠州口岸酒店在硬件上只要稍加投入，在管理及營銷上稍加努力，即能在惠州酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營將在更短的時間內(nèi)達(dá)到火爆經(jīng)營的程度。第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析3. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析本報告的前兩章對惠州市的酒店投資、經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在惠州投資酒店的最佳時期。惠州市口岸新區(qū)位于仲愷國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中心，北鄰仲愷大道，南面為惠臺工業(yè)園和惠鹽高速，西邊為平南工業(yè)園，東面為松山工業(yè)園、惠環(huán)辦，地理位置優(yōu)越，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。而年產(chǎn)值378億元的高新區(qū)內(nèi)竟然沒有一家高星級酒店，其投資價值及前景不言而喻。. 仲愷高新區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r. 仲愷高新區(qū)基本情況惠州仲愷高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)），于1992年11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，是全國53個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)位于惠州市西南面，地處惠深高速與京九鐵路（惠州段）之間，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。. 仲愷高新區(qū)社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及分析惠州高新區(qū)現(xiàn)已在原國家劃定的開發(fā)區(qū)面積基礎(chǔ)上通過整合將惠臺工業(yè)園、平南工業(yè)園、松山工業(yè)園也納入了開發(fā)區(qū)范圍。區(qū)內(nèi)已有美國、日本、法國、意大利、澳大利亞、臺灣、香港等30多個國家及地區(qū)的近200家外商企業(yè)落戶開發(fā)區(qū)，加上內(nèi)資企業(yè)共256家。SONY、CocaCola、LG、SIEMENS、HAGER、CLIPSAL、金山、TCL、德賽、華陽等眾多重量級品牌在這里爭相竟耀，高新區(qū)已成為惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中蜚聲中外的一顆璀璨的明珠。工業(yè)總產(chǎn)值已占惠州市總產(chǎn)值的1/4以上，是惠州經(jīng)濟(jì)新的增長點。TCL、德賽、華陽現(xiàn)已進(jìn)入中國電子信息企業(yè)百強前25強的行列。目前，高新區(qū)內(nèi)從業(yè)人員近7萬人，工程技術(shù)人員超過5000名，具有中級以上職稱和碩士、博士學(xué)位的人員近3000名；高新區(qū)企業(yè)擁有兩個國家級研發(fā)中心：“TCL集團(tuán)技術(shù)研究中心”和“德賽集團(tuán)技術(shù)研究中心”，另外TCL移動、LG電子、TCL王牌電器、信華精機和SONY精密部件等大企業(yè)還建立了5個投資額超過1000萬美元的產(chǎn)品研發(fā)中心，新產(chǎn)品在這里以極快的速度不斷推陳出新，投資者的事業(yè)在這里蓬勃興旺；區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，投資環(huán)境優(yōu)良，目前有兩座110千伏、一座220千伏變電站，日供水能力達(dá)30多萬噸；程控電話可直接與世界156個國家和地區(qū)以及國內(nèi)500多個大中城市相聯(lián)，地下全部鋪設(shè)好光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)。高新區(qū)現(xiàn)已形成以電子信息，新材料技術(shù)和機電一體化為支柱的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2003年高新區(qū)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值378億元，出口創(chuàng)匯26億美元。2004年總產(chǎn)值達(dá)到500億元。今年第一季度園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值129億元，技工貿(mào)總收入130億元，，同比增長分別為52%、12%、18%、和21%。高新區(qū)周邊地區(qū)的瀝林鎮(zhèn)、陳江鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)也比較發(fā)達(dá)?；莩菂^(qū)陳江鎮(zhèn)是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)，位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。全鎮(zhèn)總面積83平方公里，轄11個村民委員會，2個社區(qū)居民委員會，總?cè)丝?1萬人（其中，外來暫住人口7萬人）。2004年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總產(chǎn)值（GDP）；，；；農(nóng)民人均純收入5958元。其經(jīng)濟(jì)總體實力在惠州市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列前茅。2004年，%，全鎮(zhèn)各類型工廠企業(yè)達(dá)到460家，在廠工人6萬多人。，集貿(mào)市場成交額9628萬元（其中肯德基陳江營業(yè)點成為省內(nèi)銷量最大的營業(yè)點之一）市場規(guī)費收入500萬元。瀝林鎮(zhèn)東與陳江鎮(zhèn)相連，西與東莞市接壤。全鎮(zhèn)面積49平方公里，2003年工業(yè)總產(chǎn)值17億元。區(qū)域內(nèi)較大項目進(jìn)展情況一、外資項目進(jìn)展情況：惠州嘉華包裝實業(yè)有限公司項目（港資）：注冊資本243萬美元，主要從事鋁質(zhì)軟管包裝經(jīng)營，目前該項目正在建設(shè)中。惠州凱葳工藝品實業(yè)有