【正文】 開發(fā)配套力度高。 （摘至廣東省社會科學(xué)院《惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）. 接待人數(shù)少，收入水平低長期以來，周邊城市的旅游接待人數(shù)和旅游收入都高于惠州市，2002年的情況也不例外。2002年，惠州全市共接待游客605萬人次，旅游總收入31億元人民幣，外匯收入6404萬元美金，各項都落后于周邊城市。2002年惠州與相鄰城市相關(guān)數(shù)字對比見下表：2002年惠州與相鄰地區(qū)旅游收入對比表城 市 項 目深圳東莞珠?；葜萁哟舜危ㄈf人次）15239601155605旅游收入（億元人民幣）355519131國際旅游收入（億元美金）（資料來源：各地政府統(tǒng)計報告，惠州市旅游局）. 惠州旅游業(yè)新項目投資情況雖然惠州旅游業(yè)長期落后于周邊城市，但隨著殼牌正式落戶，惠州獨特的地理位置、豐富的旅游資源已經(jīng)迅速引起了國內(nèi)外投資商關(guān)注，新旅游項目也紛紛上馬。 其中較大規(guī)模的有：汝湖鎮(zhèn)的白鷺湖風(fēng)景旅游度假區(qū)。項目投資30億元，第一期的環(huán)湖公路、白鷺閣、亭臺水榭、會所等已經(jīng)全面動工。韓國GENESIS公司與北京京海集團(tuán)在汝湖鎮(zhèn)聯(lián)合投資開發(fā)的太空城（登月船、模擬地震和冰雪世界）。香港華標(biāo)創(chuàng)業(yè)集團(tuán)投資5億元建設(shè)的木橔湖濤景度假村。該項目是集旅游休閑、娛樂和高爾夫于一體的五星級會所。位于惠東縣的巽寮濱海旅游度假區(qū)。項目投資總額3億元人民幣，目前巽寮度假村、金海灣體育基地、三角島潛水俱樂部等已經(jīng)開發(fā)。位于龍門縣南昆山的永漢溫泉大觀園。，項目包括溫泉、別墅、餐飲、娛樂等。僑興集團(tuán)投資擴(kuò)建的湯泉旅游開發(fā)區(qū)項目已進(jìn)入施工階段。據(jù)統(tǒng)計，自殼牌正式落戶以來，，僅投入的部分就已經(jīng)超過了惠州改革開放以來旅游項目投資總額。隨著上述項目的建成，惠州“一?！保ōh(huán)大亞灣濱海旅游區(qū)）、“二湖”（西湖、白鷺湖）“三山”（羅浮山、南昆山、象頭山）的新旅游格局將初現(xiàn)雛形。（上述部分資料引自惠州市旅游局《惠州市旅游資源開發(fā)現(xiàn)狀的情況匯報》）. 惠州旅游業(yè)前景展望未來10年至20年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內(nèi)外賓客，并得以持續(xù)發(fā)展。理由如下：. 惠州自然旅游資源豐富，可以依據(jù)自身資源特色而打造生態(tài)度假旅游格局，相信3至5年后，惠州的生態(tài)休閑游品牌在廣東乃至全國、全世界都能占有一席之地。（引自惠州日報）. 珠三角等地區(qū)原有旅游景點已經(jīng)老化，對海內(nèi)外游客失去了吸引力（如廣州、深圳的部分景點，肇慶七星巖、韶關(guān)丹霞山等）；. 其它地區(qū)不具備大規(guī)模旅游開發(fā)的條件。這些地區(qū)或者旅游資源貧乏，沒有可供大規(guī)模開發(fā)的資源（廣州、深圳、珠海等地）；或者交通條件落后，缺乏開發(fā)條件（粵北地區(qū)）；或者缺乏經(jīng)濟(jì)增長點，缺乏對旅游開發(fā)的足夠支持（粵西地區(qū)）；. 惠州旅游資源豐富而且交通發(fā)達(dá)，具備較好的開發(fā)條件，工農(nóng)業(yè)發(fā)展又可以為旅游開發(fā)帶來長時間的持續(xù)支持。. 惠州旅游業(yè)發(fā)展對酒店投資環(huán)境的影響主觀方面，發(fā)展旅游已成為惠州的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一（見《惠州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃總報告》），客觀方面，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境將極大促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項目上馬已證實這一點。未來5－10年，惠州將成為珠三角乃至廣東省的旅游新亮點，大量吸引海內(nèi)外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為惠州帶來大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。. SAO結(jié)論目前是在惠州投資興建酒店的最佳時機(jī)酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的，惠州正處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的滑行期，今后10年內(nèi)，惠州將成為廣東全省乃至華南地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前，惠州已成為珠三角乃至廣東的投資熱點?；葜萁?jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、中海殼牌投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來非常寶貴的機(jī)會。在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投資酒店更有保障，風(fēng)險更低，同時對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。第二章 惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析2. 惠州酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析. 惠州星級酒店總體發(fā)展?fàn)顩r. 惠州星級酒店分布截至2004年，惠州星級酒店總數(shù)為44家。酒店分布密度最高是惠城區(qū)，其次是惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)。星級酒店分布如下： 惠州星級酒店分布表區(qū)域酒店數(shù)量五星四星三星二星一星惠城區(qū)20待評1家11161惠陽區(qū)8 待評1家16大亞灣區(qū)11高新區(qū)11其它區(qū)、縣14 待評1家1651（資料來源：惠州市旅游局）. 惠州星級酒店分類惠州酒店按功能可以為以下幾類：傳統(tǒng)商務(wù)酒店比較典型的如天悅大酒店，客房收入占總收入的60％以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊占接待量比例比較大。消費(fèi)群比較分散。聘請專業(yè)酒店管理公司管理，管理比較規(guī)范并高度重視市場推廣工作。西湖大酒店客房收入占總收入的50％以上，基本上是商務(wù)散客和部分政府接待客人，本地消費(fèi)客人在餐飲和娛樂上有較大的消費(fèi)額。政府接待酒店比較典型的如惠州賓館等，商務(wù)散客和團(tuán)隊占接待量較多，主要從事政府接待工作，忽略市場推廣工作。行業(yè)接待酒店比較典型的如金葉酒店等，由行業(yè)投資建設(shè)，客源大量來自本行業(yè)，同時對外營業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場推廣工作。. 惠州星級酒店數(shù)量及規(guī)模分析作為旅游配套主要構(gòu)成部分的酒店業(yè)，惠州明顯落后于珠江三角洲各城市。突出表現(xiàn)為星級酒店數(shù)量少，接待能力差，尤其缺乏高星級、高標(biāo)準(zhǔn)的旅游酒店和商務(wù)酒店。截止2004年，惠州星級酒店總數(shù)為44間，而惠州周邊城市的星級酒店數(shù)量見下表： 城市GDP與酒店數(shù)量比較表城市/指標(biāo)惠州東莞珠海GDP（億元）591947476星級酒店數(shù)量（座）448072GDP與星級酒店數(shù)量比高星級酒店數(shù)量（座）62513GDP（億元）與高星級酒店數(shù)量比通過對比惠州周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與酒店數(shù)量，說明惠州星級酒店的數(shù)量與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱，特別是高星級酒店與惠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極不相稱。發(fā)展高星級酒店有著廣闊的市場空間。. 惠州星級酒店經(jīng)營情況調(diào)查及分析. 住房率情況近年來，惠州酒店的住房率呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，增長率情況見《惠州酒店住房率增長情況圖》。惠州酒店住房率增長情況圖2000年－2002年間，惠州酒店業(yè)住房率增長遠(yuǎn)高于相鄰的深圳市。兩城市酒店住房率增長比較見《深圳、惠州酒店住房率對比圖》深圳、惠州酒店住房率對比圖2003年，廣東是非典重災(zāi)區(qū)，3至6月間出入境人數(shù)大幅度下降，全省住房率普遍下降。%。 (資料來源：惠州市旅游局). 惠州星級酒店房價水平惠州酒店房價水平在珠江三角洲相對處于較高水平。我們對惠州、深圳和東莞散客房價進(jìn)行了對比，對比情況見《惠州、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表》?！痘葜?、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表》所列賓館、酒店除惠州賓館因情況特殊，房價代表性不強(qiáng)之外，其它基本反映了各城市同檔次酒店的實際房價水平?；葜?、深圳、東莞同檔次酒店房價比較表 單位：RMB酒店星級設(shè)施水平門市價折扣價備注深圳景軒酒店5星5星尾1280736含早銀湖度假村4星4星頭692420南方國際大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580351含早西麗大酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星463299東莞銀城酒店5星5星尾980564含早華僑大酒店4星標(biāo)準(zhǔn)4星580288含早君爵酒店4星4星500288含早厚街假日酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星368260惠州天悅大酒店待批5星4星920736惠州賓館4星3星尾330264三陽酒店4星標(biāo)準(zhǔn)3星416416麥科特酒店3星標(biāo)準(zhǔn)3星439308西湖大酒店3星3星480288加1服務(wù)費(fèi)（資料來源：SAO現(xiàn)場調(diào)查，價格均為散客價）數(shù)字表明，與同檔次酒店相比，惠州酒店房間實際售價不但排在東莞之前，也排在深圳之前。以四星級為例，天悅酒店房價高出深圳銀湖度假村80％以上，高出東莞華僑酒店150％以上。從房價折扣情況來看，相對深圳、東莞而言，惠州酒店的房價標(biāo)價較低，但深圳、東莞星級酒店住房折扣率一般比較高，（散客），但惠州星級酒店一般在6折以上（散客）。其中三陽酒店除持貴賓卡的人士外，其他散客一律不予打折。如此大的房價差異，說明惠州酒店市場完全是一個賣方市場。酒店供不應(yīng)求是投資者的機(jī)會所在。. 惠州酒店客源分析從2002年的統(tǒng)計來看，惠州酒店客源以國內(nèi)顧客為主，海外顧客僅占10%左右。具體比例見《2002年惠州酒店中外客源分布表》2002年惠州酒店中外客源分布表 單位：萬人次項 目合 計增長率 %海內(nèi)外游客合計+海外游客+其中國外游客 +香港游客 +澳門游客 +臺灣游客 +國內(nèi)游客 +(資料來源：惠州市旅游局)上表可以看出，惠州游客人數(shù)上升幅度非常快。這與惠州的投資增長及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有直接關(guān)系。也印證了第一章惠州酒店投資環(huán)境分析的“第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展” 的觀點。據(jù)天悅大酒店和大亞灣康匯公寓負(fù)責(zé)人介紹，住店外籍人士大部分是因為投資項目而來的?？梢灶A(yù)測，隨著中海殼牌石化項目的建設(shè)、投產(chǎn)及下游項目的展開，這個趨勢會越來越明顯，游客數(shù)量將會越來越多，酒店的客源也會越來越多。. 惠州星級酒店淡旺季情況及分析惠州酒店業(yè)沒有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后45天左右普遍下滑，下滑幅度在20%左右。但這個階段酒店的餐飲、娛樂生意火爆，星級酒店和獨立酒樓的包房往往供不應(yīng)求，一些星級甚至臨時將客房改為餐廳包房。. 惠州高星級酒店詳細(xì)調(diào)查及分析. 惠州高星級酒店基本情況惠州直至2003年才有兩家四星級酒店掛牌，分別是惠州賓館和三陽酒店，但這兩家四星級酒店都是由三星改造而成的。天悅大酒店對外宣稱惠州首家五星級酒店，但沒有正式通過國家星級評定。. 惠州高星級酒店設(shè)備設(shè)施情況惠州高星級酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低的問題。比如作為酒店經(jīng)營核心的客房配套，普遍不符合高星級酒店的要求。. 惠州高星級酒店管理及服務(wù)情況2000年以前，惠州高星級酒店基本處于自建自管的狀況。2000年，作為東方資產(chǎn)管理公司的資產(chǎn)天悅大酒店，按照中行統(tǒng)一規(guī)定，委托國內(nèi)酒店管理公司東方酒店管理有限公司統(tǒng)一管理，從而成為惠州目前惟一由專業(yè)酒店管理公司管理的酒店?？傮w來說，惠州高星級酒店的管理水平仍處于較低水平。. 惠州在建及規(guī)劃興建的高星級酒店調(diào)查及分析. 濤景度假村濤景度假村位于惠城區(qū)木墩湖，由外商獨立投資，總投資人民幣5億元。度假村占地面積1350畝，建筑面積45000平方米。建有18洞的高爾夫球場、規(guī)模較大的別墅群和客房、餐飲、娛樂等配套項目。度假村定位為旅游、休閑會所，主要功能之一是市政府行政接待。. 康帝國際酒店基本情況康帝國際酒店位于惠城區(qū)環(huán)城西路，占地面積14000平方米，建筑面積45000平方米，以五星級定位，由東莞市厚街康帝俱樂部有限公司投資，總投資額人民幣3億元。■ 發(fā)展趨向由此可見，興建高星級酒店是今后惠州酒店業(yè)的發(fā)展趨向，是第二產(chǎn)業(yè)帶動第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果。而市場的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止2家高星級酒店?；葜萦写硇缘母咝羌壘频暝敿?xì)調(diào)查及分析在本節(jié)將對惠州5家有代表性的高星級酒店進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查及分析，它們分別為天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、凱旋假日酒店、西湖大酒店。其中天悅酒店、惠州賓館、三陽酒店、西湖大酒店為2003年以前開業(yè)的酒店，凱旋假日為2004年開業(yè)的酒店。. 基本情況惠州有代表性的高星級酒店基本情況一覽表酒店/項目天悅酒店惠州賓館三陽酒店凱旋假日酒店西湖大酒店星級待批五星四星四星號稱四星三星投資性質(zhì)國有國有私營私營中外合資管理集團(tuán)東方酒店管理有限公司無無無無地理位置惠城區(qū)麥科特大道惠城區(qū)環(huán)城西二路惠城區(qū)陳江鎮(zhèn)惠城區(qū)麥興路惠城區(qū)環(huán)城西二路建筑規(guī)模30000平方米25000平方米25000平方米20000平方米16000平方米開業(yè)時間1996年1985年2000年2004年1985年建筑風(fēng)格現(xiàn)代高層園林別墅式現(xiàn)代高層廠房改建現(xiàn)代高層房間數(shù)313間158間190間150間188間房間面積24平方米24平方米25平方米24平方米房間設(shè)備中檔一般中檔中高檔一般裝修檔次中檔一般中檔中高檔一般行政樓層無無無無無餐廳數(shù)中、西、日餐廳各一個中、西餐廳各1個中餐2個、西餐廳1個中西餐廳各1個中、西、日餐廳各一個會議設(shè)施課堂式容納300人課堂式容納250人課堂式容納450人400人課堂式大會議廳、中、小會議廳各一個130人多功能廳和中、小會議廳各一個娛樂設(shè)施卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK卡拉OK