【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 康樂(lè)設(shè)施保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、桑拿乒乓球、桌球、桑拿乒乓球、桌球、桑拿桑拿桑拿（資料來(lái)源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）. 設(shè)備設(shè)施調(diào)查及分析惠州有代表性的高星級(jí)酒店客房設(shè)備設(shè)施調(diào)查表項(xiàng)目高星級(jí)要求天悅大酒店惠州賓館三陽(yáng)酒店凱旋假日酒店西湖大酒店商務(wù)樓層有無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)標(biāo)準(zhǔn)間床墊1米1米床墊質(zhì)量軟硬適中偏軟很軟軟硬適中軟硬適中軟家具質(zhì)量高級(jí)配套家具一般配套家具一般配套家具一般配套家具中高檔配套家具一般配套家具衛(wèi)生間面積6平方米以上4平方米4平方米4平方米5平方米4平方米衛(wèi)生潔具高級(jí)、品牌潔具一般潔具一般潔具一般潔具中等潔具一般潔具（資料來(lái)源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）依上表可見(jiàn)，惠州高星級(jí)酒店的客房設(shè)備設(shè)施均未達(dá)到高星級(jí)要求，特別是幾家老牌高星級(jí)酒店，其設(shè)備設(shè)施已經(jīng)相當(dāng)陳舊。. 管理及服務(wù)水平調(diào)查分析惠州代表性的高星級(jí)酒店相關(guān)管理及服務(wù)水平資料 酒店項(xiàng) 目天悅大酒店惠州賓館三陽(yáng)酒店凱旋假日酒店西湖大酒店管理模式國(guó)內(nèi)酒店管理公司政府行政部門(mén)管理聘請(qǐng)總經(jīng)理聘請(qǐng)總經(jīng)理聘請(qǐng)總經(jīng)理管理制度較完善一般一般一般一般管理人員來(lái)源招聘自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)自行培養(yǎng)員工來(lái)源當(dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅府?dāng)?shù)卣衅附痂€匙成員3人無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)電話接聽(tīng)服務(wù)好一般好一般一般客房操作規(guī)范較規(guī)范一般一般一般一般清潔衛(wèi)生水平一般一般一般一般一般維修保養(yǎng)水平一般一般一般一般一般市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平較好一般較好一般一般（資料來(lái)源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）. 天悅大酒店天悅大酒店是惠州第一家由專(zhuān)業(yè)酒店管理公司管理的高星級(jí)酒店，也是東方“嘉柏”酒店系列成員。東方酒店管理公司的主要管理對(duì)象是東方資產(chǎn)管理公司名下資產(chǎn)，酒店系列一般為大型商務(wù)酒店，選派總經(jīng)理和關(guān)鍵部門(mén)的管理人員職業(yè)素質(zhì)相對(duì)較好，管理模式、經(jīng)營(yíng)理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系相對(duì)比較成熟。經(jīng)營(yíng)方面，嘉柏的網(wǎng)上推廣、預(yù)訂系統(tǒng)都有一定的市場(chǎng)影響。上述各種因素奠定了天悅大酒店在惠州老牌酒店的領(lǐng)頭羊地位。. 惠州賓館惠州賓館前身是惠州市政府招待所，一九八五年擴(kuò)建為惠州賓館并仍然作為市政府的接待賓館。惠州賓館在管理模式上一直沒(méi)有改變，即賓館負(fù)責(zé)人由政府主管部門(mén)任命，經(jīng)營(yíng)上更多依靠政府支持等。在這種模式下，惠州賓館管理班子相對(duì)穩(wěn)定，員工流動(dòng)性不大，企業(yè)有較強(qiáng)的凝聚力，服務(wù)質(zhì)量也不會(huì)有太大的起伏。但提高人員素質(zhì)，提高管理水平的問(wèn)題也長(zhǎng)期得不到解決。在經(jīng)營(yíng)方面，惠州賓館主要依靠市政府的行政接待、商務(wù)接待和會(huì)議接待。賓館自己也開(kāi)拓商務(wù)和旅游客源，但開(kāi)發(fā)力度比較小。比如對(duì)外形象宣傳，惠州賓館早在2003年7月就通過(guò)了四星級(jí)評(píng)定，是掛牌四星。但在各種介紹資料和網(wǎng)絡(luò)推廣、預(yù)訂時(shí)，卻仍然介紹為三星級(jí)酒店。. 三陽(yáng)酒店三陽(yáng)酒店是惠州唯一的民營(yíng)高星級(jí)酒店。于2000年開(kāi)業(yè)，當(dāng)年通過(guò)了三星級(jí)評(píng)定并掛牌。2002年經(jīng)改造申請(qǐng)四星級(jí)評(píng)定，成為掛牌四星。與惠州賓館相反，三陽(yáng)酒店管理上帶有典型的民營(yíng)企業(yè)特點(diǎn)，聘請(qǐng)的總經(jīng)理不能完全按照職業(yè)經(jīng)理人的模式來(lái)運(yùn)作。在這種模式下，酒店的經(jīng)營(yíng)管理比較靈活，但隨意性比較大；先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營(yíng)理念、操作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系難以在酒店內(nèi)推行。這使酒店不能保持較高的管理水平。. 凱旋假日酒店凱旋假日酒店也為聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理管理模式，這種模式一旦總經(jīng)理不夠?qū)I(yè)、優(yōu)秀，勢(shì)必給酒店帶來(lái)管理制度上的不完善。凱旋假日酒店就是一個(gè)例子，制度不完善、服務(wù)不規(guī)范、營(yíng)銷(xiāo)水平一般、維修保養(yǎng)水平也一般。這種模式將會(huì)使酒店沒(méi)有長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力。. 西湖大酒店西湖大酒店是惠州老牌三星級(jí)酒店，開(kāi)業(yè)已經(jīng)多年，酒店的地理位置很好（位于西湖邊）。酒店管理采用聘請(qǐng)獨(dú)立行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人為酒店總經(jīng)理，各方面管理模式與程序多數(shù)為仿照任職者原來(lái)酒店的模式，管理制度相對(duì)比較保守，服務(wù)程序也有基本模式，酒店以商務(wù)客人和部分政府接待客人為主，餐飲和住宿方面在惠州有一定的影響力，說(shuō)明其餐飲、旅業(yè)營(yíng)銷(xiāo)手段值得借鑒，但管理水平距離高星級(jí)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還有一定的距離。. 經(jīng)營(yíng)情況惠州有代表性的高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況表酒店/項(xiàng)目天悅酒店惠州賓館三陽(yáng)酒店凱旋假日酒店西湖大酒店住房率70%80%80%80%80%平均房?jī)r(jià)700260400260260餐飲翻房率60%200%200%外包200%餐飲平均消費(fèi)75元/人45元/人70元/人40元/人娛樂(lè)翻房率40%60％80%90%50％娛樂(lè)平均消費(fèi)50元/人50元/人800元/間800元/間50元/人康體翻房率80%80%250%150%200%康體平均消費(fèi)100元/人80元/人150元/間70元/人50元/人（資料來(lái)源：SAO現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查）可以看出，惠州老牌高星級(jí)酒店雖然設(shè)備設(shè)施陳舊，但經(jīng)營(yíng)情況仍然非常良好，新開(kāi)張的高星級(jí)酒店酒在短期內(nèi)就達(dá)到了比較理想的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，這個(gè)過(guò)程兩家酒店只用了2～3個(gè)月甚至更短的時(shí)間，而其他城市的高星級(jí)酒店這個(gè)過(guò)程至少需要1～2年時(shí)間。惠州高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)狀況說(shuō)明高星級(jí)酒店市場(chǎng)的容量是非常之大的。. 競(jìng)爭(zhēng)力分析. 天悅酒店因?yàn)榭头吭O(shè)施落后，無(wú)法通過(guò)五星級(jí)評(píng)定，隨著惠州酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與天悅酒店形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系高星級(jí)酒店的落成，天悅大酒店的客源將被瓜分，而由于過(guò)分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實(shí)后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營(yíng)格局，達(dá)到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問(wèn)題。. 惠州賓館惠州賓館餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對(duì)外部分也只有47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說(shuō)，酒店如果只靠餐飲維持賓館的經(jīng)營(yíng)，無(wú)疑是一種短期行為，隨著社會(huì)獨(dú)立餐飲的發(fā)展，惠州賓館將受到越來(lái)越大的沖擊。. 三陽(yáng)酒店三陽(yáng)酒店占據(jù)了優(yōu)異的地理位置，經(jīng)營(yíng)收入又來(lái)自多個(gè)板塊，可以預(yù)計(jì)，三陽(yáng)酒店將繼續(xù)維持良好的經(jīng)營(yíng)效益。但以現(xiàn)有的規(guī)模和管理模式，三陽(yáng)酒店難以樹(shù)立高檔、豪華酒店的社會(huì)形象，對(duì)其它酒店難以構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。. 凱旋假日酒店凱旋酒店為由舊工業(yè)廠房改造，周邊環(huán)境存在著先天不足，酒店外觀設(shè)計(jì)與酒店風(fēng)格嚴(yán)重脫節(jié)，且該酒店的餐飲等項(xiàng)目采用外包形式經(jīng)營(yíng)，使得酒店沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)力。事實(shí)上本報(bào)告成文之時(shí)，酒店的外包餐廳卞氏菜根香已關(guān)門(mén)停業(yè)。. 西湖大酒店西湖大酒店作為惠州老牌三星級(jí)酒店，目前在惠州仍然有一定知名度，該酒店目前的經(jīng)營(yíng)情況也比較好。由于房?jī)r(jià)經(jīng)濟(jì)，餐廳位置好，所以該酒店的客房、餐飲和宴會(huì)很受歡迎。. 惠州社會(huì)各界對(duì)惠州酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià). 政府有關(guān)部門(mén)市政府調(diào)研科從90年代初就開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問(wèn)題。他們認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)城市的作用也會(huì)打折扣。他舉例說(shuō)，每年TCL都有大型國(guó)際經(jīng)銷(xiāo)商會(huì)議，人數(shù)1000人以上，會(huì)議接待規(guī)模和惠州現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。惠州市旅游局資源與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科負(fù)責(zé)人認(rèn)為，惠州的旅游資源在珠三角是最有競(jìng)爭(zhēng)力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政府有關(guān)部門(mén)規(guī)模較大的行政活動(dòng)往往沒(méi)有合適的接待酒店。. 業(yè)內(nèi)人士天悅大酒店前總經(jīng)理?xiàng)钚〈ǚ浅？春没葜菥频陿I(yè)的市場(chǎng)的潛力，他認(rèn)為惠州酒店業(yè)不乏經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的宏觀背景，殼牌項(xiàng)目的投資和數(shù)碼產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)大量的高消費(fèi)群體?；葜菀膊环κ?nèi)一流的旅游資源，巺寮灣堪稱(chēng)是廣東省最漂亮的海灣。他認(rèn)為惠州酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營(yíng)銷(xiāo)。楊小川還認(rèn)為，目前惠州缺乏真正意義上的高星級(jí)酒店。. 消費(fèi)群體在TCL總部接待辦某負(fù)責(zé)人看來(lái)，惠州目前極度缺乏真正的高星級(jí)酒店?，F(xiàn)有酒店周?chē)h(huán)境普遍不好，門(mén)前的活動(dòng)空間太小。他認(rèn)為，如果將惠州天悅與深圳五洲相比，差距最大的是酒店的周邊環(huán)境?；葜荼容^有名氣的某民營(yíng)企業(yè)家張先生認(rèn)為，惠州酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務(wù)的問(wèn)題，與擁有TCL集團(tuán)、華陽(yáng)集團(tuán)、德賽集團(tuán)、僑興集團(tuán)等著名大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局極不相稱(chēng)。. 惠州酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì)惠州酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響珠江三角洲地區(qū)尤其廣州、深圳和東莞等地近年來(lái)非常重視發(fā)展商務(wù)旅游。事實(shí)證明：商務(wù)旅游越興旺，城市競(jìng)爭(zhēng)力就越大。發(fā)展商務(wù)旅游，一可以改善投資環(huán)境，提高城市的知名度，二可以提高城市的人均消費(fèi)，三可以提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體水平，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。高星級(jí)酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。數(shù)碼工業(yè)的發(fā)展和殼牌項(xiàng)目的建設(shè)必然給惠州帶來(lái)大量高端商務(wù)旅游客源。由于目前天悅大酒店、惠州賓館、三陽(yáng)酒店等高星級(jí)酒店接待能力不足，導(dǎo)致新開(kāi)張的豪華酒店在短期內(nèi)完成了酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級(jí)酒店1－2年的客源積累過(guò)程。也就是說(shuō)，以現(xiàn)有惠州高星級(jí)酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國(guó)際化程度越來(lái)越高的市場(chǎng)需要?；葜菥频陿I(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的時(shí)候了，正在建設(shè)的高星級(jí)酒店如康帝酒店等吹響了惠州酒店產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)的號(hào)角。高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要風(fēng)向標(biāo)。隨著殼牌項(xiàng)目的啟動(dòng)，電子信息企業(yè)的壯大，惠州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級(jí)酒店有很大的發(fā)展空間，在此時(shí)投資高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)效益是可觀的。. SAO結(jié)論惠州高星級(jí)酒店發(fā)展相對(duì)滯后，市場(chǎng)空間巨大，市場(chǎng)需要更多、更高水平的高星級(jí)酒店。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，惠州酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，這種滯后也導(dǎo)致惠州酒店市場(chǎng)供不應(yīng)求，酒店建設(shè)有很大的市場(chǎng)空間。以深圳、東莞、珠海及惠州的GDP與酒店數(shù)量的對(duì)比，惠州目前的市場(chǎng)足以支撐15家以上高星級(jí)酒店。2004年新開(kāi)張的兩家擬申請(qǐng)高星級(jí)酒店在很短的時(shí)間內(nèi)完成了其它城市高星級(jí)酒店1～2年的經(jīng)營(yíng)資源積累過(guò)程，也進(jìn)一步說(shuō)明惠州高星級(jí)酒店市場(chǎng)空間巨大。以目前惠州酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平，惠州口岸酒店在硬件上只要稍加投入，在管理及營(yíng)銷(xiāo)上稍加努力，即能在惠州酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營(yíng)將在更短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到火爆經(jīng)營(yíng)的程度。第三章 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析3. 仲愷高新區(qū)酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析本報(bào)告的前兩章對(duì)惠州市的酒店投資、經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在惠州投資酒店的最佳時(shí)期?；葜菔锌诎缎聟^(qū)位于仲愷國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，北鄰仲愷大道，南面為惠臺(tái)工業(yè)園和惠鹽高速，西邊為平南工業(yè)園，東面為松山工業(yè)園、惠環(huán)辦，地理位置優(yōu)越，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。而年產(chǎn)值378億元的高新區(qū)內(nèi)竟然沒(méi)有一家高星級(jí)酒店，其投資價(jià)值及前景不言而喻。. 仲愷高新區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r. 仲愷高新區(qū)基本情況惠州仲愷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（下稱(chēng)高新區(qū)），于1992年11月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，是全國(guó)53個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。高新區(qū)位于惠州市西南面，地處惠深高速與京九鐵路（惠州段）之間，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。. 仲愷高新區(qū)社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查及分析惠州高新區(qū)現(xiàn)已在原國(guó)家劃定的開(kāi)發(fā)區(qū)面積基礎(chǔ)上通過(guò)整合將惠臺(tái)工業(yè)園、平南工業(yè)園、松山工業(yè)園也納入了開(kāi)發(fā)區(qū)范圍。區(qū)內(nèi)已有美國(guó)、日本、法國(guó)、意大利、澳大利亞、臺(tái)灣、香港等30多個(gè)國(guó)家及地區(qū)的近200家外商企業(yè)落戶開(kāi)發(fā)區(qū)，加上內(nèi)資企業(yè)共256家。SONY、CocaCola、LG、SIEMENS、HAGER、CLIPSAL、金山、TCL、德賽、華陽(yáng)等眾多重量級(jí)品牌在這里爭(zhēng)相竟耀，高新區(qū)已成為惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展大潮中蜚聲中外的一顆璀璨的明珠。工業(yè)總產(chǎn)值已占惠州市總產(chǎn)值的1/4以上，是惠州經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。TCL、德賽、華陽(yáng)現(xiàn)已進(jìn)入中國(guó)電子信息企業(yè)百?gòu)?qiáng)前25強(qiáng)的行列。目前，高新區(qū)內(nèi)從業(yè)人員近7萬(wàn)人，工程技術(shù)人員超過(guò)5000名，具有中級(jí)以上職稱(chēng)和碩士、博士學(xué)位的人員近3000名；高新區(qū)企業(yè)擁有兩個(gè)國(guó)家級(jí)研發(fā)中心：“TCL集團(tuán)技術(shù)研究中心”和“德賽集團(tuán)技術(shù)研究中心”，另外TCL移動(dòng)、LG電子、TCL王牌電器、信華精機(jī)和SONY精密部件等大企業(yè)還建立了5個(gè)投資額超過(guò)1000萬(wàn)美元的產(chǎn)品研發(fā)中心，新產(chǎn)品在這里以極快的速度不斷推陳出新，投資者的事業(yè)在這里蓬勃興旺；區(qū)內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，投資環(huán)境優(yōu)良，目前有兩座110千伏、一座220千伏變電站，日供水能力達(dá)30多萬(wàn)噸；程控電話可直接與世界156個(gè)國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi)500多個(gè)大中城市相聯(lián)，地下全部鋪設(shè)好光纖寬帶網(wǎng)絡(luò)。高新區(qū)現(xiàn)已形成以電子信息，新材料技術(shù)和機(jī)電一體化為支柱的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。2003年高新區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值378億元，出口創(chuàng)匯26億美元。2004年總產(chǎn)值達(dá)到500億元。今年第一季度園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值129億元，技工貿(mào)總收入130億元，，同比增長(zhǎng)分別為52%、12%、18%、和21%。高新區(qū)周邊地區(qū)的瀝林鎮(zhèn)、陳江鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)也比較發(fā)達(dá)。惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)，位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。全鎮(zhèn)總面積83平方公里，轄11個(gè)村民委員會(huì)，2個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，總?cè)丝?1萬(wàn)人（其中，外來(lái)暫住人口7萬(wàn)人）。2004年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總產(chǎn)值（GDP）；，；；農(nóng)民人均純收入5958元。其經(jīng)濟(jì)總體實(shí)力在惠州市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中名列前茅。2004年，%，全鎮(zhèn)各類(lèi)型工廠企業(yè)達(dá)到460家，在廠工人6萬(wàn)多人。，集貿(mào)市場(chǎng)成交額9628萬(wàn)元（其中肯德基陳江營(yíng)業(yè)點(diǎn)成為省內(nèi)銷(xiāo)量最大的營(yíng)業(yè)點(diǎn)之一）市場(chǎng)規(guī)費(fèi)收入500萬(wàn)元。瀝林鎮(zhèn)東與陳江鎮(zhèn)相連，西與東莞市接壤。全鎮(zhèn)面積49平方公里，2003年工業(yè)總產(chǎn)值17億元。區(qū)域內(nèi)較大項(xiàng)目進(jìn)展情況一、外資項(xiàng)目進(jìn)展情況：惠州嘉華包裝實(shí)業(yè)有限公司項(xiàng)目（港資）：注冊(cè)資本243萬(wàn)美元，主要從事鋁質(zhì)軟管包裝經(jīng)營(yíng)，目前該項(xiàng)目正在建設(shè)中。惠州凱葳工藝品實(shí)業(yè)有